El ministro de Fomento, José Blanco, viajará a Londres en el mes de abril para iniciar el 'road show' con el que el Gobierno tratará de ganarse la confianza de los inversores y drenar el 'stock' de viviendas sin vender, que al cierre de 2009 rondaba las 688.000 viviendas, de las que un 61% se encontraba en la costa.
Así lo avanzó la secretaria de Estado y Actuaciones Urbanas, Beatriz Corredor, durante su comparecencia en la Comisión de Vivienda del Congreso de los Diputados, en la que indicó que, por el momento, Fomento está realizando un estudio previo para analizar el resto de los países que se visitarán en esta agenda de contactos con inversores.
Concretamente, se elaborarán estudios individualizados para identificar a los interlocutores, conocer exactamente las variables de la demanda de cada país, así como las "inquietudes y puntos críticos que convenga desactivar".
De momento, Corredor desveló que "muy probablemente" el 'road show' se centrará en Europa continental y apuntó que durante en estas visitas el Gobierno explicará una "mejora legislativa" encaminada a garantizar una mayor seguridad jurídica.
Además, en una segunda fase que se desarrollará a partir de mayo o junio, Fomento pondrá en marcha una "misión comercial", con una previa selección de productos inmobiliarios que cumplan unos requisitos y exigencias mínimas de legalidad jurídica, urbanística y de calidad, a través de una evaluación a la que "voluntariamente" podrán someter sus productos los promotores interesados.
Corredor calificó esta iniciativa de "inédita" y confirmó que está llamada a "reestablecer y mejorar la confianza de los inversores" y a lograr "drenar" el excedente de viviendas.
LA COMISIÓN MIXTA, EN PRÓXIMAS SEMANAS
La secretaria de Estado de Vivienda y Actuaciones Urbanas avanzó también que la Comisión de Trabajo para el Impulso del Sector Inmobiliario, que integran el Ministerio de Fomento, entidades financieras y promotores, podría celebrar su primera reunión "en las próximas semanas".
La comisión, que fue anunciada por el ministro de Trabajo, José Blanco, en el mes de enero, tenía previsto reunirse el pasado 2 de febrero tras las primeras reuniones mantenidas en enero con unos y otros agentes, pero quedó aplazada 'sine die'.
Por otro lado, Corredor desveló que, una vez celebrada esa primera reunión, se crearán cuatro grupos de trabajo de composición mixta que se centrarán en las materias de suelo, excedente de vivienda, inicio de nuevas promociones y rehabilitación y regeneración urbana.
"Cada uno de estos grupos está llamado a producir un resultado concreto, con propuestas que puedan elevarse nuevamente a la reunión plenaria", señaló.
Veintidós temporadas y cerca de quinientos episodios han convertido a «Los Simpson» en la serie de animación de más éxito de la televisión, siendo seguida por millones de espectadores en todo el mundo.
La cultura generada en torno a estos dibujos creados en 1989 por Matt Groening para la Fox, supera cualquier previsión; no hay más que echar un vistazo a la kilométrica entrada publicada en Wikipedia sobre Springfield, la ciudad imaginaria en la que habitan los personajes de la serie para entender su trascendencia y alcance mediático.
Tantos años en parrilla televisiva, nos han servido para saber que en el número 742 de la calle Evergreen Terrace de la ciudad, se encuentra la casa donde Homer, Marge, Bart, Lisa y Maggie nos han hecho pasar tantos ratos de diversión. Pero quizá pocas sean las personas que sepan que existe una réplica casi perfecta de esta vivienda en la realidad. Aquí pueden verla en Google Maps.
Se encuentra en el 712, Red Bark Ln del municipio de Henderson, en Nevada (EE.UU.) y su propietaria, Barbara Howard, se hizo con ella tras un concurso organizado en 1997 por Pepsi y Fox. Lo más increíble, es que la vivienda, no sólo imita a la perfección la forma y la fachada de la original, sino que hasta el mobiliario es igual al que vemos en la serie de Matt Groening. En el blog «No sólo viajeros» encontramos una excelente galería con numerosas fotos.
Las últimas informaciones hablan de que el «hogar Simpson» está en venta por unos 120.000 dólares. Todo una tentación para fanáticos y coleccionistas.
