Cuando se trata de invertir en una propiedad, ya sea como inversión personal o comercial, siempre analizamos todas las posibilidades en cuanto a rentabilidad y oportunidad se refiere. Esto, a veces, es difícil puesto que las rentabilidades de un inmueble varían en función de las características y el momento de la inversión, pero, por suerte, existen cálculos que se acercan a los valores estimados y nos ayudan a tomar una decisión.
Cuando se trata de contemplar el alquiler o la compra de una propiedad por medio de su valor de mercado, existen varias fórmulas para calcular una aproximación a su precio y así saber si es caro o barato. A estos valores se le tienen que añadir las características concretas de cada inmueble, que varían según su:
- Ubicación
- Localización
- Antigüedad
- Estado
Teniendo en cuenta las características de la propiedad que deseamos adquirir, vamos a analizar el valor de un inmueble según el PER (Price Earnings Ratio), este valor equivale al número de veces que el precio de alquiler está contenido en el precio de venta o número de años que tardaría en pagar el precio de una vivienda mediante alquiler en las condiciones actuales, se trata de un ratio aceptado universalmente para valorar los activos como empresas, viviendas... etc.
Este valor se calcula dividiendo el precio de venta de una propiedad entre el alquiler equivalente a un año de ese mismo inmueble, a modo de ejemplo si una vivienda costó 300.000€ y se alquila por 900€/mes (10.800€/año), el resultado de la división es de 27.7 veces. Al tener una de las dos cifras podemos calcular el tercer valor así queramos conocer el valor de venta o el alquiler de la propiedad.
Tabla de equivalencias entre precio de alquiler y venta
El Banco de España ofrece el dato de rentabilidad bruta ([alquiler mensual / valor de compra] x 100) por alquiler de toda la península y está actualizada trimestralmente, de este modo podemos estimar los precios de alquiler y venta para saber si una vivienda está cara o barata, también para saber cual es el precio adecuado del alquiler de la propiedad que queremos adquirir y, así, poder contrastar las posibles rentabilidades.
Según el último informe del Banco de España, la rentabilidad bruta de alquilar una vivienda en España al cierre del primer trimestre de 2017 es del 4.3%, lo que viene a ser un PER de 23.2 años.
Bankinter nos ofrece una tabla de precios equivalentes en alquiler y compra derivado del cálculo de este valor, de este modo podemos tener de referencia unos valores para saber si una propiedad es cara o barata, hay que añadir que esta tabla solo presenta las las equivalencias según su rentabilidad bruta por lo que, a estos valor hay que tener en cuenta las características de cada inmueble.
Según estos datos, cuanto más bajo sea el PER de una vivienda respecto a la media española, mejor será comprarla que alquilar y, si este valor es más alto, lo más rentable sería vivir en ella de alquiler.
Estas estimaciones nos sirven de gran ayuda para calcular y negociar mejor los precios que no tienen valor oficial de tasación de cada a solicitar una hipoteca. Siempre que queramos asegurarnos un valor de tasación hay que recurrir a profesionales homologados por el Banco de España que realizarán una tasación oficial y válida de cara a solicitar una hipoteca.
Fuente: blog.bankinter.com
