La contratación de hipotecas en España va ha experimentar una importante transformación en poco tiempo. El Gobierno ya ultima los detalles de la nueva ley hipotecaria (Ley de Crédito Inmobiliario, por su nombre técnico) que establecerá las normas para entidades y clientes en lo que respecta a la contratación de hipotecas en los próximos años. Se trata de la transposición de la Directiva 2014/17/UE, de 14 de febrero (a fin de adaptar la normativa española a la legislación europea) y, más allá del debate sobre si la reforma legislativa que hay planteada será suficiente para atajar los problemas del actual mercado de crédito para la compra de vivienda, y a falta de ver las aportaciones que harán en otoño los distintos grupos políticos durante su tramitación parlamentaria, lo cierto es que la reforma tal y como está concebida en el anteproyecto de ley impulsado por el Gobierno introduce importantes novedades, por ejemplo, que los bancos no puedan vincular la concesión de hipotecas a seguros de vida y hogar o la doble visita al notario, entre otros aspectos. La reforma hipotecaria persigue garantizar la transparencia y la seguridad jurídica de los clientes y las entidades para evitar que se repitan casos como los de las cláusulas suelo.
Entre los cambios que se avecinan, conviene conocer las claves en detalle dada la variedad de medidas dibujadas en el anteproyecto y su diferente impacto. Así, algunos de los cambios previstos se limitan a transponer la directiva europea en materia hipotecaria, que por otra parte, España lleva más de un año de retraso en adoptar, mientras otras dan un paso más allá en las exigencias de transparencia y protección del consumidor con el objetivo de evitar que sean los jueces quienes vayan forjando el mercado hipotecario a golpe de sentencias judiciales. En paralelo, unos cambios afectarán solo a los firmantes de nuevas hipotecas, una vez que la reforma entre en vigor, y otros tendrán carácter universal y retroactivo. Estas son las claves de la reforma:
La hipoteca estándar: Una de las principales novedades avanzadas por el ministro de Economía, Luis de Guindos, sobre el contenido de la reforma es que esta introducirá un nuevo modelo de hipoteca estándar, con una redacción neutral, que tanto particulares como entidades podrán requerir. A priori, sin embargo, la medida se ha dejado para una segunda fase pues el contrato único deberá ser desarrollado mediante un reglamento posterior y de su articulado final dependerá su éxito.
La fase precontractual. La gran revolución de la reforma hipotecaria promete ser la que afecta al periodo previo a la firma del contrato hipotecario. Después de los escándalos relacionados con la comercialización de complejas cláusulas sin la certeza de que el cliente las llegara a entender, una de las obsesiones del Ejecutivo es que los riesgos queden claramente advertidos a la vez que se garantiza que los consumidores tendrán tiempo y recursos suficientes como para entender lo que se disponen a firmar. El anteproyecto recoge que el consumidor deberá disponer de toda la información de la hipoteca al menos siete días antes de la firma, lo que incluye una copia del contrato; una Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) como oferta vinculante; una proyección de las cuotas mensuales y su variación en función de la fluctuación de los tipos de interés y una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), alertando sobre los principales riesgos de las cláusulas del crédito.
El papel de los notarios. Otro cambio sustancial en la regulación es que eleva la responsabilidad del fedatario público más allá de la firma del contrato. El notario deberá ofrecer “asesoramiento personalizado y gratuito” al consumidor durante la fase precontractual, en la que deberá resolver sus dudas y aclararle el contenido de las cláusulas. Si el cliente reclama un encuentro con él, el notario deberá levantar un acta (si no, lo hará durante la firma de la hipoteca) en la que el consumidor deberá manifestar de forma manuscrita que comprende y acepta el contenido del contrato. Por otra parte, el notario deberá revisar las cláusulas abusivas del contrato evitando que se incluyan las que hayan sido anuladas por el Tribunal Supremo. Los notarios afrontarán además nuevas sanciones si no cumplen estas obligaciones. En concreto, encajarán multas de 12.020 a 30.050 euros, multiplicables por el 100% si reinciden, entre otras medidas.
Doble visita a Notaria. La norma introduce como obligatoria una primera visita al notario en la que el cliente será informado y asesorado de todos los detalles que incluya su contrato y exponer sus dudas y preguntas. La vista se celebrará dentro de los siete días anteriores a la firma del contrato. Será una consulta gratuita y obligatoria antes de una segunda visita, ya sí remunerada, en la que se procederá a la firma del contrato con la entidad. Los clientes deberán dejar por escrito que conocen y están de acuerdo con lo que rubrican. En este nuevo contexto, la figura de notarios y registradores adquiere mayor relevancia. Ellos tendrán que velar por el cumplimiento de los requisitos del proceso y deberán garantizar y constatar que el prestatario saber perfectamente qué producto está contratando y en qué condiciones.
