Los precios de los alquileres en las grandes ciudades crecen ya a tasas mucho más aceleradas de lo que se revalorizan las viviendas en venta. Por eso, parte del sector se pregunta si no estaremos en la antesala de otra burbuja, aunque solo sea referida al mercado del arrendamiento. De esta situación se viene culpando desde hace meses al alquiler turístico, una actividad que supuestamente reporta notables beneficios a cambio de un supuesto coste mínimo. Y como los propietarios de esas viviendas que se alquilan solo para vacaciones ganan mucho dinero, detraen sus viviendas de la oferta de alquiler residencial tradicional, lo que a su vez provoca ese repunte de las precios, según los más críticos con esta actividad. Pero, realmente, qué es más rentable, ¿alquilar a un inquilino tradicional en larga temporada o destinar esa vivienda al alquiler vacacional? Según algunos estudios, en lo que respecta a la rentabilidad del alquiler turístico, las cifras dicen justo lo contrario. Lo más habitual es obtener más beneficios con el alquiler de larga duración. Eso sí, los expertos aclaran una salvedad: no son negocios comparables porque ni siquiera la demanda coincide en el tipo de producto que busca si es para una finalidad u otra.
En esta ocasión, La Casa de la Semana nos lleva a una espectacular y elegante casa con piscina y un amplio jardín en Villafranca del Castillo, una tranquila zona residencial de Villanueva de la Cañada, a 20 km al oeste de la ciudad de Madrid. Esta gran vivienda, llena de amplitud y elegancia consta de dos edificaciones (10 dormitorios y 7 baños) con un total de 900 m2. La edificación principal, de casi 500 m2, tiene dos plantas, y cuenta con una hermosa parcela de 4.735 m2 con jardín, piscina, pabellón y pista de tenis. El genial jardín de la casa tiene una gran pradera con madroños, abetos, magnolios, prunus, sauce llorón, palmitos y cipreses, para disfrutar de los próximos días de primavera en una zona de Madrid con todos los servicios y bien comunicada, en contacto con la naturaleza.
Esta semana, salimos en busca de inspiración, calidez y diseño con un precioso toque nórdico y minimalista en blanco y negro en un fantástico ático en Sant Gervasi, la zona alta de la genial ciudad de Barcelona. El proyecto, realizado por Katty Schiebeck, quiso potenciar el elemento de la terraza como eje principal así como sus vistas. Por ello dominan los blancos en contraste con elementos neutros que ayudan además a potenciar la sensación de espacio y luminosidad. La terraza por otro lado pretende ser una prolongación del amplio salón con chimenea y el estudio, ya que el clima de Barcelona permite utilizar durante gran parte del año los espacios exteriores. Así, la decoración y el mobiliario crean espacios modernos, funcionales y acogedores en este cálido ático de 80 m2, siendo un homenaje a la sensación de amplitud, que, si además introducimos materiales nobles como la madera o la piel, el resultado termina siendo perfecto. El minimalismo imperante provoca la sensación de serenidad y calma, la misma que se sentirá en su terraza con panorámicas vistas al mar y Barcelona.
Madrid sigue siendo la ciudad más cara de España a la hora de comprar vivienda, con un precio máximo por metro cuadrado de 10.246 euros, localizado en la calle Serrano, a pesar que en el último año el precio máximo en la capital ha caído un 6% respecto a los datos de 2015, según el estudio de la sociedad de tasación Tecnitasa. En el otro extremo, en Madridlos precios más bajos se sitúan con 723 euros/m2, en el barrio de San Cristóbal de los Ángeles, aunque en esta zona, los precios respecto a 2015, se ha incrementado un 16%.
El informe de TecniTasa registra también aumentos de precio significativos en el caso de algunas provincias como ocurre en Zamora que en sus precios mínimos se incrementan en un 20% con respecto a 2015, situándose en 944 €/m2 en la zona de Pinilla y San Ramón. Son reseñables también los comportamientos en Jerez de la Frontera (Cádiz), que incrementa sus precios máximos un 8% y de Ceuta que lo hace en un 7%.
En Castilla y León por el contrario, se producen importantes descensos en Burgos con una caída del 8% en los precios máximos con 2.186 €/m2 en 2016, Valladolid de un 3% hasta los 4.559 €/m2 en sus precios más altos, aunque sigue siendo la capital más cara de la comunidad, o Palencia en la que descienden sus precios un 3% y un 6% en máximos y mínimos respectivamente. La Rioja tendría un descenso tanto en sus precios máximos como mínimos. La ciudad de Logroño registra en 2016 una bajada de precios de un 2% en sus precios máximos alcanzando los 2.785 €/m2 y de un 3% en sus precios mínimos con 604 €/m2. Cantabria, con la ciudad de Santander al frente, también experimenta un descenso tanto en sus precios máximos de un 3% situándose en 5.359 €/m2 como de un descenso del 2% en sus mínimos alcanzando los 926 €/m2.
TecniTasa, a través de su último informe anual sobre los precios máximos y mínimos de la vivienda en España, saca conclusiones son claras: el precio de la vivienda repunta tímidamente en buena parte de las poblaciones españolas y en otras se mantiene. Sin embargo, este comportamiento estable no se observa en todas las ciudades españolas por igual.
Las ciudades con el precio más caro... y las más baratas
A nivel de calles, tal y como comentábamos, Madrid sigue siendo la ciudad más cara de España, con un precio por metro cuadrado de 10.246 €/m2 localizado en la calle Serrano, en el distrito de Salamanca. Los valores máximos bajan un 6% con respecto a 2015, mientras que en los mínimos se registra un aumento del 16%. Pese a todo, en esta ubicación "Prime" de Madrid, un piso de 100m2 cuesta 1.024.600 euros.
