Noticias de vivienda y mercado inmobiliario
Los primeros datos del año confirman una subida considerable del precio de la vivienda con respecto al año anterior, con las últimas cifras del sector, se podía estimar un crecimiento acelerado del sector inmobiliario para este año 2018 que, según los datos de los expertos, no tardaremos en alcanzar, durante los próximos años, cifras anteriores a la crisis. ...continúa leyendo "Sube el precio de la vivienda en plena cuesta de enero"
Este último año lo recordaremos como el año de la recuperación del sector inmobiliario ya que, la sucesión de buenas noticias como son los incrementos de las compraventas, la concesión de hipotecas, el alza de los precios, el aumento de la confianza de los españoles, etc. han marcado los titulares de cada trimestre. El sector está encaminado al crecimiento y, sobre todo, a la consolidación de un nuevo y fuerte ámbito comercial. ...continúa leyendo "Cerramos 2017 como uno de los mejores años de recuperación para el sector inmobiliario"
La recuperación del mercado residencial sigue extendiéndose lentamente por el litoral español. Así, según los datos del informe "Vivienda en Costa 2017" publicado por Tinsa, se puede concluir una clara mejoría y señales positivas en un mayor número de zonas de costa respecto al año pasado. La situación de la vivienda vacacional en la costa mejora en prácticamente 3/4 partes de las franjas que componen el litoral español (península e islas) en este informe. Eso sí, el contexto sigue siendo heterogéneo. En el camino de la recuperación inmobiliaria existen enclaves que empiezan a despuntar en precios y actividad conviviendo con zonas que aún se encuentran en fase de estabilización, en unos casos mostrando ya indicios de mejora y en otros finalizando el ajuste. Las zonas de costa donde el mercado de vivienda vacacional muestra claros signos de recuperación se localizan en Canarias, Baleares (Mallorca e Ibiza), Costa Dorada (Tarragona), el sur de Alicante, la costa oriental de Málaga y la costa de Cádiz entre Tarifa y Conil. También en Guipúzcoa, aunque en esta provincia el componente vacacional se funde con el mercado de primera residencia. En 84 municipios de 136 analizados, están subiendo precios.
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La firma de hipotecas para comprar vivienda frenó en seco el pasado mes de febrero y rompió con seis meses consecutivos de crecimientos. Así, las entidades financieras durante el segundo mes de 2017 concedieron 24.342 hipotecas, lo que supone un descenso del 2,7% con respecto al mismo mes del año anterior, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). El volumen de nuevos créditos hipotecarios contratados fue un 10,6% menor que el firmado el pasado mes de enero, aunque si se tiene en cuenta el acumulado de los dos primeros meses los préstamos hipotecarios aumentan un 6,8%. El dato sorprende porque el pasado mes de enero el alza en la contratación de hipotecas para comprar pisos y casas, llegó a rozar el 17% (27.240 nuevos créditos contratados).
...continúa leyendo "Las hipotecas para comprar vivienda caen un 2,7%: fin a 6 meses de ascensos"
A las batallas judiciales por las cláusulas suelo y los gastos de formalización de las hipotecas se une ahora otra contienda en los tribunales que está dando mucho que hablar. Los juzgados españoles están lidiando con el pago de la plusvalía municipal, un impuesto cobrado por los ayuntamientos a los vendedores de viviendas y otros inmuebles. Desde que estalló la crisis en el 2007, los precios de las propiedades en España ha caído entre el 30% y 45%, según donde se encuentre el inmueble. Largos años de una crisis inmobiliaria e económica aún sin cerrar donde se ha vendido (y se vende) pisos y casas sin beneficio e incluso con pérdidas, casos en los que se cuestiona seriamente si es justo el pago de la plusvalía municipal.
...continúa leyendo "Vivienda: ¿Hay que pagar plusvalía municipal si en la venta pierdo dinero?"
