Invertir en propiedades en España es una opción atractiva, tanto si se busca una segunda residencia como si el objetivo es obtener rentabilidad vía alquiler. La estabilidad y seguridad, el atractivo turístico, la diversidad geográfica, los beneficios fiscales y el potencial de revalorización son solo algunos factores que explican que España es un valor seguro para invertir.
De hecho, el mercado inmobiliario español es muy activo, la variación del precio de la vivienda marca cifras positivas y la rentabilidad bruta del alquiler alcanzó el 3,5 % en 2022 (al mismo nivel que los bonos del Estado a 10 años).
Las Sociedades de Inversión Inmobiliaria (Socimis) se han convertido en uno de los vehículos de inversión más atractivos dentro del mercado financiero. Con una rentabilidad anual que ronda el 5%, las grandes socimis (Merlín Properties, Hispania, Lar y Axiare) ganaron un total de 73,3 millones de euros durante el primer trimestre de este año, lo que significa que casi triplica los 28,8 millones que lograron en el mismo periodo del año anterior. Estas sociedades cuentan con activos vinculados con el mercado inmobiliario por más de 5.600 millones de euros. Por otro lado, los bancos (los otros grandes protagonistas del mercado inmobiliario), acumulan 100.000 millones de riesgo inmobiliario.
Las socimis se han convertido en los actores principales del mercado inmobiliario español. Las grandes sociedades han protagonizado destacadas adquisiciones de edificios, centros comerciales y hoteles en los últimos meses. Solo durante el primer trimestre del año han comprado inmuebles por 285 millones de euros y preparan nuevas adquisiciones en los próximos meses. Estas sociedades están revitalizando un sector deprimido gracias a, entre otros motivos, las ventajas fiscales de las que gozan.
Las rentabilidades de estas firmas impresionan. Las cuatro grandes socimis: Merlin, Hispania, Lar, Axiare, obtuvieron rentas por 127 millones durante los tres primeros meses del año y un beneficio de 73,3 millones, según la información publicada en la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). La mayor parte de sus ingresos proceden del alquiler de oficinas, viviendas, cadenas hoteleras y centros comerciales.
Las socimis, son sociedades de inversión inmobiliaria que nacen a partir de 2012 cuando el Gobierno del PP aprueba una normativa para regular este tipo de sociedades al estilo de las británicas "Real Estate Investment Trust (Reit)" para levantar el mercado inmobiliario casi desahuciado. Para ello otorgó a estas sociedades ciertas ventajas fiscales: los beneficios que generan están exentos del impuesto de sociedades y disfrutan de bonificaciones del 95% en el impuesto de transmisiones patrimoniales si cumplen una serie de requisitos.
Su eclosión ha sido meteórica. La principal socimi, Merlin Properties, cuenta con una cartera de 1.017 activos (edificios, oficinas, locales comerciales, centros de ocio...) valorados en más de 3.218 millones de euros. En el primer trimestre del año ganó 45,24 millones, un 131% más que en el mismo periodo del 2015 y se codea con las grandes empresas del país en el Ibex 35 tras comprar el año pasado Testa, la sociedad inmobiliaria de Sacyr, por 1.794 millones de euros.
Hispania también destaca en el sector gracias al lustre de sus principales inversores. El magnate George Soros (16,7% del capital) y el popular gestor de fondos de inversión John Paulson (9,85%) figuran entre sus principales accionistas. De hecho, George Soros ya ha anunciado que acudirá a la ampliación de capital de la sociedad. Esta aumentará sus fondos propios en 230,7 millones de euros para seguir invirtiendo en la compra de nuevos activos inmobiliarios, según informó la compañía a la CNMV. La sociedad es propietaria de inmuebles que alquila a cadenas hoteleras como Barceló, Meliá, NH o Vincci, entre otros.
