El "stock" de vivienda nueva descendió en 2016 un 12,6%, hasta las 340.000 viviendas, según el informe "Radiografía del stock: suelo y vivienda nueva" realizado por Tinsa, reflejando que actualmente las casas y pisos a estrenar sin vender suponen el 21,3% del total de inmuebles terminados desde 2008 en España. Las zonas que más han logrado reducir su nivel de "stock" en este año han sido la costa de Granada y la ciudad de Bilbao, que han reducido su tasa de ocupación en el último año hasta dejarlo por debajo del 10%. A este excedente de vivienda nueva (que en 2015 se situaba en el 24,9%) se añaden además otras 63.100 nuevas viviendas en construcción, destacando 15.900 de ellas en Madrid, 5.500 en Alicante o 4.500 en Barcelona.
En España hay unas 389.000 viviendas nuevas vacías, según el informe "Radiografía del stock de vivienda 2015" presentado este miércoles por la tasadora Tinsa. El estudio muestra que desde 2008, cuando estalló la crisis inmobiliaria, se han construido y terminado 1,56 millones de viviendas, pero el 24,9% aún están desocupadas, una cifra que, según el estudio tardará en absorberse una media de 2,5 años, es decir, hasta el primer semestre de 2018.
En las zonas con un stock inferior al 10% se necesitarán 1,2 años para absorberlo y en aquellas con más del 50% al menos 4 años, siempre que se cumpla un escenario de demanda de 150.000 viviendas nuevas anuales. El 14% de las viviendas nuevas vacías está en manos de promotores y casi todo el resto es de la banca y Sareb. Cerca del 9% del stock total se comercializa en régimen de alquiler.
Zonas con mayor excedente y viviendas vacías
De este modo, el millón y medio de pisos o casasconstruidas desde 2008, equivalen al 6,4% del parque total inmobiliario, estando el mayor número de inmuebles desocupados en las provincias de Madrid, Valencia, Murcia, Barcelona y Alicante. En relación con el volumen de vivienda construida, la provincia de Toledo representa el 10,6% del parque total, por encima de la media, seguida de Guadalajara y Almería. La Comunidad Autónoma que mayor cantidad de stock concentra es Andalucía con un 17% del total.
No obstante, teniendo en cuenta la vivienda que se ha construido en los últimos siete años que permanece vacía, Almería es la provincia que presenta un mayor número de pisos desocupados, con un 38,9%, seguida de Cuenca con un 37,1%, Castellón con 36,1%, Toledo el 34,7% y Murcia con un 32,7%.
Castellón es la franja costera con más concentración de excedente, con un 38%, seguida de Tarragona, con un 33%. La costa al norte de la capital concentra los peores resultados, destacando negativamente Peñíscola, con el 50%, y Benicarló, entre el 40-50% de las viviendas vacías. En la Costa del Sol, Cádiz y Huelva presentan una tasa media de entre el 20% y el 22%.
En las capitales y grandes ciudades, la tasa de vivienda vacía sobre la construida en 2008 se sitúa en el 22% con grandes diferencias entre unas y otras. Las ciudades de Barcelona y Madrid, las más habitadas, sólo cuentan con un 15% de vivienda vacía, lo que sitúa a ambas cerca del stock técnico necesario. El tiempo de absorción en Madrid capital es de 12-24 meses y el de Barcelona entre 6-12 meses. Valencia presenta una tasa media de desocupación del 30%, mientras que Sevilla muestra un 28% de desocupación general en la ciudad.
Baleares y las Islas Canarias se encuentran relativamente mejor situadas que el resto de la costa española, con una tasa de desocupación del 19% y del 25% respectivamente. En el caso de Canarias con notables diferencias por provincia: Tenerife se encuentra en el 21% frente al 28% de Las Palmas.
En la costa la construcción de nuevas viviendas podría darse en Marbella, Benalmádena, Torremolinos, Rosas, Tarifa, Ibiza y Tenerife. La costa peninsular es la zona que presenta un mayor índice de viviendas desocupadas sobre las construidas, con un 28%.
¿Por qué no se logra vender las viviendas nuevas vacías?
