En mayo se vendieron en España 44.782 pisos y casas, un 23% más que en el mismo mes del año anterior, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Se trata de la cifra más elevada desde febrero de 2011, cuando se transmitieron más de 45.000 viviendas en un solo mes. La vivienda de segunda mano es de nuevo la gran protagonista: ocho de cada diez viviendastransmitidas en mayo eran usadas. En total cambiaron de manos 37.049 pisos de segunda mano, el 25,4% más, mientras que la vivienda nueva subió un 12,6%, hasta las 7.733 unidades. En términos intermensuales (mayo sobre abril), la compraventa de viviendas se disparó un 39%, su mayor crecimiento en este mes desde 2013. Por otro lado, según Servihabitat, la compra de viviendas crecerá un 15% durante 2017, hasta casi el medio millón
A pesa del "bache" que las estadísticas del INE dan al mes de abril, el Ministerio de Fomento a su vez a confirmar la senda de la recuperación en la compraventa de viviendas en España. Así, según la estadística de transacciones inmobiliarias del primer trimestre del año, la compra de viviendas sube con fuerza hasta alcanzar un crecimiento del 18,5% respecto al mismo periodo de 2016, hasta alcanzar entre enero y marzo se cerraron hasta 122.787 operaciones. Según los datos del Ministerio de Fomento, para encontrar un primer trimestrecon más transacciones de pisos y casashay que remontarse a los tres primeros meses de 2008, cuando se realizaron 159.088 transacciones. En los últimos doce meses, la venta de viviendas ascendió a un total de 476.933, lo que supone un incremento del 13,6% frente a los doce meses anteriores.
Se confirma que la recuperación del sector inmobiliario "está consolidándose" y según el último informe del BBVA se espera un incremento del 7% en la venta de viviendas en España para 2017 y que la inversión en viviendas crezca un 3,2%, junto a un avance del 2,5% del precio anual. El informe refleja las últimas previsiones del sector para este año, en el que se destaca la "positiva evolución" del mercado inmobiliario en 2016, manteniéndose una gran heterogeneidad geográfica, siendo Madrid y la Costa Mediterránea las dos zonas que lideraron la recuperación en España.
El número de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales se situó en 21.064 en 2016, una cifra un 30,9% inferior a la de 2015, según la estadística de ejecuciones hipotecarias del Instituto Nacional de Estadística (INE). De este modo, encadenan dos años de retrocesos después de que en 2015 bajaran un 12,6%. Sólo en el cuarto trimestre de 2016 se registraron 4.630 ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales, un 18,1% más que en el trimestre anterior, pero un 33,2% menos que en el cuarto trimestre de 2015. Por otro lado, según los datos del Consejo del Poder Judicial, los desahucios también descendieron en 2016 un 6,4%, con unos 63.037 lanzamientos, la cifra más baja en los últimos cuatro años. El 54,2% de esos desahucios están asociados a inmuebles y viviendas en alquiler.
La compraventa de vivienda sigue subiendo aunque a un ritmo más moderado. Así, durante el pasado mes de octubre la compra de viviendas aumentó un 6,5% respecto al mismo mes de 2015, hasta las 29.369 operaciones, su cifra mensual más baja desde diciembre de 2015 pasado, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Este incremento, con el que se encadenan nueve meses consecutivos de alzas interanuales, es inferior al experimentado en septiembre, mes en el que estas operaciones aumentaron un 13,2% interanual.
Según el INE, La vivienda de segunda mano (aglutina también las viviendas nuevas sin vender con dos años de antigüedad) se mantiene como la principal responsable del avance de la compraventa de viviendas en octubre. En concreto, las transacciones sobre viviendas usadas se incrementaron un 8,2% en tasa interanual, hasta totalizar 24.010 operaciones, mientras que la compraventa de viviendas nuevas retrocedió un 0,4% en tasa interanual, hasta 5.359 transacciones.
En los 10 primeros meses de 2016, la compraventa de viviendas acumula un incremento del 13,9% sobre el mismo periodo de 2015, gracias al avance en un 18,4% de las operaciones sobre casas y pisos usados, ya que las realizadas sobre viviendas de obra nueva retroceden un 2%. En términos mensuales (octubre sobre septiembre), la compraventa de casa bajó un 15,9%, su mayor descenso en este mes en los últimos cinco años.
