Noticias de vivienda y mercado inmobiliario
Antes de empezar cualquier mudanza, tienes que evaluar si dispones de suficiente dinero como para asumir el coste del nuevo alquiler. Expertos recomiendan estudiar la situación personal de cada uno y analizar toda la oferta del sector financiero hasta encontrar la opción que más se adapte a sus necesidades. En este post, detallaremos los tipos de financiación y sus opciones
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La purga de los excesos del boom inmobiliario en España de la pasada década no ha terminado y persigue con insistencia a los bancos. Pese al gran esfuerzo en provisiones y las enormes pérdidas asumidas, los bancos cotizados tienen en sus cuentas cada vez más activos tóxicos, exactamente un total de 135.288,6 millones de euros entre créditos a promotores con problemas e inmuebles que se han quedado por impago de créditos, al cierre del pasado año 2013. Casi 14.000 millones más que un año antes.
Mientras que los bancos rescatados han limpiado sus balances con cargo al dinero público y al banco malo, las entidades teóricamente sanas son ahora las que están más enladrilladas. Aunque han ido reduciendo el volumen de crédito, tienen más suelo, más promociones, más viviendas de particulares embargadas y más créditos a promotores morosos y subestándar que nunca. Y, lo que es peor, tienen también una cifra récord sin provisionar de esos activos "potencialmente problemáticos".
En la suma se han incluido el total de activos de La Caixa (no solo CaixaBank, que es el banco cotizado) y de BFA-Bakia (no solo Bankia). De los siete grupos que cotizan en el IBEX 35, Bankia es el único que ha sido rescatado con dinero público y que, en consecuencia, ha traspasado el grueso de su cartera de crédito promotor y de inmuebles al banco malo. Por eso, en su balance, el crédito promotor y los inmuebles tienen un peso muy inferior al de los otros grandes bancos. Aun así, la entidad con el balance más saneado en relación con el ladrillo es Bankinter, que fue, con diferencia, la más prudente de las seis en los tiempos del boom inmobiliario.
Durante 2013, han sido fundamentalmente dos factores los que han provocado que crezcan los activos problemáticos. El primer factor la persistente crisis económica junto con una lenta recuperación del mercado inmobiliario. El segundo factor ha sido el aumento de la exigencia del Banco de España a la hora de clasificar como dudosos o subestándar, esto es, como problemáticos, ciertos créditos refinanciados que antes figuraban como sanos. Quizá la mejor noticia para las entidades es precisamente esa, que cada vez queda menos crédito promotor clasificado como sano, es decir, queda una menor bolsa susceptible de ir entrando en la categoría problemática. Del otro lado, lo que ha ido aumentando es la morosidad en las hipotecas para la compra de vivienda y los embargos de pisos por impagos.
Entre los activos tóxicos o problemáticos, los que más crecen son los inmuebles que están directamente en poder de los bancos. En un año, han pasado de unos 65.000 a unos 72.000 millones de euros. De esa cifra, unos 24.000 millones corresponden a suelo, el activo más improductivo, con más difícil salida en el mercado y que ha perdido una mayor parte de su valor. Aunque el Gobierno aireó inicialmente que exigiría coberturas del 80% sobre el valor del suelo, finalmente se enmendó a sí mismo y se conformó con exigir un 60%, que es a lo que se han ajustado la mayoría de las entidades con la gran excepción de BFA-Bankia, que ha cubierto el 85%. Hay, por tanto, suelo contabilizado por un valor neto cercano a los 10.000 millones de euros en los balances de estas entidades.
Por entidades, La Caixa se ha destacado como la mayor inmobiliaria, con promociones, suelo, viviendas embargadas y otros activos adjudicados por impago por importe de 17.490 millones de euros, aunque también es la entidad que tiene más provisiones. La absorción del Banco de Valencia explica en buena parte el salto de 2013. Tras La Caixa se sitúa BBVA, con unos 13.700 millones brutos en inmuebles. Luego va el Banco Sabadell, si bien de sus 12.855 millones hay 5.500 millones que están sujetos al esquema de protección de activos (EPA) por la compra de Banco CAM. El Banco Popular es el cuarto con más inmuebles, pero el que más tiene en proporción a su tamaño. El Santander, que era la entidad sana más cargada de inmuebles en 2011, tiene ahora una posición más holgada que el resto. Los alumnos aventajados son de nuevo BFA-Bankia (con ayudas públicas) y Bankinter (sin ellas).
Fuente: elpais.com
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El plan de recuperación del sector financiero español pasa por librarse del sobrepeso inmobiliario en forma de crédito hipotecario. Esta necesidad de la banca está funcionando de imán para especialistas en sacar provecho precisamente de ese exceso. Los fondos de capital riesgo, también conocidos como "oportunistas o fondos buitres", están aprovechando la urgencia del sector bancario por limpiar sus balances de oferta inmobiliaria y llevan tiempo comprando con fuertes descuentos tanto inmuebles como carteras de crédito. Estos movimientos alivian a los bancos pero también tienen efectos para los deudores de una hipoteca sobre vivienda. Con la ley en la mano, tienen derecho a recomprar ese crédito a su nuevo acreedor por el precio que este pagó por él.
Los operaciones de venta de carteras de crédito más recientes se han saldado con descuentos de hasta el 80%. Por ejemplo, por un crédito con el banco de 100.000 euros, el fondo buitre habría pagado 20.000. El deudor, ya sea empresa o persona física, liberaría su carga por esta cantidad a expensas de sumar los intereses y las costas que establecerá el fallo del juez.