Según el informe "La Radiografía del stock de viviendas 2015" elaborado por Tinsa, más del 56% es por falta de trabajo o estabilidad laboral. En un 19% de los casos, es por la mala ubicación del inmueble y en un 11%, por precios altos. Por una u otra razón, el 26% de la bolsa de vivienda vacía tiene una difícil salida en el mercado, ya sea por escasa ocupación de las promociones o por vandalismo, malas conexiones o tipología inadecuada.
A pesar de los datos del estudio, no toda España tiene vivienda desocupada. El 80% se concentra en 900 municipios. Hay que tener en cuenta que un 42% de los más de ocho mil municipios tiene un nivel muy bajo de stock y que en el 12% no se construyó nada entre 2008 y 2015. Solo un 11% presenta más de un 40% de tasa de desocupación.
Los precios aun no se han ajustado al mercado
El estudio resalta también que los precios de la vivienda aún no se han ajustado al mercado y tienen recorrido a la baja en casi un tercio del stock ubicado en las zonas con más actividad constructiva en los últimos años. Tinsa estima que se ha producido una bajada desde los precios máximos (finales de 2007 y comienzos de 2008) de un 41% y de un 28% en el caso de la vivienda nueva. En las islas solo ha bajado un 10%, mientras que en las áreas metropolitanas, costeras y el resto de los municipios, roza el 40%.
En cuanto a expectativas, en 2016, allí donde hay más de un 30% de las viviendas vacías, el precio puede seguir cayendo hasta más de un 6%. Y otro tanto subiría en las ubicaciones con menos de un 10% de casas nuevas vacías. Casi una tercera parte de estas viviendas en stock, producidas durante la crisis, verán bajar los precios, mientras que para el 41% se mantendrán.
España continúa su largo y lento proceso de digestión del volumen de viviendas nuevas sin vender que dejó el pinchazo de la burbuja inmobiliaria. Así, el stock de viviendas nuevas se redujo el año pasado en un 5% respecto a 2013, hasta las 535.734 viviendas, según el Ministerio de Fomento. La mayoría de estas viviendas nuevas se concentran allí donde se construyó a destajo en los años del boom inmobiliario, siendo las provincias con más viviendas desocupadas sobre el parque total Castellón, Almería y Toledo. Según los expertos del sector, buena parte de esos inmuebles, sobre todo los que están mal ubicados, no hallarán salida.
El stock de casas y pisos en España tocó techo en 2009, cuando el mercado quedó paralizado, las grandes compañías del sector colapsaron y sus activos empezaron a pasar a los balances de las entidades financieras. Ese año el país acumuló casi 650.000 viviendas nuevas sin comprador. Desde entonces, el volumen se ha ido reduciendo, aunque a un ritmo del 3,6% anual. "Un descenso del 5% sigue suponiendo una cantidad minúscula", asegura José García Montalvo., catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra (UPF)
La lentitud en ese drenaje se debe sobre todo a dos factores. Primero, las ventas de viviendas están remontando, pero de forma muy desigual: mientras las transacciones de pisos usados suben el 42%, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), las de casas nuevas caen el 37%. Eso supone que apenas el 20% de las ventas correspondan a obra nueva, cuando entre 2008 y 2013 representaban la mitad.
La segunda razón es que el mercado da por perdida buena parte de esa bolsa de vivienda. "Parte de ese parque no se puede vender", señala García-Montalvo. El servicio de estudios de Bankinter estima que en esa situación se hallan unas 150.000 viviendas, ubicadas sobre todo en barrios o urbanizaciones fantasma o en zonas de la costa sin demanda.
Valencia, Andalucía y Cataluña concentran la mitad de los pisos sin vender
De este modo, las provincias con mayor volumen de pisos nuevos sin vender están ubicados en la costa Mediterránea y en Castilla-La Mancha. Por comunidades, el mayor remanente de pisos y casas sin vender lo acapara Comunidad Valenciana con el 18,3% del total (98.087 viviendas), seguido de Andalucía con el 15,9% (85.081) y Cataluña con el 15,4% del total (82.753). Sólo estas tres comunidades acumulan casi la mitad (49,64%) del stock de vivienda nueva en España. Por el contrario, las comunidades donde el número de pisos de obra nueva sin vender es menor fueron Navarra (0,03% del total), La Rioja (1,7%) y País Vasco (2,2%).