Otra de las grandes sociedades inmobiliarias es Lar España, que duplicó sus ingresos durante el primer trimestre del año. Esta sociedad está inmersa en una expansión, como todas las del sector, que le ha llevado a comprar un complejo comercial en Barakaldo (Vizcaya), el centro comercial Palmas Altas Norte (Sevilla) y ha formalizado la compra total del centro comercial La Marina en Ondara (Alicante) por un importe total de 70,6 millones.
Axiare, por su parte, registró un beneficio de 5,1 millones de euros, lo que supone un 1% más que en el mismo periodo del año anterior. Sin embargo, sus ingresos han crecido un 38% por la explotación de las nuevas adquisiciones formalizadas el año pasado. En los primeros tres meses del año, Axiare ha destinado 33 millones de euros para la adquisición de dos inmuebles: un edificio en Josefa Valcárcel (Madrid) y un centro comercial en Roquetas de Mar (Almería).
La gran banca, aún con 100.000 millones de riesgo inmobiliario
Por otro lado, tras ocho años de crisis y pese a la mejoría del mercado inmobiliario, los cinco grandes bancos (Popular, BBVA, CaixaBank, Sabadell y Santander), acumulan más de 100.000 millones en riesgo bruto con sus activos inmobiliarios. Las 12 entidades más relevantes suman 122.327 millones, un 7% menos que hace un año. El Banco Popular es el que más acumula con 32.024 millones, por lo que su prioridad es reducir esta partida, al igual que otros. Los expertos creen que esta situación demuestra que la crisis financiera no ha terminado y recuerdan que estos activos lastran la rentabilidad porque no aportan ingresos pero sí costes financieros.
Cuando empezó la crisis, en diciembre de 2007, la banca tenía prestados 457.000 millones entre el sector inmobiliario y el constructor. Ese era el tamaño del problema con el que se entró en la recesión. El pinchazo de la burbuja se llevó por delante al 70% de las cajas. Luego llegó la Sareb, el banco malo, que se tragó 51.000 millones de activos malos de Bankia, BMN, Catalunya Banc, Novagalicia, Banco de Valencia y Liberbank.
Desde entonces, el sector bancario ha provisionado por unos 282.000 millones para paliar el daño del ladrillo en sus balances, pero no lo disuelto. En diciembre de 2015, octavo año de crisis, aún quedan 213.000 millones entre activos dudosos y adjudicados. De ellos, 84.000 millones corresponden a embargos, que han aumentado un 1% en 2015. Pero lo peor de esta partida son los 32.000 millones procedentes de inversiones en suelo, lo más difícil de vender, aunque se recupere el ciclo inmobiliario.
Fuente y gráfica: elpais.com
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La rentabilidad total de la vivienda en España se ha disparado en las grandes ciudades como Madrid, Barcelona y Valencia al crecer entre un 9% y 12,5%, según un estudio realizado por Housers sobre mercados locales de vivienda en el tercer trimestre, elaborado en colaboración con microanálisis inmobiliario y que relaciona la actividad residencial, la rentabilidad de los alquileres y la rentabilidad por plusvalías. Una rentabilidad superior a la estimada por el Banco de España y otros analistas.
Así, Madrid "muestra con claridad" la recuperación del mercado residencial. En concreto, en el tercer trimestre y teniendo en cuenta el crecimiento sostenido de los precios medios durante los tres últimos trimestres, ha pasado de 2.771 euros por metro cuadrado entre enero y marzo a 2.824 euros por metro entre julio, agosto y septiembre. Según el estudio, esto también tiene un reflejo en el crecimiento de las rentabilidades brutas totales (rentabilidad del alquiler más la rentabilidad de la plusvalía), que han pasado del 0,3% conseguido en el tercer trimestre de 2014 al 9,6% logrado en el tercero de este año. Para el cuarto trimestre, Housers espera que se mantenga en el 9,1%.
