El pasado mes de noviembre se cerraron en España 33.806 operaciones de compraventa de pisos y casas, lo que supone una notable subida del 17,3% con respecto al mismo mes del año anterior, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). El mercado inmobiliario respira tranquilo después de los fuertes ajustes sufridos en la última década. De hecho, la compra de viviendas ya crece en tasa anual en todas las comunidades autónomas. En términos intermensuales (noviembre de 2016 sobre octubre del mismo año), la compraventa aumentó un 15,1%, su mayor repunte en, al menos, cinco años.
El recién finalizado 2016 ha afianzado su reactivación: a falta de confirmación, el pasado año se cerró en el entorno de las 445.000 viviendas vendidas, lo que supone un aumento del 26% respecto a 2015, según el Colegio de Registradores. Además, el stock de obra nueva se ha reducido casi un 20%, hasta las 388.000 casas, según Servihabitat. Así, no le ha ido mal a un sector donde "los visados crecen a un ritmo de casi el 40% y los precios se están estabilizando en casi todo el país tras caer un 45% desde los máximos de la crisis". Y la rentabilidad media de la vivienda ha subido hasta el 6,11%, según Solvia. Pero, ¿qué ocurrirá con la vivienda en 2017? Los expertos estiman que este 2017 será el de la recuperación, no obstante, quedan dudas como la evolución de los precios, la reactivación de la obra nueva o el encarecimiento de las hipotecas.
Más hipotecas y más caras
El 2016 terminó de forma inmejorable para millones de hipotecadosgracias a la justicia europea, que obliga a algunas entidades financieras a devolver todo lo cobrado de más por las cláusulas suelo, que entre los 4.000 y 7.000 millones de euros. Un regalo navideño que, como contrapartida, va a afectar de una manera u otra al bolsillo de los que firmen una nueva hipoteca en 2017. Aunque, "dependerá de la competencia y las decisiones que adopten las entidades más saneadas y con mayor volumen de negocio, más capacitadas para soportar un potencial estrés sobre sus márgenes", apunta Jorge Ripoll, director del servicio de Estudios de Tinsa. Además, "es probable que en adelante se cobre por la prestación de servicios por los que hasta ahora no se cobraba, y que el importe de las comisiones experimente un incremento", indica José María López, abogado especialista en regulación financiera.
Respecto al Euríbor, este podría superar la barrera del 0% durante el segundo semestre de 2017, según Bankinter (diciembre del 2016 cerró en el -0,080%, un nuevo mínimo histórico), lo que encarecería algo las cuotas mensuales. También, se espera para julio su actualización al euríbor plus, lo que podría aumentar su cotización. No obstante, el mercado hipotecario seguirá mostrando condiciones favorables para el endeudamiento de los hogares y el saldo vivo hipotecario acumulado por las familias es ahora un 20% inferior al máximo de 2010, según BBVA.
En 2017 se firmarán entre 425.000 y 450.000 nuevas hipotecas, entre un 5% y un 10% más que en 2016, prevé Tinsa. Mientras que en el terreno de la financiación "las hipotecas a tipo fijo siguen marcando tendencia, mostrando un perfil de comprador conservador que huye del riesgo". Hoy un tercio de los nuevos créditos hipotecarios se firma a tipo fijo. Está por verse si estos productos siguen ganado mercado en 2017.
Los precios subirán por debajo del 3%
Atrás quedan ocho años de ajustes y caídas en el precio de la vivienda. También queda atrás el miedo a nuevas burbujas. La subida de precios difiere según la fuente consultada, pero no se esperan encarecimientos superiores al 3% de media. "La recuperación será lenta en un ciclo expansivo suave y largo. El crecimiento de precios será del 2% y el sector de la construcción no volverá a ser a corto plazo uno de los motores del crecimiento económico español", según la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV). Dos de cada tres expertos consultados por la asociación coinciden en que serán otros mercados, como el de servicios o el de exportación, los que experimenten un crecimiento más significativo.
Al igual que la economía y el empleo, el mercado de la vivienda crecerá a un ritmo más moderado. "Nuestra previsión es un precio medio prácticamente invariable o, en el mejor de los casos, un ligero crecimiento del 1% o 2%, en línea con el 2% que esperamos para el cierre de 2016", según Tinsa. El comportamiento desigual de los precios y de las compraventas continuará. Aunque la mejoría se extenderá por más ciudades, lo cierto es que el dinamismo de Barcelona, Madrid, Costa del Sol, Alicante, Baleares y Canarias contrasta mucho con lo que ocurre en zonas de interior y algunas costas con altos niveles de stock y caídas de precios.
Respecto a la compraventa, el sector espera que más de 500.000 viviendas cambien de manos en este ejercicio. La previsión de Tinsa es el aumento en la compraventas de casas nuevas y usadas de entre el 10% y el 15%, entre 520.000 y 545.000 unidades.
Más obra nueva, impulsada por el crecimiento del crédito
Una década después las grúas vuelven a formar parte ya del skyline de las principales las ciudades españolas. La mejora económica y el retorno del crédito al ladrillo impulsaron la construcción de viviendas un 17% en 2016, según la estadística de visados que publica el Ministerio de Fomento. El crecimiento vino impulsado por un incremento de la financiación a las constructoras y promotoras del 37%, hasta los 1.025 millones de euros concedidos entre los meses de enero y octubre, según el Colegio General del Notariado. Los bancos han digerido ya buena parte de los activos tóxicos de la burbuja y vuelven a abrir el grifo a la construcción, incluyendo eso sí más restricciones y controles para evitar tropezar de nuevo en la piedra de la morosidad.
Así, de cara al nuevo ejercicio habrá hitos importantes. Uno es que la vivienda nueva por fin despuntará en las estadísticas oficiales y recortará distancias con respecto a la vivienda usada. Actualmente, apenas el 10% es producto nuevo y tan solo hay disponibles 11 unidades por cada 1.000 habitantes. En los próximos tres años, la obra nueva ganará terreno hasta llegar a ser el 30% de la oferta, frente al 70% de la segunda mano, según los estudios de Knight Frank. Calcula la consultora que la construcción de obra nueva aumentará hasta cubrir una demanda de unas 150.000 viviendas año y que la actividad se va a centrar en Madrid, Málaga, Barcelona, País Vasco y Baleares.
