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home 1183150 960 720 1 600x393 - La decisión del Supremo sobre el impuesto español por la firma de hipotecas más alto de toda Europa

Finalmente el Tribunal Supremo de España ha dictaminado que los clientes tendrán que pagar el impuesto hipotecario cuando compren una propiedad. Después de 15 horas de debate sobre quién debería pagar el impuesto, conocido como AJD, los jueces de la Corte Suprema votaron de 15 a 13 que el cliente debe pagar la factura, no el banco. Los bancos ganan y el ciudadano pierde. ...continúa leyendo "La decisión del Supremo sobre el impuesto español por la firma de hipotecas más alto de toda Europa"

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gavel 3577254 960 720 600x330 - El Supremo decidirá quien debe pagar el impuesto de las hipotecas el 5 de Noviembre

El Tribunal Supremo ha convocado para el próximo lunes 5 de noviembre el Pleno de la Sala Tercera, que deberá decidir quién paga el impuesto sobre las hipotecas tras la sentencia de la Sección Segunda del pasado jueves, que atribuye a la banca y no al cliente particular el abono de este tributo, como ocurría desde hace años. ...continúa leyendo "El Supremo decidirá quien debe pagar el impuesto de las hipotecas el 5 de Noviembre"

money 2387090 960 720 600x400 - Los cuatro escenarios posibles tras la marcha atrás del Supremo

Nuevo giro sin precedentes del Tribunal Supremo, apenas dos días después de que cambiara su criterio, ha retrocedido y ha dejado en el aire quién pagará los impuestos sobre las hipotecas. Después de dictaminar que debía ser el banco y no el hipotecado quien afrontase estos gastos, y tras las caídas de la banca española en la Bolsa, el Supremo ha decidido volver a estudiar la decisión. El tribunal apunta al impacto radical en la economía y la sociedad como los motivos de la nueva rectificación, mientras los ciudadanos se preguntan ¿qué ocurrirá ahora? ...continúa leyendo "Los cuatro escenarios posibles tras la marcha atrás del Supremo"

club 2492011 960 720 1 600x333 - ¿Cómo afecta la sentencia del Supremo si vendes tu vivienda?

El Tribunal Supremo acaba de concluir la polémica en una sentencia que se muestra contrario a la teoría que sostiene que todas las liquidaciones y autoliquidaciones deben ser anuladas, incluso en aquellos casos en que se haya producido una ganancia. ...continúa leyendo "¿Cómo afecta la sentencia del Supremo si vendes tu vivienda?"

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tribunal supremo 53525 600x318 - El Supremo declara no abusivos los gastos de hipoteca y aclara que debe ser el cliente quien los asuma

Tras dos años desde que esta institución declarara nulos los contratos en los que el cliente asumía todo los gastos, propiciando una avalancha de demandas contra las entidades bancarias, el pasado 28 de febrero el Tribunal Supremo se volvió a pronunciar para dictaminar que los impuestos y gastos derivados de la constitución de una hipoteca deben ser, finalmente, asumidos por el cliente. ...continúa leyendo "El Supremo declara no abusivos los gastos de hipoteca y aclara que debe ser el cliente quien los asuma"

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clausulassuelo hacienda - Renta 2016: ¿Cómo hay que declarar la devolución de las cláusulas suelo?

La Campaña de la Renta 2016 incorpora una novedad importante este ejercicio: la declaración de la devolución de las cláusulas suelo cobradas indebidamente por los bancos. La Agencia Tributaria ha solicitado a las entidades financieras un listado de todas las personas beneficiadas con la devolución y les enviará un aviso por si tienen que incluir esta información en su borrador y por si tienen que revisar las declaraciones de ejercicios anteriores. La devolución de la cláusula suelo no tributa como renta del capital, pero sí que es necesario devolver la parte de esos intereses que se utilizó para elevar el montante de las deducciones por compra de vivienda o como gasto de intereses deducible. Por ejemplo, si el banco cobró durante un año 50 euros mensuales de más y esa cuantía sirvió para aumentar la deducción, ahora tiene que devolverse para los ejercicios no prescritos. No aplicará intereses de demora a estas regularizaciones ni sanciones.

...continúa leyendo "Renta 2016: ¿Cómo hay que declarar la devolución de las cláusulas suelo?"

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La letra pequeña de las hipotecas enfrenta nuevamente a bancos y consumidores ante la Justicia, y no solo para poder reclamar por las cláusulas suelo. En Sevilla un matrimonio ha demandado a su entidad por haberle cobrado todos los gastos en la compra de una vivienda derivados de formalizar la hipoteca, que supusieron un total de 7.912 euros por un crédito de 275.000 euros. Pero tras la demanda en Sevilla, también se han confirmado sentencias por el mismo motivo en Granollers (Barcelona) o la obtenida por la OCU en Zaragoza... ¿Un nuevo frente judicial y millonario por más abusos de la banca con las hipotecas?

losalcazares murcia1 - Los gastos de formalizar la hipoteca: ¿Nuevo frente judicial para la banca?

Podría ser un nuevo revés para los intereses de la banca. Las sentencias de primera y segunda instancia comienzan a surgir, a favor de devolver los gastos abusivos de formalización de una hipoteca cobrados indebidamente, siguiendo la doctrina impulsada por el Tribunal Supremo en diciembre de 2015, cuando declaró las cláusulas abusivas que imponen al consumidor todos los gastos de formalización de hipotecas, cuando en realidad deberían asumirlos las entidades financieras dado que van dirigidos a asegurar la recuperación del dinero prestado. La cláusula del contrato hipotecario que el pleno de la sala primera del Alto Tribunal consideró abusiva es una en la que la entidad establece que "son de cuenta exclusiva de la parte prestataria (el cliente) todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación y ejecución" del crédito. No obstante, el Tribunal Supremo esgrime que aunque el beneficiado por el préstamo es el cliente, su formalización ante notario y en el registro de la propiedad se hace en beneficio del prestamista, es decir, del banco. Un año después, muchos compradores de viviendas (posiblemente animados por la sentencia sobre las cláusulas suelo) han decidido reclamar estas cantidades "ocultas".

En el caso de Sevilla, el abogado Joaquín Moeckel, pionero en este tipo de demandas, reclama la devolución por parte de su banco de 282 euros por el registro de la propiedad, 375 por la tasación, 400 de gastos de gestoría, 855 de notario y 6.000 por el impuesto de actos jurídicos documentados, basándose en esta sentencia de diciembre de 2015 en la que el Tribunal Supremo, respecto a un recurso de BBVA, donde declara nula las cláusulas que cargan al cliente todos los costes del préstamo al considerarla desproporcionada por, entre otras cosas, no distribuir equitativamente esos gastos entre banco y usuario. Por tanto, abre la puerta a una distribución recíproca de los gastos de esas garantías. Joaquín Moeckel, tiene claro cuál será su repercusión: "Seguro que va a haber un aluvión de casos en España".