La compra de viviendas de más de 500.000 euros por parte de extranjeros extracomunitarios, uno de los requisitos para obtener el visado de residencia, aumenta a buen ritmo. Sobre todo desde que en julio de 2015 se flexibilizaron los requisitos. De hecho, el número de operaciones protagonizadas por compradores chinos casi se ha duplicado de enero a octubre del 2016, al haber pasado de 363 transacciones a 666 adquisiciones de viviendas de lujo.
El Gobierno puso en marcha a finales de 2013 con la aprobación de la Ley de Emprendedores un mecanismo, conocido como el "visado exprés", por el que pretendía atraer a personal cualificado e inversores extranjeros concediendo a cambio el permiso de residencia a los ciudadanos extracomunitarios de una forma mucho más ágil que la habitual. De paso, otro de los objetivos de esta iniciativa era drenar el abultado stock de vivienda nueva sin vender que acumulaba España, consecuencia del estallido de la burbuja inmobiliaria.
Los primeros compases de este plan para captar inversión de todo tipo (compra de casas, pero también la puesta en marcha de un negocio, adquisición de títulos de deuda pública o permisos para investigadores o trabajadores que efectúen movimientos intraempresariales) registraron números bastante discretos, pero según se ha ido consolidando la recuperación internacional y se ha perfeccionado el sistema de concesión de visados, los números han superado las expectativas iniciales.
El último balance conocido data del pasado 31 de octubre del 2016, concluye que desde septiembre de 2013 hasta esa fecha se han emitido un total de 24.505 visados y autorizaciones de residencia, de los que 11.774 corresponden a los titulares que realizan la inversión y los 12.731 restantes corresponden a familiares.
Estos permisos se han concedido al constatarse la puesta en marcha de un total de 2.123 operaciones de inversión que han logrado movilizar un total de 1.708 millones de euros, lo que supone un 62,8% más que el cierre de 2015, cuando el volumen de dinero captado con la emisión de visados exprés ascendió a 1.048 millones. Este espectacular avance en apenas 10 meses corrobora que las modificaciones introducidas durante el verano de 2015 parecen haber tenido el efecto esperado.
Por tipos de inversión, la adquisición de inmuebles sigue siendo la más importante. De hecho, en el número de operaciones representa un 93,9% del total con 1.993 compras de viviendas, mientras que en importe, su peso baja al 77,6% al estar valoradas en 1.326 millones de euros. Y respecto al cierre de 2015, esos 1.326 millones suponen un incremento de nada menos que el 45,5%.
Le siguen en relevancia las inversiones en nuevos proyectos empresariales, que contabilizaron un total de 36 operaciones valoradas en 280 millones de euros. En este apartado, como en el inmobiliario, se ha producido también un crecimiento exponencial, ya que al cierre de 2015 apenas se habían contabilizado inversiones para poner en marcha nuevos proyectos empresariales valoradas en 62 millones. De esta manera, de enero a octubre del 2016 la inversión de ciudadanos extracomunitarios que optan por emprender en España se ha multiplicado por 4,5 veces.
Por último, cierran la clasificación las compras de capital (fundamentalmente adquisición de títulos de deuda pública por un mínimo de dos millones por inversor), que alcanzaron un importe de 102 millones de euros en 90 operaciones, cifras que significan un crecimiento del 36,1%.
Rusos y chinos se disputan el liderazgo y, mientras los rusos aumentan su presencia a una velocidad constante y se decantan mayoritariamente por los destinos de costa y playa; en el caso de los asiáticos, desde que se flexibilizó la concesión del visado se ha producido un crecimiento mucho más acelerado y ellos prefieren adquirir inmuebles en las grandes urbes como Madrid y Barcelona.
En los tres años que abarca este balance, los ciudadanos rusos han comprado casas de lujo en España por valor de 479,713 millones de euros, a un precio medio de 786.000 euros, lo que representa un aumento del 46% respecto a las cifras de cierre de 2015. En cuanto a sus destinos preferidos, lidera la clasificación Málaga, seguida de Alicante, Costa Brava (Girona) y Valencia; si bien también se decantan en un elevado porcentaje por Barcelona.