Más cláusulas polémicas. La reforma impone una única comisión de apertura (no valdrán las de estudio, tramitación o concesión) y aclara el límite del interés de demora, que queda en el triple del interés legal del dinero incrementado en dos puntos porcentuales. Por otro lado, se establece que el reembolso anticipado no podrá tener un coste para el cliente superior a la pérdida que suponga para el prestamista. En concreto, las entidades financieras no podrán imponer una comisión. Solo podrán acordar con el cliente el cobro de una compensación que ascienda al 0,25% sobre el capital amortizado si se paga en los cinco primeros años de la hipoteca; del 0,5% en los tres primeros años, o del 3% en los primeros 10 años de la hipoteca fija, o el 2% a partir de entonces. Será el notario quien deba percatarse de que la entidad ha incluido una cláusula comprometida en sus condiciones comprobando en el Registro General de Condiciones de Contratación. En dicho registro se inscribirán las cláusulas que hayan sido declaradas abusivas mediante sentencia judicial.
La nueva norma sobre los impagos. El texto endurece las condiciones para que las entidades lleven a cabo las ejecuciones hipotecarias. Los bancos tendrán que esperar más tiempo y elevar el nivel de vencimiento anticipado, esto es, el porcentaje de crédito no satisfecho, para proceder al desahucio de un cliente con quien tenga contratada una hipoteca. Hasta ahora, las entidades podían iniciar la ejecución hipotecaria a partir del tercer mes de impago. La nueva norma establece los criterios conjugando el momento en que se produce el incumplimiento y las cuotas de amortización no satisfechas; así, divide la vida del crédito en dos partes: en la primera mitad, se procederá al vencimiento anticipado si se impaga el 2% y en la segunda parte, se eleva ese porcentaje al 4%. En cualquier caso, el retraso del impago no podrá exceder los 9 y 12 meses, respectivamente.
¿Hay alguna especificación respecto a los intereses de demora? Se establece un límite. Así, el interés de demora será el triple del interés legal del dinero vigente.
Claves para desahuciar. Más allá de elevar el nivel de advertencia sobre las condiciones más delicadas de los créditos, la reforma modificará algunas de las cláusulas más polémicas. El cambio más importante es el que afecta a la cláusula de vencimiento anticipado, aquella que hasta ahora habilitaba al banco a desahuciar al cliente tras el impago de tres cuotas. Aunque la justicia europea tiene pendiente pronunciarse sobre este tema, el anteproyecto ya prevé cambiar el sistema para que la ejecución no sea posible hasta que el impago alcance 3% del total del préstamo, durante los 10 primeros años de vida del crédito, o el 5% a partir del décimo año de hipoteca. Un cambio que tendrá carácter universal y retroactivo para todas las hipotecas, vivas o futuras, frente al resto de modificaciones, que no serán efectivas para créditos antiguos.
El control de los bancos. Otra de las medidas clave que se recogen en el anteproyecto son las de control a las políticas de remuneración bancaria con el objetivo de acabar con los incentivos adversos que premian la concesión irresponsable de préstamos. En concreto, el anteproyecto pone coto a las políticas salariales de empleados de banca que diseñen, comercialicen o recomienden hipotecas, evitando que el volumen de concesión sea una variable predominante en su retribución. Tampoco podrán ser decisivos en su sueldo el tipo de interés al que ofrezcan los nuevos créditos, el coste al que los clientes cierren los contratos o los servicios accesorios que se vendan a los hipotecados.
Los bancos no podrán vincular a la hipoteca seguros de vida y hogar. El Gobierno prohibirá las operaciones vinculadas a la hora de contratar una hipoteca, es decir, las entidades no podrán condicionar la concesión del préstamo a la contratación de otros productos como seguros de vida, de hogar o similares, como venía ocurriendo hasta ahora. Los clientes tendrán libertad para adquirirlos con entidades ajenas al banco, que sin embargo sí podrá combinar varias ofertas. Es decir: operaciones vinculadas, no, pero combinadas, sí. Y para que no haya ninguna duda, se eliminan determinados incentivos por la captación de hipotecas a los profesionales de las entidades.
El grado de protección. De hecho, otro de los cambios que introduce la reforma hipotecaria, a fin de adaptar la normativa española a la legislación europea, es que se pone coto a la venta cruzada de productos que tradicionalmente han rodeado a la comercialización de las hipotecas. Aunque podrán comercializarse otros créditos y servicios acompañando al préstamo de forma combinada, como seguros, el cliente deberá conocer al detalle el coste de cada partida y tendrá derecho a contratar solo el crédito. Además, el actual articulado del anteproyecto contempla "ampliar el ámbito de protección a colectivos como los trabajadores autónomos", lo que elevaría a nuevos grupos de clientes el blindaje que Europa viene reservando a la figura del consumidor particular.
