El mercado inmobiliario español está en pleno auge, las expectativas están creciendo a medida que el mercado se recupera y la confianza se estabiliza, por ese motivo los principales expertos del sector recomiendan no bajar la guardia y estar atentos para no cometer los mismo errores del pasado o, incluso, nuevos errores que pueden acarrear nuevas y desastrosas consecuencias. Los promotores han anunciado públicamente cuáles son los errores que pueden volver a cometerse y los peligros que acechan al sector: ...continúa leyendo "Los promotores anuncian la posibilidad de caer en una nueva burbuja inmobiliaria"
El mercado de la vivienda vive un nuevo tiempo sustentando en el crecimiento sostenido y en la estabilización de la recuperación inmobiliaria. Después de subir a los cielos con la burbuja y bajar a los infiernos con su pinchazo, el sector residencial ha sido capaz de resucitar y sentar las bases sobre las que debe levantar un mercado más sano y equilibrado, alejado de los vicios que le hicieron precipitarse hacia su etapa más oscura. El periodo entre 2008, cuando comenzó la caída inmobiliaria, y 2013, año que marcó los mínimos históricos, está llamado a marcar un antes y un después del sector inmobiliario en España. Muchas deben ser las lecciones aprendidas delos pecados cometidos recientemente por todos y cada uno los actores del mercado de la vivienda. Una culpa que se reparte, en mayor o menor medida, entre entidades financieras, promotores, constructores, vendedores, compradores y analistas, principalmente.
El proyecto de Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, contempla la eliminación de las ayudas que reciben los promotores, tanto públicos como privados. Se trata, por un lado, de cantidades por metro cuadrado; y, por otro, de ayudas en las cuotas hipotecarias que pagan estos promotores durante lo que dure la hipoteca.
Significa que si un promotor o una empresa pública de vivienda pierde las ayudas con las que contaba para pagar la hipoteca. “Nos cambian las reglas a mitad del partido, crea una gran inseguridad jurídica”, dijo ayer el presidente de la Asociación de Promotores Constructores (APCE), que aseguró que puede haber promotores que sin la subsidiación de intereses “no podrán pagar”.
El directivo de la Asociación Española de Promotores de Vivienda Pública (AVS) alerta de que la supresión de ayudas “compromete la viabilidad de las promociones públicas de alquiler social y de las empresas municipales o de las comunidades autónomas”. “Es tremendo y se ha hecho a escondidas, crea una inseguridad muy bestia”, coincide con Galindo.
A falta de los detalles del banco malo, denominado Sareb, las entidades financieras y los promotores se mueven para defender sus intereses. El G-14, el grupo de que integra a las mayores promotoras inmobiliarias, ha dirigido una carta al Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB) en la que le insta a que el banco malo se quede “con todo el negocio inmobiliario de las entidades nacionalizadas”.
Este grupo, que reúne a Hercesa, Level, Martinsa, Testa, Metrovacesa, Grupo Ferrocarril, Montebalito, Nozar, Quabit, Realia, Restaura, Reyal Urbis y Vallehermoso, entre otras, cree que el banco malo podría dejar fuera a las sociedades inmobiliarias donde las nacionalizadas tienen una participación minoritaria. “Esta circunstancia congelaría los pocos proyectos que están en marcha porque Bankia, CatalunyaCaixa y Novagalicia han paralizado todo tipo de operación inmobiliaria, incluso cuando ellas no tienen que poner la financiación”, según estas fuentes.
En algunos casos, aunque las entidades tienen una participación minoritaria, conservan una opción de dominio sobre las decisiones de la sociedad. En otros casos, el control está establecido de forma cruzada, es decir, entre varias entidades nacionalizadas, denuncian estas fuentes. “El banco malo debería absorber el 100% del riesgo del ladrillo —incluso en las cotizadas— porque todo lo que quede se convertirá en morosidad en unos meses y volverán pronto los problemas de falta de capital”, comentan directivos del sector inmobiliario.
El temor de fondo de este sector es que con los 60.000 millones que determinó Oliver Wyman no será suficiente para tapar el 100% del agujero y el banco malo deje parte del ladrillo en las antiguas cajas. “El Gobierno debería usar los 100.000 millones de Europa y limpiar todo. De lo contrario, habrá un banco malo 2, y será un desastre para la credibilidad de España”, auguran estas fuentes. Mario Draghi, presidente del BCE, ya advirtió a los Gobiernos que sería más barato pasarse en la inyección de dinero para cubrir los problemas del sector en lugar de quedarse cortos. ...continúa leyendo "Los promotores piden al Gobierno que limpie el ladrillo de las nacionalizadas"
Los promotores inmobiliarios han pedido la participación del sector en la gestión del 'banco malo', "pues son éstos los que realmente conocen el valor de los activos que va a aglutinar la nueva entidad".