Por provincias y en términos relativos, cuenta con más stock de chalets y apartamentos la provincia de Castellón (6,45% del total), Almería (5,47%), Toledo (5,39%) y Albacete (4,31%). En Madrid y Barcelona, donde ya han vuelto las grúas para empezar nuevos proyectos, esa proporción se sitúa en el 1,4% y el 1,7%, respectivamente.
Reducciones del 20% en Extremadura, Cantabria y Navarra
El stock de vivienda acumulado disminuye en todas las comunidades autónomas. Las comunidades de Extremadura, Cantabria y Navarra destacan con caídas superiores al 20%, donde ya no queda ninguna casa nueva por vender. En las provincias de Guadalajara, Málaga, Lugo, Huelva y Huesca, el remanente disminuyó más de un 10%. Mientras, en Vizcaya, Ceuta y Melilla el stock aumentó más de un 5%.
En unas 20 provincias el stock de viviendas vacías es superior a las 10.000 unidades. En general, los descensos se situaron alrededor de la media del 5%, salvo en Málaga (16,4%) y La Coruña (8,3%).
Así, Según Fomento, el parque total de viviendas se incrementó en apenas 51.000 unidades en todo 2014, hasta rozar los 25,5 de pisos y casas. Se trata del menor incremento en décadas, otro indicio de la pesada digestión del legado de la burbuja.
Fuentes: elpais.com y Ministerio de Fomento: Stock de vivienda nueva 2014
Es cierto que no existe un estudio riguroso y exhaustivo que haya sido capaz de determinar a cuánto asciende el stock de viviendas nuevas sin vender ni alquilar, pero sí se han podido realizar distintas aproximaciones que, más que una cifra absoluta, buscan constatar qué está pasando con estas casas, si se están vendiendo o no y en qué medida o a qué velocidad.
Uno de los pocos que existe hoy en día y se actualiza periódicamente es el que elabora la Confederación Española de Asociaciones de Fabricantes de Productos de Construcción (Cepco), cuyas últimas cifras son relativas al último trimestre de 2014. Según este informe, el excedente total cerró el pasado año con un total de 439.617 pisos y casas nuevasen venta, un 36,52% menos el máximo de la serie alcanzado en 2010, cuando se llegó a contar con 692.560 viviendas sin vender en todo el país.
El stock de vivienda es un dato de gran utilidad, sobre todo, para los promotores que han logrado sobrevivir a la mayor crisis que se recuerda en el sector inmobiliario desde la democracia. Y además es un factor incide en la fijación de los precios de los inmuebles. Así, a más oferta de casas de nueva construcción, la presión hará que los precios bajen. Por el contrario, según se van agotando las existencias, los precios se estabilizan o inician un suave ascenso porque la demanda que va buscando obra nueva ya no encuentra lo que quiere y quizás haya llegado el momento de iniciar alguna promoción.
La reducción del stock: una distribución desigual
La disminución del stock de vivienda no se ha producido por igual en todos los territorios. En su análisis, Cepco asegura que a finales de 2014 existían un total de 25 provincias donde el excedente inmobiliario se situó por debajo de las 1.000 viviendas por cada 100.000 habitantes, un umbral considerado técnico, según el cual ya no es descabellado iniciar la actividad de nuevas promociones en esas áreas. ¿Dónde se localizan entonces esas nuevas oportunidades?
De un lado, las de siempre, aquellas zonas donde se registra mayor actividad económica y, por tanto, en cuanto mejoró la coyuntura general y se recuperó el flujo de la financiación, las ventas de casas se reactivaron y con ellas se empezó a drenar el excedente a buen ritmo. Es el caso de Madrid, Barcelona, Valencia, las tres provincias del País Vasco, Navarra, Baleares o Las Palmas de Gran Canaria.
En otro grupo se encuentran las provincias que nunca tuvieron un nivel de viviendas de nueva construcción en venta preocupante, como es el caso de todas las provincias gallegas menos Lugo, Cantabria, y las dos provincias extremeñas: Badajoz y Cáceres.