Quiero amortizar el crédito antes de tiempo. ¿Tendría alguna consecuencia? La entidad no podrá cobrar comisión por reembolso anticipado total o parcial como norma general, aunque contempla algunas salvedades diferenciando entre préstamos con tipos de interés variable y fijos. El porcentaje de comisión se aplicará sobre el capital amortizado, no sobre el que aún está pendiente.
¿Y si tengo contratado mi préstamo en moneda extranjera? El proyecto establece el derecho de conversión para prestatarios y consumidores y la posibilidad de establecer, por contrato, otro sistema de cobertura del riesgo de cambio para ellos, de manera que una hipoteca en divisa extranjera pueda pasar al euro "sin el más mínimo coste o sin la más mínima penalización".
Los intermediarios. Finalmente, la reforma hipotecaria regulará también el rol de los llamados intermediarios de crédito inmobiliario, a los que se exigirá una serie de garantías como seguros de responsabilidad civil.
Las hipotecas a interés variable podrán pasar a fijo sin apenas gastos
El ministro de Economía, Industria y Competitividad, Luis de Guindos, ha destacado la mejora que supondrá para los consumidores la futura ley de crédito inmobiliario que contempla, entre otras cuestiones, que si el consumidor lo decide, de acuerdo con su banco, pueda pasar su hipoteca de tipo variable a fijo prácticamente sin gastos, lo que supone un seguro para el ciudadano porque el Euribor ahora está en negativo pero no va a estar así "toda la vida". En este sentido ha recordado que prácticamente el 95% de las hipotecas en España son de tipo variable ligadas al Euribor. Se trata de contratos "a muy largo plazo, a 25 o 30 años, y los tipos de interés no siempre van a estar igual, de hecho una subida de tipos se va a ir reflejando en las hipotecas y se da la posibilidad de pasarla a tipo fijo".
Según fuentes del Ministerio de Economía, la normativa incidirá en reducir los costes que se produzcan cuando el cambio de una hipoteca de tipo variable a otra de tipo fijo se haga con otra entidad. La nueva ley facilita así que el consumidor cambie de una hipoteca variable a una fija y viceversa. Entre las medidas que se pretenden aprobar se reduce sustancialmente la comisión por reembolso que sirve para cambiar de banco la hipoteca. Hasta el tercer año de la hipoteca, será del 0,25%. A partir del tercer año, esta comisión quedará suprimida. Los gastos de notario y registro se bonificarán al 90%.
Queda en el aire una última cuestión: todos estos cambios, ¿incrementarán los gastos hipotecarios? La ley no establece ninguna especificación al respecto, serán las entidades y los notarios quienes establezcan las condiciones y honorarios de sus servicios. Lo único que contempla el texto es que tanto los gastos como la parte que los soporta tiene que ser especificado en el documento contractual. Desde el Ministerio de Economía creen que los bancos y entidades no deberían encarecer el coste de los créditos que concedan para paliar estas últimas premisas y consideran que se trata de una norma"equilibrada" para todas las partes y basada en la "transparencia".
¿Qué se ha dejado fuera?
La reforma hipotecaria que se tramitará es una mezcla entre la obligada transposición de la directiva europea en la materia y avances en la protección del consumidor financiero buscando prevenir abusos o desequilibrios en el sistema que acaben con el crédito en los juzgados. Tomando el último borrador disponible, y dentro de su función consultiva para los legisladores, el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) emitió recientemente un informe evaluando el proyecto de reforma. Su conclusión es que la regulación que se propone, que estará sujeta a cambios durante la tramitación que se haga en el Congreso, “no incorpora la totalidad de las previsiones de la norma europea”. Entre los elementos fundamentales que el CGPJ echa en falta está una regulación específica de la publicidad, un cálculo homogéneo de la tasa anual de equivalencia (TAE) y, sobre todo, la falta de desarrollo de un modelo de evaluación de la solvencia del cliente que sea obligatorio para las entidades financieras y ayude a evitar concesiones irresponsables.
El organismo de los jueces también echa en falta una regulación sistemática de las exigencias de transparencia que exige Europa así como el desarrollo directo de ciertos aspectos clave que se dejan para futuros reglamentos, como son la identificación de las cláusulas controvertidas o la posibilidad de contratar hipotecas electrónicamente. El CGPJ también considera que es una oportunidad perdida para unificar toda la legislación en una sola norma.
Fuentes: Anteproyecto de Ley - El País y El Mundo
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