Barcelona es la segunda ciudad española con el m2 más caro, el precio máximo se sitúa en 8.957 €/m2, con un alza de un 6% en el precio en su calle más cara: el Paseo de Gracia. La ciudad de San Sebastián(Guipúzcoa) ocuparía el tercer puesto de las ciudades con un precio por metro cuadrado más caro, alcanzando los 6.820 €/m2 en la zona comprendida entre la Avenida Libertad, Boulevard, Plaza Gipuzkoa o Calle Hernani, en pleno centro, lo que supone un incremento del 11%.
En el otro extremo, las localidades con el m2 más barato se encuentran en Talavera de la Reina (Toledo) con 317 €/m2, seguida de Castellón 363 €/m2, Huesca 392 €/m2 y Elche (Alicante) 399 €/m2, siendoestoslos precios mínimos más bajos de toda España por debajo de los 400 euros. La primera destaca por haber tenido el mayor descenso con un 9% con respecto a 2015, Castellón se mantendría igual que el año pasado, en el caso de Huesca ha incrementado ese precio mínimo en un 2%, mientras que en Elche el precio bajó también en un 2%.
Las zonas con los precios al alza
Cataluña es una de las comunidades que mejor salen paradas en el informe. En precios máximos, LLeida, Tarragona y Barcelona suben los precios por metro cuadrado en 2016. Barcelona un 6%, Tarragona un 3% y Lleida, que los incrementa un 2%. En el caso de Girona el precio se mantiene con respecto al año pasado. En mínimos, Barcelona llega a un incremento del 5%, Lérida consigue un 4%, Tarragona alcanza el 8% mientras que Gerona consigue un 2%.
En Castilla-La Mancha se producen incrementos en sus precios máximos del 1% al 3% en sus principales capitales y en otras, como Guadalajara y Toledo, sus precios se mantienen en 2016. En el caso de Asturias se registra un incremento del 3% en Oviedo capital. En Murcia capital también se da un aumento en sus precios máximos de un 2%. Navarra también destaca al registrarse un alza de un 3% tanto en sus precios máximos, superando los 5.000 €/m2, como en sus precios mínimos donde se sitúa en un 2% con respecto al 2015.
Tanto Baleares como Canariasdestacan en el informe de TecniTasa por haber experimentado un repunte en sus precios. Las Islas Baleares contaron con una subida del5% y del 8% en sus máximos y mínimos en el caso de Palma de Mallorca, situándose en 3.276 €/m2 y en mínimos de 865 €/m2. En el caso de las Islas Canarias la subida fue menor, registrando un 4% y del 2% en sus precios máximos y mínimos en Las Palmas de Gran Canaria, alcanzando los 4.561 €/m2 y los 714 €/m2 respectivamente. En la isla de Tenerife se mantienen los precios de la vivienda.
Fuente: inmodiario.com
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A pesar de que las estadísticas sobre inmuebles sin inquilinos escasean (el último censo oficial del Instituto Nacional de Estadística data del 2011), se calcula que son cerca de 450.000 viviendas desocupadas las que hay en Cataluña, 100.000 se encuentran en manos deentidades financieras, 80.000 son de nueva construcción y unas 45.261 viviendas que están vacías después de haber pasado por un procedimiento de ejecución hipotecaria, junto con todos aquellos pisos vacíos de propiedad privada que están sin ocupar por otras causas. Una de las consecuencias más graves de la larga crisis económica, directamente relacionada con el problema del paro y las familias más necesitadas, es la dificultad de los ciudadanos para encontrar una vivienda o mantener la que adquirieron en propiedad durante la época de la burbuja inmobiliaria.
Esta realidad social ha sido denunciada reiteradamente en los últimos años por entidades como la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), entre otras muchas organizaciones, así como sociólogos, economistas e incluso algunos partidos políticos. La problemática se repite en prácticamente todos los municipios españoles y catalanes: muchas familias se han visto obligadas a dejar de pagar las cuotas hipotecarias, han sido desahuciadas o están en vías de serlo y su vivienda ha pasado a manos de los bancos o de la Sareb (la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria, también conocida como el “banco malo”). La principal reivindicación de organizaciones como la PAH es que estos pisos que han quedado vacíos después de una ejecución hipotecaria sean destinados al alquiler social, a un precio asumible para aquellos que tienen dificultades para acceder a un vivienda.
Con el objetivo de medir el alcance de la situación e identificar los núcleos de población que concentran los problemas más graves de acceso a la vivienda, Cataluña aprobó en abril del año pasado el decreto ley 1/2015 de “medidas extraordinarias y urgentes para la movilización de las viviendas provenientes de procesos de ejecución hipotecaria”. Este decreto obliga a los bancos a proporcionar a l’Agència Catalana de l’Habitatge datos sobre el número de viviendas vacías que tienen. Medida inicialmente suspendida por el Tribunal Constitucional (TC), que tras cinco meses de suspensión cautelar, ha decidido recientemente levantar el veto al impuesto catalán sobre los pisos vacíos. El tribunal no ha entrado en el fondo de la cuestión pero de momento permitirá cobrar la tasa pues considera que las consecuencias de hacerlo son reversibles y prevalece el interés de la Hacienda catalana. La Generalitat prevé recaudar 14,3 millones de euros. En este sentido, cabe destacar que algunos de los ayuntamientos de las ciudades más pobladas de Cataluña, como el de Barcelona o el de Badalona, acaban de anunciar que impondrán una tasa a los propietarios de los pisos que permanezcan vacíos durante dos años.
La mayoría de las nuevas leyes aprobadas desde el estallido de la burbuja inmobiliaria se ha centrado en los grandes tenedores de vivienda vacía, es decir, entidades financieras, empresas y fondos de inversión. Medidas como la cesión obligatoria de estos pisos a la Administración que contempla el artículo 7 de la ley 24/2015, el impuesto sobre viviendas vacías, con el que la Generalitat recaudó el año pasado 11.3 millones de euros, y las multas que algunos consistorios han impuesto a las entidades financieras propietarias de inmuebles vacíos han conseguido movilizar una parte del stock de vivienda vacía.