El crecimiento de las operaciones protagonizadas por ciudadanos chinos fue aún más significativo. Estos extranjeros han pasado de cerrar un total de 363 operaciones por un importe de 268 millones a contabilizar 666 transacciones valoradas en más de 468,7 millones de euros, un 74,6% más en menos de un año. Su destino predilecto sin discusión es Madrid y dentro de la capital, los pisos de lujo de los barrios más exclusivos. Sus compras alcanzaron un precio medio de 703.724 euros. Se trata de un mercado en alza que los promotores ven imprescindible mimar.
La puesta en marcha del visado exprés fue en general bien recibida por el sector constructor, que entonces se enfrentaba a los momentos más duros de la que ha sido su peor crisis de la historia reciente. Sin embargo, conforme transcurrieron los primeros meses de aplicación de esta medida, promotores y agentes inmobiliarios comenzaron a detectar las primeras ineficiencias. Los requisitos para obtener el permiso eran a veces tan complejos que muchas ventas de viviendas empezaron a truncarse y entonces arreciaron las voces que reclamaban un cambio. En julio de 2015 se adoptaron las modificaciones que ahora parecen haber impulsado la solicitud de estos permisos. Entre los aspectos que han sido retocados destaca cómo se aclaran los efectos del visado: habilita para residir y trabajar. Es válido para todo el territorio nacional, incluido el cónyuge del titular. Introduce la figura del representante del inversor para que este pueda gestionar un proyecto de interés general.
La reforma no modifica los umbrales mínimos de inversión significativa de capital, pero incluye, dentro del concepto de inversión significativa, un nuevo supuesto: la inversión de un millón de euros en fondos de inversión, fondos de inversión de carácter cerrado y fondos de capital riesgo constituidos en España. Dentro de las compras de inmuebles se establece la figura de la inversión temporal, que permite la concesión del visado de seis meses a los inversores que no han formalizado aún la compra, pero ya tienen un contrato de arras y el montante de la inversión se encuentra en un depósito indisponible. Asimismo, se permite la solicitud de la autorización de residencia para inversores desde España para extranjeros en situación regular.
La duración de la renovación se amplía a cinco años y se mejora el régimen de reagrupación. Se beneficia junto al cónyuge, a la persona con análoga relación de afectividad y a los hijos mayores de 18 años que, dependiendo económicamente del titular, no hayan constituido una unidad familiar, así como a los ascendientes a cargo.
Fuente: cincodias.com
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El número de desahucios (lanzamientos judiciales), continúa a la baja. Así, durante el tercer trimestre de 2016, la cifra de lanzamientos realizados sobre todo tipo de inmuebles se sitúo en 12.148, un 7,5% menos respecto al mismo periodo de 2015, según los datos Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). Del total total de procedimientos, 4.999 vinieron precedidos por ejecuciones hipotecarias (un 11,8% menos que un año antes) y 6.688 (un 5% menos) derivaron de procedimientos regulados en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) por impagos de alquiler, principalmente. La cifra de lanzamientos se redujo en todas las comunidades autónomas excepto en Castilla y León, Extremadura, Galicia y Madrid.
La comunidad autónoma donde más desahucios se practicaron fue Cataluña (2.815, equivalentes al 23,2 % del total), seguida de Andalucía (1.956), Comunidad Valenciana (1.767) y Madrid (1.333). Las cuatro regiones suman hasta el 64,8% de todos los desahucios practicados en España en el tercer trimestre.
En cuanto a los desahucios derivados del alquiler, es decir, asociados a la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), Cataluña también figura en la primera posición con 1.740, seguida de Madrid, con 970, Andalucía, con 856, y Comunidad Valenciana, con 783. Por lo que respecta a los derivados de ejecuciones hipotecarias, la clasificación la encabeza Andalucía, con 1.014, seguida por la Comunidad Valenciana, con 954, y Cataluña, con 949.
Por otra parte, el CGPJ destaca en su nota de prensa que las ejecuciones hipotecarias iniciadas (9.094) suponen la cifra más baja desde el cuarto trimestre de 2007 y muestran un descenso del 38,3%. Todas las comunidades experimentaron descensos interanuales, siendo Andalucía la región más afectada. Entre el 1 de julio y 30 de septiembre acaparó 2.180, un 24% del total, seguida por Cataluña, con 1.859, y la Comunidad Valenciana, con 1.263.
