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En 187,4 euros por metro cuadrado se situó el precio medio del suelo a cierre del último trimestre de 2012, lo que según informó en Ministro de Fomento, supone un incremento del 11,3% respecto a los tres meses anteriores y un repunte del 2,7% sobre el mismo periodo de 2011.

El suelo bajó aun así un 2,6% en tasa interanual en los municipios de más de 50.000 habitantes, en los que concluyó el año en los 366,1 euros por metro cuadrado.

credito hipotecario - El precio del suelo sube un 11,3% a finales de 2012 y un 2,7% en el último año

Así, al final de 2012, las ciudades donde el precio del suelo es más caro son Madrid, con 642,9 euros por metro cuadrado, Ciudad Real (583,2 euros), Córdoba (489,5 euros) y Zaragoza (403 euros).

En el lado opuesto, los precios medios más bajos, dentro de los municipios de más de 50.000 habitantes, se localizan en Valencia (88,5 euros), Cádiz (120,1 euros) y Albacete (128,9 euros).

En 2012 se contabilizaron 14.908 transacciones de suelo urbano, lo que arroja un descenso del 11,2% en comparación a 2011. En el cuarto trimestre el número de compraventas de terrenos repuntaron un leve 0,4% sobre el tercero, pero cayeron un 13,1% en comparación al año anterior.

Consecuencia, menos compraventa

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La sentencia concluye que la entidad actuó 'en contra de la buena fe'

bbva - BBVA condenado a eliminar la cláusula suelo de una hipoteca
Francisco González, presidente del BBVA.

El tribunal de lo mercantil número 2 de Málaga ha condenado a BBVA a eliminar la cláusula suelo de un contrato hipotecario.

La entidad deberá devolver 1.639 euros al cliente por las cantidades cobradas indebidamente.

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Las causas del mal del suelo: el proceso de formación del suelo susceptible de ser urbanizado y el sistema de concesión de hipotecas

bancomalo - Entender la Ley del Suelo y sus consecuencias en nosotros pobres mortalesHoy profundizaremos en una peliaguda cuestión inmobiliaria: el suelo. Hace poco publicabamos que al principal problema que ha dejado tras de sí la burbuja inmobiliaria, el suelo, le queda un año para solucionarse sí o sí. Hablamos de un dolor de cabeza de 33.344 millones de euros.

"El pasado 31 de Diciembre", decíamos en la entrada, "el Gobierno aprobó una moratoria que les permitirá valorar sus carteras de suelo tal y como lo han venido haciendo hasta la fecha, es decir, en función de las expectativas de negocio futuras que expresan los planes urbanísticos donde se ubican, en lugar de tasarlos basándose de las perspectivas de negocio reales y actuales, mucho menos optimistas. Esta modificación ‘in extremis’ de la Ley de Suelo trata de evitar el hundimiento de la banca".

Ahora bien, ¿Comprendemos bien las implicaciones del valor del suelo? Para ello, desglosemos los puntos más interesantes descritos en dos artículos del MBQGroup publicados en la Real Estate Review de El Economista al respecto.

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Rajoy resucitará la subcomisión hipotecaria para hablar 'en serio' de la dación en pago

rajoy1 - Vuelve de entre los muertos la subcomisión hipotecaria
Viñeta de Forges publicada en El País

Mucho hablamos sobre la subcomisión para la reforma del Sistema Hipotecario Español. Iba a ser por estas fechas cuando tuvieran su dictamen. Sin embargo, la situación política del país obligó a su disolución. Nos sumamos, entonces, en una pausa eterna o, al menos, eso nos ha parecido a nosotros.

Hoy, por fin, pasado el 20-N e investido el nuevo presidente, resucitamos la subcomisión hipotecaria.

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 Hoy os mostramos cómo encerar un suelo de madera para la puesta en escena de tu casa

En otras ocasiones hemos hablado del Home Staging, el conjunto de técnicas que permiten realzar una vivienda y darle un aspecto más atractivo para los posibles compradores.

Parquet - Técnicas Home Staging para encerar el Suelo

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La banca tardará 45 años en vender sus solares y cinco su 'stock' de pisos

Publicaba, ayer, Cinco Días que "las entidades financieras españolas podrían tardar hasta 45 años en deshacerse de su cartera de suelo, cuyo valor asciende a unos 49.000 millones de euros, si se mantiene el actual ritmo de transacciones, y hasta cinco años en drenar su 'stock' de pisos, que supone otros 21.000 millones, según el consejero delegado de Analistas Financieros Internacionales (AFI), Angel Berges".

suelo - 45 Años para Deshacerse del Suelo

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La crisis financiera que arrasa la economía desde 2008 solo ha tenido un efecto claramente positivo para los ciudadanos de a pie: la bajada de tipos de interés que hace ya dos años redujo a mínimos históricos el coste de las hipotecas. El alivio aparecía justo cuando más lo necesitaba el todavía ahogado presupuesto de las familias. O no.

bancapublica1 - La cláusula suelo de las hipotecas es abusivaPorque con la caída de tipos los prestidigitadores de las finanzas se sacaron de la chistera otro truco para hacer realidad una vez más aquello de que la banca siempre gana: inventaron una cláusula que fijaba un interés mínimo en caso de que los tipos bajasen y la incluyeron en miles de hipotecas. ¿Resultado? Como por ensalmo, cientos de hogares mallorquines se quedaron sin disfrutar de la única ventaja para el bolsillo que ha ofrecido la crisis que no cesa.

