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Mantener una segunda vivienda para aprovecharla en vacaciones y días de descanso, cuesta de media 1.791 euros anuales. Es la principal conclusión de la fotografía que ha hecho la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) tras analizar los gastos anuales que suponen tener una segunda casa, en la playa, el pueblo o la montaña, para las vacaciones. Para ello ha hecho un análisis de los gastos reales de dieciocho segundas viviendas de 77 m2 situadas en la costa española. Más alto aún, es el cálculo elaborado por la agencia Alquiler Seguro, para quien una vivienda de 80 metros cuadrados y dos dormitorios en las provincias de Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Alicante, Málaga, o en zonas del País Vasco como Bilbao tiene un coste medio de 2.270 euros anuales.

apartamentos vacaciones estepona - Mantener una 2ª vivienda de vacaciones, cuesta de media entre 1.791 y 2.270 euros anuales

Según informó la organización, los gastos de comunidad son el capítulo más importante, y su coste oscila entre los 200 y 1.140 euros anuales, dependiendo del tamaño y los servicios de la urbanización. Además hay que hacer frente al pago de los suministros (agua, gas y electricidad), aunque la vivienda esté vacía la mayor parte del año. El gas supone 76 euros, el agua 216, aunque depende mucho de las zonas y por último la electricidad alcanza los 292 euros anuales y es por ello el gasto más importante. En total, supone alrededor de los 600 euros anuales de media. OCU aconseja en este sentido, reducir al máximo la potencia contratada para bajar la factura.

Además, la OCU avisa a los consumidores que se deben tener en cuenta los impuestos anuales correspondientes, que varían dependiendo del municipio. El más importante es el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), con una media de 276 euros. También, hay que añadir, la tasa por recogida de basuras que cobran muchos ayuntamientos que supone una media de 117 euros al año.

Otro impuesto destacado es el IRPF ya que a la hora de hacer la declaración de la renta, los propietarios deberán tributar por esa segunda vivienda. De esta forma, tendrán que incluir como ingresos el 2% del valor catastral o el 1,1% si este se revisó en 2015 o en los diez años anteriores. En OCU dan un ejemplo: por un piso en Benidorm de 75.000 euros de valor catastral, el dueño debe declarar el 2% de esa cantidad, 1.500 euros, como ingreso.

Además de todos los señalados con anterioridad, OCU advierte a los consumidores sobre otros posibles gastos: desde averías de electrodomésticos a las daños propios que pueda sufrir la vivienda, pasando por derramas de la comunidad. OCU recuerda a los consumidores que deben tener en cuenta la posibilidad de un seguro de hogar: el gasto medio es de 180 euros anuales. OCU aconseja en este caso estudiar contratarlo con la misma compañía que la vivienda habitual, pues es probable que ofrezca un descuento.

Una de las posibilidades que tienen los propietarios de una segunda vivienda, para compensar los gastos que les supone, es ponerla en alquiler. Sin embargo, OCU advierte igualmente acerca de las nuevas exigencias para que sea una vivienda en alquiler de vacaciones. Así, en muchas autonomías tienen ya una nueva regulación para las llamadas “viviendas con fines turísticos” que obligan al propietario a cumplir una serie de obligaciones: realizar una “declaración responsable” ante la Consejería de Turismo, así como el registro de la vivienda para la licencia de esta actividad, y en muchas comunidades se exige que la casa cumpla unas mínimas condiciones, como habitaciones con ventilación exterior, ropa de cama, muebles suficientes, o como en Canarias, perchas que “sean de material no deformable y estilo homogéneo”. La gestión de estos añadidos puede llevar a requerir la ayuda de una agencia, lo que añadiría otro gasto más.

Por último, la organización aconseja a los consumidores que estén pensando en adquirir una segunda vivienda que tengan en cuenta los gastos de adquisición, que para el caso de una vivienda nueva el IVA es del 10% y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales de una de segunda mano oscila entre el 6% y el 10%, según la comunidad autónoma. Además, hay que añadir los gastos de notaría, registro y posiblemente comisiones de agencia. Por ello recomienda a los consumidores que estudien bien sus necesidades y repasen sus cuentas con calma.