Pero de momento no hay modo de contabilizar estas viviendas, así que la única manera de realizar una prospección del problema de la vivienda en Cataluña es analizar los datos oficiales procedentes de los bancos, y que por sí mismos ofrecen una perspectiva bastante fidedigna de la situación. No obstante, La Vanguardia ha consultado el "Registro de Pisos Vacíos" de la Generalitat, y ha cruzado los datos con otras cifras oficiales sobre vivienda y población que proporciona el INE (Instituto Nacional de Estadística), como el censo de viviendas, ejecuciones y desahucios, así como el número de residentes de cada municipio de Cataluña, lo que os permite obtener una visión más detallada del problema de la vivienda en Cataluña.
Barcelona y su área metropolitana
En números absolutos, Barcelona y su área metropolitana es donde hay más pisos vacíos por ejecución hipotecaria, pero eso no significa que los problemas más graves se concentren en esta zona del territorio catalán. Al haber mucha más población y un mayor parque de viviendas, es lógico que el número de pisos vacíos sea mayor en ciudades como Barcelona (2.445), Hospitalet del Llobregat (1.605) o Badalona (1.237).
En cualquier caso, estos grandes municipios del Barcelonès también presentan graves dificultades de acceso a la vivienda, porque a la problemática de los pisos vacíos por ejecución hipotecaria se suma la imparable especulación inmobiliaria, que en los últimos meses está expulsando a algunos residentes de la capital por la subida disparatada de los alquileres. En el último año, comprar piso en Barcelona ha subido el 9% y alquilarlo un 18%.
En términos relativos, sin embargo, Barcelona no está entre los municipios de Cataluña que más sufren el inconveniente de los pisos vacíos propiedad de los bancos. De hecho, entre las 64 ciudades de Cataluña de más de 20.000 habitantes, Barcelona se encuentra entre las que presentan un mejor balance de pisos vacíos por ejecución hipotecaria en relación al total de residentes y el total de viviendas disponibles: según el último censo del INE sólo hay 1,52 pisos vacíos por cada 1.000 habitantes y 3 viviendas vacías de cada 1.000 disponibles.
Salt y Amposta, los casos más graves
Destaca sobremanera el caso de Salt, un municipio de la comarca del Gironés que presenta unas características excepcionales tanto a nivel demográfico como social: es uno de los términos municipales más pequeños de las comarcas de Girona, con sólo 6,5 kilómetros de extensión; más del 40% de sus casi 30.000 habitantes son inmigrantes; y registra el porcentaje de paro más alto de la provincia (y el cuarto más alto de Cataluña en poblaciones de hasta 40.000 habitantes), con el 18,6%. Nada que ver con la ciudad deGirona,la capital de la provincia, una de las ciudades con mayor renta media neta por hogar de España, de la que apenas le separan 3 kilómetros.
En Salt hay 783 pisos vacíos por ejecución hipotecaria, lo que en términos relativos significa que 70 de cada 1.000 viviendas disponibles en el municipio pertenecen a un banco y están inhabitadas. Esta situación ha provocado estallidos sociales con consecuencias políticas este mismo año. En abril se desalojó a 13 familias que ocuparon durante meses un edificio deshabitado propiedad de Sareb, una situación que empujó al gobierno municipal a invertir 2,5 millones de euros para comprar 100 pisos vacíos en Salt para destinarlos a alquiler social.
Un caso similar es el de Amposta, en la provincia de Tarragona, donde hay 480 viviendas vacías según el registro de la Generalitat. En un municipio con poco más de 20.000 residentes y algo menos de 11.000 viviendas disponibles, esto representa que hay 23 pisos vacíos por cada 1.000 habitantes y 44 pisos vacíos de cada 1.000 disponibles. Amposta, como Salt, es otro de los cinco municipios de Cataluña con mayor tasa de paro (el 17,5%).
El Baix Penedès, castigado por el paro
Otros dos municipios, también en la provincia de Tarragona cuentan con una elevada tasa relativa de viviendas vacías propiedad de los bancos son Calafell y El Vendrell, ambos en el Baix Penedés, una comarca cuyo PIB por habitante está muy por debajo de la media catalana, y de las 10 comarcas de la demarcación de Tarragona, es la última.
El Vendrell, la capital, presenta unas características similares a Salt y Amposta, en especial por su altísima tasa de paro (casi un 20%, la más alta de Cataluña junto con Badia del Vallès, en el Vallés Occidental de Barcelona) y un rápido crecimiento demográfico a causa de la inmigración. En este municipio, la situación de emergencia social también ha tenido alguna consecuencia trágica este mismo año, como el caso de la familia que falleció en un incendio de la vivienda donde residían ilegalmente después de ser desahuciados. Este suceso ocurrió mientras el ayuntamiento de esta localidad tarraconense negociaba con los bancos la cesión de los más de 500 pisos vacíos que poseen en El Vendrell. A menos de 6 kilómetros, en Calafell, hay alrededor de otros 400 pisos vacíos por ejecución hipotecaria, aunque en este caso cabe presuponer que una parte de éstos puedan ser segundas residencias, al ser esta localidad un lugar habitual de veraneo.
Tortosa, Manresa, Lleida, Terrassa y Tarragona
Algunas capitales de provincia y grandes núcleos de población en Cataluñatambién presentan problemas relativamente serios. En Tortosa (capital de la comarca del Baix Ebre) hay 459 viviendas vacías (27 de cada 1.000); en Manresa, 850 (más de 20 de cada 1.000); en Lleida, casi 1.400 (10 pisos vacíos por cada 1.000 habitantes); en Terrassa, 1.950 (9 pisos vacíos por cada 1.000 habitantes; casi 20 de cada 1.000 pisos están vacíos); y en Tarragona, 1.200 (prácticamente 9 pisos vacíos por cada 1.000 habitantes). En el cinturón metropolitano de Barcelona, la ciudad en peor situación es Santa Coloma de Gramenet, con 876 pisos vacíos (casi 18 de cada 1.000).