Los créditos morosos de la banca española a cierre del año pasado rondan los 200.000 millones de euros, descontadas ya las transferencias efectuadas a la Sareb. Las exigencias regulatorias, que obligan a provisionar el 100% de este tipo de créditos pasados los 12 meses, han estimulado la salida de estos activos de las carteras de los bancos. Santander, CaixaBank o Bankia han sido de las más activas a la hora de vender paquetes hipotecarios a firmas internacionales. Entre los compradores con más apetito se sitúan fondos como Fortress, Cerberus o Lone Star.
Pelear por recuperar ese crédito que el banco ha vendido un tercero no es fácil. El derecho de retracto, recogido en el Código Civil, tiene un plazo de reclamación corto, nueve días, y está sujeto a una serie de requisitos. En primer lugar, tiene que tratarse de un crédito litigioso. Según explica Mercé Caral, socia del despacho Jausas Legal "En el caso de un deudor hipotecario, el acreedor tiene que haber instado en un procedimiento judicial la garantía". El deudor, además, tiene que oponerse a la demanda. Es decir, responder por medio de abogado y procurador. "Las causas de oposición son tasadas" recuerda Caral, pero el margen de alegación se ha flexibilizado considerablemente tras la transposición del fallo del Tribunal de Justicia de la UE sobre cláusulas abusivas que incluye la reforma de la ley hipotecaria.
La siguiente dificultad consiste en conocer la identidad del nuevo acreedor. El abogado y profesor de Derecho Bancario Fernando Zunzunegui apunta que "El problema es que generalmente los deudores desconocen que su crédito ha sido vendido". El momento en que el nuevo acreedor pasa a exigir el pago de la deuda es clave. A partir de ahí empieza a correr el plazo de nueve días para reclamar. La ley, además, no establece tajantemente la obligación de comunicar quién es el nuevo acreedor. Y según Antonio Valenciano, abogado y director de asociación de defensa del consumidor Andet, "Cuando se notifica no se detalla la cantidad que ha pagado el fondo. Además, suele hacerse por medio de un correo sin certificar, lo que dificulta demostrar el plazo". En el caso de esta última asociación, que ya ha logrado algunas resoluciones a favor, trabaja con un método más directo: "presentamos una demanda o una papeleta de conciliación civil previa, que no tiene coste alguno. Esta es la manera de parar el plazo de nueve días y poder ejercitar el derecho de retracto". Según el notario Fernando Gomá "Lo más aconsejable es reclamar al banco mediante un burofax para saber a quién ha vendido el crédito y por qué precio".
Fuente: cincodias.com
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Denuncia que 'sólo da respuesta a exigencias evidentes del sector financiero'
Según publica El Mundo, Cáritas ha reclamado la retirada del 'Anteproyecto de Ley de Medidas de flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas' impulsado por el Gobierno porque entiende que perjudica a los arrendatarios -misma percepción de la nueva normativa que tiene CCOO- y tiene como única finalidad "limpiar contablemente activos inmobiliarios".
En un comunicado, la ONG de la Iglesia católica ha manifestado su "total desacuerdo y reprobación" de esta propuesta legislativa anunciada por el Gobierno central "que supone un gravísimo e inadmisible retroceso en las políticas de protección de los arrendatarios de viviendas en nuestro país".
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La crisis, una liberación según Einstein
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Nos encontramos sentados entre el público. Frente a nosotros: un plató, luz ténue y fondo negro:
B. - George Parr, ¿Tú eres un agente de inversiones?-
F. - Lo soy, sí-
B.- Y como tal, tienes tu dedo sobre el pulso del mercado financiero-
F. - Sí, en gran medida, sí...-
B. - Y durante el verano ha habido mucha turbulencia y volatilidad-
F.- Volatilidad en el mercado, sí. Tremenda-
B. - ¿Qué ha causado eso?-
F. - Tienes que entender un par de cosas sobre el mercado: una es que está compuesto de gente de lo más aguda y sofisticada, las mayores cabezas del mundo; y la otra es que está dirigido por sentimientos-
Con esta brillante entrada, los humoristas John Bird y John Fortune, abren su diálogo, en clave de humor, acerca del surgimiento de la crisis financiera y las hipotecas subprime.
No obstante, ambos humoristas ofrecen una idea muy seria y acertada sobre la naturaleza de los mercados: que se guían por sentimientos.
La actividad económica se ve paralizada por el miedo ante lo impredecible. Por tanto, son necesarias medidas que aporten seguridad y confianza en el sector. Dicho miedo o situación de crisis, es también generador de nuevos modelos de mercado.
"Si buscas el culpable en la crisis", decía Punset no hace mucho, "vas a aprender de problemas, pero no de soluciones", para más tarde citar las palabras de Einstein: "Las crisis nacen de la angustia (o sea, primero viene la angustia y luego la crisis, que es como una liberación), como el día nace de la noche oscura".
La crisis, para Einstein, era el cambio.
Cambios como la idea del servicio inmobiliario, que no negocio. O como unas medidas reestructuradoras del sector por parte de la Comisión de Vivienda del Congreso de los Diputados.
Sirva este vídeo para sacarles una sonrisa. Y estas palabras de Einstein para animarles a ustedes, agentes del sector inmobiliario, a buscar el cambio en sus estrategias tanto corporativas como de venta cara a cara.