Lo impresionante de esta construcción es que, cuando concluyó su construcción, respetaba con lujo de detalles toda la arquitectura "original" de la casa Simpsons: interiores, fachada y el mobiliario que vemos en la serie creada por Matt Groening en 1989.
Para construir esta réplica de la casa de la serie animada, los arquitectos del estudio "Kaufman y Broad", pasaron horas mirando episodios de Los Simpsons, notando cada detalle en la pared, cada esquina, cada imperfección.
En la serie de televisión las puertas son arqueadas, y en la casa real también conserva la misma forma. Lo más difícil para los arquitectos fueron los constantes cambios que la casa vivió a través de los años en la serie.
El arquitecto Manny González de Los Ángeles, cuenta que, para la hacer la construcción, vieron cerca de 7.400 colores antes de decidirse por los 27 usados en la casa de Nevada.
Todo fue copiado con exactitud, los platos sucios en el lavadero, una lata de cerveza Duff junto al sillón de la familia, el cartel en la casa del árbol de Bart que dice "No pasar". Incluso cada armario fue diseñado con tres juegos de ropa (iguales) de cada uno de los personaje.
Tras enterarse de que había ganado la casa real de la familia amarilla, la señora Howard decidió venderla. La casa fue repintada y hoy permanece casi irreconocible entre las demás de no ser por el dibujo de Homero, hecho por "Bart" y la firma de Matt Groening que muestra el pavimento frente a la entrada.
Según los últimos datos publicados por la Oficina Europea de Estadísticas (Eurostat), las condiciones de vivienda difieren considerablemente entre los Estados miembros. Estas diferencias se observan tanto en el tipo de vivienda en que viven los ciudadanos, ya sea un piso o una casa individual; así como en los problemas de vivienda a los que se enfrentan en términos de accesibilidad de las instalaciones, hacinamiento, o los servicios disponibles.
Estos datos muestran que en 2009 casi la mitad de la población de la Unión Europea vivía en un piso, más concretamente el 42% de los ciudadanos así lo hacía, frente al 34% que vivían en una vivienda unifamiliar y el 23% en una casa pareada o adosada. Estas cifras sobre las condiciones de la vivienda en Europa forman parte de un informe publicado por la Oficina de Estadísticas de la Unión Europea (Eurostat).
En relación con el tipo de vivienda, el informe hace un análisis más profundo en las condiciones de vida y muestra que el 18% de la población de la UE vivía en 2009 en una vivienda en condiciones de hacinamiento.
¿En qué tipo de casa y vive la población de la UE? Los españoles lo hacemos en pisos
De todos los Estados miembros, los pisos son más comunes en Letonia, las casa unifamiliares en Eslovenia y los adosados en los Países Bajos y el Reino Unido. El tipo de vivienda en que viven las personas varía enormemente entre los Estados miembros y en doce de ellos, son las viviendas unifamiliares las más comunes, mientras que los pisos lo son en diez, y en cinco las casas pareadas o adosadas.
En España, el 64,5% de la población vive en un piso, mientras que el 14,2% lo hace en una casa unifamilar, y el 21,1% en un adosado. Otras formas de vivienda representan un 0,2%.
En su preferencia por los pisos, Letonia (66%), Estonia (65%), Lituania (58%) y Grecia (56%) acompañan a España en este grupo de cabeza. En viviendas unifamiliares es en Eslovenia (69%) donde se registra la mayor proporción, seguido de Hungría (68%), Rumanía (61%), Dinamarca (58%) y Suecia (51%), y las casas pareadas o adosadas son más comunes en los Países Bajos y el Reino Unido Reino Unido (ambos 61%), así como Irlanda (58%).
El cuanto al hacinamiento, éste depende de la relación entre el número de personas en un hogar y el número de habitaciones en cada vivienda. En 2009, la proporción de personas que viven en una vivienda en condiciones consideradas de hacinamiento varió ampliamente entre los Estados miembros, desde el 1% en Chipre, el 2% en los Países Bajos, el 3% en España y el 4% en Irlanda, Bélgica y Malta, hasta el 58% de Letonia, el 55% en Rumanía y Hungría, el 49% en Polonia y Lituania y el 47% en Bulgaria.
