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Etiqueta: rentabilidad alquiler

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Publicado el 4 comentarios en Inversión en vivienda: rentabilidad entre el 94 y el 12,54 en Madrid, Barcelona y Valencia

La rentabilidad total de la vivienda en España se ha disparado en las grandes ciudades como Madrid, Barcelona y Valencia al crecer entre un 9% y 12,5%, según un estudio realizado por Housers sobre mercados locales de vivienda en el tercer trimestre, elaborado en colaboración con microanálisis inmobiliario y que relaciona la actividad residencial, la rentabilidad de los alquileres y la rentabilidad por plusvalías. Una rentabilidad superior a la estimada por el Banco de España y otros analistas.

pisos arguielles madrid1 - Inversión en vivienda: rentabilidad entre el 9% y el 12,5% en Madrid, Barcelona y Valencia

Así, Madrid "muestra con claridad" la recuperación del mercado residencial. En concreto, en el tercer trimestre y teniendo en cuenta el crecimiento sostenido de los precios medios durante los tres últimos trimestres, ha pasado de 2.771 euros por metro cuadrado entre enero y marzo a 2.824 euros por metro entre julio, agosto y septiembre. Según el estudio, esto también tiene un reflejo en el crecimiento de las rentabilidades brutas totales (rentabilidad del alquiler más la rentabilidad de la plusvalía), que han pasado del 0,3% conseguido en el tercer trimestre de 2014 al 9,6% logrado en el tercero de este año. Para el cuarto trimestre, Housers espera que se mantenga en el 9,1%.

En Barcelona, según el informe, se está consolidando el mercado "trimestre a trimestre" con una recuperación que viene de lejos, sumando ocho trimestres consecutivos de crecimiento en el precio de la vivienda: desde 3.019 euros por metro cuadrado del cuarto trimestre de 2013 a 3.347 euros por metro cuadrado del tercer trimestre de este año. Además, la rentabilidad bruta total del mercado residencial es ya de dos cifras, tras haber alcanzado entre julio y septiembre un 12,7%, la más alta de todas las capitales analizadas. La previsión es que se mantenga durante estos últimos meses.

En el mercado residencial de Valencia, por su parte, los precios dejaron de caer en 2014 y han ya consolidado una tendencia creciente, hasta alcanzar este trimestre 1.444 euros por metro cuadrado. En el último trimestre, según Housers, llegarán a 1.530 euros por metro cuadrado, el mayor aumento logrado desde que crecen. Las rentabilidades totales muestran también una tendencia positiva al pasar del 0,4% del cuatro trimestre de 2014 al 8,5% de este trimestre, tendencia que se prevé continúe a corto plazo con la previsión de alcanzar el 12% en los últimos meses de este año.

En Sevilla, en cambio, los precios de vivienda volvieron a caer durante los dos últimos trimestres y alcanzaron en el tercero los 1.753 euros por metro cuadrado. Según Housers, se trata de variaciones mínimas debido a que el mercado está sufriendo los "últimos ajustes tras haberse estabilizado". De hecho, cree que cambiarán a positivo y acabará el último trimestre en 1.819 euros por metro. Por su parte, la rentabilidad bruta total fue negativa hasta el primer trimestre de 2015, en el que se alcanzó el 2%. Pero en los dos últimos trimestres se vieron rentabilidades totales positivas del 4,3% y que llegarán al 6% en la parte final del ejercicio.

Por último, el estudio refleja que a Bilbao le está costando más recuperarse, con unos precios que no han dejado de caer en los últimos años y que ya deberían haber tocado fondo. Actualmente, rondan los 2.741 euros por metro cuadrado. La rentabilidad bruta total pasó a ser positiva durante el tercer trimestre de 2014, al alcanzar el 1,1% tras un período de rentabilidades negativas por plusvalías. A pesar de la caída de los precios de vivienda, la rentabilidad por rentas se mantiene en niveles inferiores al 5%. Se prevé para este último trimestre una leve mejoraría de la rentabilidad total, alcanzado el 1,7%.

Para el primer trimestre del 2016, la plataforma online Housers avisa de que la rentabilidad anualizada de las grandes ciudades seguirá siendo "muy dispar" y se agrupará en dos bloques: Barcelona (13,6%), Madrid (11,3%), y Valencia (16,4%) por un lado, y Bilbao (3,1%) y Sevilla (7.5%), por otro.

