La financiación para comprar vivienda, el principal motor del mercado, acelera su recuperación y sigue creciendo. Así, la firma de nuevas hipotecas se incrementó un 16,8% en octubre, hasta los 22.581 nuevos préstamos, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Según los expertos, el mercado hipotecario, a la espera de la reacción de las entidades financieras a la sentencia de la justicia europea que les obliga a devolver todo lo cobrado por las cláusulas suelo, abre un periodo donde quizá surja un encarecimiento de las hipotecas, tanto las de tipo fijo como las de tipo variable (aumentando los diferenciales que se suman al euríbor) para compensar las devoluciones, lo que podría frenar la concesión de nuevas hipotecas en los próximos meses.
Con el incremento de octubre, la contratación de nuevos créditos hipotecarios para comprar vivienda encadena tres meses seguidos al alza, tras caer casi un 15% en julio como consecuencia de una sentencia precisamente contra cláusulas abusivas que obligó a los Registros de la Propiedad a suspender la inscripción de algunos de esos préstamos. Tras este inciso en la estadística, las hipotecas volvieron a crecer un 6,4% en agosto y un 10% en septiembre.
El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas alcanzó en octubre los 110.035 euros, un 1,1% menos que en igual mes de 2015, mientras que el capital prestado subió un 15,6% en tasa interanual, hasta superar los 2.484 millones de euros.
En tasa mensual (octubre sobre septiembre), las hipotecas sobre pisos y casas retrocedieron un 15,3%, su segundo mayor descenso de los últimos cinco años, mientras que el capital prestado bajó un 17,7%, registrando también su segundo mayor retroceso de los últimos cinco años tras el de 2015. No obstante, en los diez primeros meses del año, la firma de hipotecas sobre viviendas acumula un repunte del 13%, con incrementos del 16,3% en el capital prestado y del 2,9% en el importe medio.
Las hipotecas a tipo fijo se mantienen en el 28,6% sobre el total de préstamos concedidos en octubre. Se trata de un producto atractivo para el cliente que asegura las letras hipotecarias durante la vida de la hipoteca, y que a las entidades les permite hacer frente a los mínimos históricos que está registrando el euribor y a los bajos tipos de interés. No obstante, algunos expertos prevén que su atractivo menguará, viéndose afectadas por las recientes noticias judiciales y a los movimientos en los tipos de referencia, encareciendo especialmente las de tipo fijo a largo plazo.
De este modo, en octubre el 71,4% de las hipotecas constituidas en octubre utilizó un tipo de interés variable, frente al 28,6% de tipo fijo. El Euribor fue el tipo de referencia más utilizado en la constitución de hipotecas a interés variable, en concreto en el 93,7% de los nuevos contratos. El tipo de interés medio, al inicio, para las hipotecas constituidas sobre viviendas fue del 3,19%, un 3,5% inferior al registrado en octubre de 2015.
Por comunidades autónomas, las que registraron un mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas fueron Andalucía (4.513), Madrid (3.904) y Cataluña (3.561), mientras que las regiones que presentaron las mayores tasas de variación anual fueron Aragón (75,2%), Asturias (66,9%) y Castilla y León (29%).
Por su parte, las regiones en las que se prestó más capital para la constitución de hipotecas sobre viviendas fueron Madrid (593,7 millones de euros), Cataluña (450,3 millones de euros) y Andalucía (423,8 millones).
Finalmente, de acuerdo con los datos del INE, durante el mes de octubre se constituyeron en total 32.774 hipotecas, tanto sobre fincas rústicas y como urbanas (dentro de éstas últimas se incluyen las viviendas), cifra que supone un aumento del 12,7% respecto a octubre de 2015.