El número de hipotecas constituidas sobre viviendas descendió un 7% en 2010, lo que supone una importante moderación respecto a la caída experimentada en 2009, que fue del 22%.
En 2008 el número de viviendas hipotecadas se redujo un 32% y en 2007 bajó un 6,74%. De esta forma, con el descenso experimentado en 2010, las viviendas hipotecadas acumulan su cuarto año consecutivo en negativo.
El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas alcanzó el año pasado los 116.860 euros, un 0,8% menos que en 2009, mientras que el capital prestado se redujo un 7,8% en el conjunto del año.
El diciembre de 2010, las hipotecas constituidas sobre vivienda descendieron un 17% respecto a igual mes de 2009, hasta sumar 39.384, y se anotaron un descenso del 10,9% en tasa intermensual.
Con el retroceso interanual de diciembre, las viviendas hipotecadas encadenan su octava caída consecutiva después de haber experimentado repuntes en los cuatro primeros meses de 2010. El descenso de diciembre es algo más acusado que el de noviembre, cuando las viviendas hipotecadas se redujeron más de un 14%.
De acuerdo con los datos del organismo estadístico, durante 2010 se constituyeron 956.127 hipotecas sobre fincas rústicas y urbanas (dentro de éstas últimas se incluyen las viviendas), cifra que supone un descenso del 11,7% respecto a 2009.
El capital de los créditos hipotecarios concedidos bajó un 18,2% en el conjunto del año, en tanto que el importe medio de las hipotecas constituidas sobre el total de fincas ascendió a 127.767 euros, un 7,3% menos que en 2009.
LAS CAJAS, LAS QUE MÁS CRÉDITOS CONCEDIERON.
Las cajas de ahorros fueron las entidades que concedieron un mayor número de créditos hipotecarios en 2010, al aglutinar el 51,2% del total, seguidas de los bancos (37,7%) y de otras entidades financieras (11,1%). En cuanto al capital prestado, las cajas de ahorros concedieron el 44,6% del total, los bancos el 43,9% y otras entidades, el 11,5%.
El tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios fue del 3,87% en 2010, frente al 4,59% de 2009, y el plazo medio se situó en 22 años, uno más que en el año anterior.
En 2010, el tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios de las cajas de ahorros fue del 4,02% y el plazo medio de 22 años, mientras que los bancos prestaron a un tipo de interés del 3,75%, con un plazo medio también de 22 años.
El 96% de las hipotecas constituidas en 2010 utilizó un tipo de interés variable, frente al 4% de tipo fijo. Dentro de los variables, el Euríbor fue el tipo de interés de referencia más utilizado en la constitución de hipotecas, ya que figuró en el 89,7% de los nuevos contratos.
Por otra parte, el número total de hipotecas con cambios en sus condiciones ascendió el año pasado a 456.688, con un descenso del 14,1% sobre 2009. En el caso de las viviendas, el número de hipotecas que modificaron sus condiciones bajó un 19,3% en 2010.
Atendiendo a la clase de cambio en las condiciones de la hipoteca, en 2010 se produjeron 374.376 modificaciones pero sin cambiar de entidad financiera (novaciones), lo que representa una caída anual del 13,6%. Por su parte, el número de préstamos que cambiaron de entidad (subrogaciones al acreedor) fue de 58.737, un 16,7% menos que en 2009.
Además, el año pasado un total de 23.575 hipotecas cambiaron de titular del bien hipotecado (subrogaciones al deudor), lo que supone un descenso del 14,7% respecto a 2009.
CAMBIOS EN LAS CONDICIONES DE LA HIPOTECA.
De las 456.688 hipotecas que cambiaron sus condiciones en 2010, el 38,5% se debieron a modificaciones en los tipos de interés. De esta forma, el porcentaje de hipotecas a tipo fijo se redujo significativamente después del cambio de condiciones desde el 4,1% hasta el 1,8% del total, ya que la mayoría de estos préstamos pasaron a estar referenciados a un tipo de interés variable.
Dentro de la estructura de tipos de interés, el Euríbor fue la referencia más importante. El interés medio más bajo fue el de los Otros tipos de interés tanto antes del cambio (4,23%) como después (3,37%).