¿Comprar para alquilar? Mejor el local comercial que la vivienda

Para añadir un punto de contraste a la inversión en vivienda, así como de los locales y oficinas, recogemos también los últimos datos del equipo de estudios de Idealista, que estima la rentabilidad de comprar una vivienda en España para alquilarla ofrece unos beneficios brutos del 3,6% hasta el mes septiembre, frente al 5,3% de hace doce meses (según el Banco de España el pasado año 2014 se cerró con una rentabilidad del 4,7%). Este descenso se debe principalmente a la caída del precio del alquiler en el tercer trimestre del año (0,4% en julio, agosto y septiembre, encadenando 30 meses consecutivos en descenso) haciendo caer la rentabilidad de la vivienda. Aún así, la inversión inmobiliaria en España, sigue ofreciendo unas tasas de rentabilidad que duplican, en el peor de los casos, las de los Bonos del Estado a 10 años (1,8).

Según el estudio, en las ciudades grandes lo tienen mejor, la rentabilidad de los pisos en alquiler se mantiene. Entre las capitales españolas Lleida es la que resulta más rentable, con un 7,8%. Le siguen Las Palmas de Gran Canaria (6,4%), Palma de Mallorca (6,3%), Alicante (5,8%) y Huelva (5,6%). La rentabilidad en Barcelona es del 5,2%, algo superior a la de Madrid (5,1%). Sin embargo, las más bajas de España son las que obtienen los propietarios de viviendas en alquiler en Ourense (3,4%), San Sebastián (3,6%), La Coruña (3,6%) y Lugo (3,8%).

Según este estudio, que relaciona los precios de venta y alquiler de distintos productos inmobiliarios para calcular su rentabilidad bruta, el local comercial es la inversión inmobiliaria más rentable. Comprar un local en España para alquilarlo ofrece una rentabilidad bruta del 7,5%, frente al 7% de hace un año. El mayor retorno de los locales en alquiler se obtiene en Córdoba (9,6%) y Las Palmas de Gran Canaria (8,4%). Les siguen Granada (8,2%), Tarragona (8%) y Santa Cruz de Tenerife (8%). Madrid tiene un 7,8%, y Barcelona un 7,5%. Castellón tiene los locales con menor atractivo para el inversor (solo 4,6% de rentabilidad), seguido por Segovia (5,2%) y Salamanca (5,4%).

También crece el beneficio de las oficinas, que ofrecen un rendimiento del 6,8% (hace un año era del 6,4%). Las de Vitoria presentan el retorno más alto, con un 7% de rentabilidad bruta. Después, Sevilla (6,8%), Las Palmas de Gran Canaria (6,4%), Santa Cruz de Tenerife (6,3%) y Alicante (6,3%). En Barcelona asciende al 5,9%, mientras que en Madrid baja hasta el 5,7%. En el lado opuesto están las oficinas de La Coruña (4,3%), Oviedo (4,7%) y Santander (4,9%). El mercado de oficinas no es tan uniforme como el de otros productos, por lo que resulta imposible obtener datos estadísticos de más de la mitad de capitales españolas. El beneficio de los garajes se ha quedado estabilizado en el 4,6%.

El riesgo en la inversión inmobiliaria en España ha relajado bastante en los últimos meses. Las principales referencias del mercado residencial animan claramente a este tipo de inversiones: los precios y las ventas, desde su punto más bajo comienzan a estabilizarse y repuntar, la concesión de hipotecas crece y la demanda de pisos en alquiler se ha disparado en los últimos años. Así, el porcentaje de personas que prefiere alquilar a comprar ha subido con fuerza, desde el 11,4% de la época del boom inmobiliario hasta una tasa actual del 19%. Sólo en los tres últimos años el mercado del alquiler ha sumado un millón de pisos y el número de viviendas en alquiler ha crecido un 42,5%.

