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El decreto de la vivienda evita limitar el precio del alquiler y ciñe la bonificación del IBI a los pisos protegidos

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El Consejo de Ministros ha aprobado el decreto de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler sin las reformas estrella exigidas por Podemos e incluidas en el borrador. Quedan fuera la limitación de los precios de los alquileres y la bonificación del IBI de hasta el 80% para inmuebles con rentas inferiores al índice de precios de referencia que el Ministerio de Fomento tiene previsto publicar dentro de ocho meses.

Así, el real decreto no habilita a las comunidades autónomas ni a los ayuntamientos a fijar las rentas máximas de los alquileres ni a aplicar descuentos sobre este impuesto a la oferta del mercado libre, bonificación que se restringe a las viviendas sociales. Es decir, los consistorios sí que podrán primar, mediante una ordenanza municipal, hasta el 95% de este impuesto a los inmuebles con renta limitada por una norma jurídica. La bonificación al IBI de la vivienda libre se cayó a ultima hora del texto por petición de Podemos que no quería que se detrajesen recursos de las arcas de los consistorios para premiar a los propietarios que contengan las rentas.

Fuentes de Fomento explican que el control de los precios se queda fuera porque "es inconstitucional" fijarlo por decreto ley. La medida afectaría de lleno al derecho a la propiedad privada por lo que para modificarlo se necesita una ley estatal en la que no se va a trabajar, "al menos en esta legislatura". "Lo que pase después de las elecciones y decida el nuevo Gobierno es otra cosa", explican estas mismas fuentes. Así, no se cierra la puerta a limitar los precios en un futuro aunque el trámite sea más complicado. 

De tres a cinco años

Descartada la limitación de los precios hasta una futura legislatura, el Real Decreto Ley ha optado por otras vías para proteger a los inquilinos y reforzar el "carácter social de la vivienda", como ampliar la duración de los contratos y limitar la actualización de la renta de todos los convenios al IPC durante su vigencia. Así, se amplía la prórroga obligatoria de tres a cinco años, o a siete si el arrendador es persona jurídica (empresa). En cuanto a la tácita, el texto establece que, llegada la fecha del vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas obligatorias, si no existe comunicación de alguna de las partes en la que se establezca la voluntad de no renovarlo, se extenderá anualmente el contrato durante tres años más.

También recoge la limitación a dos mensualidades de la renta de alquiler la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario. Por otro lado, vuelve a establecer que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización de contrato serán a cargo del arrendador cuando este sea persona jurídica. Todas estas medidas, incluidas la del IPC solo se aplican a los nuevos contratos. 

En este punto, y pese a que desde Fomento insisten en que tienen los apoyos necesarios para convalidar el texto en la diputación permanente porque "lo han pactado con Podemos y otros partidos", lo cierto es que el Real Decreto tiene más de promesa electoral que de cambio efectivo puesto que muchas de las medidas precisan desarrollos de planes y de leyes, como las fiscales, que solo se podrán implantar en durante una nueva legislatura. Así, cuando se publique el texto en el BOE el sábado para entrar en vigor al día siguiente, sólo entrará en vigor la ampliación del plazo del alquiler y la vinculación al IPC.  "Desde Fomento hemos fijado la hoja de ruta. Ahora hay que desarrollarla, como el plan para construir 20.000 vivienda sociales", aseguran. 

Medidas para impulsar el alquiler

Dentro de las medidas para "impulsar" la oferta de vivienda en alquiler, Fomento sí que contempla que los entes regionales y locales puedan fijar ventajas fiscales sobre otro tipo de impuestos, como el IRPF, a los dueños de los inmuebles que establezcan los alquileres por debajo o en línea con el índice de referencia de precios que va a elaborar y es compatible con el que ya tienen algunas comunidades autónomas como Cataluña o Valencia.

En esta línea, el fuentes de Fomento aseguran que están estudiando "medidas fiscales" adicionales para impulsar la oferta de vivienda en alquiler social pero que "no da tiempo a hacer nada antes de las elecciones" por lo que quedaría para el próximo Gobierno.

En este punto, también se abre la puerta a habilitar el gravamen en el IBI de la vivienda vacía. Una medida que queda en manos de los Ayuntamientos una vez que el Estado establezca en una ley qué se considera vivienda vacía, un paso que tampoco se dará antes de las elecciones.

Desde el Ministerio de Fomento insisten que el nuevo marco normativo "no lastrará la oferta de vivienda en alquiler" y recuerdan que el hecho de que la duración de los contratos se bajara de cinco a tres años no se tradujo en un claro aumento del parque. En este sentido, defienden que en Alemania los contratos son indefinidos y el alquiler está más asentado en la sociedad y que el aumento de la seguridad y la certidumbre al inquilino impulsará la demanda ya que "habrá visibilidad".

Respecto a los inmuebles turísticos, establece una modificación técnica en la exclusión del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), suprimiendo la limitación de que estas deban ser necesariamente comercializadas a través de canales de oferta turística y remitiendo específicamente a lo establecido en la normativa sectorial turística que resulte de aplicación.

También mantiene, al igual que en el anterior real decreto, la modificación de la LAU para que se requiera el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Esta misma mayoría podrá asignarles mayores gastos comunes siempre que no supongan un incremento superior al 20%. 

Apoyo a colectivos vulnerables

El Real Decreto también tiene un apartado dedicado a dar apoyo a los grupos más vulnerables aunque se ha quedado un paso por detrás de lo exigido por la oposición. Así, de cara a un desahucio por impago del alquiler, antes de ejecutarse el juez tendrá que pedir un informe a los servicios sociales sobre la vulnerabilidad de los inquilinos. En el caso de que el arrendatario forme parte de un colectivo vulnerable, se da un plazo de un mes para abordar el problema con el ayuntamiento y dar soluciones de habitabilidad. Si el arrendador es una empresa el plazo se eleva a los tres meses. 

Asimismo, se blinda la posibilidad de subrogación, en caso de fallecimientos del inquilino, en favor de determinados perfiles como menores, discapacitados o mayores de 65 años. 

La modificación de la ley también otorga un derecho de tanteo o retracto a las administraciones públicas para comprar los edificios con todos los apartamentos en alquiler cuando estos salen a la venta.

Fuente: eleconomista.es

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