El precio de la vivienda en España sigue al alza, un hecho que no está frenando la compra de viviendas. En el primer trimestre del año los pisos y casas se encarecieron un 7,7% en comparación con el mismo periodo del año pasado, según la Estadística Inmobiliaria del Colegio de Registradores de la Propiedad. Con respecto a los tres meses precedentes (de octubre a diciembre de 2016) los precios subieron un 4,1%, lo que ha moderado el descenso acumulado desde el máximo alcanzado en 2007 al 22,8%. Por otro lado, entre enero y marzo se inscribieron 113.738 compraventas de viviendas en los registros de la propiedad, lo que supone el resultado trimestral más elevado desde el primer tramo de 2011. En datos interanuales la tendencia positiva se mantiene: con relación al mismo trimestre de 2016 se ha producido un incremento del 14,4%. Con respecto al trimestre precedente, el aumento ha sido del 21,8%.
Los británicos se mantienen como el colectivo de extranjeros que más viviendas compran en España, aunque su peso sobre el total ha caído en 7,5 puntos durante 2016, situándose en el 16,4%, frente al 23,95% en que se encontraba en diciembre de 2015, según la estadística del Colegio de Registradores de la Propiedad. A pesar del dato, la compra de viviendas por parte de extranjeros tiene cada vez más peso en el mercado inmobiliario, con más de 53.500 pisos y casas vendidas en 2016 (un 13,3% del total, su tercer mejor cifra histórica), donde a pesar del descenso de la demanda británica, el "efecto brexit" queda compensadocon elcrecimiento de compradores alemanes (9,2%), franceses (8,5%), suecos (6,4%) y belgas (6,3%).
Nuevos datos en los precios y la compraventa de viviendas durante el pasado año, confirman que la recuperación inmobiliaria continúa por la senda positiva. Así, según la Estadística Registral Inmobiliaria realizada por el Colegio de Registradores de la Propiedad, el precio de la vivienda en España se encareció un 5,7% en 2016 y las compraventas se incrementaron un 13,9% respecto al año 2015, hasta las 403.743 operaciones, la mejor cifra interanual desde mediados de 2011. En relación a los precios, a pesar de esta subida en el conjunto del año, en el cuarto trimestre se ha notado cierta moderación: los precios aumentaron un 1,9%, mientras que la compraventa de viviendas alcanzó las 93.423 operaciones, un 11,2% más que en el mismo trimestre de 2015, convirtiéndose en el mejor resultado de un cuarto trimestre de los últimos siete años. Además, según los datos de los registradores, la contratación de hipotecas, también siguen al alza, con un crecimiento del 2%, para, sobre todo, comprar pisos de segunda mano (más del 80%).
El precio de la vivienda en el tercer trimestre de 2016 modifica la tendencia de trimestres anteriores mostrando una caída del 1,4% sobre el trimestre anterior. Sin embargo, en el último año presenta unincremento del 3,3%, según los datos de la estadística inmobiliaria del Colegio de Registradores de la Propiedad. Con el ritmo de crecimiento de los últimos trimestres, el precio de la vivienda en España ha acumulado un descenso del 27,5% desde los niveles máximos registrados en 2007.
En el tercer trimestre, se inscribieron 103.055 compraventas de viviendas en los registros de la propiedad, "lo que ha supuesto el resultado más elevado de los últimos 22 trimestres", según los registradores. Respecto al trimestre anterior, las compraventas de viviendas se han reducido un 4,4%, mientras que si se compara con el mismo periodo de 2015 se ha registrado un incremento del 11,1%.
Según los registradores, los datos interanuales "confirman la tendencia positiva", ya que, en los últimos 12 meses se han registrado un total de 394.351 operaciones inscritas, 10.269 más con respecto a los resultados interanuales acumulados del trimestre anterior.
Por tipología, la vivienda nueva, que supone el 17,1% de las compraventas inscritas, ha registrado una bajada intertrimestral del 10,1% al inscribirse 17.583 compraventas, mientras que la vivienda de segunda mano se redujo un 3,2% con respecto al trimestre anterior al alcanzar las 85.472 operaciones.
Los extranjeros siguen estando muy presentes
El peso de compra de vivienda por parte de ciudadanos extranjeros se estabiliza en el tercer trimestre en términos relativos, al presentar una tasa del 13,3% sobre el total de operaciones inscritas, cercano a máximos históricos. Esto ha dado lugar a cifras en torno a 13.700 compras trimestrales. En términos interanuales se alcanza un 13,4% de compra por extranjeros, que supone el máximo histórico de resultados interanuales, dando lugar a unas cifras cercanas a las 53.000 compras de vivienda anuales por extranjeros.