Fuente: INE Estadística de Hipotecas (Octubre 2016)
Quizá también te puede interesar:
Encontrar pisos y casas en venta (oportunidades, rebajados…)
Encontrar pisos y casas en alquiler (larga temporada)
El número de hipotecas constituidas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad se situó en 20.609 el pasado mes de agosto, una cifra que supera un 6,4% a la del mismo mes de 2015, según ha informado este jueves el Instituto Nacional de Estadística (INE). Con esta subida interanual en agosto, la firma de hipotecas regresa de nuevo a terreno positivo, después de que en julio retrocediera un 14,9% tras la no inclusión de hipotecas en los registros por el fallo del Tribunal Supremo sobre cláusulas de demora, lo que ponía fin a una racha de 25 meses consecutivos de ascensos interanuales.
Según el INE, el importe medio de los préstamos para comprar vivienda no deja de aumentar. En agosto, la cuantía media prestada alcanzó los 110.121 euros, lo que supone un alza del 4,8% interanual. También el capital total prestadose incrementó un 11,5%, hasta 2.269,5 millones de euros. Las comunidades en las que se presta más capital para la constitución de hipotecas sobre viviendas son Madrid (512,8 millones de euros), Cataluña (434,5 millones) y Andalucía (359,0 millones).
En tasa mensual (agosto sobre julio), las hipotecas sobre viviendas subieron un 10,2%, mientras que el capital prestado avanzó un 5%. En los ocho primeros meses del año, la firma de hipotecas sobre viviendas acumula un repunte del 13%, con incrementos del 16,9% en el capital prestado y del 3,5% en el importe medio.
De este modo, e acuerdo con los datos del INE, en agosto se constituyeron en total 29.637 hipotecas sobre fincas rústicas y urbanas (dentro de éstas últimas se incluyen las viviendas), cifra que supone un aumento del 0,2% respecto a agosto de 2015. El capital de los créditos hipotecarios concedidos disminuyó un 9,2% respecto al mismo mes de 2015, hasta los 4.126 millones de euros, en tanto que el importe medio de las hipotecas constituidas sobre el total de fincas ascendió a 139.221 euros, un 9,4% menos que en agosto de 2015.
Las hipotecas a tipo fijo baten otro récord: ya son el 28,3%
Según los expertos el crédito seguirá fluyendo porque la banca tiene interés en conceder hipotecas. Sobre todo, las de tipos fijos. Frente a lo que ocurría en pleno boom y hasta hace muy poco tiempo (en 2006, antes de la explosión de la burbuja, solo el 2,48% de los créditos nuevos que se firmaban para vivienda eran fijos), la estadística del INE vuelve a recoger un nuevo récord en la contratación de hipotecas a tipo fijo, que ya suponen el 28,3% de los contratos. Los préstamos que utilizan un tipo de interés variable caen hasta el 71,7% desde tasas que superaban el 90% en los años de apogeo inmobiliario. Así, en agosto las hipotecas constituidas utilizó un tipo de interés variable bajaron hasta el 71,7%, con el Euríbor como tipo de referencia más utilizado, figurando en el 92,6% de los nuevos contratos.
De este modo, de las 10.225 hipotecas con cambios en sus condiciones, el 51,5% se deben a modificaciones en los tipos de interés. Después del cambio de condiciones, el porcentaje de hipotecas a interés fijo aumenta del 5,7% al 9,9% y el de hipotecas a interés variable disminuye del 93,6% al 89,0%. Tras la modificación de condiciones, el interés medio de los préstamos en las hipotecas a tipo fijo disminuye 1,5 puntos y el de las hipotecas a tipo variable baja 1,4 puntos.
Tras un leve repunte en agosto y después de que el Banco Central Europeo (BCE) decidiera mantener el precio del dinero en el 0%, el Euríbor ha vuelto a caer y ha profundizado en sus niveles más bajos de la historia, que cerrará octubre en el -0,069%. Algunos expertos avisan de que el Euribor podría experimentar un cambio de tendencia en un par de años. “Si el Euríbor repitiera una evolución similar a la registrada desde su creación, una hipoteca fija podría ser hasta un 49,86% más cara” según un estudio realizado por Kelisto. No obstante, el hecho de que casi una de cada tres operaciones se firme a tipo fijo, y que los importes financiados mantengan una línea de crecimiento moderado, muestran que al punto al que nos dirigimos no tendrá nada que ver con los excesos de la burbuja.