Cada vez, también hay menos ejecuciones hipotecarias, el paso previo al desahucio de la vivienda habitual. El número de procedimientos de ejecución hipotecaria, por los que una vivienda es vendida por impago de sus cuotas hipotecarias, vuelve a remitir. En el tercer trimestre del año sumaron 3.919, cifra un 34,8% inferior a la del mismo periodo de 2015 y un 38,8% menor a la del segundo trimestre de 2016, según la estadística publicada este viernes por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Si se tiene en cuenta el total de viviendas familiares existentes en España en el tercer trimestre (18.455.800), apenas el 0,02% iniciaron una ejecución hipotecaria en ese periodo. Este proceso no siempre acaba con el desalojo de sus propietarios.
El abaratamiento de las letras hipotecarias, gracias a un euribor que acumula diez meses en negativo y que cerró noviembre en el -0,074, explica la bajada drástica de las ejecuciones. También el hecho de que el diálogo entre entidades financieras e hipotecados con problemas de pago es mucho más fluido que años atrás. Hay que recordar que hace seis años, en el primer trimestre de 2010, alcanzaron un total de 27.561 solicitudes registradas por los juzgados de primera instancia e instrucción, niveles nunca vistos en España.
Los más afectados por estos procedimientos son los propietarios que se hipotecaron entre 2005 y 2008 (en pleno boom inmobiliario), que concentran el 59,9% de las ejecuciones hipotecarias iniciadas este trimestre. Según los analistas, "las ejecuciones coinciden cuando los precios estaban más altos, el ratio préstamo-valor superaba el 100% del valor de la vivienda y la concesión de hipotecas no se ajustaba a unos criterios de solvencia demasiado estrictos". Otro 19,1% corresponde a hipotecas constituidas en el año 2006, un 18% a las de 2007 y un 14,1% a las de 2008.
De ahí que la vivienda de segunda mano sea la peor parada. El 10,4% de las ejecuciones hipotecarias en el tercer trimestre han sido sobre viviendas nuevas y el 89,6% sobre casas y pisos usados. En las casas nuevas los procedimientos disminuyen un 48,1% respecto al año anterior y en las usadas bajaron un 29,1%. Según el INE, se realizaron 1.060 ejecuciones de segundas y terceras residencias, un 35,5% menos que un año antes.
En total, las ejecuciones hipotecarias sobre viviendas sumaron 7.976, un 31,7% menos que hace un año, de las que 4.979 eran de personas físicas (-34,9%) y 2.997 eran de personas jurídicas (-25,4%). En el caso de viviendas, Andalucía (2.151), Comunidad Valenciana (1.624) y Cataluña (1.515) presentaron el mayor número de ejecuciones, mientras que País Vasco (40), La Rioja (53) y Navarra (54), los menores.
Mientras que en conjunto, el número de inscripciones de certificaciones por ejecuciones hipotecarias (de todo tipo de fincas) iniciadas en los registros de la propiedad en el tercer trimestre de 2016 fue de 14.558, lo que supone un 30,4% menos que el trimestre anterior y un 25,8% de caída con respecto al mismo trimestre de 2015. Por regiones, las comunidades con mayor número de certificaciones por ejecuciones hipotecarias sobre el total de fincas en el tercer trimestre fueron Andalucía (3.833), Comunidad Valenciana (2.988) y Cataluña (2.755). Mientras, Cantabria (94), Navarra (100) y Asturias (102) registraron el menor número.
El ministro de Fomento, Íñigo de la Serna, ha anunciado que el nuevo Plan de Vivienda para el periodo 2018-2021 incluirá un programa específico de ayudas para las personas en situación de desahucio que, a la espera de que se concrete el importe, podría rondar entre los 150 y 400 euros al mes. Estas ayudas serán complementarias a las líneas con las que ya cuentan las comunidades autónomas para proteger a los colectivos más vulnerables. Con respecto a la cantidad de la ayuda, De la Serna ha agregado que aún se debe debatir y que dependerá del acuerdo que se alcance con los servicios sociales de los ayuntamientos. Esta ayuda será uno de los ejes del nuevo documento, que Fomento también quiere negociar con los partidos políticos a partir del lunes.