En el otro extremo de la tabla, es decir, entre los 64 grandes municipios de Cataluña con menos pisos vacíosa consecuencia de ejecuciones hipotecarias, se sitúan varias poblaciones del Maresme (Vilassar de Mar y El Masnou) y del Baix Llobregat (El Prat del Llobregat, Sant Joan Despí, Sant Feliu del Llobregat), además de Sant Cugat del Vallès, la ciudad catalana con la renta media más alta, y Sitges (Garraf), lugar habitual de segundas residencias de gente adinerada.
Entre los municipios catalanes de tamaño mediano (entre 5.000 y 20.000 habitantes), también hay algunos que presentan elevadas tasas de pisos vacíos, especialmente, en la provincia de Lleida. Es el caso de Alcarràs, localidad ubicada a apenas 11 kilómetros de Lleida, donde 75 de cada 1.000 viviendas son propiedad de los bancos y están vacías. A un radio de 30 kilómetros de la capital leridana, se registran situaciones similares en municipios de como Balaguer o Mollerusa, () aunque en términos relativos es aún más grave la situación de pueblos más pequeños como Roselló o Alcoletge (donde hay, respectivamente, 78 y 74 pisos vacíos por cada 1.000 habitantes). Otras zonas también se concentran problemas importantes de acceso a la vivienda en Tarragona (en sitios como Constantí o Mont-roig del Camp), y muy especialmente en Montsià y Bajo Ebro (sobre todo en Sant Carles de la Ràpita, Deltebre y Ulldecona).
En el ranking global de los 743 municipios catalanes que se incluyen en este informe, la peor situación relativa en relación al número de pisos vacíos sobre el total de la población corresponde a poblaciones muy poco habitadas. Es el caso de Capafonts (Priorat), donde 17 de las 162 viviendas del pueblo son propiedad de bancos y están vacías; la Vall de Cardós (Pallars Sobirà), donde ocurre lo mismo con 29 de las 550 casas; y en Girona, Espinelves (Osona), donde sólo hay 119 viviendas y 14 de ellas fueron desalojadas por impago de la hipoteca.
Fuente: lavanguardia.com
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La capacidad normativa de las comunidades autónomas para elevar o bajar los impuestos cedidos por el Estado les ha permitido ir encajando sus cuentas en función del ciclo económico o de las prioridades fiscales del Ejecutivo de turno. Los movimientos, sin embargo, no se han producido en la misma dirección, lo que ha generado grandes diferencias en la presión fiscal que sufren los ciudadanos en función de dónde estén empadronados. Y en ese listado los más perjudicados en IRPF son los ciudadanos residentes en Extremadura y los más beneficiados son los de Madrid, según los datos del Panorama de la Fiscalidad Autonómica y Foral 2016, elaborado por el Registro de Economistas Asesores Fiscales. Pero también en el impuesto sobre el de patrimonio, el de sucesiones y donaciones, el de transmisiones patrimoniales que grava la compraventa de viviendas de segunda mano o hasta los 79 impuestos propios que tienen las comunidades autónomas.
Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
Extremadura es la región que más presión fiscal ejerce sobre sus ciudadanos. En el otro, la zona con menor presión fiscal es Madrid. La fotografía del IRPF en 2016 revela profundas diferencias en la cuota tributaria que tiene que pagar un ciudadano por las rentas que declara en la autonomía donde reside. Una divergencia que se ha intensificado este año ante la llegada a algunas autonomías (Baleares y Comunidad Valenciana) de gobiernos liderados por Podemos, que han concentrado los incrementos de impuestos en las rentas altas.
El Ejecutivo de Baleares, gobernado por Francina Armengol y compuesto por PSOE, Mes y Podemos ha incrementado los tipos aplicados a partir de los 70.000 euros. A esta franja le aplica un gravamen del 22%, a los que declaran 90.000 euros un 23% y esos porcentajes van subiendo hasta el 24% a los 120.000 euros y un 25% a partir de 175.000. En Aragón se ha producido un movimiento simétrico, elevando el tipo máximo al 25% y subiendo los tipos a partir de 50.000 euros. En ambas comunidades se suprimen las deducciones por seguros privados de salud. Si la comparación se realiza sobre los impuestos que pagan las rentas bajas (inferiores a 45.000 euros), ni Aragón ni Baleares figuran en primera posición. Ese lugar es ocupado por Cataluña, que surge como la autonomía que más impuestos cobra a las rentas de 16.000, 20.000 y 30.000 euros, respectivamente.
En el otro lado se sitúan cinco comunidades autónomas en las que se han aprobado rebajas fiscales en este tributo. En concreto, Andalucía, Castilla-León y La Rioja han reducido la cuota que van a tener que pagar todas las rentas (bajas, medias y altas), mientras que Galicia o Navarra han concentrado los descensos en rentas menores de 40.000 euros, mientras que por encima de ese umbral han subido la presión fiscal.
Impuesto de Patrimonio
Respecto al impuesto patrimonial, una persona con un patrimonio de 800.000 euros, de los que quedan exentos los 300.000 primeros euros de la vivienda habitual, puede pagar 1.164 euros si vive en Aragón, o 0 euros si reside en Madrid. Las diferencias entre ambas comunidades se produce por las distintas orientaciones políticas respecto al trato fiscal de esta figura. Madrid lo bonifica al 100%, con lo que pierde en torno a 600 millones de euros al año, aunque al mismo tiempo evita la fuga de grandes fortunas a otras comunidades en busca de un mejor trato fiscal. La norma estatal fijaba un mínimo exento de 700.000 euros, que Aragón rebajó a 500.000 euros con efectos de 31 de diciembre de 2015 y que volverá a recortar doce meses después hasta 400.000 euros. También se han producido incrementos impositivos en este impuesto en Baleares, Comunidad Valenciana y Navarra.