Las 2 caras de la moneda
En declaraciones a Europa Press, el presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), José Manuel Galindo, ha asegurado que contar con los promotores será "fundamental" en la gestión del 'banco malo', que se encargará de englobar los activos problemáticos de las tres entidades nacionalizadas, Bankia, CatalunyaCaixa y Novacaixagalicia.
"El Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB) o quien vaya a tener el mandato sobre esos activos, debe aumentar todo lo posible la capacidad de gestión", ha señalado. Para Galindo, la mayor o menor eficacia del banco malo dependerá de cómo se gestione, "por ello debe apoyarse en el sector inmobiliario".
Además, el presidente de la patronal de promotores cree que los precios de los activos que vaya a comercializar el nuevo ente también estarán ligados a la gestión que tenga. "El comportamiento de los activos inmobiliarios depende de su calidad", ha afirmado Galindo, para quien los ajustes de precios dependen de qué activo sea y dónde esté.
APCE entiende que el objetivo de la Sociedad de Gestión de Activos Inmobiliarios será dar salida a los activos tóxicos de las entidades nacionalizadas "lo más rápido posible y sin que pierdan mucho valor, pues al final son bienes del Estado, y si bajan mucho los precios, pierde todo el país".
Así, Galindo ha subrayado que no hay que forzar una liquidación de estos activos, "ya que si se hace así, acabarían perdiendo todo su valor de mercado". Además, la patronal promotora ha sugerido que se acompañe esta venta con apoyo crediticio, "pues si no te financian una hipoteca, no puedes comprar una casa". ...continúa leyendo "Los promotores piden participar en la gestión del «banco malo»"
El G-14, grupo de las grandes inmobiliarias, considera que la desaparición de la desgravación por compra de vivienda y la subida del IVA son "malas noticias, pero no dramáticas", dada la actual situación del sector, cuyo principal problema es "la falta de financiación".
Lo que haga falta, oiga, que aquí estoy yo
Desde la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), tras conocerse las medidas anunciadas por el Gobierno, piden que se prorroge el IVA superreducido a la compra de vivienda nueva más allá de 2012.
"El problema es que no hay financiación y no se sabe cuándo la va a haber", ha indicado el presidente del G-14, Fernando Rodríguez-Avial. "Desgraciadamente, en el momento actual, con el actual nivel de compraventas, no tendrán un impacto relevante", ha añadido en referencia a las dos medidas anunciadas por el presidente del Gobierno, Mariano Rajoy.
"Si alguien quiere, y puede, comprar un piso lo va a hacer con o sin desgravación", apunta. "Lo que sucede es que probablemente no pueda porque no encuentre financiación en el mercado", ha asegurado. Según el presidente del G-14, este problema sólo se solventará cuando los bancos entren en un "panorama de tranquilidad" una vez concluya toda la reforma del sector y la recapitalización.
Los promotores piden una 'moratoria' a la subida del IVA
La APCE considera que el Gobierno podría articular una "moratoria" a la aplicación de la subida del IVA en la compraventa de viviendas una vez que en enero de 2013 concluya el plazo de aplicación del IVA 'superreducido', del 4%, actualmente vigente para las transacciones de pisos nuevos.
Con esta iniciativa, la patronal busca contribuir a reducir el 'stock' de pisos pendientes de venta de inmobiliarias y bancos. La patronal considera que el aumento del impuesto y la desaparición de la desgravación en el IRPF por compra de una vivienda son medidas "muy negativas" para el sector, a pesar de que ya estaban "casi descontadas".
"Estas medidas tendrán un efecto negativo, pese a estar ya anunciadas, pero se puede buscar un factor positivo dando un plazo antes de aplicarlas, con el fin de estimular algunas compras y dar así salida a parte del actual 'stock'", ha apuntado el presidente de APCE, José Manuel Galindo.
Según APCE, la subida del IVA y la desaparición de la desgravación tienen un "efecto directo sobre el precio" de la vivienda, como consecuencia de "los puntos adicionales de tributación" que añaden. "Ello supondrá que quien compre pague más por su piso, o que el que venda lo haga por un menor importe", aclara Galindo.
Los promotores piden a la banca que no baje excesivamente el precio de la vivienda y se destense la presión fiscal sobre los no residentes
El presidente de la patronal de los promotores y constructores de España (APCE), José Manuel Galindo, ha pedido a los bancos que no rebajen los precios de sus activos hasta "niveles excesivamente bajos" para darles salida porque "penalizaría" a los promotores. En su lugar, pide a las entidades que faciliten las transacciones actuando desde los tipos de interés o los plazos de financiación.