El 89,9% de las viviendas transmitidas por compraventa en el décimo mes del año fueron viviendas libresy el 10,1%, protegidas. La compraventa de viviendas libres subió un 5,8% en octubre en tasa interanual, hasta sumar 26.414 transacciones, en tanto que las operaciones sobre viviendas protegidas avanzaron un 13,8%, con 2.955 transacciones.
Baleares, la mejor proporción habitantes/ventas
En octubre, el mayor número de compraventas de viviendas por cada 100.000 habitantes se localizó en Baleares(113), Comunidad Valenciana (109) y Canarias(92).
Mientras, Andalucía fue la región que más operaciones sobre viviendas realizó, con 5.624 compraventas, seguida de Cataluña (5.164), Comunidad Valenciana (4.253) y Madrid (3.965). Las comunidades que realizaron un menor número de compraventas de viviendas fueron La Rioja (177), Navarra (299) y Cantabria (384).
En valores relativos, las regiones que presentaron las mayores tasas de variación anual en el número de compraventas de viviendas fueron Asturias (21,3%), Cataluña (19,8%) y Aragón (19,2%). Seis comunidades registraron retrocesos interanuales en las compraventas de vivienda, principalmente Navarra (-24,3%), Murcia (-23,1%) y Galicia (-16,7%).
Sumando las fincas rústicas y las urbanas (viviendas y otros inmuebles de naturaleza urbana), las fincas transmitidas alcanzaron las 126.067, cifra un 3,4% inferior a la del mismo mes de 2015 y la más baja desde diciembre de 2015. En octubre, el mayor número de compraventas de fincas transmitidas por cada 100.000 habitantes se dio en Castilla y León (566), La Rioja (492) y Aragón (482). Según los datos del INE, el número de compraventas de fincas rústicas bajó un 10,6% en octubre, hasta un total de 9.865 operaciones, mientras que las compraventas de fincas urbanas repuntaron un 3,8%, hasta 50.661 operaciones.
Fuente: INE Transmisiones de Derechos de la Propiedad (Octubre 2016)
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A pesar de que los pisos y casas de los bancos aumentan sus cifras de ventas, lo cierto es que estas van a paso de tortuga. De mantenerse el ritmo actual, las entidades tardarán una media de 10 años más en deshacerse de todo el ladrillo que tuvieron que "comerse" con el estallido de la burbuja inmobiliaria. Y aunque eso tiene un coste (eso si, menor de lo que muchos se piensan), la banca española prefiere mantener el ritmo actual si nadie (Banco de España o el BCE) le obliga a acelerarlo. La razón es que, con los precios actuales, tendría que asumir unas pérdidas que espera poder evitar en el futuro si alguna vez empiezan a subir los pisos de verdad.
Según estimaciones de JP Morgan,los bancos españoles todavía tienen 156.000 millones de activos "non performing" (el 136% de su valor tangible en libros), de los que 80.000 millones son inmuebles adjudicados o recibidos en pago de créditos incobrables. El resto es morosidad. En los nueve primeros meses de 2016, el sector ha vendido unos 12.000 millones. Bankia (que traspasó los adjudicados en la crisis a Sareb) y Santander son los más activos en este terreno, mientras que Popular es el último de la clase, con activos tóxicos que suponen el 285% de su valor tangible en libros.
El número de operaciones, aunque mejora, sigue siendo un 50% inferior a los niveles precrisis y todavía existe una enorme sobreoferta en el mercado. Esto explica que los bancos prefieran esperar antes que vender a estos precios, a pesar de que les lleve otra década deshacerse de los activos tóxicos. Es decir, estamos ante otro nuevo ejemplo de la "patada adelante" tan típica de la banca española, como se ha puesto de manifiesto con las refinanciaciones masivas de empresas durante la crisis.
Para hacer frente a las pérdidas de estos activos, los bancos cuentan con un nivel de provisiones dotadas durante la crisis (los decretos Guindos de 2012- en torno al 50%). De nuevo, con grandes diferencias entre el magro 39% del Popular y el 61% de Bankia. Más allá, la cuestión es que, si los bancos venden con descuentos superiores a ese nivel de provisiones, deben apuntarse la pérdida adicional; mientras que si venden con una rebaja menor sobre el valor inicial del piso, pueden liberar parte de esas provisiones y anotarlas como beneficio. De ahí que prefieran esperar a ver si suben los precios que vender a los niveles actuales. Es más, eso también explica por qué prefieren vender a los minoristas, a los que ofrecen descuentos en torno al 40% según el estudio de JP Morgan, que a los inversores institucionales, quienes exigen rebajas del 70%. De hecho, si las entidades se vieran forzadas a acelerar la reducción de los activos tóxicos, tendrían que recurrir a los institucionales y, en consecuencia, dotar nuevas provisiones. Otra razón para aguantar hasta que lleguen tiempos mejores.