Tras la modificación de condiciones, el interés medio de los préstamos bajó 1,07 puntos tanto en las hipotecas a tipo fijo como en las hipotecas a tipo variable.
Respecto a las cancelaciones, en 2010 se cancelaron registralmente un total de 542.620 hipotecas, lo que supone un aumento anual del 1,6%. Las hipotecas canceladas sobre fincas rústicas disminuyeron un 6,5%, mientras que las canceladas sobre fincas urbanas subieron un 1,9% y las canceladas sobre viviendas un 2,4%.
El 96,8% de las hipotecas canceladas correspondió a fincas urbanas y el 3,2% a fincas rústicas. Dentro de las urbanas, el 68,6% fueron de viviendas.
El número de fincas con hipoteca constituida por cada 100.000 habitantes fue mayor en 2010 en La Rioja (4.816) y Cantabria (3.134). Las comunidades en las que se registraron las mayores variaciones interanuales positivas en la constitución de hipotecas fueron Asturias (7,5%) y País Vasco (5,3%).
Las comunidades autónomas con mayor importe medio hipotecado en 2010 fueron Madrid (193.567 euros) y País Vasco (173.926 euros).
Por último, las comunidades en las que el número de fincas con cambios en sus condiciones por cada 100.000 habitantes fue mayor en Comunidad Valenciana (2.526) y Murcia (2.024), mientras que La Rioja y Comunidad Valenciana fueron las que tuvieron mayor número de hipotecas canceladas registralmente por cada 100.000 habitantes, con 2.103 y 1.872, respectivamente.
DATOS DE DICIEMBRE.
En diciembre de 2010, el importe medio de las hipotecas sobre viviendas bajó un 4% en relación a igual mes de 2009, hasta situarse en 115.076 euros, cifra superior en un 0,7% a la del pasado mes de noviembre.
El capital prestado para este tipo de hipotecas superó los 4.500 millones de euros en diciembre, con un descenso interanual del 20,3% y una caída mensual del 10,2%.
Teniendo en cuenta el total de fincas (rústicas y urbanas), el importe medio por hipoteca constituida se situó en 109.070 euros en diciembre, con una disminución del 14% respecto al mismo mes de 2009.
Durante el último mes del año se firmaron 64.231 hipotecas sobre fincas rústicas y urbanas, un 20,3% menos que en diciembre de 2009, mientras que el capital prestado bajó un 31,5%, hasta los 7.005,6 millones de euros.
Un juez de Sabadell ha elevado al Tribunal Constitucional (TC) la normativa actual sobre desahucios y ejecución de las hipotecas por considerar que perjudica a los ciudadanos embargados al vulnerar la tutela judicial efectiva y el derecho a la vivienda.
El titular del Juzgado de Primera Instancia número dos de Sabadell, Guillem Soler, pide así al TC que estudie si es necesaria una modificación de la Ley Hipotecaria para facilitar la entrega de la vivienda con el fin de saldar la deuda hipotecaria.
El juez considera que la legislación debe adaptarse a las condiciones sociales y económicas actuales para evitar que los numerosos desahucios "generen exclusión social".
Además, en el auto se pide también al TC que contemple elevar el valor de la vivienda que finalmente se quedan las entidades financieras, dado que actualmente, después de la subasta, bancos y cajas adquieren el inmueble por el 50% de su valor inicial.
Esta práctica obliga a los ciudadanos desahuciados a seguir endeudados para cubrir la diferencia entre el valor de la vivienda y el importe total de la hipoteca que firmaron.
Contra el auto no cabe recurso alguno, por lo que se espera ya una resolución por parte del Tribunal Constitucional, que no cuenta con un plazo determinado para dictar sentencia.
El magistrado de Sabadell considera que las cláusulas hipotecarias contienen un "intenso desequilibrio contractual" entre la entidad y el cliente, y, considera, que éstos contienen "abusos" porque "no son efectivamente negociados entre las partes sino mayoritariamente predispuestos por la entidad financiera".
El juez, además, pone en cuestión que se decrete que el ciudadano haya incumplido su obligación de pago si ello no va acompañado del contexto en que se produce el impago.
De esta forma, el TC tendrá que dirimir la contradicción creada por dos secciones de la Audiencia Provincial de Navarra, que emitieron un auto a favor de la entrega de la vivienda para saldar la deuda hipotecaria y otro que concluyó lo contrario.