Mirar hacia el exterior, asegura, podría ser beneficioso para España. Por esto, Galindo propone "dar incentivos fiscales no sólo a los residentes sino también a los no residentes".
Galindo avisa de que el precio de la vivienda no es el único factor que determina la compra de vivienda. Hoy mismo leemos en El Mundo que el grifo de las hipotecas se cerrará aún más durante 2012. "Si una hipotética bajada de precios no va acompañada de crédito tampoco se van a formalizar las ventas", ha explicado.
El ministro de Fomento, José Blanco, ha convocado para el próximo jueves, 14 de abril, la primera reunión de la Comisión de Trabajo para el Impulso del Sector Inmobiliario, que integran asociaciones y empresas promotoras y de la banca, con el objetivo de buscar soluciones para recortar el 'stock' de viviendas sin vender.
Uno de los puntos del orden del día será el 'road show' que Blanco prevé realizar a lo largo del mes de abril, empezando por Londres, para captar inversores europeos, en tanto que alrededor del 60% de este 'stock' está compuesto por vivienda vacacional.
Además, la reunión servirá para identificar los desequilibrios existentes en el sector inmobiliario, evaluar las reformas puestas en marcha por el Gobierno hasta la fecha y para buscar otras fórmulas para "acompasar la recuperación del sector a la demanda existente", según las mismas fuentes.
Según avanzó la secretaria de Estado de Vivienda y Actuaciones Urbanas, Beatriz Corredor, durante su comparecencia del 23 de febrero ante la Comisión de Vivienda del Congreso de los Diputados, esta primera reunión tendrá carácter plenario y, posteriormente, la labor proseguirá mediante cuatro grupos de trabajo de composición mixta.
Estos grupos centrarán su actividad en las materias de suelo, excedente de vivienda, inicio de nuevas promociones y rehabilitación y regeneración urbana. Cada uno de estos grupos deberá arrojar resultados concretos y propuestas que habrán de elevarse a una nueva reunión plenaria.
Uno de los resultados que se esperan es la elaboración de paquetes de vivienda y suelo para ser ofertados en el mercado nacional. Además, según avanzó Corredor, el grupo de rehabilitación discutirá cómo se aplica la futura Ley de Calidad y Sostenibilidad del Medio Urbano.
Con esta reunión, Blanco da cumplimiento al anuncio que realizó el pasado 30 de noviembre, durante su primera comparecencia en el Congreso de los Diputados, una vez asumidas las competencias en materia de vivienda tras la última reestructuración del Gobierno.
En aquella comparecencia dejó claro que la absorción del 'stock' es una de las prioridades del Gobierno como fórmula para reactivar el sector y volver a generar empleo, y anunció la creación de la Comisión que se reúne el jueves.
Con todo, este primer encuentro estaba previsto inicialmente para la primera quincena de enero y después fue pospuesta 'sine die'. A lo largo del primer trimestre del año, Blanco se ha reunido por separado con promotores y banca, en sendos desayunos de trabajo a los que también acudieron los responsables de la entidad pública de suelo SEPES y de la Sociedad Pública de Alquiler (SPA).
El primero de estos encuentros tuvo lugar el 18 de enero y convocó a representantes de la AEB, la CECA, la Asociación Hipotecaria Española (AHE), el Instituto de Crédito Oficial (ICO) y de las entidades financieras Banco Santander, BBVA, La Caíxa, Banco Financiero y de Ahorro, Caja de Ahorros de Asturias, Bancaja, Catalunya Caixa, Banca Cívica, Ibercaja y Unicaja, entre otros.
Al día siguiente, 19 de enero, Blanco se reunió con la patronal de las grandes constructoras SEOPAN, la de los promotores APCE, los promotores públicos (AVS), la Confederación Nacional de la Construcción (CNC), asociaciones de cooperativas (Concovi y Gecopi), así como empresas constructoras como Colonial, Chamartín Inmobiliaria, Martinsa-Fadesa, Metrovacesa, Realia, Reyal Urbis o Sacyr Vallehermoso, que integran el G-14.
Tanto entidades financieras como promotores se juegan mucho en el 'ladrillo' y sus problemas se entrelazan: los promotores necesitan financiación y la banca reducir su exposición al sector, especialmente para aligerar sus carteras de suelo y viviendas, que ha engordado a golpe de ejecución hipotecaria.
Así, los promotores llevarán a la reunión un plan trazado para lograr reducir su 'stock' de viviendas, que rondan los 675.000 inmuebles, y al mismo tiempo recuperar la actividad en un horizonte de cinco años, hasta alcanzar desde 2015 un producción de 300.000 viviendas anuales.