Esta decisión no sale gratis. Según JP Morgan sostiene que el coste de mantenimiento de los inmuebles productivos es del 1,4% del valor de los mismos al año, según las cuentas del Popular (el único banco que ha dado orientaciones al respecto). Un coste muy inferior al 5% que estima en sus simulaciones el propio BCE. Aun así, como el volumen es muy grande, este coste supone un lastre del 27% como media en el beneficio antes de impuestos de 2017, algo nada despreciable pero que el sector está dispuesto a pagar con tal de no vender a los precios actuales.
La única forma de que los bancos aceleren las ventas sería que les obligaran los reguladores: el Banco Central Europeo y el Banco de España. Algo que ocurrió en Japón en 2002: allí obligaron a los bancos a reducir un 50% sus activos "non performing" en tres años. Pero, de momento, no hay ninguna presión en este sentido. Más bien al contrario: el Banco de España ha relajado incluso las exigencias de la nueva circular contable para permitir un uso masivo de los modelos internos, con los que se soslaya las exigencias de requisitos mínimos. Además, esta reducción acelerada también tendría un coste importante, dado que tendrían que vender activos masivamente a los inversores institucionales, no les quedaría más remedio que elevar los niveles de cobertura hasta una media del 60%. Y unas provisiones de ese calibre reducirían un 26% el beneficio estimado para el sector en 2018.
Según JP Morgan, los mensajes optimistas sobre subidas de los precios de la vivienda se circunscriben a Madrid, Barcelona y Baleares; si excluimos estas zonas, la subida en el último año se queda en el 1%. Así, los pisos siguen un 39% por debajo del pico de la burbuja, cifra que alcanza el 43% en el caso del suelo.
El 'stock' de vivienda se reduce un 20%
El stock de viviendas ha bajado casi un 20% este año con respecto al anterior, con lo que son 388.000 las casas que quedan sin vender en España herencia de la época del boom inmobiliario. Y la cifra seguirá recortándose. “La evolución será parecida en 2017, finalizando el año con un volumen cercano a los 315.000 inmuebles, al reducirse de nuevo otro 18,8%”, según Servihabitat, en su informe sobre el Mercado residencial en España. No obstante, dice la firma, esta absorción de stock continúa sin producirse de manera uniforme. La Rioja es la comunidad con mayor excedente residencial por habitante, seguida de Castilla-La Mancha y la Comunidad Valenciana. Con un menor número de viviendas en stock, está Madrid, Baleares, Canarias y Cataluña, que están muy por debajo de los 83,6 inmuebles por cada 10.000 habitantes de la media nacional y que están tirando del mercado.
El año cerrará con unas 445.000 casas vendidas, un 26% más en tasa interanual y para 2017 las compraventas crecerán un 12%, alcanzando las 500.000 unidades vendidas, según las previsiones de Servihabitat. Los motores son la mayor concesión de crédito hipotecario, el incremento del interés inversor (con la vivienda como valor refugio frente a otro tipo de activos), la estabilización de los precios y la mejora de la estabilidad laboral. “Si bien es cierto que el sector vuelve a reactivarse en su conjunto, incluso con oferta escasa y demanda cada vez más fuerte en según qué barrios de algunas de las principales ciudades, existen todavía zonas en las que el stock se drenará más lentamente”, advierte Julián Cabanillas, consejero delegado de la compañía.
La vivienda de segunda mano sigue siendo la impulsora del incremento en el volumen de operaciones, con valores cercanos al 70% de las ventas, manteniéndose las transacciones de obra nueva en niveles del 30%, tanto en vivienda habitual como en vacacional. Casi el 72% de los inmuebles tienen un precio inferior a los 150.000 euros. Y la mayoría de las compraventas (casi el 80%) se realizan sobre vivienda en altura (pisos), aunque la vivienda unifamiliar (casas) ha experimentado un pequeño crecimiento en el primer semestre de 2016. Este tipo de activo, el más demandado, consta de tres dormitorios y una superficie entre los 80 y los 100 metros cuadrados, según la Red de agentes colaboradores (APIs) de Servihabitat.