En total, hasta el mes de octubre se solicitaron en el conjunto del país 16.043 visados para la construcción de nueva vivienda. El sector espera superar la barrera de los 20.000 al final del año, una cifra que supera en un 17% los números de cierre de 2015 pero que está aún muy lejos de los 113.000 permisos solicitados en 2006, año récord en plena burbuja inmobiliaria. "Todavía estamos a la mitad del camino de lo que sería un nivel de construcción sostenible", según la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima).
El incremento en la construcción ha ido aparejado también a un mayor número de transacciones de solares y parcelas. El número de compras de suelo por parte de empresas acumula un crecimiento medio del 23% en lo que va de año a nivel nacional. Hay regiones como Madrid donde el incremento alcanza incluso el 135% en los tres primeros trimestres del año, según la estadística de suelo del Ministerio de Fomento.
La mejora en la construcción de obra nueva se ha extendido también a la rehabilitación y reforma de pisos y casas. Miles de hogares han aprovechado la recuperación económica para lanzar mejoras en sus viviendas o incluso ampliarlas. Así, en los diez primeros meses se pidieron 21.801 autorizaciones para reformar o restaurar viviendas, un 2,1% más que un año antes. De su lado, la demanda de visados para ampliar casas se disparó un 39%, hasta sumar 1.634. Para 2017 se espera que se mantenga la tendencia
Pero las puertas del nuevo mercado inmobiliario no se han abierto a todo el mundo. La mayor parte de las casas nuevas vendidas son de reposición, es decir para sustituir un inmueble que se ha quedado viejo o pequeño. Los jóvenes son los que presentan más dificultades para formar hogares propios, una situación que está ligada a la alta tasa de paro juvenil, al nivel de los salarios y a la inestabilidad del mercado. Tres condiciones que dificultan al final el acceso al crédito.
El alquiler también protagonista
El mercado de alquiler de viviendas seguirá siendo un actor principal el próximo año, protagonista en las ciudades de Madrid y Barcelona, con más de 40.000 contratos anuales en cada una. Muy por debajo está Alicante, Málaga, Valencia, Baleares o Sevilla, donde se firman entre 3.000 y 7.000 contratos de alquiler al año, según Solvia. Las rentas están subiendo en buena parte del país (en torno al 4%) por el crecimiento de la demanda y la rigidez de la oferta. Por este motivo, el sector pide a gritos la entrada de operadores que aporten profesionalidad y contribuyan al aumento de la oferta de alquileres, como ya sucede en países como Alemania.
Fuentes: elpais.com y elmundo.es
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El mercado de la vivienda, sigue buscando su punto de equilibrio. Así, mientras que los precios medios subieron en octubre (1,5%), la compraventa de pisos y casas (-1,7%) y la firma de hipotecas descendieron (-14,2%), según la estadística inmobiliaria del Consejo General del Notariado. No obstante, llama la atención el encarecimiento la vivienda nueva, con una subida del 26,2% (2.101 euros/m2), donde la oferta escasea y la presión de la demanda comienza a hacer estragos en los precios. Las pocas operaciones de viviendas nuevas se deben a la falta de promociones en curso en algunas ciudades donde existe demanda dispuesta a comprar, como Madrid y Barcelona. El camino contrario ha seguido la segunda mano, cuyo precio bajó un 1,1% interanual (1.349 euros/m2), según los notarios.
De este modo, la contracción en la venta de viviendas de obra nueva sigue siendo un lastre para el mercado. La caída del 10,9% en el mes de octubre ha tenido como consecuencia la reducción interanual del 1,7% en el número de compraventas totales cerradas en octubre (35.743 transacciones), según el Consejo General del Notariado. Una cifra amortiguada por los pisos y casas de segunda mano, que experimentó un incremento del 0,9% interanual.
En general, la compra de viviendas en octubre se cerró con 35.743 operaciones. Por tipo de vivienda, la venta de pisos mostró una ligera caída interanual del 0,8%. Esta caída de las transacciones de pisos libres se debió, únicamente, a la contracción de las ventas de pisos nuevos (-10,9%). Por su parte, la venta de viviendas unifamiliares mostró un retroceso del 5,1% interanual.
Respecto a los precios de la vivienda, el metro cuadrado de las viviendas compradas durante octubre de 2016 costó de media a 1.275 euros/m2, reflejando un aumento del 1,5% interanual. Este encarecimiento se debe tanto al aumento del valor de las casas unifamiliares (1,5% interanual) como de los pisos y apartamentos (1,3% interanual). Por su parte, el metro cuadrado de los pisos precio libre se contrajo un -0,4%. Dentro de estos, el precio de esta superficie de las viviendas en altura de segunda mano se situó en los 1.349 euros (-1,1% interanual) y como comentábamos al principio, el de los pisos nuevos en 2.101 euros, mostrando un encarecimiento interanual del 26,2%.
La caída en la compraventa de casas ha tenido su reflejo también en el mercado hipotecario. Los préstamos hipotecarios para la compra de una vivienda cayeron un 5,2% interanual, hasta los 14.890 nuevos créditos. No obstante, su cuantía experimentó un ligero incremento del 0,9%, hasta los 125.138 euros. En este sentido, el porcentaje de compras de viviendas financiadas mediante un préstamo hipotecario se situó en el 41,7%. Además, en este tipo de compras con financiación, la cuantía del préstamo supuso de media el 77,4% del valor de la misma.
Hasta septiembre la vivienda libre movió 43.530 millones de euros
Aunque el año va a cerrar a un ritmo más pausado que el registrado en sus inicios, lo cierto es que aprueba con nota. El mercado de vivienda en España movió 43.530 millones de euros de enero a septiembre, lo que supone un aumento del 18% en comparación con el mismo periodo del ejercicio 2015 (36.900,5 millones), según el Ministerio de Fomento. Los cerca de 44.000 millones de euros se corresponden con las 313.954 compraventas de vivienda libre que se hicieron en los primeros nueve meses de 2016, un 14,7% más en tasa interanual.
En concreto, las viviendas libres de segunda mano movilizaron 38.500,7 millones (un 20,6% más), mientras que la cuantía en las de obra nueva fue bastante inferior, con 5.029,7 millones (0,9%).