Si hace unos días nos hicimos eco del notable aumento de las hipotecas de tipo fijo según los datos de los registradores, hoy hemos conocido que la firma de nuevas hipotecas para comprar vivienda continúa fluyendo con fuerza, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). Así, durante mes de junio se contrataron 25.274 hipotecas para la adquisición de un piso o casa, un 15,5% más que en el mismo periodo de 2015, encadenando ya 25 meses consecutivos de subidas. Aunque la tasa de crecimiento no baja de los dos dígitos y el cómputo del primer semestre arroja un incremento del 19% (21,9% más en el capital prestado), el avance interanual de junio, sin embargo, es casi 19 puntos inferior al de mayo, cuando la firma de hipotecas sobre viviendas subió un 34,1%.
El importe medio de las hipotecas constituidas alcanza los 112.516 euros, un 7,5% más que en igual mes de 2015, mientras que el capital prestado aumentó un 24,2% en tasa interanual, hasta superar los 2.843 millones de euros. En tasa mensual (junio sobre mayo), la cifra de hipotecas sobre viviendas cayó un 4,9%, mientras que el capital prestado creció un 2,4% y el importe medio un 7,7%.
El INE, al igual que la estadística registral, vuelve a reflejar un mes más la escalada protagonizada por hipotecas con tipos de interés fijos. El 23,4% de las hipotecas constituidas para todo tipo de fincas tiene mensualidades fijas, frente al 76,6% que emplea un tipo variable. El tipo de interés medio, al inicio, para las hipotecas constituidas sobre viviendas es del 3,24%, un 3,3% inferior al registrado en junio de 2015.
El Euribor es el tipo al que se referencian la mayoría de las hipotecas a tipo variable. Tras la modificación de condiciones, el interés medio de los préstamos en las hipotecas a tipo fijo se redujo 0,2 puntos y el de las hipotecas a tipo variable bajó 1,5 puntos.
En este sentido, El Euribor ha sumado en agosto su séptimo mes consecutivo en negativo, aunque ha moderado sus números rojos. El índice ha cerrado el mes en el -0,048%, frente al -0,056% de julio, y continuará rebajando las cuotas hipotecarias. Con estos valores, una hipoteca media de 120.000 euros a 20 años con un diferencial de Euribor +1% a los ya hipotecados que les toque revisión tendrán una rebaja de unos 135 euros en su cuota anual o, lo que es lo mismo, unos 11 euros al mes.
La recuperación hipotecaria sigue liderada por Andalucía
Por comunidades autónomas, las que registraron el pasado mes de junio un mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas fueron Andalucía (4.995), Cataluña (4.161) y Madrid (3.905). Así, en junio, las regiones que presentaron las mayores tasas de variación anual en la constitución de hipotecas sobre viviendas fueron Castilla-La Mancha (60,1%), Cataluña (51,1%) y Baleares (48,6%).
En tasas de variación mensuales, las únicas comunidades con el número de hipotecas sobre viviendas positivas son Castilla-La Mancha (18,4%), Islas Baleares (14,3%), País Vasco (4,5%) y Andalucía (1,6%). Por su parte, las comunidades con mayores descensos son La Rioja (-38,6%), Murcia (-24,5%) y Asturias (-19,2%).
Por otro lado, las comunidades en las que se prestó más capital para la constitución de hipotecas sobre viviendas fueron Madrid (608,1 millones de euros), Cataluña (559,7 millones de euros) y Andalucía (504,8 millones).