Fuentes: elmundo.es y elpais.com

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Publicado el 4 comentarios en La inversión inmobiliaria en oficinas, en máximos de 20 años y con una mayor rentabilidad

oficinas madrid2 300x225 - La inversión inmobiliaria en oficinas, en máximos de 20 años y con una mayor rentabilidadLa inversión inmobiliaria en edificios de oficinas se disparó un 85% en la primera mitad del año y sumó 1.300 millones de euros, con lo que alcanzó así "uno de los mejores registros históricos de los últimos 20 años", según informa la consultora inmobiliaria Aguirre Newman. Madrid acaparó las tres cuartas partes (un 75%) de la inversión total, que en su mayor parte se concentró en el distrito de negocios de la capital.

Aguirre Newman atribuye este destacado aumento de la inversión inmobiliaria a la "consolidación del crecimiento de la economía y al retorno de la financiación". La perspectiva de recuperación de los precios de alquiler de oficinas en España, que ofrece una mayor rentabilidad que la inversión en Bolsa.

Según la consultora, esta intensa actividad inversora se mantendrá en la segunda mitad del año 2015, dadas las operaciones actualmente pendiente de cierre, como es la de la venta de Torre Espacio, uno de los cuatro rascacielos del Norte del Paseo de la Castellana de Madrid, que el Grupo Villar Mir busca vender para quedarse en régimen de alquiler. "Además, continuará mejorando la financiación, con la apertura por parte de los principales bancos nacionales e internacionales especializados en el mercado inmobiliarios, con mejores restricciones y márgenes más ajustados", asegura Aguirre Newman en su informe de coyuntura del primer semestre.

Notable mejora de las oficinas en alquiler

El interés de los inversores por el patrimonio de inmuebles de oficinas deriva de la recuperación que muestra este sector. En la primera mitad del año el alquiler de este tipo de edificios creció un 23,7% en Madrid y un 49% en el caso de Barcelona. En la capital se firmaron contratos de arrendamiento por un total de 262.790 metros cuadrados de superficie para oficina, y en la Ciudad Condal por 177.499 metros cuadrados.

El precio medio de los alquileres siguió así subiendo, hasta situarse en 25,35 euros por metro cuadrado y mes en Madrid, donde no obstante se alcanzan ya máximos de 31 euros, y de un promedio de 15,96 euros en Barcelona. Aguirre Newman confía en que en los próximos meses se mantenga el aumento tanto de la demanda de espacio oficinas como de los precios de alquiler.

El sector inmobiliario, más rentable que hace un año

La inversión inmobiliaria en España es más rentable que hace un año, según un estudio realizado por idealista correspondiente al segundo trimestre del año. La rentabilidad inmobiliaria duplica, en el peor de los casos, la que ofrecen los Bonos del Estado a 10 años (2%).

Los locales comerciales se mantienen como la mejor inversión inmobiliaria. De hecho, comprar uno en España para alquilarlo ofrece una rentabilidad bruta del 7,6%, frente al 6,2% que daban hace un año. El mayor retorno se obtiene en Córdoba (9,2%) y Granada (8,5%). Les siguen Las Palmas de Gran Canaria (8,3%), Málaga (8,1%) y Zaragoza (8%). Madrid tiene un 7,6%, y Barcelona un 7,5%. Castellón ofrece los locales con menor atractivo para el inversor (sólo 4,6% de rentabilidad), seguida por Salamanca (5,3%) y Cádiz (5,6%).

La inversión en vivienda para ponerla en alquiler ha aumentado en el último año. Ofrecía al cierre del segundo trimestre una rentabilidad bruta del 5,5%, frente 4,9% de hace doce meses. Entre las capitales españolas, Lleida es la que resulta más rentable, con un 7,8%. Le siguen Las Palmas de Gran Canaria (6,2%), Palma de Mallorca (5,8%), Huesca (5,7%) y Huelva (5,7%). La rentabilidad en Madrid es del 5%, algo superior a la de Barcelona (4,8%). Sin embargo, las rentabilidades más bajas de España son las que obtienen los propietarios de casas y pisos en alquiler en Ourense (3,3%), A Coruña (3,6%) y San Sebastián (3,8%). A continuación se sitúa Lugo (4%).