En Barcelona, según el informe, se está consolidando el mercado "trimestre a trimestre" con una recuperación que viene de lejos, sumando ocho trimestres consecutivos de crecimiento en el precio de la vivienda: desde 3.019 euros por metro cuadrado del cuarto trimestre de 2013 a 3.347 euros por metro cuadrado del tercer trimestre de este año. Además, la rentabilidad bruta total del mercado residencial es ya de dos cifras, tras haber alcanzado entre julio y septiembre un 12,7%, la más alta de todas las capitales analizadas. La previsión es que se mantenga durante estos últimos meses.
En el mercado residencial de Valencia, por su parte, los precios dejaron de caer en 2014 y han ya consolidado una tendencia creciente, hasta alcanzar este trimestre 1.444 euros por metro cuadrado. En el último trimestre, según Housers, llegarán a 1.530 euros por metro cuadrado, el mayor aumento logrado desde que crecen. Las rentabilidades totales muestran también una tendencia positiva al pasar del 0,4% del cuatro trimestre de 2014 al 8,5% de este trimestre, tendencia que se prevé continúe a corto plazo con la previsión de alcanzar el 12% en los últimos meses de este año.
En Sevilla, en cambio, los precios de vivienda volvieron a caer durante los dos últimos trimestres y alcanzaron en el tercero los 1.753 euros por metro cuadrado. Según Housers, se trata de variaciones mínimas debido a que el mercado está sufriendo los "últimos ajustes tras haberse estabilizado". De hecho, cree que cambiarán a positivo y acabará el último trimestre en 1.819 euros por metro. Por su parte, la rentabilidad bruta total fue negativa hasta el primer trimestre de 2015, en el que se alcanzó el 2%. Pero en los dos últimos trimestres se vieron rentabilidades totales positivas del 4,3% y que llegarán al 6% en la parte final del ejercicio.
Por último, el estudio refleja que a Bilbao le está costando más recuperarse, con unos precios que no han dejado de caer en los últimos años y que ya deberían haber tocado fondo. Actualmente, rondan los 2.741 euros por metro cuadrado. La rentabilidad bruta total pasó a ser positiva durante el tercer trimestre de 2014, al alcanzar el 1,1% tras un período de rentabilidades negativas por plusvalías. A pesar de la caída de los precios de vivienda, la rentabilidad por rentas se mantiene en niveles inferiores al 5%. Se prevé para este último trimestre una leve mejoraría de la rentabilidad total, alcanzado el 1,7%.
Para el primer trimestre del 2016, la plataforma online Housers avisa de que la rentabilidad anualizada de las grandes ciudades seguirá siendo "muy dispar" y se agrupará en dos bloques: Barcelona (13,6%), Madrid (11,3%), y Valencia (16,4%) por un lado, y Bilbao (3,1%) y Sevilla (7.5%), por otro.
¿Comprar para alquilar? Mejor el local comercial que la vivienda
Para añadir un punto de contraste a la inversión en vivienda, así como de los locales y oficinas, recogemos también los últimos datos del equipo de estudios de Idealista, que estima la rentabilidad de comprar una vivienda en España para alquilarla ofrece unos beneficios brutos del 3,6% hasta el mes septiembre, frente al 5,3% de hace doce meses (según el Banco de España el pasado año 2014 se cerró con una rentabilidad del 4,7%). Este descenso se debe principalmente a la caída del precio del alquiler en el tercer trimestre del año (0,4% en julio, agosto y septiembre, encadenando 30 meses consecutivos en descenso) haciendo caer la rentabilidad de la vivienda. Aún así, la inversión inmobiliaria en España, sigue ofreciendo unas tasas de rentabilidad que duplican, en el peor de los casos, las de los Bonos del Estado a 10 años (1,8).