El nuevo plan también se articulará en torno a las ayudas al alquiler de vivienda para las personas con menos recursos. En este sentido, se van a flexibilizar los trámites para dar más capacidad a las comunidades autónomas y que sean ellas las que establezcan la modalidad de las convocatorias. Por otro lado, se ha acordado que el pago de las ayudas no sea mensual ya que ello dificultaba la gestión aunque aún está pendiente definir la nueva periodicidad. El objetivo respecto al alquiler, es crear un fondo social de vivienda en el que los propietarios puedan incorporar aquellas viviendas vacías que lo deseen en régimen de alquiler y sea el Estado el que pague directamente el alquiler.
Con respecto a las ayudas a la rehabilitación, regeneración y renovación urbana, se abre ahora la posibilidad de que vayan directamente a viviendas de particulares, así como a edificios residenciales pero de forma individualizada para cada piso. Fomento mantendrá reuniones con la banca a fin de establecer nuevas fórmulas de financiación. También se quieren reforzar los programas de eficiencia energética, bien elevando del 30% al 40% la ayuda o vinculándola a la renta. Asimismo, también se rebajará la antigüedad de los edificios y viviendas que pueden optar a ayudas a la rehabilitación. Hasta ahora el límite era el año 1981. El plan también propone ayudas de accesibilidad por movilidad reducida y para aquellos de más de 65 años que llegarán al 75% del coste.
Según el Ministro de Fomento, que concretará el lunes en el Congreso las líneas estratégicas, el objetivo es insistir en las líneas fundamentales de los planes anteriores pero adaptarlas a la nueva realidad económica y evitar rigideces. Por otro lado, el pasado viernes, el Consejo de Ministros prorrogó además durante un año el actual plan de vivienda 2013-2016, que finaliza el próximo 31, a fin de que los beneficiarios no pierdan las ayudas a partir del 1 de enero.
Tercer Trimestre 2016: Consejo Poder Judicial (Desahucios) - INE Ejecuciones Hipotecarias
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La cruda crisis económica que ha castigado a España en los últimos años continúa remitiendo y un buen ejemplo de ello es la paulatina reducción del número de ejecuciones sobre viviendas. Así, durante el segundo trimestre de 2016, el número de certificaciones de inicio de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales (proceso previo al lanzamiento -desahucio-) se redujo en un 26,2% respecto al mismo periodo de 2015, hasta 6.398 expedientes, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). Eso sí, con respecto al primer trimestre, se ha registrado un ligero repunte del 4,6%.
El número general de inscripciones de certificaciones por ejecuciones hipotecarias iniciadas en los registros de la propiedad en el segundo trimestre de 2016 se situó de 20.927, lo que supone un 27,7% menos que en el mismo trimestre de 2015 y un 8,1% más respecto a primer tramo del año. De ellas, 19.852 afectaron a fincas urbanas (donde se incluyen las viviendas) y 1.075 a fincas rústicas.
En total, las ejecuciones hipotecarias sobre viviendas sumaron 11.940, un 30,4% menos que hace un año, de las que 8.050 eran de personas físicas (-27,6%) y 3.890 eran de personas jurídicas (-35,5%). Tomando como referencia el total de viviendas familiares existentes en España en el segundo trimestre (18.426.200), el 0,04% iniciaron una ejecución hipotecaria en ese periodo. También se han desplomado un 32,5% las ejecuciones de inmuebles que no son residencia habitual de los propietarios. El 13,6% de los procedimientos se han iniciado en viviendas nuevas (que disminuyen un 24,1%) y el 86,4% restante sobre viviendas usadas (que baja un 31,2%).