Las oficinas registran una rentabilidad del 6,3%. En Vitoria presentan el retorno más jugoso, con un 7,5% de rentabilidad bruta. Le siguen Sevilla (6,6%), Santa Cruz de Tenerife (6,5%), Zaragoza (6,3%) y Las Palmas de Gran Canaria (6,1%). En Barcelona la rentabilidad asciende al 5,8%, mientras que en Madrid baja hasta el 5,6%. En el lado opuesto encontramos las rentabilidades de Valencia (4,8%), A Coruña (4,9%) y Alicante (4,9%). El mercado de oficinas no es tan uniforme como el de otros productos, por lo que resulta imposible obtener datos estadísticos de más de la mitad de capitales españolas.

Por el contrario, el producto inmobiliario que menos rentabilidad ofrece son los garajes, que han terminado el segundo trimestre en el 4,6% desde la rentabilidad del 3,6% de junio de 2014. Aún así todavía resulta más interesante que la que registran los bonos a 10 años. La mayor rentabilidad se obtiene en Toledo (5,6%), seguido por Las Palmas de gran Canaria (5,3%), Santa Cruz de Tenerife (5,3%) y Pamplona (5,1%). Los municipios con los garajes menos rentables son La Coruña, con un 1,6%, Barcelona, con un 2,3%, y Salamanca (2,6%). En Madrid el retorno es del 3,3%.

Fuente: elpais.com

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Publicado el 2 comentarios en Comprar vivienda para alquilar: rentabilidad del 4,72 y un mercado en crecimiento

rentabilidad alquiler bde1 300x252 - Comprar vivienda para alquilar: rentabilidad del 4,7% y un mercado en crecimiento

La rentabilidad media de la vivienda en alquiler cerró 2014 en un 4,7% según el Banco de España, lo que equivale a un rendimiento 3,1% veces superior a la inversión en deuda pública. Comprar una vivienda en España, para después alquilar sigue siendo una buena inversión. Por este motivo, los inversores que desean una mayor rentabilidad, buscan las viviendas de más demanda y de mejor localización para garantizar el éxito de la inversión.

Según los expertos en inversión inmobiliaria, en la actualidad comprar vivienda para alquilar es una de las mejores alternativas para el pequeño inversor. Actualmente, un 19% de la población española crea su hogar en una vivienda en alquiler, y la tendencia al alza irá a más. Además, para Julio Gil, presidente de la Fundación de Estudios Inmobiliarios, cree que es "una de las mejores alternativas teniendo en cuenta el binomio entre rentabilidad y riesgo". En cambio no lo es tanto para los grandes inversores, según Ernesto Tarazona, director de Residencial de Knight Frank, "En ese segmento hoy por hoy no hay suficiente oferta en alquiler, lo que crea una competencia feroz entre las grandes operaciones”.

El riesgo, en efecto, se ha relajado de forma notable, y las constantes vitales del mercado residencial animan claramente a este tipo de inversiones: el precio comienza a estabilizarse, la concesión de hipotecas repunta con timidez y la demanda de pisos en alquiler se ha disparado en los últimos años. Este último punto resulta capital. El porcentaje de ciudadanos que prefiere arrendar a comprar ha subido con fuerza, desde el 11,4% de la época del boom inmobiliario hasta una tasa actual del 19%. Sólo en los tres últimos años el mercado del alquiler ha sumado un millón de pisos, es decir, el parque de casas y pisos en alquiler ha crecido un 42,5%.

Según José Antonio Pérez, director de la Cátedra Inmobiliaria del Instituto de Práctica Empresarial, hoy en día casi cualquier inmueble vale para sacarle rendimiento ya que “las imposiciones a plazo fijo de la banca están casi al 0%. Basta con un 2,5%, aunque lo ideal es una rentabilidad cercana al 5%, siendo excelente todo lo que supere ese porcentaje”.

rentabilidad alquiler bde - Comprar vivienda para alquilar: rentabilidad del 4,7% y un mercado en crecimiento

En el último año, todos los tipos de inmuebles ofrecen más rentabilidad que muchos productos financieros. Así, el menor rendimiento lo ofrece los garajes con una rentabilidad del 4,6%, beneficio que sube hasta el 6,4% en el caso de las oficinas, o el 7% de rentabilidad de los locales comerciales.

Según el estudio, la variación interanual del precio de los alquileres obtiene una subida superior al 5% en comunidades como Baleares (6,67%), Cataluña (6,47%), País Vasco (6,08%). Con crecimientos inferiores al 5% se obtiene en Canarias (1,76%), Madrid (0,63%), Extremadura (0,49%) y Comunidad Valenciana (0,23%).