Para ello necesitan financiación y aseguran que sin ella no se pondrá en marcha este engranaje y no se podrá devolver el crédito dudoso que alcanza los 180.000 millones de euros.
Por su parte, la exposición inmobiliaria de las entidades financieras alcanza los 217.000 millones de euros, según el Banco de España, que calcula que de ellos, 44.000 millones son activos inmobiliarios en cartera, y más de la mitad de estos, suelos que habrán de ser promovidos.
La "agresiva estrategia" de venta que llevan a cabo algunas entidades financieras para dar salida a algunos de sus activos inmobiliarios está "penalizando" el producto de los promotores, "dificultando aún más la venta de viviendas".
Esta es una de las principales conclusiones del informe de coyuntura inmobiliaria presentado por la Consultora Aguirre Newman, que cita las ventas con "fuertes descuentos", e incluso a pérdidas, entre las estrategias que abordan las entidades financieras.
La consultora calcula que los precios bajarán entre un 5% y un 8% en 2011. La firma considera que el "protagonismo" que bancos y cajas han adquirido en el mercado residencial "va en aumento", de forma que serán los "protagonistas clave del mercado inmobiliario durante los próximos años", por dos factores.
Según Aguirre Newman, por un lado seguirá pasando a sus manos un "importante número de activos" como consecuencia de los problemas tanto de promotores como de particulares para hacer frente a sus deudas.
Por otro, porque determinadas entidades están optando por desarrollar promociones sobre suelos adjudicados, convirtiéndose así en "promotores activos".
"La aparición de este nuevo actor se ha convertido en una de las claves del mercado, al estar asumiendo la propiedad de todo tipo de activos inmobiliarios y abordar distintas estrategias con el fin de conseguir liquidez y reducir costes, ya que éste se ha convertido en el problema principal del sistema bancario español", indica el estudio en referencia a bancos y cajas.
En cuanto a la evolución del sector residencial, la consultora calcula que los precios de los pisos bajarán entre un 5% y un 8% en 2011 (hasta un 10% en caso de segunda residencia), que se sumará así al ajuste de entre un 15% y un 20% que acumulan desde el inicio de la crisis en 2007 (un 25% en el caso de vivienda vacacional).
La consultora considera que la reducción del precio no bastará para reactivar la venta de viviendas. Para ello, estima "imprescindible" que la economía mejore y "las tensiones sobre el mercado de trabajo se relajen".
El presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), José Manuel Galindo, ha afirmado que la caída en la compraventa de pisos en octubre es "negativa" (-17,7%). El presidente de la patronal explica que esperaba que después de la "pequeña bajada" de septiembre, debido a la eliminación parcial de la desgravación, en octubre "iba a haber un repunte" motivado por el hecho de que los pisos serán "más caros en enero, pero no".
Galindo subraya que las razones para explicarlo pueden provenir de la "inestabilidad" de los mercados, que se manifiesta en una "incertidumbre grande y una falta de confianza de las familias y las entidades para conceder créditos".
Además, apunta que las "medidas restrictivas del Gobierno y el repunte del Euribor" son otros argumentos a tener en cuenta. De cara a noviembre, indica que espera que se registre un repunte con respecto a octubre, "dado que aquel que quiera comprar una vivienda es evidente que en enero le saldrá más cara; es la lógica".
Además, el responsable de la APCE asegura que diciembre tiene una "buena parte inhábil". "La lógica me hace pensar que tenga que haber un repunte, pero la situación tan de desconfianza y tan restrictiva respecto al crédito que no sabes si estas previsiones se van a confirmar", comenta. El presidente de la patronal agrega que "la lógica hace pensar que se debería materializar la compra en estos meses, pero las circunstancias coyunturales no acompañan".
El G-14 afirma que los datos 'siguen la tendencia prevista'
El grupo de las principales inmobiliarias reconoce que el descenso de las compraventas de viviendas a lo largo del tercer trimestre ha sido "más violento de lo esperado", aunque avisa de que estos datos aún no recogen el aumento de las operaciones previo a la eliminación de la deducción por compra para rentas superiores a los 24.000 euros desde enero.
El presidente del G-14, Pedro Pérez, afirma que estos datos "siguen la tendencia prevista", aunque "son más abultados de lo que se preveía". Si bien, recuerda que estos datos corresponden al registro de viviendas compradas en meses anteriores. Esto quiere decir que la anticipación de muchas operaciones por la desaparición de la deducción por compra a partir de enero se dejará notar en las estadísticas de diciembre, y, sobre todo, de enero y febrero.
En este sentido, Pérez recalca que el escalón que recogen ahora las estadísticas corresponde a una caída previsible tras la ola de compras que precedió a la subida del IVA en abril y que es lógico pensar que se volverá a repetir en las estadísticas de marzo y abril.
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