Con las denuncias, comienzan a llegar las sentencias, como en el caso de Granollers (Barcelona) donde un juez ha anulado la cláusula suelo de una hipoteca contratada con el BBVA y, de camino, condenó a la entidad bancaria a devolver los 3.371 euros de gastos notariales e impuestos derivados del préstamo, al entender que debían pagarlos ambas partes de forma "equitativa". También cree la sentencia que el banco "no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil", por lo que considera que debe abonar los impuestos sobre actos jurídicos documentados que le correspondiera.

Más firme aún fue la sentencia de Zaragoza, a raíz de una demanda de la Organización de Consumidores Unidos (OCU) contra varias cláusulas abusivas en las hipotecas, abriéndose la puerta a todos los hipotecados a la posibilidad de recuperar los costes impuestos de forma abusiva. "Esta nueva sentencia a la que seguro seguirán muchas más, allana el camino para todos aquellos consumidores que quieran recuperar el dinero pagado de más en la formalización de su crédito hipotecario". En la organización calculan que para una hipoteca media de 150.000 euros, con una responsabilidad hipotecaria de 255.000 euros y un tipo impositivo del 1%, la cantidad a devolver por la banca sería un total que rondaría los 3.100 euros, cifra que varía según el tipo de hipoteca contratada. Así, en este perfil medio el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados ascendería a 2.550 euros, a los que habría que añadir cerca de 425 euros de gastos de notario y 125 del Registro de la Propiedad. En términos generales, la OCU estima que los gastos de formalización de hipotecas costaron 450 millones de euros a los consumidores.

Tanto la OCU, que llevó el tema al Supremo, y otras asociaciones como Adicae, han lanzado campaña para reclamar estos gastos abusivos en las hipotecas. En los últimos meses, al menos seis bancos (Santander, BBVA, CaxiaBank, Bankia, Sabadell e Ibercaja) han modificado sus cláusulas y asumen alrededor del 30% de los gastos para evitar más demandas. El asunto más difícil de reclamar es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que supone el 70% de la factura. Al igual al igual que sucede con la cláusula suelo, los bancos se niegan a devolver de oficio las cantidades cobradas de más, lo que está obligando a los consumidores a acudir a juicio para recuperar su dinero.

¿Quién y qué se puede reclamar sobre los gastos de la hipoteca?

La pregunta que se hacen todos los hipotecados, es si pueden beneficiarse de la nueva sentencia sobre los gastos de formalización de la hipoteca, desde la OCU explican que a partir de la sentencia del Supremo del 23 de diciembre de 2015 "afecta a todos los que tenga una hipoteca viva o si la han amortizado hace cuatro años", es decir, la práctica totalidad de las hipotecas".

Así, las asociaciones de consumidores aconsejan acudir primero al defensor del cliente y después a la justicia. Tienen cuatro años de plazo para reclamar a contar desde la Sentencia de diciembre de 2015, es decir, el plazo límite el 24 de diciembre de 2019. Para los que han amortizado la hipoteca, podrán reclamar si el pago total se hizo cuatro años antes de la sentencia, es decir, desde el 23 de diciembre de 2011 en adelante. Solo afecta a consumidores, no a empresas, y afecta tanto a hipotecas de vivienda habitual como de segundas o terceras viviendas. Para las hipotecas futuras no cabrá reclamación. Con esta modificación lo que hacen las entidades es evitar que lleguen más reclamaciones. Sin embargo, eso no impide pedir el dinero de préstamos firmados en el pasado.

Respecto a ¿qué gastos se pueden reclamar? En las demandas actuales se están pidiendo los de la notaría, los del registro de la propiedad, los de la gestoría (en el caso en que la impusiera el banco) y los impuestos de los Actos Jurídicos Documentados de la escritura hipotecaria. No existe una regla fija para todos los casos, pero estos gastos vienen a ser entre el 2,5% y el 3% del préstamo hipotecario. No obstante, algunos jueces ordenan la devolución de los gastos de notaría, registro y gestoría, pero no los del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados de la escritura hipotecaria, que es la parte más importante de los gastos, alrededor del 75% de la factura.

El Tribunal Supremo y la Audiencia Provincial de Zaragoza afirmaron que "la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese". Sin embargo, algunos jueces e incluso la Audiencia Provincial de Oviedo y la de Pontevedra se han negado a devolver estos impuestos porque, afirman, en consonancia con las entidades, que esa parte corresponde al cliente y se apoyan en una contradicción legal. Por supuesto, lo que no se devuelve es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por la compra de la vivienda, que eso siempre corresponde al comprador.

En relación a la documentación que se necesita para poder reclamar estos gastos, será necesario presentar:

  • Escritura de tu hipoteca
  • Factura del notario
  • Factura del registrador
  • Carta de pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (modelo 600).

Los bancos solo devolverán los gastos hipotecarios si los condena el Supremo

Después de las cláusulas suelo, a los bancos españoles se les abre un nuevo frente: los gastos de formalización de las hipotecas. Muchos clientes se han animado a demandar a sus entidades por el cobro indebido de los gastos de la hipoteca a la hora de comprar vivienda, y están empezando a obtener sentencias favorables en los tribunales de primera y segunda instancia. Sin embargo, no deben echar las campanas al vuelo. Como ha ocurrido con la famosa cláusula que impide a los hipotecados beneficiarse de las bajadas de los tipos de interés, los bancos no van a devolver lo cobrado indebidamente por el registrador, el notario, etc. hasta no ser condenados individualmente en firme por el Supremo.

Así, según la Asociación Española de Banca (AEB): "La sentencia del Supremo de 2015 se refería a un caso concreto. Y por el momento solo se han producido sentencias aisladas a favor de los prestatarios con la devolución de los gastos de formalización. Debe valorarse caso a caso. No se puede generalizar al saldo vivo actual de hipotecas", afirma José Luis Martínez Campuzano, portavoz de la AEB. De ahí que las entidades no vayan a devolver estas cantidades hasta ser condenadas una a uno por el Supremo, como en el caso de las cláusulas suelo.

En cambio, desde la OCU sostienen que, aunque la sentencia afectaba de forma directa a BBVA y Banco Popular, "todas las entidades bancarias" deben devolver las cantidades, pues "el mismo criterio se puede aplicar a todas las hipotecas" y lo que se juzga es la cláusula abusiva. "De hecho, nosotros ya sabemos que incluso ING ha empezado a devolver el dinero", confirman los especialistas de OCU encargados de gestionar este tipo de situaciones para los consumidores.