En un tercer grupo, entrarían las zonas que en estos últimos cuatro años han logrado reducir su stock de viviendas prácticamente a la mitad gracias al fuerte ajuste acometido en los precios. En esta situación se clasificarían los casos particulares de Salamanca y Valladolid, o el ejemplo de las provincias andaluzas donde menos casas nuevas en venta se habían heredado de la burbuja inmobiliaria: Sevilla, Jaén, Córdoba, Huelva, Granada, Málaga y Cádiz. Gracias a una fuerte reducción de los precios se ha logrado que hoy esas siete se encuentren entre las zonas donde se puede volver a edificar. Solo Almería se salva de esa drástica reducción del stock. Ya fue en 2009 la provincia que tenía un excedente más elevado y hoy continúa con una ratio de 2.250 casas nuevas en venta por cada 100.000 habitantes.
Junto con Almeríahay zonas donde es probable que parte de esa oferta heredada del boom no se llegue a absorber nunca. Son promociones que se construyeron sin tener en cuenta las necesidades realistas de vivienda, en zonas normalmente alejadas de los núcleos urbanos y sin los equipamientos sanitarios o educativos ni las infraestructuras de transporte necesarias. Las provincias de Castellón, Teruel, Toledo, Ciudad Real o La Rioja son buen ejemplo también.
La mejora del mercado laboral y la vuelta del crédito han hecho que la demanda de vivienda, en parte embalsada durante los peores años de la crisis, esté volviendo poco a poco a resurgir en el mercado para beneficiarse de los bajos precios de los pisos en muchas zonas. Esto es lo que explica que durante 2014 aumentaran por primera vez las ventas de casas y se haya acelerado la absorción del stock de inmuebles de nueva construcción.
Como consecuencia de ese repunte en las ventas han comenzado a resurgir la construcción de vivienda, sobre todo, allí donde más se ha logrado reducir el excedente de casas nuevas en venta durante los años de crisis. Y prueba de ello, como siempre, las estadísticas. El año 2014 terminó con 34.873 viviendas iniciadas, un ligero 1,7% más que el ejercicio anterior, pero aún muy lejos de las 865.561 casas que comenzaron a edificarse en 2006, máximo histórico. Pues bien, todavía el año pasado se cerró con más viviendas terminadas, en concreto 46.795, una cifra que, sin embargo, lleva en caída libre desde que alcanzó su récord, también en 2006, con un total de 651.427 casas finalizadas.
Según la estadística que elabora el Ministerio de Fomento con datos de los colegios de aparejadores demuestran que este 2015 ambos indicadores han comenzado a darse la vuelta. Así, en los dos primeros meses del año se han contabilizado 7.640 viviendas iniciadas, un 48,2% más que en idéntico periodo del año anterior y por primera vez desde 2007 se trata de una cifra superior a las 6.637 casas terminadas también durante enero y febrero pasados. Ese volumen de certificados de fin de obra es un 26,7% inferior al registrado doce meses antes, lo cual hace presagiar que si ambas tendencias se mantienen en el corto plazo, una claramente alcista y otra en sentido contrario, 2015 será el primer año después de la crisis que finalizará con más pisos iniciados que terminados, todo un síntoma de que la recuperación ahora incipiente se consolida.
Reparto desigual en la recuperación construcción
Los expertos y profesionales del sector inmobiliario, con prudencia pero también con convencimiento, creen en esta incipiente recuperación y su estabilización, ya que todos los factores que influyen en el mercado (empleo, financiación y precios bajos) parecen confabularse para que así sea, pero esa reactivación de las nuevas promociones, al igual que ocurre con los precios de la vivienda y su ajuste, será muy desigual en todo el país.
Así, en las zonas donde más se han incrementado las ventas de primera residencia, como son Madrid, Barcelona y sus áreas metropolitanas, es donde más proyectos nuevos se están poniendo en marcha. Otra de las áreas donde más ventas de chalets y apartamentos se registran es en la costa mediterránea, pero allí lo cierto es que se debe al tirón de los compradores extranjeros y la necesidad de empezar a edificar de nuevo no es tan evidente, puesto que el stock todavía es abultado. Según algunos expertos, solo en enclaves muy selectos de la costa, donde ya no existe el producto que exige la demanda en la actualidad se volverá a edificar este año.