En cuanto al precio, al cierre del ejercicio la subida será del 4,6% y de cara al año que viene se esperan encarecimientos algo más leves, del 4,3%. “Las grandes ciudades, especialmente Madrid y Barcelona, están incidiendo de manera notable sobre este repunte de la media nacional debido a su elevado volumen, aunque también Málaga, Sevilla o Zaragoza, e incluso el mercado de vivienda vacacional en Baleares, en Canarias y en zonas más tradicionales de la costa mediterránea, están actuando como motores de este incremento de precios”.
El informe de Servihabitat también confirma el peso creciente de las viviendas en alquiler. De los más de 18,3 millones de viviendas principales existentes en España en 2015, el 22,7% se encuentren ocupadas en régimen de alquiler, es decir, cerca de 4,2 millones. Juan Carlos Álvarez, Director General de Negocio de Activos Inmobiliarios de Servihabitat, afirma que actualmente, “más del 40% de las nuevas operaciones que se realizan en Servihabitat son de alquiler, por lo que debemos dar respuesta a estas necesidades y alinearnos con los intereses de los consumidores. Por este motivo, en la compañía estamos llevando a cabo una apuesta clara por este mercado, sobre todo en los últimos tres años, en los que hemos ampliado nuestra cartera de alquiler hasta casi 60.000 activos”.
El precio medio del alquiler en España experimenta un crecimiento superior al 10% interanual al cierre de 2016. Para una vivienda de entre 80 y 90 metros cuadrados, la renta media en el país es de 540 euros, aunque en comunidades como las Islas Baleares (980 euros), Madrid (940), el País Vasco (850) o Cataluña (610), entre otras, se supera esta cifra. En cuanto a la rentabilidad bruta media por poner en alquiler una vivienda en España, la cifra alcanza ya el 5,4%. Cataluña, Comunidad de Madrid y Baleares están por encima de esta media nacional.
La compraventa de viviendas aumentó un 23,6% en mayo en relación al mismo mes de 2015, hasta sumar 36.425 operaciones, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Con este repunte, la compra de viviendas encadena cuatro meses consecutivos de alzas interanuales y supone la mayor cifra mensual registrada desde enero de 2013 (39.920). Sin embargo, el crecimiento de mayo, aunque sólido, ha sido inferior al de abril, cuando la compraventa de viviendas se disparó un 29% en tasa interanual.
El mercado de segunda mano (ocho de cada diez casas vendidas fueron usadas) y, en menor medida, el de viviendas nuevas dan un nuevo impulso a la compraventa de viviendas en mayo. En concreto, las transacciones sobre viviendas de segunda mano se incrementaron un 26,7% en tasa interanual, hasta totalizar 29.422 operaciones, mientras que la compraventa de viviendas nuevas aumentó un 12% en tasa interanual, hasta 7.003 transacciones.
El 89,3% de las viviendas transmitidas por compraventa en mayo fueron viviendas libres y el 10,7%, protegidas. La compraventa de viviendas libres subió un 22,7% en mayo en tasa interanual, hasta sumar 32.512 transacciones, en tanto que las operaciones sobre viviendas protegidas avanzaron un 31,7%, con 3.913 transacciones.
En los cinco primeros meses de 2016, la compraventa de viviendas acumula un incremento del 15,8% sobre el mismo periodo de 2015, gracias al avance en un 21,9% de las operaciones sobre viviendas usadas, ya que las realizadas sobre viviendas nuevas retroceden un 3,4%. En términos mensuales (mayo sobre abril), la compraventa de viviendas aumentó un 3,5%, su menor repunte en este mes en los últimos cinco años.
Andalucía, a la cabeza en las compraventas
Andalucía fue la región que más operaciones sobre viviendas realizó en mayo, con 7.013 compraventas, seguida de Cataluña (5.591), Comunidad Valenciana (5.082) y Madrid (4.952). Las comunidades que realizaron un menor número de compraventas de viviendas fueron La Rioja (380), Navarra (390) y Cantabria (416).
En valores relativos, la compraventa de viviendas subió en todas las comunidades autónomas, salvo en Navarra, donde retrocedió un 20,2% respecto a mayo de 2015. Los mayores aumentos correspondieron a Baleares (+70%), La Rioja (+68,9%) y Murcia (+61,8%) y los menores repuntes los registraron Cantabria (+1,7%) y Galicia (+7,8%).
En mayo, el mayor número de compraventas de viviendas por cada 100.000 habitantes se dio en Baleares (159) y La Rioja (155).