Mientras, las regiones en las que el sector movió menos dinero fueron Asturias (553,4 millones de euros), Cantabria (460,7), Navarra (406,1), Extremadura (342,6), La Rioja (222,2) y Ceuta y Melilla (108,8 entre las dos).
Fuentes: elpais.com y el Consejo General del Notariado (Octubre 2016)
La construcción de viviendas de obra nueva va a seguir aumentando en los próximos tres años hasta las 150.000 unidades anuales. La actividad se va a centrar en Madrid, Málaga, Barcelona, País Vasco y Baleares, las provincias con mayor proyección residencial de cara a 2017, según el informe anual Tendencias del mercado Residencial en España, elaborado por la consultora inmobiliaria Knight Frank. En el próximo trienio, la obra nueva ganará terreno hasta llegar a ser el 30% de la producción, frente al 70% de la segunda mano. Actualmente, apenas el 10% corresponde a producto nuevo y tan solo hay disponibles 11 unidades por cada 1.000 habitantes. Además, la oferta nueva que sale al mercado se absorbe por completo, sin llegar a generar más stock de vivienda nueva.
También habrá cambios en cuanto a la tipología. Si durante los últimos años las viviendas de tres y más dormitorios han sido las más demandadas, la consultora prevé que volverá a liderar el ranking la vivienda de dos o menos dormitorios. Según Ernesto Tarazona, socio director de Residencial y Suelo de Knight Frank, “los datos macro apoyan este cambio de tendencia. Tenemos menos habitantes y sin embargo crece el número de hogares. Es decir, tenemos más hogares con menos miembros; en España, el 25% de los hogares son unipersonales y el 30% son de dos personas”.
Mientras las transacciones de segunda mano aumentan en todas las comunidades, las de vivienda a estrenar lo hacen solo en aquellas con mayor tirón económico: en Madrid han crecido un 40% en el último año, en Baleares un 18%, en Barcelona un 5% y en el País Vasco hasta un 20%.
En cuanto a los precios, España registró el cambio de tendencia en 2014 y desde entonces el precio medio ha subido una media del 3%. La falta de nuevas promociones ha hecho que la vivienda nueva mantenga su valor y alcance los 1.750 euros por metro cuadrado, mientras que los pisos de segunda mano se sitúan en el entorno de los 1.500 euros. Las provincias con el precio medio más alto (tanto en obra nueva como en segunda mano) son Guipúzcoa, Vizcaya y Madrid.
El informe también destaca el tirón del comprador extranjero. Las transacciones de vivienda llevadas a cabo por compradores foráneos mantienen su tendencia al alza, aumentando un 23% en 2016. Por nacionalidad, el 64% de los compradores extranjeros son comunitarios (UE) y de ellos, el 20% son ingleses. Para Tarazona, “la campaña y la reciente victoria del "Brexit", ha generado un clima de incertidumbre que hasta el momento ha supuesto una disminución del 9% intertrimestral en los compradores británicos. En los próximos trimestres podremos apreciar las verdaderas consecuencias en las transacciones”. Las comunidades autónomas en las que se realizan más transacciones por parte de extranjeros son Canarias (41%), Baleares (38%), Comunidad Valenciana (35%, con especial incidencia en la provincia de Alicante) y Murcia (26%).
La consultora apunta que el cambio de tendencia en el sector residencial en España ya es un hecho. "Todos los segmentos (oferta, demanda, suelo e inversión) tocaron fondo a finales de 2013 y empezaron la senda de la recuperación en 2014. Esta recuperación ha sido muy leve durante 2014 y 2015 y podemos afirmar que ha sido en 2016 cuando los principales indicadores muestran ya solidez en el crecimiento así como perspectivas de mejora. Nos encontramos por tanto ante un nuevo ciclo de expansión en el sector residencial".
11 viviendas nuevas por cada 250 familias
El dato es demoledor. Según el estudio, actualmente en España tan solo hay 11 viviendas nuevas disponibles por cada 1.000 habitantes. O lo que es lo mismo, suponiendo que en un hogar medio vivan cuatro personas, apenas hay 11 viviendas de nueva construcción a la venta por cada 250 hogares. Dato que pone de manifiesto la preocupante escasez de este tipo de producto y cómo esta situación está afectando al mercado residencial, con subidas de precios tanto en primera como en segunda mano.
A pesar de la recuperación inmobiliaria, de la mejora del empleo, de la confianza de los consumidores y del mayor apetito a la hora de comprar piso o casa, la realidad es que son muchísimos los particulares y familias que están viendo frustrado su deseo de comprar vivienda nueva. La parálisis de la actividad constructora en estos últimos años ha generado que toda la oferta nueva que sale al mercado se absorba por completo, lo que provoca que comprar una vivienda de nueva construcción sea, para algunas familias, prácticamente misión imposible. Y no solo porque no encuentran producto en sus zonas de interés, sino que lo que encuentran, en mucho casos, es demasiado caro para sus bolsillos.
El stockse ha ido absorbiendo en estos últimos tres años a una media de 20.000 viviendas nuevas menos al año. De este modo, la consultora calcula que del parque total de viviendas en España (25 millones de unidades), un 2% es stock de vivienda nueva disponible. Es decir, apenas 500.000 viviendas y de esa cantidad, estima que un 30% tiene difícil salida debido a su localización y condiciones. No todas las viviendas disponibles se encuentran ubicadas donde hay demanda. "La buena noticia es que hay demanda, la gente vuelve a comprar casa, pero el problema es que muchas personas no pueden acceder a obra nueva, y no por una cuestión de poder adquisitivo sino por falta de producto", explica Ernesto Tarazona, socio director de Residencial y Suelo de Knight Frank.
Solo una de cada diez viviendas vendidas es nueva
"En 2015 hemos visto un desequilibrio muy importante entre las ventas de obra nueva y segunda mano. Con la crisis se paralizó la construcción de pisos, pero poco a poco, los visados para construir nuevas viviendas empiezan a crecer con fuerza. De tal manera que a partir de ahora se debería generar producción suficiente para que se estabilice el mercado", apunta Tarazona. "Si no es así, la segunda mano se puede disparar. Tradicionalmente el precio de la vivienda nueva suele estar un 15% por encima de la segunda mano y ahora están prácticamente al mismo nivel".