Impuesto de Sucesiones y Donaciones
Según el presidente de CEOE, Juan Rosell, "El hecho de que el 10% de las herencias se rechazan indican que hay un problema en el trato fiscal”. Con estas palabras, quiso enfatizar en la presentación de este informe el excesivo peso que los impuestos pueden tener sobre la actividad y el empleo. "Son adecuados cuando las economías crecen y hay empleo y son inadecuados cuando desincentivan y asustan. En ningún caso deben ser confiscatorios".
Esta figura tributaria revela mejor que ninguna las ventajas fiscales que obtienen los ciudadanos en función de la comunidad en la que residen. Para una herencia de 800.000 euros de un padre a un hijo de menos de 30 años, soltero y sin hijos, la factura oscila entre los 134 euros que se pagan en Canarias y los 164.049 euros en Andalucía.
La brecha es aún mayor en el caso del impuesto sobre sucesiones. En el caso que plantea la publicación del Registro de Economistas Asesores Fiscales (un padre que dona a un hijo sin discapacidad 800.000 euros sin destino específico) la diferencia va desde los 200,1 euros de Canarias hasta los 208.159 euros de Andalucía.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
Las diferencias entre autonomías también son visibles en el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), que grava las transacciones de viviendas de segunda mano. Si se transmite un inmueble que no está destinado a la vivienda por un valor de hasta 150.000 euros, la brecha es de 6.000 euros entre Madrid (9.000) y Galicia y Cataluña (15.000). Si el importe sube a 450.000, la diferencia en la cuota a pagar también se eleva a 18.000 euros entre la que menos cobra (Madrid) y las que más (Cataluña y Galicia).
Comunidades Autónomas: 79 impuestos propios
El informe también incluye información sobre los impuestos propios que regulan las autonomías. En 2016 había 79 tributos en vigor que aportan en torno a 2.400 millones de euros a la arcas regionales. Y el hecho imponible que genera la parte más importante de esa recaudación es el agua, con 1.142 millones de euros recaudados. La mitad de esos ingresos se obtienen en Cataluña (551 millones) a través del canon que se cobra a sus ciudadanos, seguida por la Comunidad Valenciana (285 millones) en donde se cobra el saneamiento, y Andalucía, con 136 millones, correspondientes a un canon de saneamiento.
¿Es tu casa grande o pequeña? Incluso conociendo los metros cuadrados exactos de tu vivienda, es una pregunta con una respuesta complicada en la mayoría de los casos, ya que dependerá de muchos factores, pero fundamentalmente del tipo de vivienda y, sobre todo, en las zonas donde compares. El municipio, la antigüedad de los edificios y el barrio en el que vives determina mucho el precio del metro cuadrado, y a partir de ahí, también el tamaño. Un piso de 80 metros en Cerezo de Arriba (Ávila) es espacioso, si se compara con lo más habitual para ese municipio: 45 metros cuadrados, ya que en la zona, cercana a la estación de esquí de la Pinilla, abundan los apartamentos. En cambio, en el pequeño municipio de Sagàs (Barcelona), donde hay muchas masías, con 80 metros tu casa sería pequeña, ya que la media de esa zona supera los 600 metros cuadrados.
El Catastro español y los de Guipúzcoa, Vizcaya y Navarra disponen de información básica de todas las viviendas y parcelas registradas de España. Entre esos datos, están los metros cuadrados construidos (no útiles, que siempre son menos). Según estos datos, el espectro medio de las viviendas en España está entre los 45 y los 638 metros cuadrados, que varían de forma muy diversa incluso en el mismo municipio.
144,3 metros de media en España
Los datos del Catastro indican que el tamaño medio de las casas en España es de 144,3 metros. Puede parecer muy elevado, pero hay que tener en cuenta que esa cifra sí es una media. Es decir: incluye desde los apartamentos de playa o los minipisos del centro de grandes ciudades hasta las masías en el campo.
El análisis por municipio muestra con bastante claridad cuáles son las zonas más densas en población, con precios más elevados para la vivienda, son a su vez las de más abundancia de construcciones de tamaños reducidos. También las zonas con viviendas más antiguas suelen ganar en espacio, mientras que los ensanches de nueva construcción incorporan edificaciones levantadas cuando la burbuja inmobiliaria obligaba a estrechar el espacio para reducir la factura. Mención aparte merece la costa y las zonas de montaña de segundas residencias destinadas, por ejemplo, al esquí: el importante peso de los apartamentos, hacen que buena parte del litoral tenga cifras medias de superficies más reducidas, como ocurre en puntos concretos cercanos a zonas de esquí.
Según los datos de los catastros, los municipios españoles con las viviendas más pequeñas por metros cuadrados construidos (usando las medianas) son Cerezo de Arriba, Segovia (45 metros), Sant Sadurní d'Osormort, Barcelona (50 metros); Tías, en Las Palmas de Gran Canaria (59 metros) y Canfranc, Huesca (62 metros). En el lado contrario, las casas más grandes se pueden encontrar en Sagàs, Barcelona (638 metros); Tremedal de Tormes, Salamanca, (493 metros); Abizanda, Huesca (492 metros); Orreaga/Roncesvalles, Navarra (454 metros) y Boada de Campos, Palencia (436 metros).
Grandes diferencias dentro de cada municipio
Si dentro de los municipios se baja a los distritos, se ven también las diferencias de tamaño por barrio. Distribuyendo las viviendas del Catastro en cinco grupos (uno de menos de 73 metros, tres grupos entre 73 y 199 metros y uno de más de 199 metros cuadrados), las capitales con más densidad de población conviven con viviendas de tamaños pequeños, con otras de mayores superficies que va apareciendo conforme nos desplazamos a barrios acomodados o de viviendas unifamiliares donde las superficies crecen notablemente. En el caso de los municipios, las muestras son tan pequeñas (dentro de barrios) que se usan medias, ya que los extremos distorsionan muy poco los resultados. Las cifras asignadas a los municipios son medianas. Es decir, el valor intermedio entre las casas más caras y las más baratas. Se hace así para evitar que los valores extremos (de infraviviendas o mansiones) trastoque en exceso los datos.