En España se han llegado a registrar más de 600.000 ejecuciones hipotecarias entre 2007 y 2014 y no solo de viviendas, sino de locales, solares y todo tipo de inmuebles. Desde que en 2013 estos procedimientos bajaron por primera vez, la tendencia sigue siendo positiva como consecuencia de la recuperación económica y de las condiciones crediticias, así como por la mejora del mercado laboral.
El periodo 2005-2008 concentra el 59,4% de las nuevas ejecuciones hipotecarias iniciadas en el segundo trimestre del año. De ellas, el 20,1% de las ejecuciones hipotecarias correspondió a hipotecas constituidas en el año 2007, el 15,8% a hipotecas constituidas en 2006 y el 13,6% a hipotecas de 2008.
Por comunidades, las regiones más afectadas por esta problemática fueron Andalucía (3.520), Comunidad Valenciana (2.070) y Cataluña (1.999). Por contra, La Rioja (37), País Vasco (61) y Navarra (66) registraron el menor número de inicio de procedimientos de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas.
Atendiendo a las ejecuciones hipotecarias de viviendas, el 0,13% de las hipotecas constituidas sobre viviendas en el periodo 2003-2015 han iniciado una ejecución hipotecaria en el segundo trimestre de 2016. Murcia, Andalucía (ambas 0,20%) y Comunidad Valenciana (0,17%) registran los valores más altos. Por el contrario, País Vasco (0,02%), Galicia (0,04%) y La Rioja (0,05%) presentan los más bajos.
Fuente: INE - Ejecuciones Hipotecarias Segundo Trimestre 2016 (.pdf)
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Las ejecuciones hipotecarias sobre viviendas, con la mejora económica general, siguen remitiendo. Así, el número de ejecuciones hipotecarias sobre vivienda habitual bajó en el primer trimestre del año un 31,2% interanual, hasta las 6.118, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). Tomando como referencia el total de viviendas familiares existentes en España en el primer trimestre (18.408.300), el 0,03% iniciaron una ejecución hipotecaria en ese periodo. Se trata de la mayor caída de la serie histórica del INE que echó a andar a finales de 2014. El 58,5% de las ejecuciones hipotecarias iniciadas sobre viviendas corresponde a hipotecas constituidas entre 2005 y 2008.
Al tiempo que la crisis se aleja, lo hace también uno de sus lados más dañinos. Hace dos años, en 2014, la entrega de viviendas habituales para hacer frente al pago de la deuda con el banco alcanzó los 34.680 procedimientos. Ya en 2015 bajaron por primera vez un 13%. La rebaja de los tipos de interés hasta mínimos históricos, cerrando el pasado mes de mayo en negativo (-0,013%) por cuarto mes consecutivo, y los acuerdos entre deudores y entidades financieras están ayudado a aliviar este drama de las ejecuciones y los desahucios.
En total, el número de ejecuciones hipotecarias iniciadas en el primer trimestre de este año fue de 19.354, un 14,1% menos que el trimestre anterior y un 37,9% menos que en el mismo trimestre del año pasado. De este total, las ejecuciones sobre viviendas concentraron el 58,3% del total. Y de este porcentaje, el 31,6% correspondieron a viviendas habituales de personas físicas (6.118), mientras que el 17,7% correspondieron a viviendas de personas jurídicas y el 9% a otras viviendas de personas físicas.
Teniendo en cuenta el estado de la vivienda, el 13,6% de las ejecuciones hipotecarias en el primer trimestre fueron sobre viviendas nuevas y el 86,4% sobre usadas. El número de ejecuciones hipotecarias sobre viviendas nuevas disminuyó un 31,6% en tasa anual y el de usadas bajó un 37,5%. Tomando como referencia el total de viviendas familiares existentes en España en el primer trimestre (18.408.300), el 0,03% iniciaron una ejecución hipotecaria en ese periodo.