Precisamente la segunda mano ha sido la gran protagonista del mercado residencial en los últimos años. En 2016 se han vendido unas 45.000 unidades de nueva construcción, un 7% más respecto a 2014, el primer incremento desde 2006. Por el contrario, las transacciones de vivienda usada ascienden a 420.000 unidades, un 24% más que hace un año, y cuarto crecimiento consecutivo. Los propios promotores también son conscientes de este importante desequilibrio entre oferta y demanda. "Es necesario que aprendamos a producir vivienda eficiente y asequible a la demanda. En la actualidad estamos construyendo casas para una sector muy específico de la población, el segmento de la clase media alta, pero de lo que vivimos es de vender casas a la clase media, con lo que el coste de oportunidad es muy grande si no conseguimos llegar a ese segmento de la población", asegura Carolina Roca, vicepresidenta de la Asociación de Promotores de Madrid (Asprima) quien reconoce que se "está desatendiendo ese primer acceso a la vivienda".
Por otro lado, los expertos también destacan cómo la mayoría de las transacciones corresponden a demanda de reposición. Es decir, aunque se están creando nuevos hogares que necesitan una vivienda donde vivir, no son estos los que están accediendo en primer lugar a promociones de obra nueva, sino hogares que ya tienen una vivienda en propiedad y que deciden vender para comprar una casa nueva. "Todo el mundo está haciendo vivienda para repositores. No hay promociones para estudiantes o solteros, porque su capacidad de ahorro es menor y, por tanto, las viviendas no se piensan para ellos", reconoce Tarazona.
Fuentes: elpais.com y elconfidencial.com
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El mercado de la vivienda sigue moviéndose por el lado de las compraventas. El número operaciones cerradas en el tercer trimestre de 2016 ascendió a 102.216, un 8,7% más que en el mismo periodo de 2015. Con este incremento, la compra de viviendas en España encadena ya 11 trimestres de incrementos, desde el inicio de 2014. Además, para encontrar un tercer trimestre con más operaciones hay que remontarse a 2009 (107.534), según la Estadística de transacciones del Ministerio de Fomento.
De nuevo, el segmento de la segunda mano se alza como gran motor del mercado. Hasta el 90% de las compraventas fueron realizadas sobre esta tipología: 92.046, un 10,2% más que en el mismo periodo de 2015. Por contra, la obra nueva continúa perdiendo peso: sólo 10.170 transacciones, un 3,8% menos.
En relación a la nacionalidad del comprador, las transacciones realizadas por extranjeros residentes en España experimentan un crecimiento interanual durante 21 trimestres consecutivos. En concreto, de un 10,3% frente al tercer trimestre de 2015, sumando 17.296 compraventas.
En su conjunto, las compraventas realizas por extranjeros (residentes y no residentes) suponen el 17,7% del total (18.115). Por provincias, las que registran mayor número de compraventas por extranjeros residentes, corresponden a Alicante (4.335), Málaga (2.411), Barcelona (1.588), Madrid (1.159), Baleares(1.119) y Santa Cruz de Tenerife (989).
En lo que se refiere al régimen de protección, las transacciones de vivienda libre durante el tercer trimestre de 2016 ascendieron a 97.926, lo que representa un 95,8% del total. Por su parte, la cifra de transacciones de vivienda protegida ascendió a 4.290, un 4,2% del total.
Asturias, Cataluña y Aragón, donde más crecen las ventas
11 comunidades autónomas registran incrementos en el número de compraventas y siete arrojan descensos. Destacan entre los mayores avances Asturias (28,4%), Cataluña (24,5%), Aragón (20,6%), Comunidad Valenciana (14,2%) y Andalucía (11,8%).
En cuanto al comportamiento del mercado por comunidades autónomas, sólo siete saldan el tercer trimestre con descensos en la compraventa de viviendas, lideradas por Navarra, con una caída del 14,3%, Murcia (-12,3%), Canarias (-10,6%) y País Vasco(-10,3%)
En el plano municipal, Madrid es la ciudad donde se concentra la mayor actividad de compraventas en el mercado residencial, con 6.816 operaciones sólo en el tercer trimestre, por delante de Barcelona (3.870), Valencia (1.926), Zaragoza (1.676), Sevilla (1.523), Málaga (1.376), Torrevieja (1.269) y Alicante (1.085).
Analizando el acumulado de los últimos 12 meses, todas las Comunidades Autónomas registran un comportamiento positivo, destacando Baleares (20,5%), Asturias (18,7%), Cataluña (18,5%), Aragón (12,4%), País Vasco (12,3%) y Madrid (11,1%).
La compraventa de vivienda sigue subiendo aunque a un ritmo más moderado. Así, durante el pasado mes de octubre la compra de viviendas aumentó un 6,5% respecto al mismo mes de 2015, hasta las 29.369 operaciones, su cifra mensual más baja desde diciembre de 2015 pasado, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Este incremento, con el que se encadenan nueve meses consecutivos de alzas interanuales, es inferior al experimentado en septiembre, mes en el que estas operaciones aumentaron un 13,2% interanual.
Según el INE, La vivienda de segunda mano (aglutina también las viviendas nuevas sin vender con dos años de antigüedad) se mantiene como la principal responsable del avance de la compraventa de viviendas en octubre. En concreto, las transacciones sobre viviendas usadas se incrementaron un 8,2% en tasa interanual, hasta totalizar 24.010 operaciones, mientras que la compraventa de viviendas nuevas retrocedió un 0,4% en tasa interanual, hasta 5.359 transacciones.
En los 10 primeros meses de 2016, la compraventa de viviendas acumula un incremento del 13,9% sobre el mismo periodo de 2015, gracias al avance en un 18,4% de las operaciones sobre casas y pisos usados, ya que las realizadas sobre viviendas de obra nueva retroceden un 2%. En términos mensuales (octubre sobre septiembre), la compraventa de casa bajó un 15,9%, su mayor descenso en este mes en los últimos cinco años.
