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El sector inmobiliario en España, uno de los sectores más castigados por la crisis, comienza a dar signos de recuperación. Así, después de más de 5 años de ajuste en los precios de viviendas e inmuebles comerciales que en algunos lugares supera el 50% (y que en muchos otros aún no ha finalizado), se ha convertido a lo largo del 2013 en un clamor internacional de oportunidades de inversión.

En un momento en el que las rentabilidades de la deuda española a 10 años apenas supera el 4%y los depósitos rentan alrededor del 1%, el sector inmobiliario puede generar un retorno de hasta el 7% anual. Además, a la rentabilidad que ofrece este activo por las rentas que genera periódicamente, hay que añadir la revalorización que iría adquiriendo en el tiempo si el contexto económico internacional, tal y como parece, se va estabilizando, y que al estar en el momento más bajo del ciclo, la mayor parte de los activos presentan recorrido al alza según los expertos del sector. Esta rentabilidad es uno de los grandes motivos que explica este renacer de la actividad inmobiliaria como inversión.

En el caso de la vivienda, acumula una caída en los precios desde sus máximos de 2007 entre el 39% y el 41% (según la fuente que se consulte). Entre las zonas que han sufrido mayores depreciaciones, destacan Guadalajara (-52,6%), Toledo (-50,3%), Zaragoza (-49,9%) y Barcelona (-49,8%). En el lado contrario, las zonas que mejor han mantenido el tipo como Baleares, Segovia han ajustado sus precios alrededor del 28%. En el caso de los locales comerciales y de oficinas, los precios han bajado en torno al 30% y 50% , respectivamente, desde máximos.

Pese a la fuerte depreciación de la oferta inmobiliaria desde el estallido de la burbuja, el comportamiento de los precios en el tercer trimestre de este año marca un punto de inflexión que sugiere un cambio de tendencia. Y es que el precio de la vivienda en algunas regiones ya ha empezado a repuntar, cuando en el segundo trimestre ninguna comunidad mostraba estos síntomas. Baleares es la autonomía que lidera el alza en el precio de sus viviendas con 4,4%, seguida por Navarra (2,8%) y Extremadura (2,2%), según los datos publicado esta semana por el Ministerio de Fomento.

La previsión para el próximo año 2014 es que los precios aún mantenga su tendencia al ajuste en muchas zonas, pero cada vez más expertos y profesionales destacan que es ahora el momento de apostar por el sector. La vivienda vacacional o de segunda residencia en la costa es el producto que presenta mayores descuentos ante el exceso de oferta, especialmente en Comunidad Valenciana, Cataluña y Andalucía. Por ejemplo, en Marbella hay viviendas de más de 140 metros cuadrados en urbanizaciones de lujo por menos de 150.000 euros, un precio imposible incluso de imaginar hace apenas unos años.

La opinión de los expertos

Así, el director general de CBRE España, Alfonso Galobart, asegura que el mercado inmobiliario español ha tocado fondo. Del mismo modo Antonio Gutiérrez, director general y de inversiones del multyfamily Mazabi afirma que "las inversiones oportunistas, los grandes chollos, forman ya parte del pasado ante la llegada masiva de grandes fondos internacionales, que animan el mercado". Destacando las buenas perspectivas de las nuevas promociones inmobiliarias ligadas al turismo (Málaga, Baleares y Canarias), de la inversión en locales comerciales en las mejores calles de ciudades de provincia (generan rentabilidades de entre el 5%y el 7%) y el potencial de las medianas superficies.

Luis Giménez, responsable de inmobiliario de la división de grandes patrimonios de BNP Paribas considera que "Madrid o Barcelona presentan mucho más potencial que grandes ciudades europeas, como París o Londres. Tanto es así que los grandes fondos norteamericanos están dejando la capital británica para tomar posiciones en España". En su opinión, el sector de oficinas y el residencial para reformar en la capital son los dos segmentos con más recorrido. "Las oficinas en zonas prime de la capital o la ciudad condal están ofreciendo una rentabilidad cercana al 6% anual".

Pedro de Churruca, director general de Jones Lang Lasalle, señala que “la rentabilidad anual en el segmento residencial se mueve en términos generales entre el 3%-5%. Las plazas de garaje suelen ofrecer una rentabilidad mayor, pero requieren de una gestión mucho más activa. Las oficinas rentan entre el 5%-7% y los locales comerciales, si son de excelente calidad, pueden ofrecer un retorno más bajo que las oficinas, pero se alquilan por periodos más largos y se entregan en bruto, sin incurrir en gastos de actualización del activo cuando se acaba un contrato".  José Antonio Pérez, del Instituto de Práctica Empresarial (IPE), explica que "Para rentabilidades, identificar el inmueble adecuado para cada localización es clave. "En grandes ciudades, los pisos pequeños, los garajes, las oficinas de reducido tamaño y locales que hacen esquina tienen más tirón. Mientras que en la costa, los inmuebles con vistas al mar, buen entorno, bien conservados, tamaño medio y 3 dormitorios son los más demandados".

Alejandro Campoy, director general de la División de Inversiones de Aguirre Newman, explica que "los descuentos van unidos al riesgo y, por tanto, los mayores ofertas se encuentran en las viviendas vacacionales", donde existe más sobrecapacidad. También destaca que "el retorno de la inversión no vendrá exclusivamente por la rentabilidad que ofrece el producto hoy, sino por el previsible crecimiento de rentas en los próximos años". Por su parte, José María Gaubeka, director comercial de Colliers International Spain, señala que "aunque ya hemos visto que la rentabilidad no está nunca asegurada, la inversión en ladrillo es un valor seguro".

Las mejores zonas para rentabilizar una inversión a través del alquiler

La rentabilidad anual que puede lograr un particular al comprar una vivienda y ponerla posteriormente en régimen de alquiler es del 4,8%, y tardaría una media de 21 años en recuperar la inversión. Esta rentabilidad ha aumentado un 0,8% desde 2007, cuando la vivienda en venta alcanzó su máximo histórico.

Según estudios de mercado, las comunidades más rentables y donde menos años se tarda en amortizar el precio del inmueble son Canarias, que ofrece una rendimiento anual por alquilar del 5,1%, frente al 4,8% que registran Murcia y Castilla-La Mancha. Le siguen Andalucía y Cataluña con rentabilidades del 4,7%, y Madrid con un 4,6%. Por el contrario, País Vasco, la comunidad autónoma con los precios de alquiler y venta más altos en España, es la región que menos rentabilidad ofrece, con un 3,8%, seguida de Galicia y Cantabria, ambas con un 3,9%.

En cuanto a las capitales de provincia, Lleida es la ciudad que se posiciona como la más rentable, con un 5,2% anual, seguida de Las Palmas (4,9%), Tarragona (4,8%) y Huelva (4,8%). Por el contrario, San Sebastián (3%), La Coruña (3,1%) y Orense (3,4%) son las ciudades en las que sale menos rentable comprar para alquilar. Las estadísticas también revelan que en Canarias se necesitan 20 años para amortizar la compra de una casa, frente a los 26 años en el País Vasco y los 21 en la Comunidad de Madrid y Cataluña.

Fuente: expansion.com