Según el estudio, en las ciudades grandes lo tienen mejor, la rentabilidad de los pisos en alquiler se mantiene. Entre las capitales españolas Lleida es la que resulta más rentable, con un 7,8%. Le siguen Las Palmas de Gran Canaria (6,4%), Palma de Mallorca (6,3%), Alicante (5,8%) y Huelva (5,6%). La rentabilidad en Barcelonaes del 5,2%, algo superior a la de Madrid (5,1%). Sin embargo, las más bajas de España son las que obtienen los propietarios de viviendas en alquiler en Ourense (3,4%), San Sebastián (3,6%), La Coruña (3,6%) y Lugo (3,8%).
Según este estudio, que relaciona los precios de venta y alquiler de distintos productos inmobiliarios para calcular su rentabilidad bruta, el local comercial es la inversión inmobiliaria más rentable. Comprar un local en España para alquilarlo ofrece una rentabilidad bruta del 7,5%, frente al 7% de hace un año. El mayor retorno de los locales en alquiler se obtiene en Córdoba (9,6%) y Las Palmas de Gran Canaria (8,4%). Les siguen Granada (8,2%), Tarragona (8%) y Santa Cruz de Tenerife (8%). Madrid tiene un 7,8%, y Barcelona un 7,5%. Castellón tiene los locales con menor atractivo para el inversor (solo 4,6% de rentabilidad), seguido por Segovia (5,2%) y Salamanca (5,4%).
También crece el beneficio de las oficinas, que ofrecen un rendimiento del 6,8% (hace un año era del 6,4%). Las de Vitoria presentan el retorno más alto, con un 7% de rentabilidad bruta. Después, Sevilla (6,8%), Las Palmas de Gran Canaria (6,4%), Santa Cruz de Tenerife (6,3%) y Alicante (6,3%). En Barcelona asciende al 5,9%, mientras que en Madrid baja hasta el 5,7%. En el lado opuesto están las oficinas de La Coruña (4,3%), Oviedo (4,7%) y Santander (4,9%). El mercado de oficinas no es tan uniforme como el de otros productos, por lo que resulta imposible obtener datos estadísticos de más de la mitad de capitales españolas. El beneficio de los garajes se ha quedado estabilizado en el 4,6%.
El riesgo en la inversión inmobiliaria en España ha relajado bastante en los últimos meses. Las principales referencias del mercado residencial animan claramente a este tipo de inversiones: los precios y las ventas, desde su punto más bajo comienzan a estabilizarse y repuntar, la concesión de hipotecas crece y la demanda de pisos en alquiler se ha disparado en los últimos años. Así, el porcentaje de personas que prefiere alquilar a comprar ha subido con fuerza, desde el 11,4% de la época del boom inmobiliario hasta una tasa actual del 19%. Sólo en los tres últimos años el mercado del alquiler ha sumado un millón de pisos y el número de viviendas en alquiler ha crecido un 42,5%.
Con el mercado inmobiliario en alza desde el pasado año 2014, el mercado residencial en Madrid ha liderado junto a Barcelona y otras importantes zonas residenciales de costa y playa, la incipiente recuperación inmobiliaria en España, siendo la vivienda de lujo el sector que más ha despuntado al respecto.
De este modo, según el Balance del mercado inmobiliario de Madrid presentado por Engels & Völker, después de Londres, Madrid se ha convertido en la segunda ciudad más atractiva de Europa para invertir. De hecho el 52,5% del capital foráneo que entró en España a lo largo de 2014 se dirigió a la capital. "La menor exigencia de esfuerzo fiscal, junto con el saneamiento de las cuentas públicas y la relajación de las tensiones financieras una vez disipadas las dudas sobre la solvencia nacional, han permitido que la actividad residencial despierte de su letargo, muy condicionada por el stock de viviendas sin vender" (excedente de 43.623 viviendas). Paloma Pérez Bravo, directora general del Metropolitan Market Center (MMC) de Engels & Völker en Madrid, afirmó que: "Será en 2015 cuando se empiece a ver un importanterepunte en el sector inmobiliario, que convertirá a Madrid en un mercado clave en Europa".