Para el total de fincas (rústicas y urbanas), en junio se firmaron 35.845 hipotecas, un 11,5% más que en el mismo mes del año anterior. De esa cifra, 34.319 son fincas urbanas (un 12% más) y 1.526 son fincas rústicas (un 1,3% más).
Parece confirmarse que la banca ha reabierto el "grifo del crédito" definitivamente, con un crecimiento continuado que ha cumplido un año completo de subidas de dos dígitos en la concesión de nuevos créditos hipotecarios para comprar vivienda hasta el mes de mayo (+10,9%) según los últimos datos del INE. De este modo, las entidades financieras están ampliando su oferta para de hipotecas para mileuristas y rentas medias para vivienda habitual a clientes con salarios desde apenas 600 euros por titular, a 2.000 euros al mes (entre todos los titulares) en respuesta a lo que pide el mercado, "que avanza según los salarios medios", informan desde el BBVA.
Para acceder a estos productos de financiación, además del listón del sueldo, hay que cumplir requisitos como el criterio de solvencia, tener empleo fijo y ahorros. Los bancos fijan el esfuerzo económico como principal vara de medir, de tal modo que la cuota hipotecaria mensual no absorba más del 30%-35% de los ingresos. Este porcentaje se estima teniendo en cuenta que el prestatario debe tener ahorrado un 30% del precio del inmueble (20% que no financia el banco y otro 10% en impuestos y tasas), con lo que se seleccionan clientes con solvencia económica.
Sin embargo, según los expertos, este doble filtro (esfuerzo y ahorro) no basta para controlar el acceso de mileuristas a las hipotecas. Advierten de que, por lo general, los bancos suelen (no todos) calcular la capacidad de pago con la cota del Euribor en el momento de la firma, obviando los escenarios a futuro y creando una situación de riesgo. De este modo, lo que hoy puede ser una letra asumible (con el Euribor al 0,163%), mañana podría convertirse en impagable para las rentas bajas.
"Nadie puede saber lo que ocurrirá en tres, cinco o 10 años con los tipos y con el Euribor. No tendría sentido dar hipotecas sobre futuribles capacidades de pago. Es un riesgo que corren las familias y las entidades", admiten fuentes de Bankinter, desde donde confirman que cada vez se piden más hipotecas por parte clientes con rentas bajas. Estas voces indican que si lo que se quiere es seguridad en los pagos para eso están las hipotecas fijas o los productos de cobertura de tipos variables.
Extrapolando la oferta hipotecaria para mileuristas al mercado de la vivienda para parejas (el comprador más factible), estos prestatarios podrían adquirir, tirando por lo alto y siempre y cuando hubieran conseguido ahorrar 60.000 euros, una vivienda de unos 200.000 euros con una hipoteca variable de 160.000 euros. Este cálculo está realizado en base a unos ingresos netos de la pareja de 2.000 euros al mes, una financiación de hasta el 80% del valor del inmueble y un diferencial del 1,5% con el Euribor al 0,163%. La cuota mensual a pagar sería de 652 euros (el 32,6% de los ingresos).
El anterior ejemplo para una hipoteca para parejas, el desembolso se enmarca dentro de los criterios de solvencia, pero al límite. Por ello, no sería recomendable el acceso de este tipo de demanda a una casa con ese precio aunque pueda disponer de financiación. Lo aconsejable sería rebajar las pretensiones inmobiliarias hasta viviendas en el entorno de los 150.000 euros por lo que pudiera pasar con el Euribor. Si se adquiere una casa por este coste, aunque el Euribor escale al 3% (nada descartable a medio y largo plazo, según los analistas), el esfuerzo económico no superaría el 35% (667 euros al mes, el 33,3%).
El ahorro previo, la clave
Sólo el punto del ahorro previo es todo un dique de contención de mileuristas que quieran comprar piso o casapor encima de sus posibilidades. Los expertos aplauden este prudente requisito y entienden que la banca dé la opción de compra a rentas bajas. En su opinión, "no es descabellado que dos mileuristas adquieran una casa si tienen ahorrado el 30% de su valor, si no es muy cara para su sueldo y si gozan de un trabajo muy estable". La banca se está adaptando al perfil mileurista pese a no ser su cliente más deseado.