Al menos hasta ahora, porque una sentencia favorable a la Asociación de Usuarios de Banca (Ausbanc) declara abusiva la cláusula suelo y abre la puerta a la devolución del dinero que bancos y cajas han obtenido por la vía del exceso, según los tribunales. La delegada en Balears de Ausbanc, Isabel Martorell, explica las opciones que los tribunales dan a los hogares que aún pagan de más con cada letra de la hipoteca.

¿Cuándo detectan estas cláusulas suelo?

–En octubre de 2009 empezamos a recibir consultas sobre hipotecas que no bajaban pese a la acusada reducción de tipos de interés que se había producido. Los clientes con hipoteca seguían pagando lo mismo, pero los tipos bajaban y bajaban. ¿Qué sucedía? Empezamos a mirar los casos y nos encontramos que, sobre todo en escrituras formalizadas en 2008 y en 2007, aparecían estas cláusulas suelo: un punto del contrato hipotecario que te compromete a pagar un interés mínimo por el préstamo aunque los tipos de interés caigan más que ese mínimo. La banca a través de estas cláusulas te hace renunciar a las bajadas de interés.

¿meses antes de que la economía saltara por los aires por la crisis financiera que aún vivimos?

­–Sí, antes de 2007 no se utilizaban, y menos de forma general. ¿Qué sucede? Que los bancos y cajas eran plenamente conscientes de que iban a bajar los tipos de interés y de que, cuando eso sucediera, no iban a hacer el negocio que tocaba con sus hipotecas y préstamos. Así que diseñaron estas cláusulas suelo con las que se aseguraban la ganancia.

¿Engañaron entonces a sus clientes?

–Digamos que se protegieron de lo que estaba por venir y blindaron los beneficios de su negocio, que son los créditos.

¿Informaron adecuadamente a los clientes de estas cláusulas suelo recién generalizadas por ellos mismos, o eran parte de la letra pequeña de la hipoteca?

–La sentencia que ahora nos da la razón aborda de forma particular esta cuestión: dice que no es una cláusula negociada, sino que es una condición general de la contratación. Se ha podido demostrar que se ha puesto de forma generalizada por esas entidades dentro de las hipotecas.

–Traducido: que el cliente no lo ha pactado ni negociado, sino que se ha incluido la cláusula suelo sin contar con él. La sentencia considera así que es una condición general de la contratación y declara el suelo una cláusula abusiva. ...continúa leyendo "La cláusula suelo de las hipotecas es abusiva"

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La cláusulas suelo de las hipotecas, que limitan la reducción de las cuotas en caso de caída de los indicadores de referencia de los préstamos, están más que nunca en el ojo del huracán. Y ya es decir. El Banco de España, supervisor del sector financiero y responsable de la protección de los clientes bancarios, no solo avala sino que recomienda esta controvertida práctica. Pero una reciente sentencia, ya recurrida, prohibió a tres entidades aplicarla por considerarla abusiva y ha provocado una nueva oleada de demandas.

De las 6,077 millones de hipotecas vigentes al cierre del 2009, un 32% incluía limitaciones a la variación a la baja o al alza de los intereses. Es decir, las cláusulas afectaban a 1,97 millones de hipotecados. De estos, 824.666, el 48%, ya sufrían al ver como su cuota no reflejaba en su totalidad las bajadas del euríbor (el indicador al que están vinculados el 84% de los préstamos) o del resto de referencias variables (13%). Solo el 3,2% de las hipotecas españolas tiene un interés fijo.

clausula suelo - Cláusula suelo de las hipotecasEstas cláusulas fijan un límite a partir del cual el préstamo no puede abaratarse más, pero en algunos casos (el 28% del total de préstamos) también fijan un techo.

El problema es que este es tan alto que nunca se alcanza, mientras que el inferior se rebasa de forma mucho más habitual (el euríbor ha estado por debajo del 1,5% desde junio del 2009 hasta el pasado octubre). La prueba es que la hipoteca media con limitación es de 95.542 euros, frente a los 93.784 euros de las que no tiene cláusulas.

ABUSO / Precisamente, es esta «desproporcionada» relación entre el suelo y el techo (3,35% y 13,47% de media, respectivamente) la que llevó hace unas semanas a un juzgado de lo mercantil de Sevilla a obligar al BBVA, Cajamar y Caixa Galicia a eliminar las cláusulas existentes y a no usarlas en los nuevos créditos. Son abusivas, argumentó el juez, porque «solo cubren notoriamente y con soltura el riesgo de una parte negocial, el banco, y no así y de modo semejante el del prestatario».