Los que se hipotecaron en el año 2007 con viviendas usadas han sido los más perjudicados, siendo el 20,4% de las ejecuciones de hipotecas constituidas ese año. El 15,6% fue con hipotecas firmadas en 2006 y el 11,8% con las suscritas en 2008. El periodo comprendido entre 2005 y 2008 concentró el 58,5% de las ejecuciones hipotecarias y los mayores valores se alcanzaron en 2013 y 2007. El 0,20% y el 0,19%, respectivamente, de las hipotecas constituidas sobre viviendas en estos años ha iniciado
una ejecución hipotecaria este trimestre, según el INE.
Las comunidades con mayor número de certificaciones por ejecuciones hipotecarias sobre viviendas fueron Andalucía (3.144), Cataluña (2.113) y Valencia (2.094), presentando el mayor número de ejecuciones, mientras que las comunidades con menor número de ejecuciones fueron Cantabria (43), La Rioja (54) y Navarra (61).
Los peor parados, son los hipotecados entre 2003 y 2015 en Murcia (0,25%), Andalucía (0,20%) y Comunidad Valenciana (0,18%), mientras que los valores más bajos se corresponden a los hipotecados en País Vasco (0,03%) y Cantabria (0,06%).
Fuente: INE "Estadística sobre Ejecuciones Hipotecarias" Primer trimestre de 2016 (.pdf)
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¿Es posible la recuperación económica de forma intensa sin "boom" inmobiliario? Posiblemente antes de la crisis económica, para muchos la respuesta hubiera sido que no. La construcción y, en particular, la inversión inmobiliaria han sido históricamente el principal motor de la actividad económica en España, junto al turismo y el automóvil. Aunque algo está cambiando. El peso del ladrillo respecto del PIB ha caído a la mitad. Pero, aun así, la economía crece a un ritmo anual del 3,4%, y en el último año se crearon más de medio millón de puestos de trabajo, es sí, muchos en precario.
No se trata de un fenómeno pasajero. Al menos por el momento. El último informe de la Comisión Europea sobre España estima que la inversión en la construcción se ha estabilizado y, a pesar del cambio de ciclo producido en el mercado de la vivienda, se espera que su crecimiento solo sea “muy moderado” hasta 2017. Es decir, que no habrá "boom" inmobiliario a corto plazo si se cumplen las previsiones de Bruselas.
¿Qué hay detrás de este proceso? Los servicios técnicos de la Comisión lo achacan a un cierto cambio en el patrón de crecimiento, ahora menos dependiente del ladrillo por razones estructurales. Y, en concreto, se apunta a que la actividad residencial está siendo sustituida por otras inversiones. Así, la inversión en bienes de equipo durante la crisis, por ejemplo, fue moderada, pero repuntó con fuerza en 2014 y lo mismo ha sucedido en 2015. La conclusión que saca la Comisión Europea es que ello podría reflejar que la especialización productiva de la economía "está orientada hacia productos tecnológicos de valor medio-bajo" y ya no tanto en la construcción.
Un reciente informe de Seopan, la patronal de la construcción, incide en la misma dirección. El ladrillo se está recuperando, pero lo hace de forma moderada, no intensa. Justo lo contrario de lo que sucedió en anteriores periodos de expansión. Para Seopan, el rasgo más destacable en 2015 fue la concurrencia de un crecimiento positivo en todas las comunidades. Por la intensidad en su avance, destacaron: Navarra, Extremadura, Castilla-La Mancha, País Vasco, Castilla y León y Cantabria. La tasa media de crecimiento fue del 5,2%, estimándose las tasas más moderadas en Baleares, Aragón, Murcia y Cataluña.
Por comunidades autónomas, según Seopan, la incidencia de la actividad constructora alcanza su máximo en Extremadura, con un peso del 6,8%, superior en 1,8 puntos con respecto de la media nacional. La siguen Cantabria, Galicia y Castilla-La Mancha. Las regiones de Canarias, Cataluña y Madrid exhiben una representatividad del sector inferior al 4,4%, es decir, muy lejos de los niveles previos a la crisis cuando el peso del valor añadido de la construcción respecto del PIB llegó a ser del 10%. Hoy representa la mitad, lo que da idea del ajuste que ha sufrido el sector.
