Cómo Compro un Activo Inmobiliario en un Concurso de Acreedores

Surgen oportunidades. La crisis abarata activos 

“Bien -dijo el Genio-. Si tienes activos por un valor de mercado de dos mil doscientos millones y deuda por mil trescientos, el activo neto es de novecientos millones y eres rico, ¿sí? Esa era nuestra posición a finales de 1989, 1990 e incluso principios de 1991.

¿De acuerdo? Pero si te levantas un día y el valor de mercado de los activos ha bajado hasta mil cien millones y sigues debiendo mil trescientos, entonces el paradigma ha cambiado de pronto y tu activo neto es de menos doscientos millones, y es un problema serio. Ésta es nuestra posición hoy, ¿vale? En el sector inmobiliario, los valores del mercado suben y bajan muy rápidamente. Son ágiles, flexibles, terpsicóreos. Pero la deuda sigue ahí, como una formación rocosa, como una montaña. No se mueve. Ahora no estamos en una fase descendiente cíclica, Charlie, estamos en una… situación especial”.

Extracto de la novela ‘Todo un hombre’ de TOM WOLFE. 1998.

El brillante artículo del abogado Carlos Guerrero acerca de cómo comprar un activo inmobiliario en un concurso de acreedores comienza con esta acertada cita.

¿Cómo se compra un activo inmobiliario? Carlos Guerrero nos da las siguientes claves al respecto:

1.  "Antes de la fase de liquidación, el juez, discrecionalmente y bajo su prudente arbitrio, determinará el precio, la forma y las condiciones de la venta, estipulado un precio mínimo, forma de pago y publicaciones en el tablón de anuncios del juzgado (5-10 días). Se aceptará la oferta del mejor postor. Eso en teoría. En la práctica es: ¿cuántas ofertas tenemos? Ninguna. O en otras ocasiones ¿cuántas ofertas tenemos? Solamente una, señoría. Perfecto. Adjudicado. Necesitamos cash. Por tanto en interés del concurso se procede a la venta directa. No olvide la frase “en interés del concurso”, ya que en un concurso, en virtud de ese interés, se pueden hacer maravillas".

2. "En fase de liquidación de viviendas de personas físicas no empresarias, los jueces en uso de sus facultades en el proceso “universal” que es el concurso autorizan la venta de viviendas a favor de compradores por precios inferiores al capital pendiente de la hipoteca de la entidad financiera. El juez entiende que, en fase de liquidación, no se aplica la ley de enjuiciamiento civil con carácter supletorio y por tanto las ejecuciones singulares (una subasta cualquiera). Por el contrario, obliga al banco a mejorar la postura si quiere seguir manteniendo el crédito con garantía hipotecaria".