El total de fincas transmitidas sube un 9,6%
Sumando las fincas rústicas y las urbanas (viviendas y otros inmuebles de naturaleza urbana), las fincas transmitidas en mayo alcanzaron las 150.827, un 9,6% más que en el mismo mes de 2015. Según los datos del INE, el número de compraventas de fincas rústicas creció un 8,1% en mayo, hasta un total de 11.698 operaciones, mientras que las compraventas de fincas urbanas aumentaron un 22,2%, hasta 63.221 operaciones.
En mayo, el mayor número de compraventas de fincas transmitidas por cada 100.000 habitantes se dio en La Rioja (717), Castilla y León (634) y Aragón (604).
Por compraventa se transmitieron un 19,7% más de fincas que en mayo de 2015, mientras las transmisiones por donación subieron un 6,5%, las operaciones por permuta avanzaron un 8%, y las transmitidas por herencia aumentaron un 10,4%.
Fuente: INE "Transmisiones de Derechos de la Propiedad Mayo 2016" (.pdf)
El número de viviendas vendidas durante el primer trimestre alcanzó las 103.288 unidades, lo que supone un incremento del 20,7% respecto al mismo periodo de 2015 y el mejor registro en este trimestre desde el año 2010, según la estadística de transacciones inmobiliarias del Ministerio de Fomento. En los últimos doce meses, la venta de viviendas ascendió a un total de 419.396, lo que supone un incremento del 13,4% frente a los doce meses anteriores.
En cuanto al régimen de protección de las viviendas vendidas, las transacciones de vivienda libre durante el primer trimestre sumaron 98.227, lo que representa el 95,1% del total, mientras que las transacciones de vivienda protegida alcanzaron las 5.061, el 4,9% de todas las realizadas.
En cuanto a la tipología, 11.176 viviendas vendidas correspondieron a pisos y casas nuevas, el 10,8% del total, mientras que la vivienda de segunda mano ascendieron a 92.112, el 89,2% de todas las transacciones realizadas en este periodo.
En el primer trimestre del año, y con respecto al mismo periodo de 2015, todas las comunidades autónomas, salvo Navarra, registraron incrementos en el número de compraventas de viviendas. Entre los mayores avances se encuentran Murcia (43,5%), La Rioja (43,3%), Asturias (36,1%), Cataluña (28,2%) y Ceuta y Melilla (27,4%).
En el acumulado de los últimos 12 meses (abril de 2015 sobre marzo de 2016), todas las comunidades, excepto Navarra (con un descenso del -0,8%), registraron un comportamiento positivo, destacandoMurcia (27%), La Rioja (21,9%), Baleares (18,6%), Cantabria (18,5%), País Vasco (17%) y Asturias (16,1%).
El comprador extranjero crece un 24,8%
En relación a la nacionalidad del comprador, las compraventas realizadas por extranjeros residentes en España experimentaron un crecimiento interanual por decimonoveno trimestre consecutivo, en concreto un 24,8% más respecto a los tres primeros meses de 2015. Asimismo, las transacciones realizadas por extranjeros no residentes ascendieron a 1.087, un 15,9% superior a las de hace un año.
En conjunto, las compraventas realizadas por extranjeros (tanto residentes como no residentes) suponen 17.904, es decir, el 17,3% del total, y la mayor parte de estas viviendas se encuentran en las provincias de Alicante (3.746), Málaga (2.333), Barcelona (1.501), Madrid (1.233), Santa Cruz de Tenerife (1.225) y Baleares (1.163).
El mercado movió 13.427,9 millones hasta marzo, un 26% más
El mercado de vivienda libre en España movió 13.427,9 millones de euros en el primer trimestre de 2016, lo que supone un aumento del 26% en comparación con el mismo periodo del ejercicio anterior (10.677,4 millones). Según datos del Ministerio de Fomento, la cuantía de las transacciones hacen que el de 2016 sea el mejor primer trimestre para el sector desde 2010 (entre enero y marzo de esa año la cantidad fue de 17.525,5 millones).
Los 13.427,9 millones de euros se corresponden con las 98.227 transacciones de vivienda libre que se hicieron en el primer trimestre, un 21% más que en el año anterior (81.131). En concreto, las viviendas libres de segunda mano movilizaron 11.843,3 millones (un 29% más), mientras que la cuantía en las de obra nueva fue bastante inferior, con 1.584,6 millones (+5%).
Mientras, las regiones en las que el sector de la vivienda libre movió menos dinero fueron Asturias (178,2), Cantabria (132), Navarra (119,6), Extremadura (110,6), La Rioja (78) y Ceuta y Melilla (43,6 entre las dos).
