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¿Se puede vender una casa sin licencia de primera ocupación?

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Cuando uno firma la compra de una casa, supone que adquiere una vivienda con todos sus documentos previos realizados, entre ellos la licencia de ocupación. No son pocos los casos en los que se han vendido inmuebles sin este permiso, o se han escriturado una vivienda sin licencia de primera ocupación. En este post, te informamos al detalle acerca de la compraventa sin licencia.

En la actualidad, la licencia de primera ocupación es fundamental para la venta y la compra efectiva de una vivienda, sin ella, se puede proceder a la nulidad de la compraventa. Entoces, ¿se puede vender una casa sin licencia de primera ocupación? No se debe. Cuando una vivienda se vende sin ella suele ser a causa de una situación irregular en lo que respecta a su ordenación urbanistica. Estemos hablando de una licencia de primera ocupación en cualquier Comunidad Autónoma, como comprador puedes acabar encontrandote en la situación de que no puedes edificar o habitar ese inmueble que has comprado.

¿Se puede reclamar tras la compra de una vivienda sin licencia de primera ocupación?

La ley defiende en este caso al comprador, de manera que, la falta de licencia de primera ocupación anula el contrato de compraventa de una vivienda, por que supone el incumplimiento de la entrega del inmueble cuando el permiso no va a concederse en un plazo razonable, puedes reclamar a través de abogados y el vendedor estará en la obligación de devolverte todo el importe pagado, asi como costas de juicio y los gastos de hipoteca

¿Que ocurre cuando mi vivienda no tiene Licencia?

Cuando una vivienda es ilegal, el valor de tasación no pasará en el mejor de los casos del 40% o 45% de su valor real. Con un valor tan bajo, no servirá como aval suficiente para un préstamo hipotecario. Para ello debería llegar al menos al 80%. En estas circunstancias, resultará imposible de vender a cualquier comprador que necesite una hipoteca, porque el banco no la concederá. Por otra parte, si nos fijamos en un posible comprador que no necesite financiación, jamás le presentará una oferta por encima del valor de tasación.

Si finalmente este se convierte en el nuevo propietario, pasará a ser el responsable de la misma y tendrá que asumir los gastos de legalizar la vivienda. Es obvio que no va a querer asumir riesgos en su inversión. Tampoco creo que quiera hacerse cargo de los problemas creados por los antiguos propietarios. Todo esto suponiendo que este comprador hipotético siga interesado en su vivienda después de averiguar que no es legal. Además, no hay que olvidar el riesgo de las posibles sanciones que la Administración puede aplicar en el caso de no legalizar la vivienda.

Si su casa nunca ha tenido Licencia de Primera Ocupación, la única solución pasa por regularizar esta situación. Hay que redactar un Expediente de Legalización. Llegados a este punto, es inevitable afrontar el punto más delicado: todas las construcciones no son legalizables. Además, en función de la gravedad del caso, el coste de legalizar una vivienda puede llegar a ser considerable. Hay que estudiar cada caso individualmente para determinar si es viable o merece la pena la inversión.

El siguiente paso es comprobar si la vivienda a legalizar cumple con la normativa aplicable. Si la respuesta es positiva, deberá buscar un Arquitecto colegiado y presentar un Expediente de Legalización en el Ayuntamiento. En caso contrario, habrá que estudiar si mediante una obra de reforma, sería posible llegar a cumplirla. En tal caso, se deberá elaborar un Proyecto de Reforma y un Expediente de Legalización de la vivienda reformada. Posteriormente, ambos documentos se presentaran conjuntamente en el Ayuntamiento. Cuando tampoco sea posible cumplir la normativa realizando obras de reforma, solo queda estudiar el motivo exacto de esta imposibilidad y valorar si existen alternativas.

Fuente: lopezabogados.org, 20minutos.es, arkespai.com

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5 comentarios en “¿Se puede vender una casa sin licencia de primera ocupación?

  1. mcarmen carrillo

    Muy buenas, me vendieron ya hace más de 10 años una casa , con su escritura de compra venta e incluso con su tasasion hecha por tasadora oficial tasado muy por encima y hace tres años quise sacar licencia turística y he pedían licencia de ocupación y cuál es mi sorpresa que la pido al ayuntamiento y me dicen
    el técnico de ayto. quee mi casa está en una urbanización ilegal y que por lo tanto esas casas no tienen licencia de ocupación. Mi contestación fue que como era posible cuando a la hora fe de la compraventa el técnico de la tasasion había valorado bien la casa sin decirme nada de que no fuera legal, me dieron la hipoteca y encima mi casa tiene escritura no solo de compra venta sino escritura de obra nueva de los antiguos dueños y pago mi ibis urbano religiosamente.
    No he podido localizar a los dueños que me la vendieron y el ayuntamiento no me ha vuelto a contestar ni decirme que puedo hacer para sacar licencia turística.
    Puedo hacer algo, denunciar todo esto? Quién es el responsable. El tasador que hizo el b estudio? El ayuntamiento que acepto licencia obra nueva? El que vendedor ??A quien puedo recurrir? Y si ahora no puedo vender por no tener licencia?

  2. Marion

    Hola he comprado en 2014 una casa y queriendo hacer obra, resulta que esta en un terreno de proteccion paisajistico contrariamente a lo especificado en el contrato de compra-venta. Después de tanto tiempo, puedo denunciar al vendedor? Si es posible denunciar, se puede pedir indemnización por perjuicio y rectificacion a la baja del precio de compra, ya que nunca hubiera comprado la casa a este precio de haberlo sabido pero sin cancelar la venta ya que me gusta mi casa? Gracias

  3. SpainHouses.net

    Hola Juan,
    En este caso pidale la información necesaria al banco que posee la propiedad, y si este no le informa, acuda al ayuntamiento donde este ubicada la propiedad, ellos le informarán del procedimiento a seguir.
    Un cordial saludo

  4. Juan

    Hola estoy interesado en una casa que no tiene licencia de obra es una casa embargada por el banco me gustaría saber que tengo que hacer para ver si la puedo legalizar y a qué precio me saldría todo más o menos

  5. Marvin Barger

    Hay una señora amiga de la iglesia donde acudo y ella tiene casas en venta y Ella insiste en que le ayude a vender su otra casa , pero yo no tengo lisencia realtors , estaré en problema al hacer esto por no tener licencia si lo ago?

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