Los factores que explican esta moderada recuperación son, fundamentalmente, tres: continúa el desapalancamiento de las familias (los hogares prefieren pagar deudas antes que emprender nuevas inversiones, pese al descenso de los tipos de interés nominales), razones demográficas (salida de inmigrantes y caída de la natalidad en las últimas décadas) y, por último, los salarios, que han subido menos de lo que lo han hecho los precios desde el comienzo de la recuperación. Pero también, como recuerda la Comisión Europea, a pesar de algunos signos positivos, sigue existiendo un gran "stock" de viviendas sin vender.
El impacto demográfico es especialmente significativo. Como recuerda el último análisis del servicio de estudios del BBVA sobre el mercado inmobiliario, las proyecciones demográficas de largo plazo más recientes del Instituto Nacional de Estadística (INE) indican que España continuará perdiendo población en los próximos años, y que el proceso de formación de hogares "se reducirá de forma significativa hasta finales de la próxima década, situándose en una media del entorno de 60.000 nuevos hogares al año, cuando en los últimos 10 años el aumento ha sido de 240.000 hogares/año".
La conclusión que sacan sus economistas es que, en el caso de confirmarse estas proyecciones, la construcción de viviendas destinadas a satisfacer la demanda de los nuevos hogares descendería de forma relevante en relación con la media histórica, "lo que tendría repercusión en el sector inmobiliario en lo que a la actividad edificadora se refiere: el segmento de la promoción residencial podría reducir todavía más su tamaño".
Esta moderada evolución del ladrillo contrasta, sin embargo, con el hecho de que la burbuja inmobiliaria, según Bruselas, ya se ha pinchado. La diferencia de sobrevaloración calculada con respecto a los fundamentos de la oferta y la demanda (es decir, los precios reales de la vivienda, la población total, la inversión real en vivienda, la renta real disponible per cápita y el tipo de interés a largo plazo real) "se eliminó ya en 2012". Pese a ello, el sector sigue sin despegar con fuerza. Tanto en la parte residencial como en la obra civil, en este caso debido a que la economía sigue absorbiendo los enormes proceso de inversión que se produjeron antes de la crisis y a que los gobiernos están obligados a reducir el déficit.
En el caso de los salarios, la Comisión Europea considera que los ratios de asequibilidad (precio/ingresos) y dividendos (precio/alquiler) "casi volvieron a sus promedios a largo plazo en 2014, pero la diferencia ha empezado a resurgir". Es decir, que las nóminas no suben como los precios y eso desincentiva la actividad inmobiliaria. Los indicadores más recientes apuntan, igualmente, en ese sentido. Como ha señalado el último informe del Banco de España, "se podría haberse producido una leve desaceleración de la actividad en los primeros meses de 2016".
En cuanto a los indicadores que anticipan la actividad futura, el Banco de España estima que los visados de obra nueva residencial se situaron en enero por encima del promedio mensual observado en el conjunto del año 2015, "lo que augura un mantenimiento de la recuperación de la construcción de viviendas", pero de escasa intensidad. No obstante, la cifra de pisos terminados arranca 2016 subiendo un 10,8% tras ocho años de caídas. Mientras que, por el contrario, los indicadores de licitación de obra pública siguieron en febrero mostrando una "notable atonía". El propio Gobierno, en su actualización del Programa de Estabilidad, ha estimado que la construcción crecerá entre 2016 y 2019 en el entorno del 4,7%, por debajo del 5,3% registrado en 2015.
El servicio de estudios del BBVA, por su parte, espera que las viviendas terminadas comiencen a crecer en algunos mercados, mientras que en otros podrían alcanzar el suelo. Por su parte, los visados, ligados a la iniciación de nuevas viviendas, crecerán a una tasa anual del entorno del 30%. Esto, unido al mayor dinamismo que se aprecia en el mercado de suelo, "garantiza", según la entidad, el avance de la actividad constructora. Así, se espera que en 2016 la inversión en vivienda crezca a una tasa del 3,8%, elevando el peso de esta inversión hasta el 4,6% del PIB. Todavía muy por debajo de su peso histórico. Menos de la mitad.
Fuente: elconfidencial.com
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