El nuevo frente judicial de la banca podría estar entre los "2.000 o 3.000 millones euros", según Joaquín Moeckel, el abogado que este pasado martes interpuso una demanda a un juzgado de primera instancia de Sevilla. Pese a ello, cree que los bancos encontrarán la manera de solventar este "problema antiguo" pero redescubierto hace relativamente poco: "Seguro que hallarán la manera, pues la banca nunca pierde". Tanto es así, que la mayoría de los bancos no estarán por la labor de hacer frente a un nuevo agujero económico tras el que pueden crearles las cláusulas suelo. Muchas entidades van a escudarse en que la sentencia solo se centra en casos concretos, provocando que el comprador no tenga más remedio que acudir a la justicia para que le devuelvan estas cantidades. Una estrategia que permite ganar tiempo hasta que haya una nueva sentencia general del Supremo que los obligue a hacerlo.

Fuentes: elmundo.es, elpais.com y elconfidencial.com

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Tras el impás de Navidad, retomamos las últimas noticias con la importante sentencia por parte del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), donde finalmente obliga a la banca a devolver íntegramente "todo el dinero cobrado de más" por la aplicación de las "cláusulas suelo" abusivas en las hipotecas, que han impedido que los usuarios se beneficien de las rebajas de los tipos de interés. Así, la justicia europea ha dictaminado hoy a favor de establecer una retroactividad total en la devolución de las "cláusulas suelo" que se aplicaron sin transparencia. La factura para el sector financiero puede ser tremenda, entre 3.000 y 5.000 millones de euros adicionales (algunos cálculos estiman 7.000 millones, incluso más), provocando caídas en Bolsa de los bancos más afectados, como el BBVA, La Caixa o el Banco Popular.

pisos fuengirola - ¿Cláusula suelo en tu hipoteca? Se devolverá "todo lo cobrado de más": ¿Cómo reclamar?

La banca llevaba meses en vilo, a la espera de saber si tenía que devolver el dinero de las cláusulas suelo desde 2013, (cuando una sentencia de Supremo declaró ilegales las cláusulas abusivas por "falta de transparencia", pero limitó en el tiempo las compensaciones a los afectados a esta misma fecha) o desde más atrás, desde 2009. El Supremo aducía las consecuencias macroeconómicas para un país cuyo sistema financiero acababa de ser rescatado. El alto tribunal de Luxemburgo, sin embargo, ha sentenciado que las entidades deben devolver todo el dinero pues "la jurisprudencia española que limita en el tiempo los efectos de la declaración de nulidad de las cláusulas suelo contenidas en los contratos de préstamo hipotecario en España es incompatible con el Derecho de la Unión". La diferencia es enorme: entre 3.000 o 7.000 millones millones de euros por la retroactividad de las cláusulas suelo según diferentes cálculos de los especialistas. que se sumarían a los más de 2.500 que ya pagaron. Los Analistas Financieros Internacionales (AFI) llegaron a calcular 9.700 millones con retroactividad, sin embargo, el Banco de España ha subrayado que la cifra puede puede estar sobre los 4.200 millones.

En estos años, varios juzgados acudieron al Tribunal de Justicia de la UE para preguntar si la retroactividad debía ser total: las cláusulas empezaron a activarse a partir de 2009, con la rebaja de índices hipotecarios como el euríbor, que algunos bancos nunca trasladaron a las hipotecas en virtud de la letra pequeña de los contratos. El abogado general de la UE se pronunció en julio a favor de los bancos: apuntó que las devoluciones podían tener límites temporales por las "repercusiones macroeconómicas asociadas", y por "circunstancias excepcionales", ante la posibilidad de alterar una vez más la estabilidad del sector financiero. La Corte de Luxemburgo echa por tierra esa argumentación. Y deja hoy claro que la banca debe devolver íntegramente el dinero, en lo que supone un revés formidable para el sector financiero.

"La declaración del carácter abusivo de una cláusula debe tener como consecuencia el restablecimiento de la situación en la que se encontraría el consumidor de no haber existido dicha cláusula", dice el fallo. Es decir: hay que devolver hasta el último centavo. Hasta ahora esa devolución se limitaba a mayo de 2013. "De tal limitación de tiempo resulta una protección de los consumidores incompleta e insuficiente que no constituye un medio adecuado y eficaz para que cese el uso de las cláusulas abusivas, en contra de lo que exige la Directiva", argumenta el tribunal.

La factura de las cláusulas suelo será dolorosa para la banca, especialmente para el BBVA (que estima el impacto en unos 1.200 millones) o La Caixa (que lo sitúa en hasta 750 millones) y, sobre todo, para el Banco Popular, en plena transición en su cúpula y con serias incertidumbres en los mercados acerca de su capacidad de sobrevivir en solitario. El banco tenía provisionados 350 millones de euros a finales del año pasado, y estimaba que en caso de que la Corte de Luxemburgo fallara como lo ha hecho hoy tendría que elevar esa cifra a 684 millones. Liberbank (129 millones), Sabadell (352 millones) o Bankia (101 millones) también tendrán que hacer frente a fuertes devoluciones.

Según estimaciones del sector bancario, en España, el 97% de las hipotecas se firman a tipo variable, del total de éstas, entre un 30 y un 40% tienen cláusula suelo. Según los expertos, el 99% de los contratos con este tipo de productos se podrían beneficiar de la sentencia, por tanto, aseguran que intentará promover que la banca vaya a arbitrajes para evitar largos procesos judiciales y llegar a acuerdos con sus clientes. No obstante,  en muchos casos no va a hacer falta reintegrar tal cantidad máxima, ya que, por un lado, este fallo europeo sólo se aplica para las cláusulas que ya han sido declaradas nulas por falta de transparencia. Y por otro, porque hay dudas de si se aplicará a las cláusulas suelo de BBVA, Cajamar y Abanca, ya que podría considerarse causa cerrada judicialmente con la sentencia del Supremo. Aún así, para Manuel Pardos, presidente de Adicae, "Es un día histórico para la justicia. Las cláusulas suelo eran un fraude diseñado por la banca que ha afectado a unos tres millones de personas".

Pasos para reclamar el dinero

El reintegro de lo cobrado de más por las cláusulas suelo no se va a producir de forma automática. Los consumidores afectados tendrán que averiguar si su situación da derecho a una devolución y poner en marcha un proceso de reclamación para obtener el reembolso. Analistas y juristas especializados en este tipo de procesos, sugieren seguir los siguientes pasos.