Las tres entidades no tardaron en recurrir ante la Audiencia Provincial el fallo, que por lo tanto está en suspenso. «Es una sentencia puntual y esporádica. Y no se puede hablar de abusos: es difícil de entender, cuando todo el mundo se financia en el mercado por encima del 4% y la media de nuestros suelos es del 2,75%», argumentó hace un par de días Ángel Cano, consejero delegado del BBVA. En la sentencia, sin embargo, se afirma que los límites del banco son de entre el 3,25% y el 3,5%.

ACCIÓN COLECTIVA / Puede que las instancias superiores den la razón a las entidades, pero el fallo ha tenido un gran valor simbólico y ha reactivado las protestas de las asociaciones de consumidores. Una de ellas, Adicae, presentó la semana pasada una demanda contra 45 bancos y cajas, que pretende ampliar en los próximos días a otras 15.

Según sus cálculos, las cláusulas suelo suponen un sobrecoste para las familias que las tienen contratadas de unos 2.200 euros anuales. Mediante esta práctica, argumenta, las entidades han ingresado entre 3.300 y 7.000 millones de euros más de lo que les correspondía en el 2009. A la demanda se han adherido 591 afectados, de los cuales la mayoría (114) proceden de Barcelona.

Fuente: elperiodico.com

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La ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, ha asegurado en el Congreso de los Diputados que el nuevo reglamento que desarrolla de la Ley del Suelo contribuirá a mejorar el funcionamiento del mercado del suelo para hacerlo más transparente y eficiente, combatiendo "en la medida de lo posible" las "eventuales prácticas especulativas".

images4 - La Ley del Suelo ayudará a combatir la especulaciónAsí lo ha señalado durante el Pleno de control al Gobierno, en respuesta a la portavoz socialista de Vivienda, Ana Fuentes Pacheco, y ha añadido que el anteproyecto de Reglamento que ultima el Ejecutivo "proporciona un elenco claro y detallado de las técnicas y métodos de valoración que serán de aplicación" a este mercado, aportando un "mayor rigor" que permitirá obtener "el valor más justo para cada inmueble".

"Todos conocemos que el mercado incorpora expectativas y factores especulativos y con este Reglamento vamos a disponer de las reglas que especifican cómo podrán evitarse", ha insistido Corredor, para quien el nuevo reglamente evitará que se produzcan "valoraciones muy diferentes para inmuebles similares", como sucedía en el pasado.

Corredor ha recalcado que también se mejora el funcionamiento del mercado gracias a la inclusión de medidas que "refuerzan la constancia y el reflejo en el Registro de la Propiedad de la actividad urbanística" y añade una mayor seguridad jurídica, ya que los aspectos, reglas y métodos de valoración, han sido un aspecto que nunca se habían abordado con el "suficiente detalle" mediante normativa reglamentaria.

Así, ha recalcado que la norma se enmarca en una serie de políticas que desarrolla el Ministerio de Vivienda y que pretenden promover una "transformación real" del modelo de crecimiento urbano.

Fuente: europapress.es

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El precio del suelo urbano, que supone entre el 40% y el 60% del precio final de las viviendas, ha aumentado su ritmo de caída en el segundo trimestre del año tras abaratarse un 14% con respecto al mismo periodo de 2009, el mayor descenso desde el último trimestre de 2008, con lo que a cierre de junio costaba 210,7 euros el metro, según el Ministerio de Vivienda.

negative equity - En lo que va de crisis el suelo baja un 60% y la vivienda solo un 12%
Baja el suelo, ¿bajaran los pisos?

En los municipios de más de 50.000 habitantes ha sido donde ha descendido más en tasa interanual, un 38%, tras situarse en 373,9 euros por metro cuadrado. En los de entre 10.000 y 50.000 vecinos, el metro cuesta 233,9 euros, lo que representa un descenso del 20,8%.

Sin embargo, la vivienda baja mucho menos.

Durante los últimos meses, frente a la evolución del precio del suelo, que ha ido aumentando su ritmo de caída desde que empezó a bajar a principios de 2008, el precio de los pisos ha seguido la tendencia opuesta. En lugar de evolucionar en paralelo al coste del suelo y bajar cada vez más en un intento de promotores e inmobiliarias por deshacerse del gran stock de viviendas que quedan sin vender en España, han ido recortando su descenso, aunque no han llegado a bajar a tasas superiores a los dígitos.

Observando la gráfica desde los precios máximos previos a la crisis y cuando la burbuja comenzaba a dar signos de explosión inminente, finales de 2007, llama la atención que mientras el suelo se ha abaratado un 61%, la vivienda libre apenas lo ha hecho en un 12%. Si a estos descensos se le suma el aumento acumulado por la inflación desde entonces, de casi un 10%, el resultado es de un abaratamiento del 70% y del 22%, respectivamente. No obstante, hay que recordar que este descenso no es ni mucho menos homogéneo, ya que depende de la situación de los inmuebles, su provincia o ciudad. ...continúa leyendo "En lo que va de crisis el suelo baja un 60% y la vivienda solo un 12%"