El stock se reduce en más de un tercio, pese a la crisis
Hace poco, el director general del Servicio de Estudios del Banco de España, José Luis Malo de Molina, lamentó que en España todavía no fuera posible conocer a cuánto ascendía el stock de casas y pisos de nueva construcción que permanecían sin vender ni alquilar. No le faltaba razón, puesto que no existen datos oficiales al respecto y tan solo cifras aproximadas que elabora el Ministerio de Fomento con bastante retraso (el último informe publicado registra el volumen estimado hasta diciembre de 2013).
Sin embargo, la Confederación Española de Asociaciones de Fabricantes de Productos de Construcción (Cepco) realiza trimestralmente un estudio bastante exhaustivo que si bien "no tiene por objetivo precisar el número exacto de casas en stock, sí dar una aproximación al mismo y, sobre todo, analizar su tendencia a lo largo de la serie histórica". Ese estudio suyo, que alcanza ya a finales de 2014, estima que el excedente se sitúa en 439.617 casas, un 36,5% menos que en 2010, cuando alcanzó su máximo de 692.560 viviendas.
Esto quiere decir que, pese a la crisis, se ha logrado absorber más de un tercio del excedente, un factor que todos los expertos consideran como prioritario para que el mercado pueda restablecer el equilibrio entre oferta y demanda perdido durante el boom y el posterior estallido de la burbuja. Por cada 100.000 habitantes, el stock ha pasado de las 1.496 casas que alcanzó en 2010, máximo de la serie, a las 949 de 2014.
Desde que este excedente de casas y pisos nuevos alcanzó su máximo, que la serie histórica sitúa en el año 2010 con un total de 692.560 viviendas, se ha logrado una reducción de prácticamente un tercio de esta cifra, ya que en términos absolutos ha disminuido en más de 220.000 viviendas. Se vuelve de ese modo al nivel de stock considerado "pre-crisis" en 2007, cuando el excedente alcanzó las 413.642 viviendas, según los datos de la Confederación Española de Asociaciones de Fabricantes de Productos de Construcción (Cepco).
De este modo, utilizando la misma metodología que emplea el Ministerio de Fomento para elaborar su estimación del stock, que se basa en el cruce de datos procedentes de las compraventas y la edificación de nuevas casas, Cepco estima que a finales del segundo trimestre de este año todavía quedaban en España un total de 465.635 viviendas de obra nueva aún sin vender, lo que representa un 14,3% menos que hace justo un año (a mediados de 2013) o un volumen de 77.930 casas menos en oferta.
Al parecer, antes de que estallara la burbuja inmobiliaria, el mercado de la vivienda en España nunca utilizó un indicador que en otros sectores, como la industria, es muy frecuente e incluso determinante para su actividad como es el stock o excedente de producción. Así, el sector inmobiliario español, durante los años de financiación barata aparentemente inagotable y la buena situación de la economía en general y del mercado laboral en particular habían disparado la edificación de viviendas, incluso hasta bien entrado el año 2008, ya iniciada la crisis económica actual.
Desde 2006 el sector de la construcción trabajaba con la hipótesis de que los niveles de ventas y precios de las casas de ese momento no podrían mantenerse mucho más tiempo. El problema es que construir una promoción de viviendas conlleva unos plazos muy dilatados en el tiempo y no es fácil parar el proceso cuando éste se encuentra en plena obra. Esto explica, entre otras cosas, que a muchos promotores la recesión les explotara en plena edificación de viviendas que aún no habían acabado de vender. Entonces, la mayoría optó por acabar las obras e intentar que el comprador se animara una vez que las casas estuvieran terminadas. Sin embargo, en muchos municipios la crisis volvió a reflejarse en esqueletos de edificios sin terminar y grúas que desaparecieron con la obra apenas recién iniciada.