Por último, en un comunicado, la asociación de consumidores Adicae aplaudió esta iniciativa, que "pone de manifiesto la sensibilidad de algunos jueces con el grave problema hipotecario que atraviesa una buena parte de la sociedad española".
"Se espera que sean muchos más magistrados los que se unan a este camino, en pos de una reforma justa de la legislación vigente en materia de embargos y ejecuciones hipotecarias", pidió Adicae.
Hacienda somos todos...y cada vez más. Las endémicas arcas públicas han agudizado el ingenio de la Agencia Tributaria, inmersa en varias batallas contra el dinero negro.
Unas de sus novedades será el cruce de los datos de consumo eléctrico de las viviendas con la declaración que hacen sus propietarios sobre la situación de estos inmuebles: habitados o vacíos.
Y aquí es donde el fisco se propone dar más de un disgusto en las declaraciones de este año, correspondientes a los ingresos de 2010.
Gracias a las cifras de consumo eléctrico, la Agencia Tributaria podrá destapar los casos de hogares donde realmente se está viviendo, aunque los dueños declaren el inmueble como vacío.
¿Qué está pasando ahí? Alquileres en negro. Y ya no hay tiempo para dar marcha atrás. Dentro de apenas dos semanas, en marzo, las operadoras empezarán a enviar a Hacienda el gasto en luz.
Por tanto, todos aquellos propietarios que el año pasado tuvieron inquilinos en situación ilegal se van a ver obligados a declarar esta renta. En caso contrario, corren un alto riesgo de ser descubiertos.
Aunque la medida fue anunciada el año pasado, después de que los Técnicos de Hacienda llevaran años pidiendo al Ministerio de Economía que exigiera el cruce de datos con el consumo eléctrico, ha pasado prácticamente desapercibida.
Hace dos semanas, cuando la Agencia Tributaria presentó su nuevo plan de lucha contra el fraude, esta medida aparecía en el catalogo de novedades con las que el fisco quiere combatir el dinero negro.
Sin embargo, la guerra abierta también contra las personas que perciben rentas sin declarar, volvió a relegar a un segundo plano esta medida, lo que ha hecho que su entrada en vigor se produzca sin apenas tenerse conocimiento de ella.
Esta discreción ha permitido que la mayoría de los arrendadores ilegales no hayan tenido margen de maniobra y se vean ahora obligados a destapar sus irregularidades si no quieren verse las caras con el fisco.
Otra ventaja, de cara al inquilino, es que los propietarios de las viviendas no han visto incrementadas sus rentas como resultado de la obligación que va a tener su casero de declarar.
Con este tipo de actuaciones, Hacienda busca seguir engordando su recaudación por la vía de combatir el dinero negro. El año pasado, la Agencia Tributaria recaudó 10.043 millones, cifra equivalente al 1% del PIB, con el Plan de Prevención de Fraude Fiscal, un 23,7% más que el año anterior.
Desde que entró en vigor este programa, en 2005, la recaudación acumulada asciende a 45.583 millones de euros. Y este año se sumará todo el dinero procedente de los alquileres sin declarar.
Pese a la crisis, pese a las dificultades, las incertidumbres, pese al reguero de refinanciaciones y ejecuciones hipotecaria al que asistimos ahora, los españoles adoramos ser propietarios de una vivienda.
El 71,4% de los españoles que busca piso aún se decanta por la compra, frente al 44% de los europeos, según el 'Barómetro Inmobiliario 2010' de la red inmobiliaria Re/Max.
La cultura de la compra sigue presente pese a las lecciones extraídas de la crisis. El informe, que analiza la situación de los diferentes mercados inmobiliarios en Europa, desde el español, adalid del auge de la construcción, hasta el alemán o el británico, pone de manifiesto que la cultura de la compra sigue presente pese a las lecciones extraídas de la crisis.
Las prioridades siguen sin cambiar
Así, según Re/Max, solo un 4,8% de los clientes de la red inmobiliaria en 2010 demandaron pisos en alquiler, frente al 7% en Europa, y un 23,8% no iba en busca de algo específico.