1.- Revise si tiene cláusula suelo su hipoteca. Las cláusulas suelo afectan a las hipotecas a tipo variable. Estas disposiciones fijan un tope por debajo del cual los intereses a pagar no pueden reducirse, pese a que el euríbor (el índice de referencia de la mayoría de hipotecas) se sitúe por debajo de este nivel. Los afectados veían como la letra se encarecía cuando el euríbor subía, pero no podían beneficiarse del todo de las bajadas. Según Adicae "puede aparecer con diferentes referencias, por ejemplo: "cláusula de limitación a la variabilidad del tipo de interés" o "en todo caso el tipo de interés nunca será inferior a..."

Estas cláusulas, sin embargo, no son abusivas a priori. Una sentencia del Tribunal Supremo de mayo de 2013 dictaminó que son nulas solo aquellas que no son "comprensibles" y "transparentes". El veredicto del TJUE de este miércoles no cambia este precepto y no implica que se devuelvan de oficio todas las cantidades que los bancos ingresaron de más. “La sentencia no dice si una cláusula es nula o no, lo único que cambia es el efecto que tiene una vez que se declare nula", aclara Vicente Morató, socio director general de Martínez y Echevarría abogados.

2.- ¿Cómo se presenta la reclamación? La sentencia del TJUE tampoco cambia la manera de reclamar. La única diferencia es que "en lugar de pedir que se devuelvan las cantidades desde mayo de 2013, hay que exigirlas desde la firma del contrato de préstamo”, explica Morató. Abogados y asociaciones de consumidores recomiendan la vía judicial, ya que hasta ahora se ha demostrado como el método de reclamación más eficaz. El juicio puede durar entre uno y dos años a lo sumo, explica Javier Gaston, responsable de "Denuncias Colectivas", quien recomienda acudir a plataformas de asesoramientos y abogados especializados. Si se reclama a través del servicio de atención al cliente de la entidad y en última instancia ante el Banco de España (cuyos veredictos no son vinculantes), “generalmente la banca trata de llegar a un acuerdo, que siempre va a ser la peor solución para el cliente y la mejor para la entidad”.

3.- ¿Y si el banco dice que sus cláusulas suelo son transparentes? En abril de este año, el juzgado mercantil de Madrid dictaminó que 40 entidades entre bancos y cajas habían comercializado hipotecas con cláusulas suelo sin respetar los requisitos de transparencia, y obligó a reintegrar las cantidades cobradas de más desde 2013. No obstante, algunas entidades recurrieron el auto, entre ellas Sabadell y Popular, y se negaron a devolver el dinero alegando que los consumidores fueron informados de manera clara. Adicae afirma que esta actitud "no tiene sentido". "Ya no se discute la información en la venta. Todo el que tenga una cláusula suelo la puede reclamar". Según Javier Gaston, se trata de una estrategia para aplazar el problema, y que los tribunales ya están dando la razón al consumidor pese al recurso de estas entidades.

4.- Si ya se ha llegado a un acuerdo con el banco, ¿se puede volver a reclamar? Muchos bancos han eliminado la cláusula suelo y devuelto a los clientes parte de lo cobrado de más a cambio de que estos se comprometieran a no reclamar más adelante. Sin embargo, según Adicae, eso no les impide beneficiarse del nuevo criterio planteado por Europa: "La cláusula que muchos afectados han firmado de renuncio a las cantidades previas de 2013 es nula. Lo dice la legislación y ya han fallado así varios jueces". Es decir, si se ha llegado a un acuerdo sin que este se homologara judicialmente es posible acogerse al fallo de la institución europea y exigir la aplicación de la retroactividad. Sin embargo, fuentes financieras creen que el haber llegado a un acuerdo de cualquier naturaleza evita que el hipotecado se pueda acoger a la retroactividad.

En otros casos, la entidad bancaria ya reintegró los importes (solo desde 2013 hasta la fecha) por una sentencia de un tribunal. En opinión de Adicae, el fallo del TJUE no permitiría beneficiarse a aquellos que recobraron el dinero mediante sentencias ya dictadas. "Si la persona que inició el procedimiento ya obtuvo una sentencia firme, no se puede abrir otra vez el mismo procedimiento debido a la seguridad jurídica que garantiza la cosa juzgada". Aun así, la asociación deja la puerta abierta: "Aunque en principio no se podría volver a abrir un procedimiento, los abogados ya están trabajando para encontrar una vía que permita seguir con la reclamación".

5.- ¿Qué documentos se necesitan para reclamar una cláusula suelo abusiva? El fallo del TSEU sobre la ilegalidad de las cláusulas suelo en España ha generado un gran revuelo en la banca de nuestro país. En concreto, esta sentencia no pone límite temporal a la reclamación de las mismas, por lo que los clientes han de tener presente cuáles son los documentos necesarios para reclamarlas.

  • Reclamación extrajudicial. Para Fernando Sanahuja es imprescindible presentar al banco una reclamación extrajudicial, en el que se reclama la nulidad de la cláusula y su devolución.
  • Documentación requerida. En el caso de que deba establecerse un proceso judicial, los despachos de abogados son los encargados de recoger los datos. Para ello, piden a los clientes la escritura de la hipoteca y las copias de los recibos.
  • Intereses. Es posible reclamar al banco intereses sobre el exceso cobrado, aunque se trata de una decisión que en la práctica solo se hace cuando todo ha trascendido ya a instancias judiciales.
  • Cantidad recuperable. La cantidad a recuperar dependerá de diferentes factores, como el porcentaje de suelo, el importe de la hipoteca o los años.

Fuentes: elpais.com - Sentencia del Tribunal de Justicia (21 de diciembre de 2016)

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Cláusulas suelo, intereses de demora, vencimiento anticipado... En los últimos años, la justicia ha sacado los colores en innumerables ocasiones a la banca por las numerosas cláusulas abusivas presentes en las hipotecas de miles de ciudadanos. Las primeras, las cláusulas suelo, abrieron la vía a reclamaciones millonarias contra la banca después de que el Tribunal Supremo las declarara nulas (que no ilegales) en mayo de 2013. Sin embargo, la batalla judicial durante el último lustro ha entrado de lleno en los contratos hipotecarios dejando al descubierto los numerosos abusos cometidos por las entidades financieras en las hipotecas contratadas para comprar vivienda y que, sin el estallido de la crisis, difícilmente habrían salido a la luz.

contrato hipoteca 1024x680 - Revisa tu hipoteca: 10 cláusulas abusivas anuladas por la justicia

Incluso el Euríbor, que sirve de referencia para la inmensa mayoría de las hipotecas en España, está en el punto de mira después de que un juzgado de Sevilla haya sentenciado que la manipulación a la que fue sometido por varias entidades financieras europeas entre 2004 y 2012, sí influyó en los intereses que un cliente tuvo que abonar de más al banco.