El precio estable se mantiene en Cantabria, Aragón y Andalucía. En cambio el precio cae en Castilla y León (-0,62%), Galicia (-1,63%), La Rioja (-2,13%), Murcia (-2,31%), Navarra (-2,91%), Asturias (-3,24%) y Castilla-La Mancha (-3,43%).

A qué precio comprar para que sea rentable alquilar

Para calcular cuánto puedes gastar en comprar un piso y posteriormente alquilar, se suele utilizar el PER (Price to Earnings Ratio, la relación entre el precio o valor y los beneficios). El PER te dice cuántos años tardarías en recuperar el dinero invertido en comprar la vivienda con lo que ganas alquilándola. Por ejemplo, para averiguar la rentabilidad de un piso que se ha comprado por 150.000 euros, si se ingresan anualmente 12.000 euros gracias a un alquiler mensual de 1.000 euros, tardaría en amortizarse la inversión 12 años y medio, y se puede decir que la rentabilidad bruta anual sería del 8%.

Pero este tipo de inversión lleva consigo unos gastos asociados y repercutibles como pueden ser impuestos, gastos de comunidad, derramas, seguros y gastos de gestión. Para ese mismo caso, si suponemos unos gastos fijos anuales de 2.500 euros, la rentabilidad neta de esa vivienda disminuirá hasta el 6,3%. Aún más. Si queremos estar totalmente seguros de la rentabilidad de un inmueble que nos interesa, no debemos olvidar otros factores que afectan como la variación de precios o, simplemente, tener en cuenta el tiempo que se puede tardar en tener el inmueble alquilado. Será en este caso cuando se esté analizando la rentabilidad asociada a riesgo. Es decir, si se tarda en tener alquilado el inmueble seis meses, el ingreso anual se reducirá a 6.000 euros y hablaríamos de una rentabilidad ajustada a riesgo de un 2,3%, quedando en este hipotético caso en una rentabilidad del 4%, en el supuesto que la vivienda y la ubicación estén en las condiciones de mercado para poder alquilar a ese precio.

La banca dice "no" a las hipotecas para alquilar vivienda

En el último Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA) algunos expertos hicieron una propuesta para crear un préstamo hipotecario específico para aquellos inversores que quieran comprar casa para alquilar, y la banca ha dado ya su respuesta negativa. Los motivos es que ven estos créditos con demasiado riesgo y el mercado de arrendamiento aún muy flojo. Con esta propuesta se pretendía que la banca se deshiciera con más rapidez de sus inmuebles al fomentar con una hipoteca ad hoc la compra de vivienda para alquilar, y solventar las tensiones alcistas sobre las rentas, "algo que beneficiaría sobre todos a los jóvenes, que son quienes más complicado tienen hoy el acceso a una vivienda en propiedad", según los promotores de la idea.

Este tipo de créditos, llamados mortgages buy to let, funcionan en Reino Unido y algunos países nórdicos desde hace décadas y van destinados a inversores de clase media, media-alta que cuentan con unos ahorros que quieren destinar a la adquisición de una vivienda para alquilar. Y se suelen conceder con menos valor de tasación que un préstamo tradicional para financiar la casa en la que se reside. Como máximo se suele otorgar el 40%-50% del valor de tasación de la casa, y los plazos de amortización se suelen suscribir a 20 e incluso a 30 años. En cambio, los diferenciales que se aplican a los tipos de interés sí son ligeramente más elevados que los de los préstamos hipotecarios clásicos, por ser considerados créditos de más riesgo.

Los bancos del Reino Unido otorgan estas hipotecas en función de la renta que podrá cobrar el propietario por el arrendamiento de la vivienda que tiene intención de comprar y no evalúan como principal requisito su capacidad de pago o solvencia. Sin embargo en España, hoy por hoy, esa posibilidad no se contempla. “Para nuestros bancos lo esencial es saber si el hipotecado podrá pagar el préstamo, independientemente de lo que cobre por el alquiler de esa casa", asegura Lorena Mullor, de la AHE.