Por nacionalidades, los británicos continúan encabezando la clasificación con un 17,7% de las compras realizadas por extranjeros (19,7% en el segundo trimestre, siendo el tercer trimestre consecutivo con pérdida de peso relativo). Los franceses, con un 8,9%, ascienden a la segunda posición, seguidos de alemanes, con un 7,3%, suecos con un 7,1%, belgas con un 6,2%, e italianos con un 5,4%. Estas seis primeras nacionalidades concentran más de la mitad del total de compras de vivienda por extranjeros.
La accesibilidad a la vivienda se deteriora
El endeudamiento hipotecario por vivienda ha aumentado un 3% sobre el trimestre anterior, alcanzando los 114.295 euros de media, y la cuantía media de los tipos de interés iniciales de los nuevos créditos se ha mantenido "prácticamente sin cambios, rompiendo con la tendencia descendente de los últimos años, debido al incremento de los tipos fijos", según los registradores.
De este modo, la contratación a tipo de interés fijo continuó la importante subida de trimestres anteriores, hasta alcanzar el 28,7% de las nuevas hipotecas, nuevo máximo de la serie histórica. Ello deja los índices variables en su cifra más baja y, especialmente, al Euríbor, que fue la referencia en el 70,1% del total de los créditos. Los plazos de contratación de los nuevos créditos hipotecarios han crecido el 1,1% en el último trimestre, mostrando una duración media de 23 años y tres meses.
Según la estadística registral, la accesibilidad a la compra de vivienda mostró un "ligero deterioro", ya que la cuota hipotecaria mensual media en el tercer trimestre se situó en 533,8 euros, un 2,1% más que en el trimestre anterior, mientras que el porcentaje de dicha cuota con respecto al coste salarial ha subido hasta el 28,1%.
Castellón "lidera" la caída de ventas de viviendas nuevas
Castellón es provincia de contrastes y el mercado inmobiliario no es ajeno a esta condición. Según la estadística de los registradores, en la provincia se han vendido un total de 6.043 viviendas en el último año, lo que representa un aumento del 6,92% en tasa interanual. A pesar de este crecimiento, con un total de 696 transacciones de vivienda nueva en el último año, la provincia acumula una caída del 46,50% en cuanto al número de operaciones de inmuebles a estrenar se refiere, la mayor registrada en toda España. Mientras tanto, la vivienda usada acapara la mayoría de las transacciones registradas en la provincia de Castellón, con un total de 5.347 compraventas, lo que supone el 88,48% del total.
Así, durante los meses de julio, agosto y septiembre, en Castellón se ha formalizado la compraventa de 1.629 viviendas, lo que supone una caída del 3,27%. Una vez más, es la oferta de vivienda de segunda mano la que copa la mayoría de las operaciones de compraventa, con 1.471, lo que supone el 90% del total. Frente a estos datos, las operaciones con vivienda nueva tan sólo representan un volumen de 158 casas y pisos, lo que representa un 9,6% del total.
A pesar de que la provincia de Castellón no destaca por el resurgir de las operaciones inmobiliarias, la Comunidad Valenciana sí que se sitúa entre las regiones con mayores aumentos de las transacciones de la mano de la fuerte actividad registrada en Alicante y Valencia. De este modo, la Comunidad Valencia es con 14.617 la cuarta con mayor número de compraventas.
Frente al crecimiento de las compraventas de viviendas en el último año del 6,92% en la provincia de Castellón, Valencia escala un 15% en tasa interanual en cuanto a transacciones inmobiliarias, con un total de 21.261. En el caso de la provincia de Alicante, durante los últimos 12 meses se han registrado un total de 29.184 compraventas de viviendas, lo que supone un crecimiento del 11,58% en tasa interanual, según la Estadística Registral Inmobiliaria.
Si vamos más allá de los datos de la Comunidad Valenciana, se observa cómo Castellón es la provincia que está a la cola de todo el litoral mediterráneo en cuanto a número de compraventas se refiere, tanto en el tercer trimestre de 2016 como en los últimos 12 meses (6.043 compraventas). Tras Castellón se sitúa Granada, donde el volumen de compraventas alcanza la cifra de 7.386 en los últimos 12 meses. Tarragona, con 8.125, es la tercera con menor volumen de actividad inmobiliaria, según consta en los datos del Colegio de Registradores.