La presencia de estas cláusulas no es baladí, ya que cientos de hipotecados no solo han visto cómo la cuota de su hipoteca no bajaba cuando más lo necesitaban, en plena crisis y en pleno aumento del paro, sino que algunas de estas cláusulas han sido responsables, directa o indirectamente, de que hayan perdido sus viviendas. A día de hoy, aunque muchas de ellas ya han sido declaradas nulas en distintas sentencias por parte de la justicia, lo cierto es que siguen presentes en miles de hipotecas y aún pueden encontrarse en los nuevos contratos hipotecarios. Para que nos hagamos una idea, el pasado mes de julio, la inscripción de hipotecas en el registro de la propiedad se paralizó al contener intereses de demora calificados como abusivos por el propio Tribunal Supremo. De hecho, al Boletín Oficial del Estado (BOE) llegan prácticamente a diario resoluciones en este mismo sentido.

Pero ¿por qué siguen apareciendo en las hipotecas? Sencillamente porque la justicia no considera que sean ilegales, sino nulas cuando el cliente no ha sido debidamente informado de su presencia y de las consecuencias que pueden tener o cuando dichas cláusulas son totalmente desproporcionadas. Basta con hacer el ejercicio práctico de abrir el cajón de los papeles y facturas del hogar y sacar el documento que corresponde a la escritura de nuestra hipoteca y comenzar a buscar entre sus páginas.

1.- Cláusula suelo-techo

Es las más polémica y conocida de todas ellas. Es una cláusula que fija un interés mínimo y máximo (este último generalmente muy desproporcionado) a pagar por los consumidores en sus hipotecas. Ha impedido que miles de hipotecados hayan podido beneficiarse de las fuertes bajadas del euríbor en los dos últimos años. Facua llegó a estimar que nueve de cada diez hipotecados no fueron informados por su banco o caja de que su crédito contaba con una. El Tribunal Supremo las declaró nulas en mayo de 2013 en aquellos casos en los que hubiera habido falta de transparencia por parte de las entidades financieras y el cliente no hubiera sido informado apropiadamente de las consecuencias de su aplicación.

Obligó a BBVA, Cajamar y NovaCaixaGalicia y, posteriormente al Banco Popular, a devolver el dinero cobrado de más a partir de esta fecha, pero posteriormente la mayoría de entidades financieras comenzó a eliminarlas también de sus contratos, aunque hubo entidades, como el Banco Sabadell, que no solo defendió la legalidad de las suyas a capa y espada, sino que siguió comercializando hipotecas con cláusulas suelo varios meses después de la sentencia del Alto Tribunal. La batalla judicial aún no ha terminado ya que ahora es el Tribunal Superior de Justicia de la UE (TJUE) el que debe pronunciarse sobre si la nulidad de dichas cláusulas debe tener o no efectos retroactivos. Por lo pronto, el abogado general de la UE ya se ha manifestado en contra de dicha retroactividad.

2.- Vencimiento anticipado del préstamo

Esta cláusula permite al banco declarar vencido el préstamo antes del plazo pactado y reclamar de manera anticipada al hipotecado el importe total de la deuda en determinadas circunstancias, como el impago de alguna de las cuotas. Respecto a la aplicación de estas cláusulas también hay un antes y un después jurídico y judicial. La fecha clave también es mayo de 2013 cuando entró en vigor la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Antes de esa fecha, según la ley, los bancos podían reclamar la totalidad de lo adeudado desde el impago de una sola cuota, pudiendo iniciar, por tanto, la ejecución hipotecaria, si bien solían esperar a la acumulación de deuda de varias mensualidades. Tras la reforma, los bancos deben esperar al impago de tres cuotas mensuales (o un importe equivalente a tres mensualidades) antes de interponer la demanda de ejecución hipotecaria. No obstante, el deudor puede rehabilitar el préstamo abonando la deuda que tenga pendiente hasta el momento del pago.

Al igual que sucede con las cláusulas suelo, la justicia no las ha declarado ilegales sino nulas y tanto el TJUE como el Tribunal Supremo admiten su validez, pero siempre y cuando se trate de un incumplimiento grave por parte del consumidor. No obstante, la nulidad de la cláusula no siempre conlleva el sobreseimiento de la ejecución hipotecaria.

Fue el conocido "caso Aziz", que sacó a la luz las perversas consecuencias de esta cláusulas. Se trata de un caso en Martorell (Barcelona) que se vio inmerso en una ejecución hipotecaria después de dejar de pagar 453 euros, el 0,328% del total del préstamo que ascendía a 139.746,76 euros. En su momento, el juez español que se pronunció al respecto aseguró que el porcentaje de deuda impagada era demasiado “reducido” como para adoptar una medida tan drástica y que el banco solamente debería haberle reclamado el importe de las cuotas impagadas, con los intereses. Unos 3.000 euros. Posteriormente, en un dictamen del TJUE de marzo de 2013 aseguraba que "la mora de una sola cuota puede deberse a un mero error y no necesariamente a dificultades de pago del prestatario. Además, el importe del préstamo garantizado, su duración y su importancia vital para el prestatario han de ponerse en relación con el interés de la prestamista en poder liberarse del contrato tras el impago de una sola cuota del préstamo".

A raíz de esto, la justicia ha venido dictaminando resoluciones que o bien inadmiten el procedimiento de ejecución hipotecaria si el juez declara la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado como “abusiva“, o bien han declarado el sobreseimiento del procedimiento, con los efectos que ustedes se pueden imaginar “no procede despachar ejecución hipotecaria“. En esta misma línea está la cláusula de relativa a la liquidación unilateral de la deuda impagada, que establece que el banco puede presentar por su cuenta la liquidación del préstamo para iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria, sin que el cliente pueda oponerse.

3.- Intereses de demora

Los intereses de demora en los préstamos hipotecarios ya fueron regulados legalmente en 2013 tras la modificación de la ley hipotecaria que los limitaba a tres veces el tipo del interés legal del dinero (actualmente en el 3%) de tal manera que hoy en día no pueden superar el 9%. Se trataba de una rebaja significativa respecto a los porcentajes que venían aplicando antes de 2013 las entidades financieras y que oscilaban entre el 20% y el 30%.

