Ejecuciones hipotecarias

Concluye este 2010 que -malo, malísimo hasta para la tradición oral- ha venido harto de lluvias y de nieves, pero para nada lo ha sido de bienes. Y, como sucede todos los años, es tiempo de recapitular sobre las distintas cuestiones que, en los últimos doce meses, han tenido protagonismo en la vida nacional.

Una de ellas, de hondo calado, tiene que ver con un asunto cargado de dramatismo que está afectando a miles de familias andaluzas, y que pende, cual espada de Damocles, sobre las cabezas de muchas otras más; que miran al futuro, a su futuro personal en el año 2011, con la aprensión lógica del que intuye que pronto puede perder la propiedad de su casa, como consecuencia del impago de las cuotas del préstamo hipotecario que, en los buenos tiempos, suscribió para financiar su adquisición.

Aunque sea materia conocida por casi todos, no está de más, antes de profundizar sobre ella, hacer una breve referencia a lo que ocurre en nuestro país cuando alguien -por cualquier motivo que sea- deja de pagar las cuotas de un préstamo hipotecario.

• Transcurridos tres meses desde la fecha del primer impago, si el banco o la caja no tienen a bien ofrecer al particular una refinanciación del préstamo o una dación en pago de la deuda, comienza para el deudor un calvario que se denomina en nuestro Derecho, con bastante propiedad -creo yo-, "ejecución hipotecaria". Un procedimiento judicial de carácter sumario en el que, previo requerimiento de pago, se saca la vivienda hipotecada a pública subasta; lo que significa, en un mercado inmobiliario roto como el nuestro, que casi siempre, al final, el banco o la caja se quedan con la casa por el 50% de su valor de tasación.
• A la subasta sigue, si es necesario, el lanzamiento del deudor, es decir, el desalojo de la vivienda, que, si no se realiza voluntariamente, tiene lugar con el auxilio de la fuerza pública.
• Este terrible itinerario, aunque pudiera parecer lo contrario, no termina aquí, ya que si el acreedor no ha conseguido cobrar su crédito con el importe asignado en el proceso a la vivienda hipotecada, podrá perseguir de por vida al malhadado deudor hasta que este le pague lo que le debe con cualquier ingreso o propiedad que vaya teniendo en el futuro.

En el año 2009, 90.000 hipotecas fueron ejecutadas en España. En este año que termina -según los cálculos del CGPJ- esta cifra se duplicará con creces y podría alcanzar las 200.000. Además, si analizamos detenidamente los datos de que disponemos, llegaremos claramente a la conclusión de que, por desgracia, este proceso no ha hecho más que empezar.

El saldo vivo de los préstamos hipotecarios en nuestro país asciende, más o menos, a un billón de euros -lo mismo que nuestro PIB- de los que aproximadamente 600.000 millones corresponden a créditos concedidos para adquisición de viviendas. De ellos el 16%, esto es, 100.000 millones de euros aproximadamente se garantizaron con hipotecas concedidas para financiar un importe superior al 80% de su precio de adquisición.

Si tenemos en cuenta que son tres los factores de riesgo que determinan la peligrosidad de una hipoteca:

• una tasa de esfuerzo -la parte de la renta personal que hay que dedicar a su pago mensual- alta, superior al 35%,
• un porcentaje de financiación superior al 80% del precio de adquisición
• y una sobre tasación de la vivienda en el momento de la constitución,

llegaremos fácilmente a la conclusión que les acabo de apuntar; sobretodo si tomamos también en consideración que el que pedía hace unos años hipotecas por un importe próximo al 100% del valor de tasación de la vivienda, lo hacía porque no andaba muy sobrado de recursos -tasa de esfuerzo-, y que, en la época de las vacas gordas, las sociedades de tasación hipotecaria eran propiedad de las entidades que concedían la hipoteca, no siendo un secreto para nadie que el valor de tasación se acomodaba en muchos casos al importe que el particular necesitaba -sobre tasación-, y no al revés como hubiera sido deseable.

Más útil, sin embargo, que constatar esta terrible realidad, es preguntarnos por qué hemos llegado a la situación actual, para así no cometer los mismos errores en el futuro. La respuesta a esta cuestión es clara: nuestra vida diaria discurre al dictado de lo que deciden las grandes corporaciones -empresas sin alma y con un poder a todas luces excesivo- que sólo miran a su cuenta de resultados y las más de las veces en el corto plazo.

Sin embargo, la verdadera responsabilidad de lo sucedido -además de la evidente de los particulares que no calcularon bien los riesgos que asumían- es de nuestros gobernantes, que no supieron, no quisieron, o no pudieron implementar a tiempo una normativa eficaz, que pusiera coto a los muchos desmanes que por aquel entonces se estaban cometiendo y cuyas consecuencias pesan hoy en día como una losa sobre la economía nacional.

Fuente: diariodesevilla.es