En todo caso, el informe señala que las personas con edades inferiores a los 25 años y aquellos que están entre los 35 y los 50 años, el 17,6% del total, tienen la misma predisposición al alquiler de vivienda.
Los españoles aún no ven la inversión en vivienda como un modo de asegurarse una buena jubilación, pues tan solo el 36,4% compra una vivienda con esta intención, cuando en el resto de Europa, el 50% lo hace con este propósito.
Por tanto, aunque el informe asegura que "lo peor de la crisis inmobiliaria ya ha pasado", también refleja que a su paso la demanda no ha cambiado sustancialmente sus prioridades a la hora de invertir en una vivienda.
Lo que se ha transformado son las condiciones del mercado que ralentizan la recuperación de las compraventas. Los compradores vuelven a acudir al banco, pero ahora "los bancos a penas dan facilidades a la hora de concederlas" tras las lecciones aprendidas de la crisis.
Si la crisis cerró el grifo del crédito hipotecario, sus consecuencias han obligado a la banca a tolerar un goteo selectivo. Desde hace unos meses, las entidades financieras están dispuestas a canjear las viviendas en su poder a cambio de rebajas en los precios y unas condiciones preferentes de financiación. Para colocar con urgencia el stock de activos inmobiliarios adjudicados, cuyo valor supera los 61.500 millones de euros, liberar capital y sanear sus balances, bancos y cajas han recuperado productos hipotecarios desaparecidos en lo más duro de la crisis.
Solo para quienes se acerquen a sus oficinas con la intención de adquirir uno de sus inmuebles, es posible la financiación al 100% y la amortización a más de 35 años. No obstante, el acceso a estos créditos blandos sigue limitado a compradores solventes. En definitiva, la banca busca clientes 'prime' para vender sus casas con condiciones otrora 'subprime'. Para el resto, la lupa de los riesgos es más severa y los requisitos de ahorro, capacidad de endeudamiento y avales, todavía más estrictos.
Un reciente informe de la consultora CB Richard Ellis asevera que para competir en el mercado con los promotores, bancos y cajas están limitando la concesión de hipotecas a los que compren sus viviendas en cartera. Las mismas entidades reconocen que han diseñado ofertas e hipotecas específicas para los que quieran uno de sus pisos. La mayoría anuncia en sus respectivas webs creadas para comercializar estos inmuebles descuentos en los precios que alcanzan hasta el 50%. También organizan subastas y sorteos.
Asimismo, los diferentes portales inmobiliarios proclaman la financiación del 100% del valor de la vivienda, cuando hace apenas unos meses la máxima cobertura era del 80%, y cuando el mercado ha vuelto a estándares lógicos de poco más del 60% del valor del activo hipotecado.
Financiación al 100%
Los créditos más allá del 80% del valor de tasación o del importe de la vivienda, enterrados por la banca tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, vuelven al terreno de juego. Los principales bancos y cajas, convertidos forzosamente en inmobiliarias, han encontrado la fórmula perfecta para hacer frente a la competencia de los promotores y reducir su vinculación al ladrillo. Entidades como BBVA, Banco Santander y Caja Madrid-Bancaja y Popular, que suman 27.874 millones en activos inmobiliarios adjudicados, reservan para los pisos de su propiedad la financiación de hasta el 100% del importe de la compraventa. Incluso Popular publicita la financiación de los gastos (notaría, gestoría, registro e impuestos de compraventa). La caja madrileña, por su parte, explica que cubre el 100% de la operación sin incluir gastos y siempre y cuando no supere el 80% del valor de tasación.
Plazos de amortización
Los plazos de amortización, que con la crisis se redujeron a 25 o 30 años excepto para los jóvenes, se han ampliado de nuevo a 40 años. Asimismo, se ofrece la posibilidad de aplicar un periodo de carencia de capital, durante el cual se pagan únicamente los intereses. Banco Popular, en las condiciones de su hipoteca 'Aliseda', específica para las viviendas que gestiona, ofrece una carencia de hasta 24 meses. BBVA promete cuotas hasta un 30% más bajas con un periodo de carencia de hasta 36 meses o mediante el aplazamiento de parte del pago del capital prestado al final de la vida del préstamo.
Tipos de interés
Los tipos de interés para estos productos especiales dependen del perfil del cliente, explican desde las diferentes entidades. No obstante, suelen ser superiores a los de las hipotecas clásicas y de media se sitúan en el euríbor más 0,75%.