La medida tampoco tuvo carácter retroactivo y tampoco afectaba a aquellas hipotecas que habían entrado en mora, sino que solamente se aplicaba a los intereses de demora devengados a partir de la entrada en vigor de la ley teniendo, por tanto, efectos sobre las nuevas hipotecas y sobre las que entrasen en mora. En junio de este año, el Tribunal Supremo también se pronunciaba al respecto señalando que el interés de demora no debe superar en dos puntos el interés inicialmente firmado. Fue precisamente esta sentencia la que provocó durante el verano la parálisis en la inscripción en los registros de cientos de hipotecas que, a ojos del Supremo, contenían intereses abusivos.

4.- Finalidad del préstamo

Muchos préstamos hipotecarios prohíben al consumidor desarrollar actividad profesional alguna en un futuro en la vivienda si no es con el visto bueno del banco. Una importante limitación para el hipotecado si tenemos en cuenta que los plazos de amortización se sitúan entre 25 y 35 años y que, en caso de dificultades económicas, podrían ponerlo entre la espada y la pared al no poder, por ejemplo, alquilar su casa o una habitación para poder seguir devolviendo el préstamo al banco. Imaginemos, por ejemplo, un fisioterapeuta que se ve obligado a instalar una consulta en su vivienda ante la imposibilidad de pagar un alquiler para pagar un local y una hipoteca simultáneamente.

Según el Centro de Estudios de Consumo, creado por la Universidad de Castilla-La Mancha, "supone la imposición de una garantía desproporcionada para el riesgo asumido por la entidad bancaria, atribuyendo a la entidad bancaria una facultad de control sobre el destino de la vivienda que no resulta acorde con negocio jurídico celebrado, ni necesario para el cumplimiento del fin contractualmente perseguido, limitando un derecho del prestatario en cuanto propietario de la vivienda de destinarla a usos que no afecten el valor de la garantía".

5.- Fuero

En algunos contratos hipotecarios, el banco también impone al deudor el sometimiento a un determinado fuero obligando al cliente, en caso de litigio, a acudir a los tribunales que correspondan al lugar que conviene a la entidad financiera. Por ejemplo, una pareja que compra una vivienda en Móstoles pero que cualquier conflicto judicial con la entidad deba resolverse en Madrid capital.

6.- Cesión del crédito

Desde hace varios meses, varios jueces llevan pronunciándose en contra de que un banco pueda iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria si ha vendido la deuda a un tercero. De hecho, hace apenas unos meses, el pasado 23 de mayo, un juzgado de Barcelona suspendía una ejecución hipotecaria tras documentarse que la hipoteca había sido titulizada y que el banco no era titular del crédito, por lo que carecía de legitimidad activa para reclamar la deuda.

Ya en 2009, Tribunal Supremo declaró abusiva esta cláusula, mientras que el TJUE está analizando también la ejecución de una hipoteca titulizada por una cuestión prejudicial planteada por un Juzgado de Vigo. Para cubrirse ante esta falta de legitimación para reclamar una deuda de la que ya no son dueños, los bancos han venido introduciendo este tipo de cláusulas en los contratos de las hipotecas.

7.- Redondeo al alza

En 2011, el Supremo también declaró abusiva esta cláusula. “Si la suma del tipo de interés de referencia y el margen o diferencial no fuera múltiplo exacto de un octavo de punto porcentual, el tipo de interés resultante se redondeará al múltiplo más cercano de dicho octavo de punto porcentual”, recogen algunas hipotecas. Así, por ejemplo, supongamos que el resultado de sumar el tipo de interés más el euríbor nos da el 3,458%, con esta cláusula, el banco puede redondearlo al 3,5% o incluso al 3,75%, beneficiando al banco y perjudicando al deudor.

Para Paula de Teresa, abogada de V Abogados, "el núcleo central de la polémica se ha centrado en determinar si dicha cláusula forma parte de las cláusulas que integran las condiciones generales de un contrato de préstamo y si podría ser considerada abusiva, y por tanto nula, de conformidad con lo dispuesto en la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (LGDCU) y la Ley de Condiciones Generales de la Contratación (LCGC). O sí, por el contrario esta cláusula no se le puede aplicar la legislación de protección de consumidores en materia de condiciones generales de contratación, no siendo aplicable a los elementos esenciales del contrato porque se trata de un ámbito propio de la autonomía de la voluntad y de las reglas del mercado".

En palabras del Supremo, este tipo de estipulación “no negociada individualmente, en contra de las exigencias de la buena fe causaban, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones entre el cliente y la entidad”.

8.- Fórmula de cálculo de interés 360/365

Se basa en utilizar para el cálculo del interés diario el año comercial de 360 días entendiendo que todos los meses tienen 30 días. Sin embargo, para calcular el interés mensual de multiplica el resultante diario por los días reales que tiene el mes, esto es 365 días. Ya ha sido declarado nulo por la Audiencia Provincial de Pontevedra que sostiene que el cálculo de los intereses con la utilización del criterio del año comercial es una cláusula abusiva y por tanto nula, “ya que no puede decirse que supere el control de transparencia, dado que no consta en modo alguno que el apelante fuera informado adecuadamente de las consecuencia económicas negativas que tiene exclusivamente para él la aplicación de dicha cláusula”.

“Que en el momento de la liquidación del saldo pueda tomarse como base el año comercial de 360 días y en cambio se utilice el mes natural para el cálculo del devengo de intereses, 31 o 30 días, constituye una práctica que genera un desequilibrio importante e injustificado en los derechos y obligaciones de las partes que perjudica siempre a la misma”, en este caso el consumidor.

Para Ignacio de Azúa Villalobos, socio del despacho V Abogados, "este método de cálculo, que supone incrementar artificiosamente los intereses que perciben los bancos, devengando intereses todos los 365 días del año con una base de cálculo de 360 días, ha dado lugar a una práctica que choca con lo dispuesto en la Ley de Consumidores y Usuarios y tampoco parece adecuarse a los criterios fijados por el TJUE en marzo de 2013". "Con este método se usaba una ficción matemática, a efectos puramente comerciales. Se tomaba un año comercial de 360 días para el devengo de los intereses y una base de cálculo de 365 días. Es decir, podría entenderse que se regalan 5 días de intereses al banco cada año.

9.- Asunción de costas y otros gastos

Algunas hipotecas también incluyen cláusulas que imponen al consumidor todos los costes derivados de la formalización del contrato como la intervención registral y el pago de los tributos que corresponden al banco, como ocurre en ocasiones con el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD). También hay cláusulas que imponen al consumidor el pago de los gastos preprocesales, procesales o de honorarios de abogado y procurador contratados por el banco cuando el consumidor incumple un pago. Sin embargo, el Tribunal Supremo considera que la imposición al prestatario del pago de los gastos derivados de la contratación del seguro de daños no constituye una cláusula abusiva por cuanto deriva de una obligación legal y la obligación del pago de la prima del seguro corresponde al tomador del mismo.