Antes de desembolsar la importante suma de dinero que te van a pedir para comprar piso o casa no olvides echar cuentas. Sobre todo cuando la compra la vas a realizar financiada a través de hipoteca. El número de nuevas hipotecas lleva 21 meses seguidos al alza, de acuerdo con los datos de febrero del Instituto Nacional de Estadística (INE). Pero cuidado: cuando compras una vivienda no sólo tienes que mirar el precio de la casa, sino que deberás sumarle los gastos de la compra, si no quieres llevarte sustos a la hora de visitar al notario.
Tomada la decisión y conociendo la "hoja de ruta" que se debe seguir para comprar vivienda, se debe fijar un presupuesto para comprar vivienda, que, ya sea por 100.000, 300.000 o 500.000 euros, y aunque quieras comprar al contado, tendrás que buscar una casa cuyo precio sea inevitablemente inferior a esa cantidad para que cuadren las cuentas. En realidad, el coste de la vivienda solo representa una parte de la operación. Existen otros gastos (independientemente de que se solicite un préstamo hipotecario o no) que encarecen la compraventa. La cantidad no es fija, aunque los expertos coinciden en que suele superar el 10% del valor del inmueble que los compradores normalmente calculan. Las variaciones dependen de si se trata de vivienda nueva o de segunda mano, de sus características y de si pedimos dinero al banco, entre otras variables y claves previas. Conocidos estos factores, no vendrá mal conocer lo más exactamente posible cuánto costará el notario, el IVA o el registro si vas a comprar una vivienda.
Gastos de compraventa
Si tienes la suerte de poder comprar vivienda sin endeudarte con un banco, no solo te evitarás el pago de intereses y demás costes financieros, sino que recortarás los demás gastos.
¿Vivienda nueva o de segunda mano? En primer lugar, hay que distinguir entre vivienda nueva y de segunda mano. "La vivienda nueva es la que se compra directamente al promotor o que hayan pasado menos de dos años desde su finalización", explica Domingo Remojón, director de iAsesoría. En este caso (y si no está incluido), hay que abonar el IVA, equivalente al 10% del precio de la vivienda. Además, hay que pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), un impuesto autonómico cuyo importe varía en función de la Comunidad donde esté ubicada la vivienda y oscila entre un 0,5% y un 1,5% del valor de la compraventa —aunque existan bonificaciones al cumplir con determinados requisitos—.
Por otro lado, la vivienda de segunda mano no está gravada con el IVA ni con el AJD, sino con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que también varía según la Comunidad Autónoma. “La media en España es un 8% sobre el valor de la compraventa”, comenta Ricardo Gulias, intermediario financiero independiente y director general de RN Tu solución hipotecaria. Las comunidades más caras son Cataluña, Galicia y Comunidad Valenciana, donde alcanza el 10%; la más económica es el País Vasco (4%). Todas las provincias, sin embargo, prevén bonificaciones. En Cataluña, por ejemplo, se reduce al 5% en caso de familia numerosa, menores de 32 años o minusvalía. Habría que pedir un informe vinculante a la consejería económica local para no tener problemas posteriores con Hacienda. Domingo Remojón alerta, "El ITP se calcula sobre el mayor importe entre el valor de la vivienda y la valoración asignada por la administración, que tiene cuatro años para revisarla. Si considera que has comprado la vivienda por un valor demasiado bajo, te pedirá abonar la diferencia".
Notaría. Las partes son libres de elegir el profesional que prefieran, pero los honorarios no variarán mucho entre un despacho y otro, ya que la ley fija unos aranceles según el valor de la compraventa y del servicio a prestar. Para una vivienda de 120.000 euros, el coste será de unos 390 euros, de acuerdo con el Consejo General del Notariado.
Inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad. En realidad, este trámite es voluntario. "Pero es altamente recomendable", recuerdan desde el Colegio de Registradores de España, por la seguridad jurídica que ofrece al comprador. Para una vivienda de unos 100.000 euros, el precio puede rondar los 200 euros, impuestos incluidos. También en este caso depende de las características de la propiedad, la ubicación y otras variables, y se aplican aranceles fijados por ley.
¿Y si pido una hipoteca?
Si pides una hipoteca para comprar la vivienda, hay que volver a echar cuentas. Además del coste financiero que supone solicitar un préstamo, hay que considerar que los gastos de notaría y registro se duplican (al tener que inscribir dos escrituras diferentes, una de compraventa y otra de hipoteca), que es obligatorio pasar por una gestoría y que es necesario tasar la vivienda.