El consultor inmobiliario José Luis Ruiz Bartolomé también ensalza la reapertura hipotecaria a sueldos medios y bajos. "Esta demanda se hubiera visto abocada a una vivienda en alquiler (un mercado con gran potencial) hace unos meses, pero algo está cambiando", señala. Para curarse en salud, Ruiz Bartolomé aconseja no dedicar más de un tercio de ingresos a la hipoteca. Y avisa: "El tipo variable es más atractivo a corto, pero la cuota puede subir inesperadamente". Aboga por que el esfuerzo económico no supere el 25% para tener un colchón.
Mirando a la oferta de obra nueva, según Ruiz Bartolomé, esta demanda mileurista de vivienda (familias de nueva creación y jóvenes que se emancipan) pasa, por ahora, por el alquiler porque "los promotores, de momento, están enfocados a perfiles de mayor poder adquisitivo". Aunque esto puede cambiar. "Si la financiación a mileuristas empieza a despegar, los promotores no tardarán en adaptarse a ese escenario", declara.
La hipoteca a interés fijo, en auge para ganar en seguridad
Las nuevas hipotecas a tipo fijo, pensadas para el cliente que no quiere riesgos, ganan peso y presencia. La Asociación Hipotecaria Española (AHE) certifica que continúa incrementándose (creció en mayo hasta el 7,2%) La gran ventaja de las hipotecas a tipo fijo es que pueden evitar que los vaivenes del mercado influyan en la cuota mensual que pagan los hipotecados. A cambio, claro, el tipo de interés es mayor, pero estable. De hecho, son muchas las voces que recuerdan que las actuales hipotecas de tipo variable (tan tentadoras con el euríbor en mínimos) pueden ser una trampa de futuro.
En el caso de los préstamos fijos, la oferta para mileuristas existe, pero suele estar circunscrita a cortos plazos de amortización (lo que encarece las cuotas), por lo que debe ir ligada a importes reducidos para no sobrepasar el umbral del esfuerzo económico. Una excepción sería la Hipoteca Fija del Banco Sabadell (3,25% a 30 años), en la que encaja el perfil mileurista y cuyo salario mínimo exigido varía según el dinero que se pida. La cuota de un préstamo de 100.000 euros para una pareja de mileuristas sería siempre de 435 euros al mes (esfuerzo en el 21,7%).
Así, La AHE subraya la tendencia alcista de los préstamos con un periodo inicial a tipo fijo, normalmente de entre 2 y 5 años, en la nueva contratación de hipotecas en detrimento de los tipos puramente variables. Además, se percibe un incremento en la contratación de tipos fijos de más de 10 años, aunque con un "peso aún poco significativo".
Encontrar una buena hipoteca a interés fijo es cada vez más fácil. Mientras que hace unos meses era impensable que los bancos ofrecieran una hipoteca a tipo fijo con un interés por debajo del 4%, ahora las mejores ofertas son las que no superan el 3%. Pero ¿por qué ahora casi todos los bancos han presentado su nueva hipoteca a interés fijo? La respuesta la encontramos en los tipos de interés, que están en mínimos. El Euríbor a 12 meses, el índice de referencia de más del 92,8% (mayo 2015) de los préstamos hipotecarios españoles, cerró el pasado mes al 0,163 %, una cifra nunca vista, y sin previsiones de una subida durante los próximos ejercicios. Así que los bancos se quieren garantizar las ganancias y con una hipoteca a interés fijo o una hipoteca mixta, con un plazo inicial a tipo fijo, se aseguran una entrada de dinero seguro durante cierto tiempo. Además, aunque existan ofertas tan atractivas como la Hipoteca Fija de Bankinter, al 2,05 % TIN o las de Bankoa, Kutxabank o La Caixa, al 2,50 %, los bancos imponen otras condiciones por donde ganan más dinero con las hipotecas a tipo fijo:
Comisión de apertura. El 90% de las hipotecas de tipo fijo cobran comisión de apertura, mientras que para una hipoteca variable, es cada vez más común que no tengan esta comisión.
