Bien sabemos que las predicciones para el sector inmobiliario de este año son inmejorables, si hablamos de negocios e inversión, la fuerte demanda condiciona un crecimiento de la rentabilidad y, por consiguiente, un aumento de la oferta que incluye nuevas construcciones. Por este motivo, el mercado del suelo logístico se posiciona como uno de los objetivos más favorables de este año y es de esperar que una ciudad costera y comercial tan grande como Málaga se encuentre en el foco de muchas empresas que buscan un espacio logístico estratégico, pero ¿Hay suficiente oferta de producto logístico en La Costa del Sol?
Según explica Vicente Bernabé, responsable del mercado industrial y logístico para Andalucía de Savills Aguirre Newman: “Actualmente estamos trabajando con varias empresas que están estudiando su traslado a la Costa del Sol y, en especial, a Málaga. Pero, por la experiencia en 2017, son operaciones especialmente complicadas ya que en muchos casos el producto no cuadra con los requisitos de la demanda. Tras analizar y estudiar en profundidad el mercado, la demanda finalmente entiende que sin un esfuerzo de adaptación sería imposible su implantación. Pero el propietario también debe entender los ajustados márgenes de la logística”.
Los requisitos más comunes de esta demanda son espacios de calidad y superficie superior a 5.000 m2, específicamente, esta consultora señala que el tipo de instalación más demandada es aquella a partir de los 5.000m² y hasta 15.000m² de techo, siempre acompañada de una campa que permita una operativa lógica, con muelles y zona de maniobra suficiente y, aunque siga creciendo el interés de operadores logísticos por posicionarse en la región o mejorar sus actuales instalaciones, la oferta de espacios logísticos de calidad y por encima de los metros cuadrados exigidos, es muy limitada.
Este problema limita la llegada de empresas a la provincia, donde existe un amplio mercado de naves y mininaves muy enfocadas a operadores locales, mientras persiste una falta de oferta de naves de un tamaño relevante. Con una demanda estimada para 2018 en Málaga y Costa del Sol de alrededor de los 50.000 m2 en superficies superiores a 5.000 m2 y una oferta limitada en la actualidad a un único activo que supere esta superficie, Bernabé apunta que 2018 será “un año clave para el sector en la zona”.
Las grandes operaciones del mercado logístico en Andalucía que han tenido lugar en los últimos meses han sido la operación Sale and Lease Back sobre la plataforma logística Dia, en Dos Hermanas (Sevilla); la venta de la plataforma logística de Pernod Ricard, en Málaga; el alquiler de nuevas instalaciones industriales de Smurfit Kappa, en Málaga; el alquiler para la ampliación de instalaciones logísticas de IKEA, en Málaga; la operación llave en mano en alquiler de las nuevas instalaciones de Hertz en Málaga; la venta de instalaciones industriales de Saint Gobain, en La Roda (Sevilla) y la operación de alquiler para la ampliación plataforma logística TiendAnimal, en Málaga.
Madrid, una oferta más preparada
Para la capital española también se espera un fuerte crecimiento de la demanda, sobre todo en el sector de oficinas. Madrid ha experimentado una reducción de la superficie disponible de 133.500 m2 durante los últimos meses, con lo que la ratio de disponibilidad general se ha situado en el 10,3% del stock. En el interior de la M-30, el porcentaje de superficie de oficinas disponible ha bajado hasta el entorno del 5%, mientras que entre la M-30 y la M-40 se ha reducido hasta el 13,3%. Pero en lo que a la nueva oferta se refiere, Savills Aguirre Newman señala que durante 2017 ha habido una mayor actividad en la rehabilitación de edificios (casi 250.000 m2) frente a una obra nueva limitada (82.000 m2).
Para 2018 se espera la incorporación al mercado de 93.816 m2 y la rehabilitación integral de 114.414 m2, de los que en la actualidad ya hay contratados un 21%. Las cifras de nuevo stock esperadas para 2019 sí son mucho más significativas, superando los 225.000 m2. “Los usuarios están cambiando sus requerimientos de búsqueda. Durante muchos años el coste era la principal variable. Sin embargo, actualmente valores como la calidad, el transporte público o la sostenibilidad, están primando sobre el precio”, ha concluido Ángel Estebaranz, director nacional de Agencia Oficinas de Savills Aguirre Newman.
Fuente: Savills Aguirre Newman, observatorioinmobiliario.es
