Aunque no todo está claro y concreto respecto a la reforma de las hipotecas, sí se conocen las principales líneas de la nueva Ley de Protección de los Deudores Hipotecados (Ley Hipotecaria), que entrará en vigor en junio: disminuye de 40 a 30 años el plazo máximo de concesión de las hipotecas, acepta la intervención judicial si se observan cláusulas abusivas, permite la venta del inmueble en proceso de ejecución hipotecaria fuera del procedimiento judicial y ofrece más competencias a los notarios.
Más garantías y protección
Las modificaciones que incluye la nueva Ley Hipotecaria afectarán de manera significativa a los compradores que contraten financiación para la adquisición de un piso.
La nueva ley ofrece más garantías a los consumidores y se les brinda una mayor protección en general, aunque muchos especialistas consideran que las medidas tomadas por el Ejecutivo siguen siendo insuficientes y que queda todavía mucho por avanzar. Para empezar, se pretende transmitir prudencia financiera.
Consecuencias de la nueva Ley Hipotecaria
1.Se limita a 30 años el plazo máximo de amortización de las hipotecas, en lugar de 40.
Aunque muchos expertos arguyen que es un plazo razonable y que, incluso, ofrece la posibilidad de adquirir otra vivienda en el futuro, la limitación de la vida de una hipoteca a 30 años podría acotar aún más el volumen de compradores potenciales. Esta medida encarece en el futuro los créditos hipotecarios puesto que, cuanto más breve es el periodo de amortización de una hipoteca, más altas son sus cuotas.
2.Se paralizan los desahucios durante los próximos dos años.
Ahora, los jueces podrán declarar improcedentes las ejecuciones hipotecarias, lo que puede constituir una medida de alivio para las familias que están a punto de perder su vivienda, tras etablecer que la Ley española contradecía la Ley sobre la protección de los consumidores referente a las cláusulas abusivas.
3.Se pone freno a las cláusulas abusivas.
Se da más poder a los notarios para impedir estas cláusulas. Hasta ahora, el notario solo preguntaba al comprador si entendía lo que firmaba. En cambio, la nueva ley faculta al notario a detener la firma de una hipoteca si detecta en la escritura alguna cláusula abusiva.
4.Se posibilita la venta extrajudicial.
Se permite que el deudor en proceso de ejecución hipotecaria pueda vender por su cuenta la vivienda, fuera del procedimiento judicial. Si encuentra un comprador (que ofrece un precio mayor al de la futura subasta), la operación estará avalada por ley, por lo que supone una medida positiva para el consumidor. Además, en caso de ejecución hipotecaria, el juez puede condonar el pago de la deuda si el propietario hace frente al 65% del total pendiente en el quinto año a partir del proceso de subasta, o el 80% del total en el décimo año.
5.El hipotecado deberá firmar un documento en el que corrobore que ha sido advertido de los posibles riesgos del contrato.
El comprador tendrá que cumplimentar un formulario elaborado por el Banco de España consignando en qué términos ha recibido la información. Con esta medida se persigue dotar de seguridad al consumidor, pues hasta ahora, muchos ciudadanos no eran conscientes de lo que firmaban.
Ciertas prácticas que se incluían en los contratos hipotecarios, como el establecimiento de hipotecas suelo, hipotecas multidivisa, swaps de tipos de interés, etc, serán reguladas.
6.Se amplía de uno a tres meses el plazo estipulado de impago de la hipoteca que debe abonar el deudor antes de que se inicie una ejecución hipotecaria.
Esta decisión favorable para los consumidores supone un balón de oxígeno para las personas hipotecadas con riesgo de impago.
7.Préstamos del 80%, como máximo, del valor de tasación del inmueble.
Ahora no puede superarse este máximo. Así, los consumidores solo podrán solicitar un préstamo hipotecario si cuentan, al menos, con un 20% del valor de la vivienda. Esto hará que los consumidores solo contraten las hipotecas que en realidad pueden abonar.
8.Limitación de los intereses de demora a tres veces el tipo de interés legal del dinero
Esta medida no tiene efectos retroactivos, por lo que entra en vigor a partir de la aprobación de la ley y podrán acogerse a ella las nuevas hipotecas o las actuales que entren en mora en esos momentos.
Para 2013, el interés legal del dinero está en el 4%, por lo que los intereses que se abonan por el impago en las cuotas hipotecarias quedan limitados a un máximo del 12% (4% x tres veces), frente al 20% o, incluso, el 25% que rondaban hasta ahora. Esta modificación pretende que no se incremente tanto la deuda que no pueda pagarse y, sobre todo, que los intereses sean razonables. Además, se establece que, en caso de una ejecución, si el valor de la vivienda es insuficiente para cubrir toda la deuda, el principal pendiente de pago dejará de devengar interés.
Aunque es una medida eficaz y, en algunos casos, los intereses de demora se rebajarán a la mitad, los expertos aducen que aún seguirán siendo excesivos para las economías domésticas.
9.Tasaciones independientes.
El hipotecado podrá contratar por su cuenta a una sociedad de tasación homologada, para que estipule el valor de la vivienda que pretende adquirir y la entidad bancaria deberá aceptar su tasación. Hasta ahora, el banco decidía qué compañía tasaba el inmueble, y esta, a menudo, estaba ligada a la propia entidad. Además, los bancos no podrán participar de forma directa en más del 10% del capital de las tasadoras. Esta decisión favorecerá la independencia de las sociedades de tasación con respecto a las entidades y las tasaciones serán más fidedignas.
10.Nuevo diseño de la hipoteca inversa.
Consiste en la venta del piso a una compañía de seguros, aunque el propietario mantiene el usufructo hasta su fallecimiento. En lugar de recibir el dinero por la venta en el acto, la compañía va abonando a la persona una renta mensual mientras vive.
La nueva normativa especifica que los solicitantes de este producto financiero sean personas con 65 años o más, o afectadas de dependencia o con un grado de discapacidad igual o superior al 33%. Esta medida introduce una mejora de carácter social, al incluir como beneficiarios de ella a las personas dependientes.
Es una disposición difícil de explicar a una persona dependiente o con discapacidad. Además, si la compañía de seguros ha abonado ya todas las rentas mensuales y la persona no ha fallecido, no se sabe si tiene que abandonar el inmueble.
Otras disposiciones de la nueva Ley
La nueva Ley Hipotecaria estipula otras medidas que pueden aliviar la inquietud de numerosos españoles sumidos en un crédito hipotecario.
El deudor tendrá la posibilidad de proponer un plan de refinanciación al banco al que debe dinero. En caso de rechazo por parte de la entidad, esta deberá justificar las causas por las que no aprueba dicho plan.
Se contempla la posibilidad de rescatar los planes de pensiones, en el caso de que el beneficiario se enfrente a la ejecución hipotecaria de su vivienda habitual.
Las familias numerosas, que tengan un niño menor de tres años y las familias monoparentales con dos hijos a su cargo forman parte del umbral de exclusión.
Fuente: invertia.com