El 89,9% de las viviendas transmitidas por compraventa en el décimo mes del año fueron viviendas libresy el 10,1%, protegidas. La compraventa de viviendas libres subió un 5,8% en octubre en tasa interanual, hasta sumar 26.414 transacciones, en tanto que las operaciones sobre viviendas protegidas avanzaron un 13,8%, con 2.955 transacciones.
Baleares, la mejor proporción habitantes/ventas
En octubre, el mayor número de compraventas de viviendas por cada 100.000 habitantes se localizó en Baleares(113), Comunidad Valenciana (109) y Canarias(92).
Mientras, Andalucía fue la región que más operaciones sobre viviendas realizó, con 5.624 compraventas, seguida de Cataluña (5.164), Comunidad Valenciana (4.253) y Madrid (3.965). Las comunidades que realizaron un menor número de compraventas de viviendas fueron La Rioja (177), Navarra (299) y Cantabria (384).
En valores relativos, las regiones que presentaron las mayores tasas de variación anual en el número de compraventas de viviendas fueron Asturias (21,3%), Cataluña (19,8%) y Aragón (19,2%). Seis comunidades registraron retrocesos interanuales en las compraventas de vivienda, principalmente Navarra (-24,3%), Murcia (-23,1%) y Galicia (-16,7%).
Sumando las fincas rústicas y las urbanas (viviendas y otros inmuebles de naturaleza urbana), las fincas transmitidas alcanzaron las 126.067, cifra un 3,4% inferior a la del mismo mes de 2015 y la más baja desde diciembre de 2015. En octubre, el mayor número de compraventas de fincas transmitidas por cada 100.000 habitantes se dio en Castilla y León (566), La Rioja (492) y Aragón (482). Según los datos del INE, el número de compraventas de fincas rústicas bajó un 10,6% en octubre, hasta un total de 9.865 operaciones, mientras que las compraventas de fincas urbanas repuntaron un 3,8%, hasta 50.661 operaciones.
Fuente: INE Transmisiones de Derechos de la Propiedad (Octubre 2016)
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A pesar de que los pisos y casas de los bancos aumentan sus cifras de ventas, lo cierto es que estas van a paso de tortuga. De mantenerse el ritmo actual, las entidades tardarán una media de 10 años más en deshacerse de todo el ladrillo que tuvieron que "comerse" con el estallido de la burbuja inmobiliaria. Y aunque eso tiene un coste (eso si, menor de lo que muchos se piensan), la banca española prefiere mantener el ritmo actual si nadie (Banco de España o el BCE) le obliga a acelerarlo. La razón es que, con los precios actuales, tendría que asumir unas pérdidas que espera poder evitar en el futuro si alguna vez empiezan a subir los pisos de verdad.
Según estimaciones de JP Morgan,los bancos españoles todavía tienen 156.000 millones de activos "non performing" (el 136% de su valor tangible en libros), de los que 80.000 millones son inmuebles adjudicados o recibidos en pago de créditos incobrables. El resto es morosidad. En los nueve primeros meses de 2016, el sector ha vendido unos 12.000 millones. Bankia (que traspasó los adjudicados en la crisis a Sareb) y Santander son los más activos en este terreno, mientras que Popular es el último de la clase, con activos tóxicos que suponen el 285% de su valor tangible en libros.
El número de operaciones, aunque mejora, sigue siendo un 50% inferior a los niveles precrisis y todavía existe una enorme sobreoferta en el mercado. Esto explica que los bancos prefieran esperar antes que vender a estos precios, a pesar de que les lleve otra década deshacerse de los activos tóxicos. Es decir, estamos ante otro nuevo ejemplo de la "patada adelante" tan típica de la banca española, como se ha puesto de manifiesto con las refinanciaciones masivas de empresas durante la crisis.
Para hacer frente a las pérdidas de estos activos, los bancos cuentan con un nivel de provisiones dotadas durante la crisis (los decretos Guindos de 2012- en torno al 50%). De nuevo, con grandes diferencias entre el magro 39% del Popular y el 61% de Bankia. Más allá, la cuestión es que, si los bancos venden con descuentos superiores a ese nivel de provisiones, deben apuntarse la pérdida adicional; mientras que si venden con una rebaja menor sobre el valor inicial del piso, pueden liberar parte de esas provisiones y anotarlas como beneficio. De ahí que prefieran esperar a ver si suben los precios que vender a los niveles actuales. Es más, eso también explica por qué prefieren vender a los minoristas, a los que ofrecen descuentos en torno al 40% según el estudio de JP Morgan, que a los inversores institucionales, quienes exigen rebajas del 70%. De hecho, si las entidades se vieran forzadas a acelerar la reducción de los activos tóxicos, tendrían que recurrir a los institucionales y, en consecuencia, dotar nuevas provisiones. Otra razón para aguantar hasta que lleguen tiempos mejores.
Esta decisión no sale gratis. Según JP Morgan sostiene que el coste de mantenimiento de los inmuebles productivos es del 1,4% del valor de los mismos al año, según las cuentas del Popular (el único banco que ha dado orientaciones al respecto). Un coste muy inferior al 5% que estima en sus simulaciones el propio BCE. Aun así, como el volumen es muy grande, este coste supone un lastre del 27% como media en el beneficio antes de impuestos de 2017, algo nada despreciable pero que el sector está dispuesto a pagar con tal de no vender a los precios actuales.
La única forma de que los bancos aceleren las ventas sería que les obligaran los reguladores: el Banco Central Europeo y el Banco de España. Algo que ocurrió en Japón en 2002: allí obligaron a los bancos a reducir un 50% sus activos "non performing" en tres años. Pero, de momento, no hay ninguna presión en este sentido. Más bien al contrario: el Banco de España ha relajado incluso las exigencias de la nueva circular contable para permitir un uso masivo de los modelos internos, con los que se soslaya las exigencias de requisitos mínimos. Además, esta reducción acelerada también tendría un coste importante, dado que tendrían que vender activos masivamente a los inversores institucionales, no les quedaría más remedio que elevar los niveles de cobertura hasta una media del 60%. Y unas provisiones de ese calibre reducirían un 26% el beneficio estimado para el sector en 2018.
Según JP Morgan, los mensajes optimistas sobre subidas de los precios de la vivienda se circunscriben a Madrid, Barcelona y Baleares; si excluimos estas zonas, la subida en el último año se queda en el 1%. Así, los pisos siguen un 39% por debajo del pico de la burbuja, cifra que alcanza el 43% en el caso del suelo.