En las áreas céntricas o ciudades dormitorio, con más abundancia de edificios altos, existe abundancia de pisos y apartamentos. La zona de san Pablo-Santa Justa (Sevilla) tiene las medias más bajas (55 metros cuadrados), seguida de El Chaparral (Torrevieja, Alicante) con 64 metros y La Pubilla-Cases (L'Hospitalet de Llobregat, Barcelona), con 71 metros.
En los extrarradios, las zonas de chalets o las áreas rurales van tomando ganando tamaño y las viviendas crecen en metros cuadrados. Bellaterra (en Cerdanyola del Vallès), con 699 metros, es el área con las casas más grandes (699 metros de media). Le sigue Cimadevilla, en Pontica (Gijón), con 449 metros cuadrados. Y La Moraleja, en Alcobendas (Madrid), con 420 metros cuadrados de media.
¿Dónde se compraron las casas más grandes y las más pequeñas en 2015?
Analizando los datos del Consejo Nacional del Notariado sobre el precio medio de compraventa de viviendas, a nivel provincial, y para municipios de más de 200.000 habitantes (o capitales de provincia). ¿Dónde se vendieron las viviendas más grandes a mediados de 2015? Encabezan el ranking los municipios de Álava (181,62 metros de media), Marbella (169,37 metros) y los municipios que rodean Teruel (168,55 metros). Las viviendas de media más pequeñas que cambiaron de manos en 2015 estaban en Torrevieja (69,97 metros cuadrados), L’Hospitalet de Llobregat (71,96 metros) y Barakaldo (75,62 metros), en la provincia de Vizcaya.
Según un informe realizado por Afi Analytics, una unidad de negocio de Analistas Financieros Internacionales (AFI) ha aumentado el tamaño medio de las viviendas que compran los españoles, pasando de 104,03 metros cuadrados en diciembre de 2008 a 110,9 metros cuadrados en junio de 2015. Esto ha venido acompañado de una caída del precio por metro cuadrado en este periodo de un 27%.
Desde 2008 hasta que los precios tocaron fondo en 2014, el valor de una vivienda ha disminuido un 35% de media. Con el mercado inmobiliario todavía renqueante, las familias que pueden permitirse comprar una vivienda acceden ahora a casas más grandes. De este modo, si se comparan los tamaños medios de las casas vendidas en 2008, en algunas zonas los cambios son importantes. Por ejemplo, justo al inicio de la crisis, en Madrid se adquirían viviendas de 82 metros de media, ahora las compraventas son de 90 metros. En Valencia, han pasado de 114 metros a 120 metros cuadrados. En los municipios de Albacete se adquieren viviendas de 153 metros de media, frente a los 138 metros de 2008. En Badajoz han pasado de 96 metros a 115 metros.
Durante el pasado año todos los datos del mercado residencial fueron positivos por primera vez en 7 años. La compra de viviendas alcanzó en 2015 las 401.281 operaciones según el Ministerio de Fomento (su dato más alto desde 2010) y un récord de rentabilidad del 8,8% según el Banco de España, en un contexto de recuperación de precios que alcanzó el 4,2% según el INE. Los compradores se están animando al calor de la perspectiva de comprar vivienda aún a precios económicos tras la fuerte caída del precio acumulada durante los años de crisis, a lo que se debe añadir una mejor percepción económica y una mayor estabilidad en el empleo. Así, en los primeros meses de 2016, tanto los Notarios o los datos de febrero de Tinsa, confirman esta tendencia.
En el último año, las subidas y bajadas de los precios de la vivienda no han sido muy pronunciadas en la mayoría de las ciudades españolas. En general, predominan ligeras subidas, aunque en todavía en muchas localidades continúan los descensos. En esta importante heterogeneidad que hace que comprar piso en Madrid sea 31 veces más caro que hacerlo en Castellón o Toledo, la oferta de pisos y casas en venta es amplia y alcanza para todos los bolsillos y aún encontramos oportunidades para presupuestos que no llegan a 100.000 euros o interesantes y preciosas casas para presupuestos más desahogados que rondan los 300.000 euros, e incluso oportunidades en el segmento de las viviendas de lujo que superan los 500.000 euros.
Hasta 100.000 euros
Aunque cada vez menos, aún existen pisos "low cost" diseminados por toda la geografía española. Incluso en ciudades como Madrid y Barcelona existen viviendas por debajo de esta barrera (un 15%). Sin embargo, los distritos donde se concentra hasta el 50% de esta oferta son los más alejados del centro, como Villaverde en Madrid o Nou Barris en Barcelona.
En muchos casos se trata de viviendas a las que hay que someter a diferentes grados de reforma, otras necesitan obras de carácter integral porque son realmente antiguas. También hay muy buenas ofertas por 100.000 euros o menos en lugares de costa, aunque algo alejadas de la playa, y en municipios de la periferia, tanto de segunda mano como pisos a estrenar. No obstante, suponen una buena oportunidad de inversión de cara al alquiler vacacional o un estilo de vida más tranquilo.
La mayoría de los que optan por esta clase de producto son inversores que en muchos casos pueden pagar al contado y no necesitan financiación. Suelen contar además con liquidez para la reforma. Hablamos de personas que han descartado otras fórmulas de inversión que comportan más riesgo, como la Bolsa, o con menos rendimiento, como los depósitos, y que son conservadoras a la hora de buscar un rendimiento a sus ahorros. No obstante, la banca también financia cada vez más viviendas de este importe. Son hipotecas que se suelen cancelar antes del plazo de amortización establecido y no suelen ser caer en morosidad.