Tasación. Fijar el precio de tasación es un paso obligatorio si vas a solicitar un préstamo hipotecario. Se trata de una valoración del inmueble que tiene efecto jurídico y determina el porcentaje de financiación que concede el banco. Por esta razón, solo pueden realizarla empresas homologadas sujetas a la supervisión del Banco de España. "Una tasación cuesta a partir de 250 euros" precisan desde la empresa tasadora Tinsa. Para una vivienda de segunda mano valorada en unos 100.000 euros en un barrio como Tetuán, en el norte de Madrid, rondaría los 300 euros más IVA, detallan. Los criterios usados para determinar el valor son múltiples: "se ha de conocer in situ la situación del inmueble, las características físicas, el estado de ocupación y de conservación, la calidad constructiva, la edad, la superficie, la altura de la vivienda en el bloque, el número de dormitorios, si tiene ascensor, garaje y trastero, zonas comunes”. Además, se tiene en cuenta la situación de la zona en cuanto a transporte y servicios, el respeto de la normativa vigente (por ejemplo, si ha pasado la Inspección Técnica de Edificios -ITE-) o la condición del mercado inmobiliario en el momento de la tasación.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Este gravamen (que en caso de simple compraventa solo se abona para una vivienda de nueva construcción) se aplica a todas las compraventas vinculadas a un préstamo hipotecario, sin importar si el inmueble es nuevo o de segunda mano. Es un impuesto autonómico que no se calcula sobre el precio de la vivienda, sino en función de la responsabilidad hipotecaria, un importe fijado por el banco que incluye todo lo que garantiza la hipoteca, desde el capital hasta los intereses y los gastos. "Para una hipoteca de 100.000 euros, la responsabilidad hipotecaria puede ser de 130.000 o de 160.000 euros, ya que suele oscilar entre 1,3 y 1,6 veces el valor del préstamo", detalla Domingo Remojón. El impuesto, por otro lado, se sitúa entre el 0,5% y el 1,5% de este valor, en función de la Comunidad. Así, por una responsabilidad de 150.000 euros y un AJD del 1,5%, resultan 2.250 euros adicionales a abonar.
Notaría y registro. Compraventa e hipoteca son dos contratos vinculados pero diferentes, por los que habrá que pagar distintos honorarios de notaría e inscripción en el registro. Para una vivienda de 120.000 euros, el Colegio del Notariado indica una cifra aproximada de 590 euros. “El coste para ambas cosas suele ser un 1,5% de la responsabilidad hipotecaria” afirma Domingo Remojón. Desde el Colegio de Registradores recuerdan que el uso final del inmueble incide notablemente en el precio: "Si para una vivienda habitual de 120.000 euros son 216 euros sin IVA, para una que no lo sea son 294 euros".
Gestoría. Siempre existe la posibilidad de acudir a una gestoría que se encargue de abonar los impuestos a Hacienda y realizar los trámites en el registro. Pero, si en el caso de la compraventa es opcional, cuando hay una hipoteca de por medio es necesario realizar los trámites a través de un profesional. “El banco tiene que garantizar que la hipoteca esté inscrita como se debe, y la gestoría cobra entre 100 y 200 euros por escritura”.
Entonces ¿Cuánto gasto?
Según Ricardo Gulias, intermediario financiero independiente "La idea que el gasto es un 10% sobre el valor de la vivienda no es cierta. Depende mucho del inmueble y de la Comunidad". Por ejemplo, para una vivienda de obra nueva de 120.000 euros se abonan 12.000 euros de IVA, a los que hay que sumar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y coste de notaría y registro. Supongamos que el AJD sea del 1% (lo que implica un desembolso de 1.200 euros) y que, entre notaría y registro, el importe se sitúe en los 600 euros. En total, el coste será de 13.800 euros. Si la vivienda es de segunda mano y le aplicamos el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales medio en España, del 8%, acabaremos desembolsando 10.200 euros (incluidas notaría y registro).
Si contratamos una hipoteca, las cosas cambian. Estimemos que para la tasación nos pidan 400 euros y que hayamos pedido una hipoteca de 100.000 para una vivienda de 120.000. Si la responsabilidad hipotecaria es de 150.000 euros (1,5 veces el importe de la hipoteca), el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (por ejemplo, el 1%) sumará otros 1.500 euros. Entre notario y registro, para ambas escrituras, unos 800 euros, más unos 400 de gestoría. En total: 3.100 euros.