El 'stock' de vivienda se reduce un 20%
El stock de viviendas ha bajado casi un 20% este año con respecto al anterior, con lo que son 388.000 las casas que quedan sin vender en España herencia de la época del boom inmobiliario. Y la cifra seguirá recortándose. “La evolución será parecida en 2017, finalizando el año con un volumen cercano a los 315.000 inmuebles, al reducirse de nuevo otro 18,8%”, según Servihabitat, en su informe sobre el Mercado residencial en España. No obstante, dice la firma, esta absorción de stock continúa sin producirse de manera uniforme. La Rioja es la comunidad con mayor excedente residencial por habitante, seguida de Castilla-La Mancha y la Comunidad Valenciana. Con un menor número de viviendas en stock, está Madrid, Baleares, Canarias y Cataluña, que están muy por debajo de los 83,6 inmuebles por cada 10.000 habitantes de la media nacional y que están tirando del mercado.
El año cerrará con unas 445.000 casas vendidas, un 26% más en tasa interanual y para 2017 las compraventas crecerán un 12%, alcanzando las 500.000 unidades vendidas, según las previsiones de Servihabitat. Los motores son la mayor concesión de crédito hipotecario, el incremento del interés inversor (con la vivienda como valor refugio frente a otro tipo de activos), la estabilización de los precios y la mejora de la estabilidad laboral. “Si bien es cierto que el sector vuelve a reactivarse en su conjunto, incluso con oferta escasa y demanda cada vez más fuerte en según qué barrios de algunas de las principales ciudades, existen todavía zonas en las que el stock se drenará más lentamente”, advierte Julián Cabanillas, consejero delegado de la compañía.
La vivienda de segunda mano sigue siendo la impulsora del incremento en el volumen de operaciones, con valores cercanos al 70% de las ventas, manteniéndose las transacciones de obra nueva en niveles del 30%, tanto en vivienda habitual como en vacacional. Casi el 72% de los inmuebles tienen un precio inferior a los 150.000 euros. Y la mayoría de las compraventas (casi el 80%) se realizan sobre vivienda en altura (pisos), aunque la vivienda unifamiliar (casas) ha experimentado un pequeño crecimiento en el primer semestre de 2016. Este tipo de activo, el más demandado, consta de tres dormitorios y una superficie entre los 80 y los 100 metros cuadrados, según la Red de agentes colaboradores (APIs) de Servihabitat.
En cuanto al precio, al cierre del ejercicio la subida será del 4,6% y de cara al año que viene se esperan encarecimientos algo más leves, del 4,3%. “Las grandes ciudades, especialmente Madrid y Barcelona, están incidiendo de manera notable sobre este repunte de la media nacional debido a su elevado volumen, aunque también Málaga, Sevilla o Zaragoza, e incluso el mercado de vivienda vacacional en Baleares, en Canarias y en zonas más tradicionales de la costa mediterránea, están actuando como motores de este incremento de precios”.
El informe de Servihabitat también confirma el peso creciente de las viviendas en alquiler. De los más de 18,3 millones de viviendas principales existentes en España en 2015, el 22,7% se encuentren ocupadas en régimen de alquiler, es decir, cerca de 4,2 millones. Juan Carlos Álvarez, Director General de Negocio de Activos Inmobiliarios de Servihabitat, afirma que actualmente, “más del 40% de las nuevas operaciones que se realizan en Servihabitat son de alquiler, por lo que debemos dar respuesta a estas necesidades y alinearnos con los intereses de los consumidores. Por este motivo, en la compañía estamos llevando a cabo una apuesta clara por este mercado, sobre todo en los últimos tres años, en los que hemos ampliado nuestra cartera de alquiler hasta casi 60.000 activos”.
El precio medio del alquiler en España experimenta un crecimiento superior al 10% interanual al cierre de 2016. Para una vivienda de entre 80 y 90 metros cuadrados, la renta media en el país es de 540 euros, aunque en comunidades como las Islas Baleares (980 euros), Madrid (940), el País Vasco (850) o Cataluña (610), entre otras, se supera esta cifra. En cuanto a la rentabilidad bruta media por poner en alquiler una vivienda en España, la cifra alcanza ya el 5,4%. Cataluña, Comunidad de Madrid y Baleares están por encima de esta media nacional.
El precio medio del metro cuadrado de la vivienda en venta se situó en el tercer trimestre en 1.499,7 euros, lo que supone un aumento del 1,6% respecto al mismo periodo del año anterior, según la estadística del Ministerio de Fomento, si bien cae un 0,4% frente al segundo trimestre. Este incremento supone el sexto trimestre consecutivo de subida nominal de los precios, tras 26 trimestres de caídas interanuales en el precio de la vivienda, iniciadas a finales de 2008.
Según la serie histórica de esta estadística, el valor medio por metro cuadrado del tercer trimestre de 2016 es un 28,6% inferior al del nivel máximo alcanzado en el primer trimestre de 2008. Desde el valor mínimo alcanzado en el tercer trimestre de 2014el precio se ha recuperado un 3%. En términos reales, es decir, descontando la inflación, el precio de la vivienda libre ha experimentado un crecimiento interanual por octavo trimestre consecutivo, alcanzando un aumento anual del 1,8%. Así, el precio actual de la vivienda en España se ha reducido de forma acumulada desde máximos un 34,9%.
Según la antigüedad de las viviendas, el valor medio del metro cuadrado de las viviendas de hasta cinco años se situó en 1.743,6 euros en el tercer trimestre de 2016, lo que supone un crecimiento interanual del 0,1%. En cuanto a la vivienda libre de más de cinco años de antigüedad, el precio alcanzó los 1.492,8 euros por metro cuadrado, un 1,8% más que en el mismo periodo del 2015.
Por municipios de más de 25.000 habitantes, los precios más elevados de la vivienda libre se registraron en San Sebastián (3.242,2 euros/m2); Barcelona (2.714,4 euros/m2); Ibiza (2.662,5 euros/m2); Getxo (2.658,4 euros/m2) en la provincia de Vizcaya; también en Barcelona Sant Cugat del Vallès (2.607,5 euros/m2); Pozuelo de Alarcón (2.574,7 euros/m2) y Madrid (2.565,5 euros).