En relación a la segunda residencia, la zona norte de Galicia está funcionando bastante bien en esta franja de precios, fundamentalmente por los años de ajuste. Este ha sido muy considerable fundamentalmente en la Mariña Lucense en la provincia de Lugo (Foz, Burela, Viveiro, Ribadeo etc…) donde se puede comprar una vivienda de 2 dormitorios con plaza de garaje y trastero desde 40.000 euros, ajuste que ha sido necesario debido al crecimiento que experimentó la zona en los últimos 15 años, donde la actividad constructora fue frenética, quizá por tratarse de una costa prácticamente virgen hasta el año 2000. También encontramos precios interesantes en localizaciones de Asturias.
Otras zonas con precios de hasta 100.000 euros están en Murcia, Castellón (Moncófar), costa de Almería (El Ejido, Vera....), la provincia de Girona (Blanes), algunas zonas de Alicante como Torrevieja, también algunas promociones de la zona occidental de Málaga, aunque cada vez menos, o en áreas de Huelva. Decir de todos modos que por estos precios no es primera línea de playa, pero si son construcciones nuevas, con zonas comunes y otro aspecto relevante es que por ese presupuesto se pueden comprar pisos de 2 dormitorios, algo impensable en época de boom.
Entre 100.000 y 300.000 euros
En función de dónde nos situemos encontraremos viviendas que necesiten una actualización mínima o una reforma de mayor calado. Lo cierto es que en esta franja los pisos son muy heterogéneos, incluso en una misma ciudad. Por poner un ejemplo, podemos encontrar un apartamento de unos 50-60 m² para entrar a vivir por 150.000 euros en plena Arganzuela o Carabanchel y lo mismo por 300.000 en otro distrito con mayor caché, donde el precio por metro cuadrado es mayor, como Chamberí o Centro. De hecho, en el límite del área metropolitana de Madrid, cerca de la M-30, por 300.000 euros podríamos conseguir importantes extras como plaza de garaje, piscina o zonas ajardinadas, mientras que en plena zona prime sería complicado. La ubicación lo es todo dentro del sector inmobiliario, así que es complicado hacer generalizaciones.
La mayor parte de los interesados en comprar por este precio son personas que requieren financiación externa, sobre todo a partir de los 150.000-200.000 euros. Aunque no hay que olvidar que la hipoteca media en España en 2015 fue de 105.931 euros, lo cual indica que el precio sobrepasa los 130.000 euros suponiendo una media del 80% de la financiación total, pero debemos tener en cuenta la parte ahorrada, la responsabilidad hipotecaria, los intereses… Estaríamos hablando de compradores que pueden plantearse comprar en solitario y que tienen una nómina de 2.000-3.000 euros mensuales netos o de compras en pareja y consiguen este nivel de ingresos sumando las dos nóminas. En cualquier caso, se requiere ahorro previo y demostrar solvencia por medio de la estabilidad laboral, o bien, presentar un aval.
A nivel de segunda residencia, en esta horquilla de precios se pueden encontrar en cualquier zona de la costa española como Barcelona, Baleares, Canarias, Cantabria, Tarragona o Málaga, y especialmente en zonas de Valencia o Alicante y en general toda la zona de Levante donde en la época del boom costaban un 50% más, donde destacan localidades comoDenia, Jávea, Benidorm, Campello, Oliva, San Juan o Cullera, entre otras. Obviamente, el precio depende de los dormitorios, superficies y cercanía a la playa.
Entre 300.000 y 500.000 euros
Cuanto más sube el precio de venta, mejores localizaciones y mayores calidades se consiguen. Con un presupuesto de medio millón de euros, se pueden comprar muy buenos inmuebles residenciales, e incluso auténticas mansiones con parcela en zonas muy cotizadas de capitales de provincia y en muchas localidades en la playa. También se pueden conseguir estupendos pisos en altura en fincas históricas en grandes ciudades con buena localización como Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla o Málaga. En la costa, habría también muchas oportunidades en primera línea de playa, especialmente en áreas de Cataluña como Costa Brava en Girona, Islas Baleares, Costa del Sol o Costa Blanca, principalmente viviendas unifamiliares y áticos.
Este tipo de vivienda encaja con el perfil de comprador de reposición. Son personas que ya son propietarias y que desean dar un paso más en calidad de vida, haciéndose con una casa más grande, probablemente, porque la familia ha crecido. Estamos hablando de compradores que venden su vivienda actual con el fin de obtener incluso la mitad de lo que les vale la nueva casa que pretenden habitar porque lo que buscan es financiar la menor cantidad posible.
Más de 500.000 euros
Las calidades superiores son la característica común de las viviendas que se venden por encima de los 500.000 euros. Aunque no podríamos hablar de alto standing según en qué ciudades y zonas (las que cotizan por encima del millón de euros) se estaría muy cerca. Las localizamos en grandes núcleos urbanos de Madrid o Barcelona, donde podremos encontrar casas y pisos que superan los 100-150 m2 y rondando las 3-4 habitaciones. En el caso de Madrid, serían pisos en altura en distritos como Salamanca o Retiro, y chalets en urbanizaciones cerradas con seguridad privada en municipios del noroeste, como Boadilla del Monte. También destacan zonas del norte como Galicia en Bayona o Sanxenxo, donde conviven precios elevados con viviendas más asequibles.
El perfil que se decanta por este tipo de vivienda no suele requerir financiación aunque se lo plantean por mantener un nivel de cash suficiente y por las agresivas campañas que están lanzando las entidades financieras con bajos tipos de interés y mínimos diferenciales solo para clientes de alto poder adquisitivo, con el fin de fidelizarlos.
Por encima de los 500.000 euros encontramos viviendas exclusivas que no se encuentran en cualquier zona de España, dado que hay localizaciones donde este tipo de producto no existe ni ha existido nunca. Estos precios alcanza a zonas muy exclusivas, chalés independientes, con amplias superficies y parcelas en urbanizaciones de lujo en Pozuelo de Alarcón o Las Rozas en Madrid, las zonas exclusivas de Cataluña, Baleares (Ibiza y Mallorca), zonas de la Costa del Sol como Marbella o Sotogrande en Cádiz, así como algunas localizaciones de Girona.