El resultado: 13.300 para una vivienda de segunda mano y 16.900 para una construcción de obra nueva, que se corresponde al 15% del precio de partida del inmueble y sin considerar los gastos bancarios (normalmente, las entidades exigen por lo menos el abono de la comisión de apertura, inferior al 1% del valor de hipoteca, aunque muchas veces pidan contratar productos adicionales, como seguros de vida). Además, nos recuerda Ricardo Gulias "Si hay un intermediario, es un 2% más sobre el valor de la hipoteca concedida. Al contado es mucho más barato, pero con la hipoteca el coste se dispara”.
Fuente: elpais.com
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Encontrar pisos y casas en alquiler (larga temporada)
La compraventa de pisos y casas creció en 2015 hasta alcanzar las 401.281 operaciones. Desde el año 2010, cuando se alcanzó la venta de 491.287 viviendas, no se lograban tan buenos resultados, según la estadística del Ministerio de Fomento. El dato supone una subida interanual del 9,8% respecto a 2014 (365.594 viviendas) y encadena 2 años consecutivos de crecimiento.
El crecimiento en la compra de viviendas en 2015 se debe, principalmente, al mercado de los pisos y casas de segunda mano que ha batido récord con 100.723 compraventas, el 87,9% del total. Este dato supone el mejor trimestre para la vivienda usada desde 2007. Por contra, la compraventa de viviendas nuevas se redujo un 10,6%, hasta las 41.938 transacciones (el 11% del total).
En el cuarto trimestre de 2015se vendieron en España 114.598 viviendas, un 2,4% más que en el cuarto trimestre de 2014. Para encontrar un periodo con más transacciones hay que remontarse al año 2010, con 150.494 operaciones de compraventa.
El mayor número de ventas se realizaron sobre vivienda libre, que ascendieron a 109.036 viviendas, el 95,1% del total. Queda patente que el desfase en el precio del módulo de la vivienda protegida (en ocasiones más alto que la vivienda sin protección) y la ausencia de promociones de este tipo (excepto las grandes ciudades), menguan el cierre de operaciones. Las transacciones de vivienda protegida ascendieron, en dicho periodo, a 5.562, un 4,9% del total.
Los datos son buenos, pero es menos de la mitad que las 955.186 viviendas compradas en el año 2006. Para algunos analistas, que preveían mejores resultados, los datos se quedan cortos, viéndose trabados en su opinión, por el estancamiento del cuarto trimestre causado por el periodo preelectoral y la incertidumbre sobre la formación del nuevo gobierno.
Todas las comunidades crecen, excepto en Castilla- La Mancha
Las compraventas durante 2015 suben en todas las comunidades, excepto en Castilla-La Mancha con un descenso del -0,8%. Las regiones con mayores incrementos son Baleares (17,4%), País Vasco (17%), Cantabria (16,6%), Murcia (16,3%) y Aragón (14,3%).
Entre las capitales de provincia y municipios de más de 100.000 habitantes destacan, por crecimiento en 2015, Segovia (75,6%), Bilbao (45,4%), Huesca (35,3%), Huelva (29,5%), Badalona (29,1%), Santa Coloma de Gramenet (27,8%), Leganés (26,6%), Gijón (26,4%) y Toledo (25,6%).
En relación al cuarto trimestre de 2015 frente al mismo periodo de 2014, un total de 15 autonomías registran incrementos en el número de compraventas de viviendas, mientras que en cinco se producen caídas. Entre las mayores subidas destacan Aragón (15,9%), Navarra (13,4%), Baleares (12,3%), País Vasco (9,5%) y Murcia (5,6%). Con los mayores descensos están La Rioja (-11%), Galicia (-8,9%), Extremadura (-8,2%) y Castilla y León (-5,7%).
En su conjunto, las compras de viviendas realizas por extranjeros (residentes y no residentes) alcanzaron las 19.482, es decir, el 17,0% del total, localizándose principalmente en las provincias de Alicante (3.910), Málaga (2.377), Barcelona (1.621), Baleares (1.426), y Madrid (1.406).
En los tres últimos meses de 2015 y por decimoctavo trimestre consecutivo, las compras de viviendas realizadas por extranjeros residentes en España crecieron. En concreto, 18.029 compraventas, un 9,9% frente al cuarto trimestre de 2014. Los ciudadanos extranjeros no residentes compraron 1.453 casas, un 10,3% más que las realizadas hace un año.
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