Caja Madrid supera la media con un tipo de interés del euríbor más 0,90%. BBVA ofrece un tipo fijo el primer año del 2,85% y euríbor más 0,70% a partir del segundo. Por su parte, Banco Popular rebaja el interés a euríbor más 0,1% el primer año y más 0,3% el resto, a un 1,8% TAE. Todas eliminan la comisión de apertura y otras comisiones, como la de subrogración con otra entidad, se colocan en el 0,5% en el caso de Popular.
Solvencia
Los bancos y las cajas de ahorro han aprendido las lecciones de la crisis y han endurecido los requisitos de solvencia a la hora de conceder créditos para la adquisición de viviendas, sobre todo si son por el 100%. Si durante el boom inmobiliario prácticamente bastaba con proporcionar el DNI y demostrar disponer de alguna renta regular para lograr una hipoteca, lo que provocó verdaderos problemas de endeudamiento, ahora los requerimientos de solvencia son mucho más estrictos.
Pese a la necesidad de aligerar su cartera de viviendas, las entidades siguen analizando detenidamente la liquidez del cliente y su capacidad de endeudamiento y repago -las cuotas mensuales no deben exceder el 30% de los ingresos netos-. Asimismo, es indispensable tener un trabajo indefinido y en muchos casos, avales para cubrir riesgos de desempleo y garantizar la solvencia del préstamo. Además, suelen solicitarse las declaraciones del IRPF y los últimos movimientos bancarios.
Vinculación a la entidad
La mayoría de las hipotecas se conceden a cambio de una vinculación del cliente con la entidad. Es habitual solicitar la domiciliación de las nóminas y varios recibos y la contratación de seguros de vida, de protección de pagos y de hogar.
Cambio de tendencia. La opción del alquiler es más demandada entre los andaluces que aspiran a hacerse con una vivienda protegida (VPO) que la compra de la misma, la opción tradicionalmente más habitual. La situación del mercado inmobiliario y el empeoramiento de la situación económica han virado la opción mayoritaria de los andaluces que pretenden hacerse con una VPO: dos de cada tres demandantes de vivienda protegida eligen el régimen de alquiler.
Los datos pertenecen al balance de solicitudes recibidas en los registros municipales de vivienda, obligatorios tras la aprobación en febrero del pasado año de la Ley autonómica de Vivienda. Los ayuntamientos tienen una moratoria hasta el próximo año para implantar estos registros.
Desde que los municipios de Córdoba e Isla Cristina estrenasen este servicio en cumplimiento de la ley, se han venido sumando más ayuntamientos hasta alcanzar la cifra de 222 en la actualidad, el 28,7%. Entre ellos se encuentran la mayoría de los grandes municipios de la comunidad, por lo que el 73% de la población ya puede inscribirse en uno de estos registros, paso previo para poder reclamar, incluso judicialmente, el derecho a una vivienda.
En los meses transcurridos, estos registros han recibido 70.000 solicitudes, según los datos aportados por la Consejería de Obras Públicas y Vivienda. El 65,8% de los solicitantes se decanta por el régimen de alquiler y el 34,2% por la compra. Dentro de los que se inclinan por el régimen de arrendamiento, el 43,3% elige la fórmula del alquiler con opción a compra. Esta modalidad ofrece la posibilidad de acceder a la propiedad del inmueble pasados unos años -entre siete y diez-, con la particularidad de que al precio final del piso se le descontará parte del dinero que se haya abonado en concepto de renta.
La propia Junta atribuye este cambio de tendencia a la incidencia de la crisis, en la que el grueso de la población andaluza ha visto empeorada su situación económica, y a otros factores como la movilidad. Estos datos pueden contribuir a un cambio en los planes de vivienda de la Junta para fomentar el alquiler frente a la construcción de VPO, pese a que cuenta con la opinión contraria de alcaldes y los sindicatos CCOO y UGT.