Mayor vinculación. El coste de los seguros y productos que el banco nos obliga a contratar junto con la hipoteca encarecen el coste total. Es por eso que para una hipoteca a interés fijo el banco nos obligará a vincularnos con más productos de la entidad.
Menor plazo. Para conseguir que el banco nos aplique el interés mínimo, la hipoteca deberá tener el menor plazo posible. Por ejemplo, para la hipoteca a interés fijo de Banco Sabadell, la entidad ofrece un plazo de 20 años para conseguir el diferencial de 2,90%, pero si necesitamos 30 años para pagar la hipoteca, el diferencial aumenta hasta el 3,25%. Y debemos tener en cuenta que a menos plazo, aunque pagamos menos intereses, las cuotas son mucho más elevadas.
El Euribor sube en julio tras 14 meses, pero seguirá abaratando hipotecas
El euríbor ha subido en julio por primera vez en 14 meses. El índice al que se encuentran referenciadas la mayoría de las hipotecas españolas ha subido en tasa intermensual en julio hasta situarse en el 0,167%, con lo que rompe una racha de 14 meses consecutivos a la baja. Aún así, los hipotecados a los que les toque revisión ahorrarán unos 214 euros en la cuota anual de su préstamo por vivienda, pues el indicador se sitúa por debajo del 0,488% registrado hace un año. El euríbor ha cerrado julio en el 0,167%, frente al 0,163% registrado en junio.
El analista de XTB, Jaime Díez, atribuye la subida del indicador tras 14 meses a la baja a las expectativas de un incremento de la inflación, puesto que los últimos datos macroeconómicos que apuntalan el repunte de las economías europeas dan por buenas las medidas inflacionarias del BCE con el programa de compra de bonos públicos. "A pesar de la reciente caída del crudo parece que hemos dejado atrás los periodos técnicamente deflacionistas y este hecho ha provocado que las entidades financieras tensionen levemente la oferta monetaria", afirma el analista de XTB. Para Díez, la cuestión ahora pasa por preguntarse si este aumento en julio supone el inicio de formación de suelo o si por el contrario no es más que "un alto" en el camino propiciado por el periodo estival y movimientos corporativos temporales.
De cara a los próximos meses, los expertos esperan que los catalizadores que han llevado al Euríbor a niveles de "mínimos históricos" se mantengan, habida cuenta de que el programa de compra de bonos volverá a acelerarse en septiembre y ante la proximidad de una eventual subida de tipos por parte de la Reserva Federal.
Este sitio web utiliza cookies para mejorar su experiencia. Asumiremos que está de acuerdo con esto, pero puede desactivarlas si lo desea. Configuración de cookiesACEPTAR
Política de privacidad y cookies
Resumen de privacidad
Este sitio web utiliza cookies para mejorar su experiencia mientras navega por el sitio web. Fuera de estas cookies, las cookies que se clasifican como necesarias se almacenan en su navegador, ya que son esenciales para el funcionamiento de las funciones básicas del sitio web. También utilizamos cookies de terceros que nos ayudan a analizar y comprender cómo utiliza este sitio web. Estas cookies se almacenarán en su navegador solo con su consentimiento. También tiene la opción de optar por no recibir estas cookies. Sin embargo, la exclusión de algunas de estas cookies puede afectar su experiencia de navegación.
Las cookies necesarias son absolutamente esenciales para que el sitio web funcione correctamente. Esta categoría solo incluye cookies que garantizan funcionalidades básicas y características de seguridad del sitio web. Estas cookies no almacenan ninguna información personal.