Durante estos años los esfuerzos por reducir el ingente stock de vivienda han estado centrados en terminar muchas más casas de las que se iniciaban. Así, tras siete años de mínimos en ventas, el stock de pisos sin vender lleva ya un año acelerando su reducción. Así, desde mediados del año pasado, el mercado ha ido remontando poco a poco desde mínimos en actividad, precios y transacciones y la senda de la mejoría parece ir confirmándose coincidiendo además con la vuelta del crédito. Era el factor que faltaba después de que el mercado laboral diera muestras de haber frenado su sangría y los inmuebles acumulasen rebajas de precios que en muchos casos superan el 50% desde máximos.
Sin consenso respecto al stock de vivienda
¿Existe en el mercado inmobiliario un volumen de stock considerado óptimo por el que debajo del mismo podrían producirse tensiones en los precios? Aquí, los expertos no se ponen de acuerdo. No obstante, en general admiten que un país como España, con un fortísimo sector turístico, podría convivir sin mayores problemas con un excedente permanente de casas sin vender del entorno de las 100.000 o 150.000, que son las cifras de las que parte la serie histórica que elabora el Ministerio de Fomento, que data de 2004.
Y ¿cuándo finalizará la absorción de esas 465.635 viviendas nuevas aún en venta?. Tampoco existe una estimación clara en este sentido. Además, por su ubicación y su falta de infraestructuras, el sector ya trabaja con la certeza de que habrá casas que nunca se venderán, si bien descartan que se produzcan demoliciones como sí ha ocurrido en otros países afectados por una burbuja como la española. Lo cierto es que si el crédito prosigue su mejora (aunque sea de manera selectiva para clientes muy solventes) y la mejora de la coyuntura económica no se trunca, muy pronto el sector asistirá a otro claro síntoma de recuperación económica e inmobiliaria: volverán a iniciarse más casas de las que se terminan.
Según las cifras de Cepco, en julio se comenzó la edificación de 4.641 casas, mientras se terminaron 4.410, algo que no ocurría desde mediados de 2007 y en el acumulado enero-agosto está a punto de ocurrir lo mismo: 31.075 casas finalizadas frente a 24.696 iniciadas. Lo idóneo será que solo se construya donde de verdad exista demanda.
El "stock" de viviendas en España se reducirá un 40% en 2015, contabilizando desde el año 2010 cuando el acumulado de casas y pisos aún sin vender alcanzaban las 931.637 unidades. El ritmo de venta de esta bolsa de vivienda nueva se acelerará en 2015, y será más acusado será en Madrid, que llegará a liquidar el 80% del "stock" acumulado el próximo año, con respecto al repunte de 58.683 viviendas que alcanzó en 2009, según el Pulsímetro Inmobiliario, elaborado por MAR Real Estate, con la colaboración del Instituto de Práctica Empresarial y la Red nacional de Asesores Inmobiliarios Cualificados (RAIC).
El mercado que dinamizará estas compraventas será principalmente los pequeños ahorradores y los extranjeros, que consideran que es el momento idóneo para invertir en vivienda, cuyo precio y rentabilidad tenderá al alza en el próximo año.
La vivienda supone una oportunidad de inversión atractiva para algunos ahorradores, sobre todo por el menor retorno de otras alternativas como por ejemplo los depósitos, cuya rentabilidad ha caído dos puntos porcentuales.
Según el estudio "Los pequeños ahorradores están traspasando sus depósitos a la vivienda, de 100.000 a 500.000 euros, especialmente en Madrid, Barcelona, pero también habrá una reducción importante en el "stock" de viviendas cerca del mar y la playa, donde dos de cada tres operaciones son al contado, frente al 25% de la media nacional. Esta cifra que se ha duplicado desde el comienzo de la crisis.
A la cabeza de las compras por ciudadanos no residentes están ingleses, alemanes, franceses, belgas, escandinavos, rusos y chinos, que llegan a Madrid y a algunas zonas costeras donde se están superando picos históricos del 90%.
El cambio de tendencia en las compraventas va unido a la reactivación de la obra nueva, de la que ya empiezan a vislumbrarse los primeros indicios en determinadas localidades prime y continuarán haciéndolo de forma generalizada a finales de 2015.
Según el estudio, todos estos factores anticipan "un inevitable repunte de los precios, que ya se viene acusando desde comienzos de año y que en 2015 continuará al alza".
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