En todas las zonas aún hay oportunidades independientemente del importe, comprar un piso en la ciudad o una casa en la playa debe, según los expertos, seguir las pautas de cualquier compra: ubicación, gastos de mantenimiento, fiscalidad y estado de la vivienda. Si además, se compra con intención de inversión, se debe también analizar la posibilidad de sacarle rendimiento.
Fuente: invertia.com
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El concepto actual de vivienda va mucho más allá de las cuatro paredes que la delimitan, integrando en los últimos años en dicho concepto infinidad de áreas comunes de las nuevas urbanizaciones, quedando muy atrás los tiempos en los que tener piscina en casa era cosa de ricos. La promoción residencial de obra nueva se ha adaptado al paso del tiempo y ha democratizado un tipo de vivienda con atractivos equipamientos, desde jardines, piscina, zonas deportivas, hasta gimnasios y parque infantil, como mínimo.
Este salto de calidad en las zonas comunes de las viviendas se ha acelerado después de vivir los años previos a la crisis en los que todo se vendía y se construían casas y pisos con lo justo y necesario. Los promotores que han sobrevivido al duro ajuste del sector inmobiliario han apostado por innovadores proyectos para conquistar a la demanda con atractivas y revolucionarias áreas comunes. Incluso en la promoción de vivienda protegida.
Esta situación es, sin duda, un síntoma más del cambio de ciclo en el sector inmobiliario , que viene a prolongar una evolución en la promoción residencial que arranca a principios de los años 90, cuando comenzó a generalizarse, en primer lugar, el jardín privado y la sala comunitaria; poco después, llegaría la piscina y las zonas infantiles, zonas deportivas específicas con el boom del pádel o el desarrollo de urbanizaciones de golf; y por último, el gimnasio incluido en la como servicio común de nuestra urbanización.
Actualmente, a esas áreas ya básicas, las comunidades de propietarios empiezan a desarrollar todo tipo de espacios y servicios como si se tratara de micromundos: cine, sala de fiestas, jacuzzi, sauna, campo de golf, club gastronómico, guardería, peluquería, piscina ya climatizada y un largo etcétera. No hay límites y los promotores lo saben. De ahí, que exploten estas propuestas durante la venta.
Así, según el arquitecto Carlos Rubio Carvajal, del estudio Rubio Arquitectura: "Ya no se hacen bloques de pisos sin nada. No tendrían mercado". Destaca la aparición de las grandes urbanizaciones como la clave para la consolidación de las zonas comunes. "A mayor tamaño de la promoción, más espacios comunitarios", explica, pensando en el más llevadero reparto de los gastos que conllevan estas dotaciones.
Aunque posiblemente el aspecto más importante de este fenómeno sea que estos servicios comunes han dejado de ser considerados como un lujo. Para Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la promotora Vía Célere "Hace un par de décadas, la promoción inmobiliaria distinguía al cliente por estrato social y lo plasmaba proporcionándole ciertas zonas comunes. Entonces, la piscina fue el detonante diferenciador. Hoy es un elemento común en los nuevos proyectos de clase media".
Las evolución de estas zonas comúnes en la vivienda nueva se compara frecuentemente con la de un vehículo, que ha ido sumando accesorios de serie. Julio Touza, socio del estudio Touza Arquitectos, ha conocido estos avances constructivos: "La arquitectura se ha sofisticado y los presupuestos han ido dando más importancia a las zonas comunes. Antes, sólo se les dedicaba el presupuesto sobrante", recuerda. "Hoy, la demanda es más exigente y se debe ofertar de todo para seducir al gran comprador: la familia con hijos". "Estas áreas han dejado de ser una parte adicional en las viviendas y se tienen en cuenta desde la concepción del proyecto".
Ahorro entre entre 7.000 euros y 10.000 euros
Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la promotora Vía Célere precisa que todos estos espacios, cada vez más extravagantes, los exige quizá más la competencia en su sector que el propio cliente. Pero el "el cliente tiene la sensación de pagar un precio justo, vendemos a precio de mercado al optimizar el proceso constructivo". Es más, desde esta firma se insiste que este tipo de viviendas con una buena dotación de servicios y zonas comunes suponen un claro ahorro. Según Vía Célere, una familia de cuatro miembros en una urbanización con piscina, guardería, gimnasio, pádel, etc. puede recortar sus gastos entre 7.000 euros y 10.000 euros al año usando estos equipamientos.
Así, según el arquitecto Julio Touza, hacer una piscina y una pista de pádel tiene una repercusión escasa en el precio final del piso porque, por lo general, una promoción estándar tiene unos 100 vecinos y el gasto se reparte. Calcula que estas dotaciones suponen un coste de construcción inferior a 1.000 euros por casa.
Además de un potencial ahorro, las zonas comunes no conllevan un mantenimiento caro, según los expertos. "Los nuevos proyectos tienen muy presente este aspecto y acogen áreas con un coste de conservación bajo a través, por ejemplo, de sistemas de iluminación o de riego inteligentes", señala Touza. Junto con otras fórmulas para reducir costes como la renegociación con los suministradores o unificar contratos. Quizá el único aspecto negativo de estas zonas, es que muchas computen como metros edificables (podrían albergar pisos), que el promotor debe sacrificar y cuya carga fiscal la pagan los propietarios en el recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).
Para Vía Célere, este auge de las zonas comunes representa también un "avance social". Indica que "la demanda busca un piso que no sólo sea un piso" y apunta que la mentalidad de "vivir en sociedad sin salir de casa" está calando cada vez con más fuerza. "Hay que ir de frente a lo que pide la gente y el mercado inmobiliario lo está haciendo".
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