Fuente: Organización de Consumidores y Usuarios (OCU)

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Antes de desembolsar la importante suma de dinero que te van a pedir para comprar piso o casa no olvides echar cuentas. Sobre todo cuando la compra la vas a realizar financiada a través de hipoteca. El número de nuevas hipotecas lleva 21 meses seguidos al alza, de acuerdo con los datos de febrero del Instituto Nacional de Estadística (INE). Pero cuidado: cuando compras una vivienda no sólo tienes que mirar el precio de la casa, sino que deberás sumarle los gastos de la compra, si no quieres llevarte sustos a la hora de visitar al notario.

vinaros castellon 2 1024x683 - ¿Vas a comprar vivienda? Prepara mínimo un 10% para los gastos de Notaría, IVA o Registro

Tomada la decisión y conociendo la "hoja de ruta" que se debe seguir para comprar vivienda, se debe fijar un presupuesto para comprar vivienda, que, ya sea por 100.000, 300.000 o 500.000 euros, y aunque quieras comprar al contado, tendrás que buscar una casa cuyo precio sea inevitablemente inferior a esa cantidad para que cuadren las cuentas. En realidad, el coste de la vivienda solo representa una parte de la operación. Existen otros gastos (independientemente de que se solicite un préstamo hipotecario o no) que encarecen la compraventa. La cantidad no es fija, aunque los expertos coinciden en que suele superar el 10% del valor del inmueble que los compradores normalmente calculan. Las variaciones dependen de si se trata de vivienda nueva o de segunda mano, de sus características y de si pedimos dinero al banco, entre otras variables y claves previas. Conocidos estos factores, no vendrá mal conocer lo más exactamente posible cuánto costará el notario, el IVA o el registro si vas a comprar una vivienda.

Gastos de compraventa

Si tienes la suerte de poder comprar vivienda sin endeudarte con un banco, no solo te evitarás el pago de intereses y demás costes financieros, sino que recortarás los demás gastos.

¿Vivienda nueva o de segunda mano? En primer lugar, hay que distinguir entre vivienda nueva y de segunda mano. "La vivienda nueva es la que se compra directamente al promotor o que hayan pasado menos de dos años desde su finalización", explica Domingo Remojón, director de iAsesoría. En este caso (y si no está incluido), hay que abonar el IVA, equivalente al 10% del precio de la vivienda. Además, hay que pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), un impuesto autonómico cuyo importe varía en función de la Comunidad donde esté ubicada la vivienda y oscila entre un 0,5% y un 1,5% del valor de la compraventa —aunque existan bonificaciones al cumplir con determinados requisitos—.

Por otro lado, la vivienda de segunda mano no está gravada con el IVA ni con el AJD, sino con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que también varía según la Comunidad Autónoma. “La media en España es un 8% sobre el valor de la compraventa”, comenta Ricardo Gulias, intermediario financiero independiente y director general de RN Tu solución hipotecaria. Las comunidades más caras son Cataluña, Galicia y Comunidad Valenciana, donde alcanza el 10%; la más económica es el País Vasco (4%). Todas las provincias, sin embargo, prevén bonificaciones. En Cataluña, por ejemplo, se reduce al 5% en caso de familia numerosa, menores de 32 años o minusvalía. Habría que pedir un informe vinculante a la consejería económica local para no tener problemas posteriores con Hacienda. Domingo Remojón alerta, "El ITP se calcula sobre el mayor importe entre el valor de la vivienda y la valoración asignada por la administración, que tiene cuatro años para revisarla. Si considera que has comprado la vivienda por un valor demasiado bajo, te pedirá abonar la diferencia".

Notaría. Las partes son libres de elegir el profesional que prefieran, pero los honorarios no variarán mucho entre un despacho y otro, ya que la ley fija unos aranceles según el valor de la compraventa y del servicio a prestar. Para una vivienda de 120.000 euros, el coste será de unos 390 euros, de acuerdo con el Consejo General del Notariado.

Inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad. En realidad, este trámite es voluntario. "Pero es altamente recomendable", recuerdan desde el Colegio de Registradores de España, por la seguridad jurídica que ofrece al comprador. Para una vivienda de unos 100.000 euros, el precio puede rondar los 200 euros, impuestos incluidos. También en este caso depende de las características de la propiedad, la ubicación y otras variables, y se aplican aranceles fijados por ley.

¿Y si pido una hipoteca?

Si pides una hipoteca para comprar la vivienda, hay que volver a echar cuentas. Además del coste financiero que supone solicitar un préstamo, hay que considerar que los gastos de notaría y registro se duplican (al tener que inscribir dos escrituras diferentes, una de compraventa y otra de hipoteca), que es obligatorio pasar por una gestoría y que es necesario tasar la vivienda.