La firma alemana pronostica que tras la significativa bajada de los precios en Madrid, en torno al 40%, hay una tendencia al alza que augura una subida progresiva de los precios de la vivienda usada a lo largo de 2015. "Las primeras subidas en el precio medio de la vivienda llegarán en un plazo de 9-12 meses, pues la mejora experimentada en el segmento de oficinas y comercial se extenderá al sector residencial en corto plazo, presionando al alza el precio de las viviendas de calidad", explica el informe.
El estudio analiza cuatro distritos de la capital donde las viviendas han sufrido descensos de precios superiores al 30% desde los máximos de los años 2007 y 2008. Salamanca, donde en 2008 el precio medio superaba los 7.000 euros por metro cuadrado; Chamartín y Chamberí, donde el precio ha pasado de 5.300 euros a poco más de 3.500 euros por metro cuadrado y Centro, donde en barrios como el de Universidad la caída cercana al 30% ha dejado los precios en torno a los 3.000 euros el metro cuadrado.
La mayor demanda propiciada por la mejora económica global se produce en un momento en el que los barrios más solicitados de Madrid por los clientes de mayor poder adquisitivo tienen una oferta muy escasa de viviendas de nueva construcción, lo que también contribuirá a tirar de los precios al alza. De hecho, por primera vez desde que se inició la crisis la firma alemana admite que se empiezan a cerrar operaciones por un precio incluso superior al de salida.
Aunque el perfil del comprador de vivienda de lujo en Madrid sigue siendo nacional, los extranjeros también han aumentado sus adquisiciones en 2014 hasta el 4,2%. Destacando así los Chinos (18%), los Rumanos (10%) y los Italianos (8%).
Madrid, en el top 40 de ciudades con más interés para los "ultra ricos"
Por otro lado, según el informe The Wealth Report 2015, presentado por la consultora inmobiliaria Knight Frank: Madrid, entra por primera vez en el top 40 de ciudades con más interés para "ultra ricos", es decir, los personas con un patrimonio superior a los 30 millones de dólares. De hecho, se sitúa en el puesto 18, por delante de ciudades como San Francisco, Ámsterdam y Dublín.
Según Humphrey White, Socio Director de Capital Markets de Knight Frank, "las ciudades de Madrid y Barcelona suman 982 grandes patrimonios, 63 más que el año pasado y siguiendo ya una clara tendencia creciente que está contribuyendo al incremento de los precios de la vivienda de lujo. De hecho, en los últimos 12 meses se incrementaron un 5,1% en Madrid (el mismo incremento que en la ciudad de Londres) y un 3% en Barcelona". Ibiza y Sotogrande, mercados residenciales de lujo, también han experimentado un aumento de precios del 5% y 2% respectivamente.
El pasado año en España, el auge de mega ricos fue de un 2%, en línea con países como Canadá o Alemania y la previsión para los próximos 10 años es de un crecimiento del 24%. En el mundo aumentó un 3%, alcanzando los 172.850 individuos con un patrimonio superior a los 30 millones de dólares.
Fuente: cincodias.com
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Incremento del 50 por ciento en actividades de blanqueo de dinero, principalmente en inversiones inmobiliarias
Viñeta publicada por Forges en El País - Privatized Spanish Sun
Con la crisis, aumenta la corrupción. Las operaciones de blanqueo de capitales se han disparado desde 2010.
Publica El País: "El pasado ejercicio de 2010, las investigaciones abiertas por Policía y Guardia Civil alcanzaron las 175, más de un 50 por ciento de incremento respecto al año anterior (115), el mayor en número de operaciones registrado hasta ahora".
Al menos 119 organizaciones dedicadas al crimen organizado en España desarrollaban actividades de blanqueo de dinero. Principalmente inversiones inmobiliarias.
De las organizaciones investigadas por la Policía y la Guardia Civil, 30 han obtenido beneficios como consecuencia de la corrupción política en 2010.
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