Todo indica que estamos lejos de alcanzar este tipo de hipotecas ya que el mercado del alquiler español no está preparado para asumir este tipo de contratos por la falta de profesionalización. Basar el préstamo en función de las futuras rentas en vez de en la solvencia del cliente es algo que la banca aún no se puede permitir.

Fuentes: Expansión, Cincodias y Banco de España: Indicadores del Mercado de la Vivienda

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Publicado el Deja un comentario para Las viviendas sin alquilar en Madrid, Barcelona y Valencia pierden 334 millones al mes

alquiler rentabilidad1 300x203 - Las viviendas sin alquilar en Madrid, Barcelona y Valencia pierden 334 millones al mesLos pisos vacíos son una fuente de ingresos fijos que muchos propietarios no obtienen al no querer alquilar sus viviendas. A pesar del crecimiento de la demanda casas y pisos en alquiler, las viviendas vacías de Madrid, Barcelona y Valencia suponen unas pérdidas superiores a los 334 millones de euros al mes que no se aprovechan según un estudio realizado por Uniplaces, portal de alquiler de habitaciones para estudiantes, una cantidad importante que podría generar beneficios económicos para los propietarios y que no se están aprovechando.

Las ciudades de Madrid, Barcelona y Valencia son las que más casas y pisos vacíos con un total de 760.436 viviendas entre las tres. Según Uniplaces, "si los pisos vacíos de estas tres provincias se alquilasen a estudiantes sus propietarios podrían obtener beneficios que superan los 334 millones de euros”. Y es que, parece ser que este es el principal motivo por el que existen tantos pisos sin alquilar, ya que muchos de sus propietarios no quieren que sus inquilinos sean estudiantes.

En Madrid, existen 263.279 pisos vacíos que podrían ser rentables si se promocionaran en el mercado del alquiler. Solo en la capital se puede encontrar un stock de un 10% de viviendas sin usar. Con estos datos, se calcula que los propietarios de Madrid están perdiendo 121.118.871 euros al mantener cerrados los inmuebles.

En Barcelona la cantidad de pisos sin alquilar es superior a la de Madrid con 283.155 viviendas. En este caso, si se alquilaran los beneficios podrían ascender hasta los 143.378.365 euros al mes. Barcelona también posee un 10,9% de pisos vacíos.

Con respecto a Valencia, los propietarios están perdiendo 69.940.133 euros al mes teniendo un 13,6% de las viviendas cerradas, cifra que supera a Madrid y Barcelona. En total, la provincia acumula 214.002 pisos sin habitar. Un número que en diez años se ha incrementado en casi 6.000 viviendas.

Fuente: arndigital.com

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Publicado el Deja un comentario para Las tres fórmulas para rentabilizar el alquiler de una vivienda

rentabilidad alquiler 300x230 - Las tres fórmulas para rentabilizar el alquiler de una viviendaEl alquiler se ha convertido en los últimos años en un apetecible negocio. Sólo en su vertiente más tradicional: la residencia habitual, el alquiler arroja una rentabilidad muy superior a la que ofrece la mayoría de productos financieros, alcanzando un 4,6% de beneficio según el Banco de España. Pero el alquiler también puede explotarse en otras modalidades que pueden llegar a ser más atractivas económicamente para los caseros como el alquiler turístico o vacacional, que se alza como una interesante fuente de ingresos.

Esto bien lo saben ya los inversores particulares que han comprado una vivienda para alquilar y rentabilizar su dinero. Tras este perfil principal de arrendadores habría que añadir los propietarios herederos, los que se trasladan de ciudad o se van durante un tiempo a vivir a otro país, etc. Para cada uno de estos arrendadores existe un alquiler a medida de sus necesidades: habitual, temporal y turístico.

Según Sergio Lusilla, director del departamento jurídico de la compañía Alquiler Seguro, los tres tipos de alquiler de viviendas tienen pros y contras, por lo que cada propietario debe decantarse por el que más le convenga. Todo dependerá, en última instancia, del tipo de vivienda, de su ubicación y de si busca alta rentabilidad a corto y medio plazo (turístico y temporal) o un beneficio sostenido a largo (habitual). Por ello, según los expertos, la intermediación profesional se hace más necesaria que nunca. Principalmente, si se piensa en el temporal o el turístico.