Por el contrario, los precios más bajos en municipios de más de 25.000 habitantes se situaron en Elda (520,8 euros/m2), en la provincia de Alicante; en Valencia la localidad de Ontinyent (553,6 euros/m2); Jumilla(570,1 euros/m2) en Murcia; en la alicantina localidad de Alcoy (584,2 euros/m2); la murciana localidad de Yecla (588,7 euros/m2) y otra localidad más en Alicante: Crevillent (602,5 euros/m2).
En cuanto a la vivienda protegida, el precio medio del metro cuadrado en España en el tercer trimestre del año fue de 1.108,3 euros, el mismo precio del segundo trimestre de 2016. La variación respecto al mismo trimestre de 2015 muestra, en cambio, una subida del 1,2%.
El número de tasaciones inmobiliarias utilizadas para realizar el cálculo de los precios de viviendas fue en el tercer trimestre de 2016 de 99.121, lo que supone un 6,3% más que en igual trimestre del año anterior. Fomento añade que los datos utilizados en el cálculo de los precios de vivienda corresponden a las viviendas tasadas por las distintas sociedades de tasación que se integran en la Asociación de Análisis del Valor (AEV).
El precio de la vivienda en el tercer trimestre de 2016 modifica la tendencia de trimestres anteriores mostrando una caída del 1,4% sobre el trimestre anterior. Sin embargo, en el último año presenta unincremento del 3,3%, según los datos de la estadística inmobiliaria del Colegio de Registradores de la Propiedad. Con el ritmo de crecimiento de los últimos trimestres, el precio de la vivienda en España ha acumulado un descenso del 27,5% desde los niveles máximos registrados en 2007.
En el tercer trimestre, se inscribieron 103.055 compraventas de viviendas en los registros de la propiedad, "lo que ha supuesto el resultado más elevado de los últimos 22 trimestres", según los registradores. Respecto al trimestre anterior, las compraventas de viviendas se han reducido un 4,4%, mientras que si se compara con el mismo periodo de 2015 se ha registrado un incremento del 11,1%.
Según los registradores, los datos interanuales "confirman la tendencia positiva", ya que, en los últimos 12 meses se han registrado un total de 394.351 operaciones inscritas, 10.269 más con respecto a los resultados interanuales acumulados del trimestre anterior.
Por tipología, la vivienda nueva, que supone el 17,1% de las compraventas inscritas, ha registrado una bajada intertrimestral del 10,1% al inscribirse 17.583 compraventas, mientras que la vivienda de segunda mano se redujo un 3,2% con respecto al trimestre anterior al alcanzar las 85.472 operaciones.
Los extranjeros siguen estando muy presentes
El peso de compra de vivienda por parte de ciudadanos extranjeros se estabiliza en el tercer trimestre en términos relativos, al presentar una tasa del 13,3% sobre el total de operaciones inscritas, cercano a máximos históricos. Esto ha dado lugar a cifras en torno a 13.700 compras trimestrales. En términos interanuales se alcanza un 13,4% de compra por extranjeros, que supone el máximo histórico de resultados interanuales, dando lugar a unas cifras cercanas a las 53.000 compras de vivienda anuales por extranjeros.
Por nacionalidades, los británicos continúan encabezando la clasificación con un 17,7% de las compras realizadas por extranjeros (19,7% en el segundo trimestre, siendo el tercer trimestre consecutivo con pérdida de peso relativo). Los franceses, con un 8,9%, ascienden a la segunda posición, seguidos de alemanes, con un 7,3%, suecos con un 7,1%, belgas con un 6,2%, e italianos con un 5,4%. Estas seis primeras nacionalidades concentran más de la mitad del total de compras de vivienda por extranjeros.
La accesibilidad a la vivienda se deteriora
El endeudamiento hipotecario por vivienda ha aumentado un 3% sobre el trimestre anterior, alcanzando los 114.295 euros de media, y la cuantía media de los tipos de interés iniciales de los nuevos créditos se ha mantenido "prácticamente sin cambios, rompiendo con la tendencia descendente de los últimos años, debido al incremento de los tipos fijos", según los registradores.
De este modo, la contratación a tipo de interés fijo continuó la importante subida de trimestres anteriores, hasta alcanzar el 28,7% de las nuevas hipotecas, nuevo máximo de la serie histórica. Ello deja los índices variables en su cifra más baja y, especialmente, al Euríbor, que fue la referencia en el 70,1% del total de los créditos. Los plazos de contratación de los nuevos créditos hipotecarios han crecido el 1,1% en el último trimestre, mostrando una duración media de 23 años y tres meses.
Según la estadística registral, la accesibilidad a la compra de vivienda mostró un "ligero deterioro", ya que la cuota hipotecaria mensual media en el tercer trimestre se situó en 533,8 euros, un 2,1% más que en el trimestre anterior, mientras que el porcentaje de dicha cuota con respecto al coste salarial ha subido hasta el 28,1%.
Castellón "lidera" la caída de ventas de viviendas nuevas
Castellón es provincia de contrastes y el mercado inmobiliario no es ajeno a esta condición. Según la estadística de los registradores, en la provincia se han vendido un total de 6.043 viviendas en el último año, lo que representa un aumento del 6,92% en tasa interanual. A pesar de este crecimiento, con un total de 696 transacciones de vivienda nueva en el último año, la provincia acumula una caída del 46,50% en cuanto al número de operaciones de inmuebles a estrenar se refiere, la mayor registrada en toda España. Mientras tanto, la vivienda usada acapara la mayoría de las transacciones registradas en la provincia de Castellón, con un total de 5.347 compraventas, lo que supone el 88,48% del total.
Así, durante los meses de julio, agosto y septiembre, en Castellón se ha formalizado la compraventa de 1.629 viviendas, lo que supone una caída del 3,27%. Una vez más, es la oferta de vivienda de segunda mano la que copa la mayoría de las operaciones de compraventa, con 1.471, lo que supone el 90% del total. Frente a estos datos, las operaciones con vivienda nueva tan sólo representan un volumen de 158 casas y pisos, lo que representa un 9,6% del total.
