Imaginemos que tuvieras que vender tu vivienda. Por cuánto querrías hacerlo, ¿400.000 o 380.000 euros? La respuesta, "a priori", parece evidente. Todo el mundo quiere conseguir la mayor cantidad de dinero por su vivienda. Sin embargo, por increíble que parezca, en ocasiones puede resultarnos más rentable decantarnos por vender más barato. ¿Cómo es posible? La clave está en la exención fiscal que existe cuando se vende la vivienda habitual y si el dinero obtenido se reinvierte o no en la compra de otro piso o casa.
Para comprenderlo mejor, vayamos por partes. Cuando un particular o una pareja venden una vivienda, obtienen una ganancia patrimonial. Es decir, su patrimonio aumenta y hay que declararlo a Hacienda. Dicha ganancia está exenta de impuestos si se reinvierte en la compra de una nueva vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella que vaya a tener tal carácter. No hay que confundir esa ganancia patrimonial con la plusvalía municipal, impuesto que hay que pagar al ayuntamiento que corresponda.
"La exención será total o parcial en función del porcentaje reinvertido", explica Paula Satrústegui, directora de planificación financiera de Abante. "Dice la ley que la reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un periodo no superior a dos años, entre la compra y la venta, que pueden ser no solo los posteriores sino también los anteriores a la venta de la anterior vivienda habitual.
Con la reforma fiscal, las ganancias obtenidas por los mayores de 65 años con la venta de cualquier tipo de bien quedan exentas de tributación. En el caso de segunda vivienda, esa exención se producirá siempre y cuando las ganancias se destinen a la creación de una renta vitalicia asegurada, con un límite de 240.000 euros y en un plazo de seis meses.
En plena crisis y con los precios de la vivienda en caída libre, han sido muchos los particulares que han decidido esperar para poder vender un poco más caro. Y, paradójicamente, no siempre es la opción más conveniente. Si perdemos dicha exención fiscal, es decir, si transcurren más de dos años entre la compra y la venta de la vivienda, es posible que nos resulte más rentable vender algo más barato. "En muchas ocasiones, nos obsesionamos con no vender nuestra vivienda habitual por debajo de un precio determinado sin darnos cuenta de que si dejamos pasar el plazo y perdemos la exención por reinversión, puede que recibamos menos dinero que si la vendemos hoy a un precio inferior".
Un ejemplo para ver más claro qué interesa más
Supongamos que compramos una vivienda en el año 2002 por 250.000 euros y los gastos asociados a la compra ascendieron a 25.000 euros. En total, nos gastamos en la compra 275.000 euros. Queremos venderla por 400.000 euros porque nos hemos comprado una nueva vivienda habitual por 500.000 y sabemos que los gastos asociados a la venta (plusvalía municipal) ascienden a 10.000 euros. La plusvalía (precio de venta menos precio de compra menos gastos asociados a la compra menos gastos asociados a la venta) tributará al 19-21-23% en el IRPF, a no ser que se pueda aplicar la exención por reinversión. ¿Qué puede pasar?
1.- Que nos hagan una oferta por un importe inferior a 400.000 euros. Imaginemos 380.000, a los que habría que quitar los 10.000 euros de gastos asociados. Si vendiésemos la vivienda y comprásemos otra dentro del plazo, es decir, en dos años, no tendríamos que pagar IRPF y recibiríamos 370.000 euros netos -380.000 menos 10.000-.
2.- Decidimos esperar para vender por 400.000 euros. Si se nos pasa el plazo de dos años, no nos podremos acoger a la exención por reinversión y tendremos que tributar en el IRPF. Después de pagar el IRPF y descontar los gastos asociados a la venta, recibiríamos 364.670 euros. Es decir, a pesar de haber vendido la vivienda habitual por 20.000 euros más, recibimos menos dinero
"Existe, pues, un punto de inflexión a partir del cual interesa vender a menor precio, acogiéndose a la exención por reinversión, que esperar a vender a un precio superior y tener que pagar impuestos por no poderme acoger a dicha exención por reinversión", destaca Satrústegui. En el ejemplo, uno podría bajar el precio hasta 374.671 euros y recibiría mayor cantidad que vendiéndolo por 400.000 euros pasado el plazo de la exención por reinversión.
Fuente: elconfidencial.com
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