Tasación. Fijar el precio de tasación es un paso obligatorio si vas a solicitar un préstamo hipotecario. Se trata de una valoración del inmueble que tiene efecto jurídico y determina el porcentaje de financiación que concede el banco. Por esta razón, solo pueden realizarla empresas homologadas sujetas a la supervisión del Banco de España. "Una tasación cuesta a partir de 250 euros" precisan desde la empresa tasadora Tinsa. Para una vivienda de segunda mano valorada en unos 100.000 euros en un barrio como Tetuán, en el norte de Madrid, rondaría los 300 euros más IVA, detallan. Los criterios usados para determinar el valor son múltiples: "se ha de conocer in situ la situación del inmueble, las características físicas, el estado de ocupación y de conservación, la calidad constructiva, la edad, la superficie, la altura de la vivienda en el bloque, el número de dormitorios, si tiene ascensor, garaje y trastero, zonas comunes”. Además, se tiene en cuenta la situación de la zona en cuanto a transporte y servicios, el respeto de la normativa vigente (por ejemplo, si ha pasado la Inspección Técnica de Edificios -ITE-) o la condición del mercado inmobiliario en el momento de la tasación.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Este gravamen (que en caso de simple compraventa solo se abona para una vivienda de nueva construcción) se aplica a todas las compraventas vinculadas a un préstamo hipotecario, sin importar si el inmueble es nuevo o de segunda mano. Es un impuesto autonómico que no se calcula sobre el precio de la vivienda, sino en función de la responsabilidad hipotecaria, un importe fijado por el banco que incluye todo lo que garantiza la hipoteca, desde el capital hasta los intereses y los gastos. "Para una hipoteca de 100.000 euros, la responsabilidad hipotecaria puede ser de 130.000 o de 160.000 euros, ya que suele oscilar entre 1,3 y 1,6 veces el valor del préstamo", detalla Domingo Remojón. El impuesto, por otro lado, se sitúa entre el 0,5% y el 1,5% de este valor, en función de la Comunidad. Así, por una responsabilidad de 150.000 euros y un AJD del 1,5%, resultan 2.250 euros adicionales a abonar.

Notaría y registro. Compraventa e hipoteca son dos contratos vinculados pero diferentes, por los que habrá que pagar distintos honorarios de notaría e inscripción en el registro. Para una vivienda de 120.000 euros, el Colegio del Notariado indica una cifra aproximada de 590 euros. “El coste para ambas cosas suele ser un 1,5% de la responsabilidad hipotecaria” afirma Domingo Remojón. Desde el Colegio de Registradores recuerdan que el uso final del inmueble incide notablemente en el precio: "Si para una vivienda habitual de 120.000 euros son 216 euros sin IVA, para una que no lo sea son 294 euros".

Gestoría. Siempre existe la posibilidad de acudir a una gestoría que se encargue de abonar los impuestos a Hacienda y realizar los trámites en el registro. Pero, si en el caso de la compraventa es opcional, cuando hay una hipoteca de por medio es necesario realizar los trámites a través de un profesional. “El banco tiene que garantizar que la hipoteca esté inscrita como se debe, y la gestoría cobra entre 100 y 200 euros por escritura”.

Entonces ¿Cuánto gasto?

Según Ricardo Gulias, intermediario financiero independiente "La idea que el gasto es un 10% sobre el valor de la vivienda no es cierta. Depende mucho del inmueble y de la Comunidad". Por ejemplo, para una vivienda de obra nueva de 120.000 euros se abonan 12.000 euros de IVA, a los que hay que sumar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y coste de notaría y registro. Supongamos que el AJD sea del 1% (lo que implica un desembolso de 1.200 euros) y que, entre notaría y registro, el importe se sitúe en los 600 euros. En total, el coste será de 13.800 euros. Si la vivienda es de segunda mano y le aplicamos el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales medio en España, del 8%, acabaremos desembolsando 10.200 euros (incluidas notaría y registro).

Si contratamos una hipoteca, las cosas cambian. Estimemos que para la tasación nos pidan 400 euros y que hayamos pedido una hipoteca de 100.000 para una vivienda de 120.000. Si la responsabilidad hipotecaria es de 150.000 euros (1,5 veces el importe de la hipoteca), el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (por ejemplo, el 1%) sumará otros 1.500 euros. Entre notario y registro, para ambas escrituras, unos 800 euros, más unos 400 de gestoría. En total: 3.100 euros.

El resultado: 13.300 para una vivienda de segunda mano y 16.900 para una construcción de obra nueva, que se corresponde al 15% del precio de partida del inmueble y sin considerar los gastos bancarios (normalmente, las entidades exigen por lo menos el abono de la comisión de apertura, inferior al 1% del valor de hipoteca, aunque muchas veces pidan contratar productos adicionales, como seguros de vida). Además, nos recuerda Ricardo Gulias "Si hay un intermediario, es un 2% más sobre el valor de la hipoteca concedida. Al contado es mucho más barato, pero con la hipoteca el coste se dispara”.

Fuente: elpais.com

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