A pesar de que la provincia de Castellón no destaca por el resurgir de las operaciones inmobiliarias, la Comunidad Valenciana sí que se sitúa entre las regiones con mayores aumentos de las transacciones de la mano de la fuerte actividad registrada en Alicante y Valencia. De este modo, la Comunidad Valencia es con 14.617 la cuarta con mayor número de compraventas.
Frente al crecimiento de las compraventas de viviendas en el último año del 6,92% en la provincia de Castellón, Valencia escala un 15% en tasa interanual en cuanto a transacciones inmobiliarias, con un total de 21.261. En el caso de la provincia de Alicante, durante los últimos 12 meses se han registrado un total de 29.184 compraventas de viviendas, lo que supone un crecimiento del 11,58% en tasa interanual, según la Estadística Registral Inmobiliaria.
Si vamos más allá de los datos de la Comunidad Valenciana, se observa cómo Castellón es la provincia que está a la cola de todo el litoral mediterráneo en cuanto a número de compraventas se refiere, tanto en el tercer trimestre de 2016 como en los últimos 12 meses (6.043 compraventas). Tras Castellón se sitúa Granada, donde el volumen de compraventas alcanza la cifra de 7.386 en los últimos 12 meses. Tarragona, con 8.125, es la tercera con menor volumen de actividad inmobiliaria, según consta en los datos del Colegio de Registradores.
El mercado de la vivienda continúa por la senda de la recuperación. Sobre todo, en cuanto a transacciones se refiere.Así, la compraventa de viviendas registró un aumento del 10,3% en septiembre en relación al mismo mes de 2015, hasta las 34.918 operaciones, según la estadística elaborada por el Consejo General del Notariado. No obstante, el precio medio por metro cuadrado de las viviendas vendidas en el mes de septiembre fue de 1.236 euros, lo que supone una caída interanual del 3,5%, tras conocer el pleno de subidas del primer semestre.
Por tipo de vivienda, la venta de pisos mostró una expansión interanual del 10,1% (9,9% en la serie corregida por estacionalidad) y la de pisos de precio libre del 9,7%. Este crecimiento de las transacciones de pisos libres se debió, únicamente, al incremento de las ventas de pisos de segunda mano (+14% interanual), ya que la venta de pisos nuevos experimentó una caída del 22,%. Por su parte, la venta de viviendas unifamiliares mostró un crecimiento del 11,1%.
Mientras, la rebaja en los precios en septiembre (3,5%) se debe tanto a la caída del precio por metro cuadrado de chalets y casas (-7%) como a la bajada en los pisos (-2,2%). Los pisos de segunda mano se colocaron en los 1.389 euros (-1,5%) y los pisos nuevos en 1.607 euros, mostrando un abaratamiento del 4,7%. Por su parte, el metro cuadrado de los pisos de precio libre se contrajo un 2,3%. Dentro de éstos, el precio del metro cuadrado de los pisos usados se situó en los 1.389 euros (-1,5%) y el de los pisos nuevos en 1.607 euros, mostrando una reducción del 4,7%.
En septiembre la compraventa de otros inmuebles se mantuvo en 8.279 operaciones, de las cuales un 40,4% correspondieron a terrenos, parcelas y solares. El precio medio por metro cuadrado de estas transacciones se situó en 186 euros (-20,4% interanual).
Baja un 0,7% la creación de nuevas hipotecas
Asimismo, el número de nuevos préstamos hipotecarios realizados en el mes de septiembre fue de 22.150, lo que supone una ligera caída del 0,7% interanual (0,9% en la serie corregida de estacionalidad). La cuantía promedio de tales préstamos fue de 140.559 (-9,7%).
Por su parte, los préstamos hipotecarios destinados a la compra de una vivienda crecieron en septiembre un 10,6% interanual (15.565 préstamos), debido, tanto al aumento en la concesión de préstamos, como al crecimiento de los préstamos hipotecarios para la adquisición de otros inmuebles (10,4%). La cuantía promedio de los préstamos alcanzó los 123.845 euros (-11,1%). En el caso de las viviendas, el capital medio fue de 114.994 euros, suponiendo una reducción del 10,7% y para el resto de inmuebles el préstamo promedio alcanza los 222.350 ? (-14,8%).
Por último, el porcentaje de compras de viviendas financiadas mediante un préstamo hipotecario se situó en el 41%. Además, en este tipo de compras con financiación, la cuantía del préstamo supuso en media el 78,9%.
Las tasaciones de viviendas de segunda mano suben un 205%
Las tasaciones deviviendas en construcción o rehabilitación han subido un 53% en primer semestre del año, hasta los 5.373 edificios. También su valor ha aumentado un 51%, hasta los 4.277 millones de euros en comparación con el mismo periodo de 2015, según los datos de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV).
Más significativo es si cabe el porcentaje de crecimiento de las valoraciones hipotecarias realizadas de edificios para viviendas de segunda residencia: un 205% en número y un 74% en valor. Mientras que las tasaciones hipotecarias de edificios residenciales en construcción o rehabilitación aumentan un 33% en el trimestre (un 22% en valor), las de los edificios terminados un 25% (40% en valor) y las de las viviendas individuales un 14% tanto en número como en valor.
Aunque las tasaciones de edificios residenciales terminados, todavía en cifras que indican las escasas viviendas iniciadas en 2013 y 2014, no muestran un dinamismo semejante, si se aprecian incrementos significativos en las valoraciones hipotecarias de viviendas individuales (mayoritariamente de segunda mano), que en este semestre llegaron a más de 173.000 (31.000 millones en importe) con incrementos del 17% en número y 19% en importe.
En palabras del Secretario de la AEV, José Manuel Gómez de Miguel, “los diferentes tipos de valoraciones hipotecarias residenciales, que en buena medida constituyen un indicador adelantado de futuras hipotecas y, por tanto, de futuras transacciones, mantienen un comportamiento muy positivo tanto en el ámbito de la oferta, a través de las valoraciones de edificios en construcción o recientemente terminados, como en el de la demanda, bien representado en las valoraciones de viviendas individuales. Las cifras reseñadas dan cuenta de la reactivación de un sector esencial para sostener el crecimiento de nuestro PIB e incluso inducen cierta esperanza sobre la efectiva mejora de la situación financiera de las familias”
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