"En numerosos procedimientos de ejecución hipotecaria vemos cómo los profesionales que actúan en representación y defensa de las entidades tasan sus costas procesales en elevadas sumas. Esos importes provocan que las deudas aumenten y que los deudores, aun perdiendo sus viviendas, sigan debiendo importantes cantidades al banco, según explica la abogada Cristina Borrallo (FuturLegal). Según el art. 575 de la ley procesal, esa suma de intereses de ejecución y costas no pueden superar el 30%, una suma francamente elevada. Con la Ley 1/2013, la cual ha añadido un apartado bis a dicho art. 575, se ha moderado el porcentaje hasta el 5% en casos de ejecución de la vivienda habitual del deudor".

10.- Cuota final

Existen dos tipos de cuota final. "Por un lado, la "interest rate only" y, por otro, la "cuota final" propiamente dicha. Las primeras fueron comercializadas por bancos ingleses como Halifax pero también con entidades españolas como Banco Valencia, principalmente al mercado de extranjeros, especialmente ingleses, en España, debido a que la misma es ampliamente usada en sus países de origen. Esta primera cláusula consiste en pagar únicamente una cuota de intereses y no amortizar nada de capital hasta que llegue la última cuota.

En cuanto a la cuota final propiamente dicha deja una parte del capital a amortizar en la última cuota, habitualmente de un 20% o 30%". En este último caso genera una falsa creencia al consumidor de que su cuota mensual es más baja de lo que realmente es, ya que en realidad se está aplazando con cada cuota hipotecaria un 20 o 30% del principal prestado, según el caso, porcentaje que genera intereses hasta el final, y que se paga en una única cuota final de la vida de la hipoteca.

En opinión de Cristina Borrallo, "en ambos casos, tiene obviamente que analizarse si hubo negociación individual o no, o, por el contrario, hubo imposición y, en algunos casos, desconocimiento. En algunos casos, se vendió bajo el atractivo de cuotas más reducidas, sin advertir del especial riesgo de que, una vez pagado el préstamo y llegado el ansiado momento de la última cuota, la misma no podría hacerse frente debido a su elevado coste". "Nos encontramos ante una cláusula que al no haber sido debidamente informada al consumidor, debe considerarse abusiva, ya que si el prestatario hubiera sabido que la última cuota suponía un porcentaje tan alto del capital prestado, no hubiera constituido la hipoteca", concluye Ángela Gómez Alonso, abogada de V Abogados.

Después de la cláusula suelo ¿Llega la cláusula cero?

El Euríbor lleva nueve meses en negativo y no parece que por el momento la situación vaya a cambiar. El índice al que se referencian en torno al 90% de las hipotecas variables de nuestro país, volvió a despedir otro mes en números rojos, situándose en octubre en un -0,069%. Según apuntan desde el comparador de hipotecas HepMyCash es sin duda una buena noticia para los que firmaron una hipoteca referenciada a euríbor, pero que una vez (casi) zanjada la disputa sobre la cláusula suelo, abre la puerta a un segundo punto de conflicto: la cláusula cero.

Al igual que el suelo hipotecario resultaba una limitación mínima del interés a pagar al banco, indiferentemente de que el euríbor descendiera por debajo de cierto punto establecido por contrato, la cláusula cero también limita la mensualidad a pagar a “sólo el capital”. Es decir, nuestra entidad nunca nos pagará por nuestra hipoteca.

A este respecto, como suele ser habitual en el sistema bancario, cada entidad tiene su propia interpretación en la aplicación del cero. Existe una corriente que estipula que si la suma del índice de referencia más el diferencial del contrato es igual a 0, sólo se paga el capital. Frente a esta, encontramos una segunda versión que indica que en el caso de que el euríbor pase a terreno negativo, como en la actualidad, se utilizará únicamente el diferencial. Para iluminar este ejemplo, sobre una hipoteca a euríbor +1% y en un escenario de euríbor al -1%, la primera interpretación de la cláusula cero nos dejaría pagando sólo el capital (sería una hipoteca a interés 0%), mientras que en el segundo caso tendríamos un interés del 1%.

La cláusula cero ha pasado desapercibida hasta ahora, debido a que fue su hermano mayor, el suelo, quien acaparó toda la atención mediática, dado el impacto económico que supuso (impacto suficiente como para que el TJUE esté al borde de anular la retroactividad de las devoluciones). Si fuimos de los afortunados que firmó una hipoteca variable ligada a euríbor y sin cláusula suelo, tendríamos que echar un vistazo a nuestro contrato para verificar si se contempla la situación del euríbor en negativo, que sería de esperar. Si por otra parte, hemos tenido que pagar una cláusula suelo, pero hemos conseguido que el banco la retire, ya sea vía judicial o mediante acuerdo amistoso, tendremos igualmente que dirigirnos a las escrituras para saber si aún el banco cayó en incluir una segunda limitación a las cuotas.

En la actualidad, las nuevas hipotecas (en algunas entidades) que aparecen en el mercado vienen protegidas contra las bajadas de los índices y especifican de alguna manera cuál es la dinámica que se empleará. Es importante conocer el funcionamiento de esta cláusula ya que, como decíamos antes, podría darse el caso en el que sólo tengamos que pagar capital o nos quedemos con el diferencial.

Antes de empezar, hay que puntualizar que el problema con el suelo no ha sido la propia cláusula en sí, si no la falta de transparencia en la aplicación. Conforme al código de buenas prácticas bancarias, las entidades deben informar al cliente de todas aquellas partes del contrato que puedan afectar a la evolución de los pagos, tanto de manera oral como en la oferta vinculante. Del mismo modo, la cláusula cero podría ser considerada abusiva si en ningún momento se informa debidamente al cliente. La diferencia ahora la tendríamos en que casi todas las hipotecas variables que se comercializan en la actualidad vienen de serie con un tipo de interés fijo inicial, durante uno o dos años. Si se cumplen las previsiones de los expertos, el euríbor podría abandonar el terreno negativo en 2018 y llegar a rozar el medio punto porcentual allá por 2020, por lo que la cláusula cero volvería al letargo contractual.