Dando respuesta a esta compleja realidad para el casero de a pie, han surgido empresas que gestionan todas las modalidades: corta, media y larga estancia. Y es que la variada y confusa legislación representa posiblemente el gran hándicap para el complejo negocio del alquiler. Mientras que el arrendamiento de vivienda habitual y el de temporada se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 y supletoriamente por el Código Civil, la base normativa del turístico está en manos de las comunidades autónomas.

Vivienda habitual

Para muchos, alquilar una vivienda como residencia habitual es el mejor camino. Gustavo Rossi, consejero delegado de Alquiler Seguro, lo tiene claro: "Este tipo de contrato es la opción más rentable a largo plazo". Rossi esgrime que este alquiler proporciona una continuidad en los ingresos y también goza de una fiscalidad favorable (el 60% de los ingresos está exento de tributación tras los ajustes de la reforma fiscal). Según los expertos alquiler de pisos y casas vive un momento dulce y gana terreno a la cultura de la propiedad, por lo que goza de alta demanda (este régimen supone el 20% del parque residencial). Actualmente hay fórmulas, a través de empresas patrimoniales y Socimis, para explotar este alquiler con una fiscalidad más interesante todavía.

En contra del alquiler habitual juega la inseguridad jurídica e impagos de un inquilino moroso. Sobre todo, si se gestiona el arrendamiento personalmente y no a través de una empresa profesional, que suele asegurar el cobro de la renta. Además, en caso de querer dejar de arrendar la casa, el casero debe esperar cuatro años (tres de prórroga obligatoria y otro de prórroga tácita), a no ser que el arrendador alegue necesitar el inmueble para él o para uso de familiares de primer grado.

Vivienda turística o vacacional

El principal incentivo que muestra el como vivienda vacacional o turística, reside en la elevada rentabilidad que puede llegar a producir. Eso sí, no está asegurada al depender del nivel de ocupación. Tornos, cuya asociación está especializada en este segmento, estima que según la ubicación en la que esté la casa, el rendimiento puede ir desde el 5% hasta el 25%-30%. Pese a este tentador beneficio, el presidente de Asotur admite que "la insegura regulación y las limitaciones legislativas, sobre todo las temporal de los cinco días, echa para atrás a muchos propietarios". Por el momento, según datos de la Consejería de Turismo, se han registrado 60 casas turísticas y hay unas 300 peticiones en tramitación en el caso de Madrid.

Según los expertos "Es un arrendamiento de mucho beneficio y de mucho riesgo. Va por épocas". A estos ingresos, recuerda, hay que restar las comisiones de la empresa intermediaria si la hay, la limpieza, la lavandería, el agua, la luz, etc. Ante esta incertidumbre económica, Por otro lado, las casas y apartamentos en alquiler vacacional están sujetos a unos perjuicios económicos tributarios y fiscales. Ni arrendador ni arrendatario se benefician de incentivos fiscales y los propietarios quedan sometidos a una tributación y a una fiscalización sobre los ingresos obtenidos (21% de IRPF y 10% de IVA) al tratarse de una actividad empresarial. Además, en algunas comunidades el arrendador debe constituirse en persona jurídica o darse de alta de autónomo.

Vivienda temporal

La segunda vía de negocio del alquiler es la más minoritaria: el alquiler temporal, sujeto a "viviendas no permanentes", según la ley (la diferencia con el turístico es que no puede anunciarse en portales vacacionales). Su gran ventaja es la flexibilidad, por la que el dueño puede recuperar la casa cuando se pacte. Tornos explica que esta fórmula es idónea para los que dejan un tiempo su ciudad o país y buscan rentabilizar su piso en vez de dejarlo vacío. "También es la mejor opción para el que quiere vender, pero prefiere esperar a que suban los precios sin atarse al inquilino fijo", declara. Pérez asegura que en este tipo de contratos los beneficios suelen ser más altos, aunque intermitentes. Explica que con el alquiler temporal pueden arrendarse inmuebles por 1.500-1.800 euros mensuales que en el mercado normal saldrían a 1.200 euros. Estas altas rentas se logran a través de empresas que trabaja directamente con grandes compañías, a las que busca alojamientos puntuales para sus empleados. Al igual que las viviendas turísticas, las temporales tampoco disfrutan de beneficios fiscales

Imagen: Alquiler Seguro - Fuente: elmundo.es

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