También es posible que esta preferencia se deba a que el perfil tipo es el de una familia joven, con un nivel de ingresos inferiores a los 19.000 euros brutos anuales. De hecho, el 71% de los interesados en una VPO que acudieron a estos registros tienen unos ingresos inferiores a 1,5 veces el Iprem (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples). Otro 18,4% declara un máximo de 29.000 euros. Para este tope de ingresos -el 90% de la demanda- la VPO es de régimen especial, mientras que para los intermedios y más altos -un 10%- el plan concertado prevé las VPO de régimen general y las de iniciativa municipal y autonómica.
El auge del alquiler en los últimos tiempos es manifiesto. Ya sea por la dificultad de acceso a financiación o por un cambio de mentalidad, el número de contratos gestionados por la Sociedad Pública de Alquiler (SPA) creció un 46% en 2010. Pero, junto con este crecimiento está subiendo también la morosidad, que ya se sitúa por encima del 8%.
Así lo recoge Arrenta en su último informe, que indica que el número de inquilinos que no puede hacer frente a las mensualidades es cada vez mayor. "Los índices han aumentado y se han situado en 2010 en torno al 8%", añade la Asociación para el Fomento del Alquiler.
Entre diciembre de 2009 y diciembre de 2010, el número de morosos se incrementó un 16,8%, mientras que el importe medio adeudado alcanzó los 7.771,8 euros, de acuerdo con los últimos datos del Fichero de Inquilinos Morosos.
Así las cosas, las exigencias de los propietarios en las condiciones del alquiler "por el miedo y la incertidumbre del cobro de las rentas" se han incrementado, hasta el punto de que el tiempo necesario para que un piso encuentre arrendatario ha subió el pasado año desde 30 días a 81, según datos de la empresa Alquiler Seguro.
Prevenir con el arbitraje
Existen muchas opciones a disposición de los arrendadores para protegerse ante posibles impagos de las rentas, tales como la póliza habilitada por la SPA, "avales personales, avales bancarios, referencias, fianzas, seguros o arbitraje". Arrenta defiende esta última opción y asegura que en aquellos contratos con cláusula de arbitraje, los casos de incumplimiento de pago bajan al 2,47%, "muy por debajo de la media, que supera ya el 8%", apunta.
La asociación añade que esto se debe a su efecto preventivo y asegura que uno de cada cuatro alquileres que se firman ya incluyen algún tipo de cláusula de sometimiento a arbitraje.
Según explica Carlos Ruiz, gerente de la Asociación para el Fomento del Alquiler, el simple hecho de firmar un contrato en el que ambas partes hayan acordado acudir a un tribunal de arbitraje ante un problema "les hace ser más conscientes y les predispone a cumplir con sus obligaciones contractuales".
Esta práctica, regulada por la Ley de Arbitraje 60/2003, es una vía paralela y sustitutoria de la Justicia Ordinaria por la que, en caso de conflicto entre dos o más partes, un tercero neutral e imparcial, denominado árbitro, resuelve la disputa dictando un laudo o sentencia de obligado cumplimiento en un plazo que suele rondar los meses.
Entrar en el ASNEF
Pero, cuando existe impago y el problema no se puede arreglar de forma amistosa, existe otra vía para que el propietario pueda reclamar las rentas adeudadas. Alquiler Seguro ofrece un servicio por el que se incluye en el Asnef a los inquilinos morosos.
Así, en el momento en el que se deja de abonar un mensualidad, se inscribe de forma preventiva en el Fichero de la Asociación Nacional de Establecimientos Financieros (Asnef). Éste se pone en contacto con el arrendatario para requerir el pago, y si no se produce, sus datos quedan incluido en la lista de morosos.
"Hemos querido equiparar y proteger un bien tan preciado como la vivienda con cualquier otro bien de consumo, y lógicamente si un consumidor por ejemplo deja de pagar el teléfono y entra en el registro de Asnef, lo mismo sucederá si deja de pagar el alquiler de una vivienda", explica el consejero de Alquiler Seguro, Gustavo Rossi.
Asnef es el mayor registro de impagados de España, tanto en número de operaciones morosas declaradas como en importe deudor.
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Así lo avanzó la secretaria de Estado y Actuaciones Urbanas, Beatriz Corredor, durante su comparecencia en la Comisión de Vivienda del Congreso de los Diputados, en la que indicó que, por el momento, Fomento está realizando un estudio previo para analizar el resto de los países que se visitarán en esta agenda de contactos con inversores.
