La hipoteca perfecta

Ausbanc y OCU elaboran un informe con las características de la hipoteca ideal 

Dos expertos, de la Asociacion de Usuarios de Servicios Bancarios (Ausbanc) y de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), han elaborado la receta de la hipoteca ideal del momento: plazos, interés, índice, diferencial, cláusulas a evitar, etc.

En resumidas cuentas:

1. Que no supere los 25 años

2. Euribor, interés variable y diferencial al 1 por ciento

3. No a las cláusulas como el suelo y los 'swaps'

4. Que contenga la opción de la amortización anticipada a coste cero

El Mundo ha realizado un interesante recuento de las conclusiones de Ausbanc y de la OCU:

Financiación: La menor posible

Cuanta mayor cantidad de valor de la casa solicitemos para pagarla, mayor será el nivel de endeudamiento. Y hablando de préstamos a largo plazo e interés variable, el riesgo de las subidas de tipos de interés es patente. Si se cuenta con un porcentaje de liquidez que genere seguridad y con un empleo estable, lo ideal es endeudarse lo menos posible. Destinar el dinero a otro producto de inversión, con los tipos históricamente bajos, no cubre los costes de los intereses de la deuda hipotecaria contraida.

Plazo: Entre 20 y 25 años

Los intereses se disparan cuanto más largo es el plazo. El periodo más razonable va de los 20 a 25 años. Es el que ofrece las cuotas más asequibles y una mejor relación capital amortizado e intereses. A partir del cuarto de siglo, las rebajas que se obtienen en la cuota no compensan el número de años que hay que estar pagando, el préstamo se convierte en más caro y, además, es mucho más sensible a las variaciones del tipo de interés.

Interés: Variable

El actual escenario de tipos bajos hace que el interés variable sea la opción recomendable ya que los préstamos a tipo fijo se están comercializando a intereses bastante altos. Una buena oferta del mercado con un tipo variable hoy en día es del Euribor +1 por ciento (el índice registró una tasa en noviembre del 2,044 por ciento) por lo que saldría un tipo inicial del 3,044 por ciento, mientras que el tipo fijo ronda el 5-6 por ciento. Hay que tener en cuenta que también hay ofertas a tipo variable del Euribor +3 por ciento. Eso no es una oferta, eso es no querer dar el crédito.

Índice: Euribor, aunque...

El Euribor es el índice con un abanico más amplio de ofertas, aunque con un componente artificial -lo marcan las 20 principales entidades europeas- que provoca grandes variaciones. El Míbor refleja mejor el tipo de interés real, gozaría de mayor fiabilidad, al que se están prestando dinero las entidades del mercado de Madrid. También podría ser interesante el de Deuda Pública, pero no hay ofertas. Mismo problema que tendría el IRS a cinco años, que aún no ha entrado en vigor.

Diferencial: Por debajo del 1 por ciento

Hasta hace poco era habitual encontrar diferenciales del 0,20 o del 0,30 por ciento, pero lo normal ahora son diferenciales a partir del 1,75 o del 2 por ciento, llegando incluso a pedirse cantidades del 4 por ciento. Actualmente, un diferencial inferior al 1 por ciento puede considerarse una buena opción y factible. Este punto es totalmente negociable (contratar otros productos con esa entidad siempre es la baza del cliente). Este punto se debe tener muy en cuenta porque se trata de un préstamo a largo plazo, periodo en el que los tipos acabarán subiendo.

Cláusulas a evitar: Suelo, 'swaps', etc.

Múltiples. La más famosa y la más perjudicial, la cláusula suelo. Y en segundo lugar, la que limita la amortización anticipada. También hay que huir de los 'swaps' o permutas financieras, la imposibilidad de arrendamiento de la vivienda mientras el préstamo no se haya pagado, la obligación de tener contratados seguros que no sean obligatorios por ley o la llamada 'hipoteca creciente'. En muchas entidades son difíciles de esquivar e innegociables.

Amortización anticipada: Sí

Hay que exigir la posibilidad de amortizar anticipadamente la deuda sin coste y evitar la comisión de cancelación parcial o total. Con ello, se permite modificar el plazo (acortarlo) o la cuota (hacerla más pequeña). Lo que más interese. Será la mejor inversión. Esta opción es básica y además un derecho. La normativa establece que la comisión máxima por este concepto será del 1 por ciento, pero no sólo es posible incluirla a interés 0 por ciento sino que es muy habitual y un punto en el que hemos de insistir en las negociaciones. Si usted es buen pagador, el banco rara vez le insistirá o recomendará esta opción.

Dación en pago: No

Resulta más que raro que una entidad acceda a incluir la dación en pago (la casa como única garantía que responde por la hipoteca) sin algún tipo de compensación, ya sea aumentando el tipo aplicado, introduciendo otras comisiones, concediendo una cantidad menor de financiación o conduciéndola sólo a clientes más solventes. La dación no tiene por qué ser necesariamente positiva. Por ejemplo, en muchos casos el valor de la vivienda puede superar ampliamente el del préstamo pendiente. La pérdida económica puede ser tremenda. Es decir, no es la panacea para el consumidor ya que siempre supone una pérdida de todo lo que se ha pagado con anterioridad.

Seguro de vida: No

Resulta muy caro y encarece enormemente la TAE. Es mucho mejor contratar, si se necesita, un seguro de vida por otra vía, mucho más barato. Si se tienen contratados otras pólizas de vida, la de trabajo por ejemplo, puede accederse quizá a un seguro mucho más asequible aún. Esta situación es aplicable a otros productos.

Tipo inicial: No suele haber, pero...

Ahora mismo no suelen aplicarse tipos iniciales. Son directamente el índice más el diferencial contratado. Los tipos iniciales eran una 'técnica-gancho' que se ofrecía para atraer al consumidor con una cuota muy atractiva el primer año. En todo caso, representan una condición susceptible de modificarse y negociarse a la baja.

Intereses de demora: Ignorarlos

Susceptibles de negociación, pero algo muy poco habitual. Los habituales, que pueden ir del 15 por ciento hasta el 29 por ciento, son muy abusivos. No obstante, es muy poco normal que las entidades accedan a negociar en este apartado considerando que quien pretende una rebaja en este sentido contempla la posibilidad de no poder pagar el día de mañana. Quizá lo mejor para el consumidor sería ignorar esta cláusula y más en una época donde las condiciones de solvencia se han endurecido de forma notable.

Bazas del hipotecado: La fidelización

La fidelización a la entidad, la vinculación de la nómina y los recibos representa la gran baza con la que juega el cliente para firmar una hipoteca con las mejores condiciones para su bolsillo. Pero hay que jugar bien esta carta de la fidelización ya que para al banco estos productos vinculados le suponen un beneficio muy importante. También se puede usar un correcto y cumplidor historial de pagos en la negociación, del que se puede presumir y que el banco debe valorar.