Fuentes: okdiario.com y elconfidencial.com

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El Tribunal Supremo ha dictado una sentencia, que fija doctrina, en la que establece que el comprador de una vivienda podrá recuperar el dinero anticipado si se anula el contrato de compraventa por haber ocultado el vendedor irregularidades urbanísticas. El fallo determina que las garantías legales de las cantidades anticipadas para adquisición de viviendas reguladas en la Ley 57/1968 y en la disposición adicional de la LOE se extienden a aquellos supuestos en que el contrato de compraventa no llega a buen fin por declararse nulo "por vicio invalidante del consentimiento", al haber ocultado el promotor-vendedor al comprador "la existencia de vicios de la edificación de naturaleza urbanística". A partir de ahora, "el vendedor responde no sólo de la entrega del inmueble, sino también de efectuarlo con utilidad para su destino propio, en condiciones de habitabilidad".

construccion laspalmasdegrancanaria - Supremo: "El comprador podrá recuperar el anticipo de una vivienda con fallos urbanísticos"

Asimismo, el Supremo indica que la existencia de ilegalidades urbanísticas no puede considerarse que escapa del ámbito de la Ley 57/1968, "pues se encuentra estrechamente relacionada con la obligación del promotor-vendedor de iniciar y entregar la vivienda, cumpliendo las condiciones físicas y jurídicas para ser habitada sin miedos de futuro y sin frustración de expectativas, en lo que constituye el objeto del contrato".

Este fallo tiene su origen en la demanda que presentó la empresa Monteye Properties & Loan (compradora) contra Marina Isla Valdecañas (vendedora) y su aseguradora, solicitando la nulidad del contrato de compraventa de una vivienda, por vicio de consentimiento. En dicha demanda, la empresa compradora alegaba que el día de la firma del contrato de compraventa no se le informó de la existencia de un litigio que afectaba al instrumento urbanístico sobre el que se asentaba el inmueble. En concreto, argumentaba que la vendedora le ocultó que había un procedimiento judicial pendiente en el que se pedía que se anulara el decreto de la Junta de Extremadura que daba cobertura legal urbanística al complejo donde se ubicaba la vivienda adquirida.

Un juzgado de Sevilla declaró la nulidad del contrato y condenó a la vendedora a devolver las cantidades anticipadas (200.670,65 euros) y a pagar 52.143,55 euros por daños y perjuicios, pero se rechazó la responsabilidad de la aseguradora al entender que, como existía licencia de primera ocupación, se cancelaban las garantías otorgadas por la aseguradora o avalista, según el artículo 4 de la Ley 57/1968. Dicho artículo establece que "expedida la cédula de habitabilidad por la Delegación Provincial del Ministerio de la Vivienda y acreditada por el promotor la entrega de la vivienda al comprador, se cancelarán las garantías otorgadas por la entidad aseguradora o avalista". La Audiencia Provincial de Sevilla confirmó dicho fallo, razonando que la circunstancia de este caso no está prevista en la ley 57/1968, que sólo cubriría que no se iniciase o terminase la construcción, el retraso en la entrega o la falta de licencia de primera ocupación.

La sentencia del Tribunal Supremo condena a la aseguradora

La sentencia del Tribunal Supremo conocida el pasado lunes y de la que ha sido ponente el magistrado Eduardo Baena Ruiz, estima el recurso de casación interpuesto por la empresa Monteye Properties & Loan y condena a la compañía aseguradora, alejándose del fallo de la Audiencia Provincial de Sevilla y del juzgado, que la absolvieron al apreciar sólo la responsabilidad del promotor-vendedor. La cuestión que se plantea en este caso es hasta dónde alcanza el riesgo cubierto por la garantía que establece la ley 57/1968 sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas en los casos en los que se anule el contrato de compraventa por causa no imputable al comprador.

En la sentencia se explica que hay Audiencias Provinciales que consideran que la garantía establecida en dicha ley sólo cubre la falta de inicio o terminación de la construcción de la vivienda y obtención de las licencias administrativas accesorias para ser entregada y utilizada como tal. En sentido contrario, otro grupo de sentencias, citadas por la empresa recurrente, admiten otros supuestos de incumplimiento distintos a los anteriores: cuando se entrega la vivienda en condiciones distintas a las pactadas; con una carga hipotecaria superior al importe del precio pendiente de abono; cuando se entrega con un embargo a favor de una empresa constructora, o cuando no hubo entrega efectiva por haber sido vendido a un tercero.

Otro supuesto es el que equipara la falta de entrega física de la vivienda a su falta de entrega jurídica. A los efectos de la ley 57/68, cuando concurre un problema urbanístico, como en este caso, conlleva la demolición de las viviendas. Para el Tribunal Supremo, "la obligación de entrega por parte del vendedor presenta un doble aspecto: físico o material, consistente en la puesta en posesión que en casos de inmuebles puede entenderse producida por el otorgamiento de la escritura pública; y otro jurídico, que se refiere al cumplimiento de aquellas condiciones necesarias para que quede garantizada la posesión legal y pacífica de la cosa a favor del comprador".

La Sala Civil del Tribunal Supremo señala que lo relevante para el comprador es que la entrega de la vivienda se produzca cuando el inmueble esté en condiciones de ser disfrutado según su destino. Del mismo modo, añade que la obligación del vendedor de entregar la vivienda supone "la entrega de aquella en condiciones de poder ser habitada sin impedimento legal alguno, haciendo posible su ocupación de un modo definitivo y sin obstáculos o impedimentos administrativos o urbanísticos". En consecuencia, concluye el fallo, "el vendedor responde no sólo de la entrega de la vivienda, sino también de efectuarla con utilidad para su destino propio, o lo que es lo mismo, con la condición de habitabilidad".

La sentencia parte del hecho de que a pesar de haberse expedido la licencia de ocupación, el Tribunal Superior de Justicia de Extremadura había ordenado la reposición de los terrenos a su estado anterior por lo que existía un "peligro cierto y grave" de demolición sobre la vivienda, basado en esa resolución judicial firme, que no se podía esquivar con la modificación del Plan General Municipal. "Tan esencial es el error provocado por la ocultación que hizo el promotor-vendedor al comprador de la ilegalidad urbanística, que ha dado lugar a la anulabilidad del contrato por vicio en el consentimiento, con lo que es evidente que el contrato no ha llegado a buen fin, pues era factible la entrega física al encontrarse la vivienda terminada, pero adolecía de condiciones jurídicas que garantizasen el uso pacífico de futuro, sin miedos ni sobresaltos por ilegalidades urbanísticas".

En relación con la condena a la aseguradora, la Sala afirma que si hubiese cumplido con sus obligaciones, entre la que se encuentra la de entrega de una vivienda hábil para su destino por estar cubierta con la normativa urbanística, "habría podido detectar, al ser profesionales del ramo, las dificultades urbanísticas que ya existían cuando concertó el seguro". Por esa falta de "diligencia", el Supremo condena a la compañía aseguradora Asefa a devolver a la compradora las cantidades entregadas a cuenta del precio de la vivienda más los intereses recogidos en la demanda.

Fuente: poderjudicial.es

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