Dos de cada diez hipotecas contratadas en España durante el segundo trimestre del año tienen un tipo de interés fijo. La firma de este tipo de créditos para comprar vivienda se ha disparado y ha registrado un nuevo máximo histórico: ya suponen el 20,6% del total de los nuevos contratos, según los últimos datos del Colegio de Registradores de la Propiedad, cuya serie arranca en 2004. En tan solo tres meses su ritmo de avance se ha más que duplicado, ya que en el primer trimestre de este año apenas representaban el 9,83% de los nuevos préstamos.
Las intensas campañas lanzadas por las entidades financieras en favor de las hipotecas a tipo fijo (para hacer frente a la reducción de sus márgenes como consecuencia de la cotización en negativo del euríbor), y la búsqueda de seguridad por parte del comprador de vivienda, han puesto patas arriba el mercado hipotecario. El resultado es que la contratación a tipos de interés variable ha bajado hasta el 79,44% de las nuevas hipotecas, recurriendo al euríbor como índice de referencia en el 77,99% del total de nuevos contratos. En los años del boom inmobiliario, este porcentaje llegó al 98%. El euríbor era el rey de las hipotecas.
En algunas comunidades la preferencia por los tipos fijos es incluso superior. Llama la atención en especial Baleares, donde son ya el 43,9% de los préstamos para vivienda que se firmaron entre abril y junio. Le siguen en las tasas más elevadas Murcia (34%), Galicia (25,9%), Cataluña (25,2%), Comunidad Valenciana (23,7%) y Asturias (21,4%).
La tendencia creciente por este producto que ofrece mayor seguridad al hipotecado a cambio de pagar más por la financiación, ha provocado que la cuantía media de los tipos de interés iniciales de los nuevos créditos haya sufrido un ligero incremento al situarse en el 2,39%. En el primer trimestre el tipo medio fue del 2,38%. Aunque el cambio a la baja parezca leve, supone romper con un largo periodo de continuos descensos en los intereses, alimentados por la vertiginosa bajada del euríbor, que actualmente está en terreno negativo. En su momento álgido, alcanzó el 5,39%, un interés al que los hipotecados suman, además, el diferencial contratado con el banco.
Así, según los registradores, las comunidades autónomas donde los nuevos hipotecados pagan más letra mensual en el segundo trimestre están en Madrid (749 euros), Baleares (686 euros), Cataluña (608 euros) y País Vasco (585). En el extremo opuesto, con las menores cuotas hipotecarias, se sitúan Extremadura (325 euros), Murcia (363) y Castilla-La Mancha (376). Lo que se mantiene estable es la duración de los nuevos créditos hipotecarios: se firman de media a 276 meses (23 años).
La mayor concesión de hipotecas es el resultado de que al mercado inmobiliario español le vaya bien y haya dejado atrás la sequía en las ventas. La venta de viviendas registradas en el segundo trimestre del año han sido 107.838, el mayor desde 2011. La vivienda nueva, tras un largo periodo en mínimos, ha sumado 19.547 compraventas (18,1% del total), mientras que la vivienda usada ha alcanzado las 88.291 (81,9% del total). Con respecto al trimestre precedente se ha incrementado el número de compraventas un 8,5% y en los últimos doce meses se han inscrito 384.082 operaciones, según la estadística registral.
El endeudamiento hipotecario creció en 2015 por segundo año consecutivo
El endeudamiento hipotecario medio para la adquisición de una vivienda aumentó en 2015 por segundo año consecutivo y alcanzó los 109.455 euros, según los datos que ofrece el Colegio de Registradores. Esta cifra creció un 5,5% con respecto a la cuantía registrada el ejercicio anterior (103.766 euros), y ha experimentado un incremento del 8,54% si se compara con el valor de dos años antes (100.841 euros). Entonces, en el año 2013, se produjo la cuantía más baja de la serie histórica.
Aunque estos resultados confirman una tendencia alcista, el endeudamiento hipotecario medio por vivienda se sitúa todavía en valores reducidos, sobre todo si se compara con el periodo del boom inmobiliario, cuando este indicador se llegó a situar en los 151.432 euros (año 2007). De este modo, actualmente la cuantía media que asumen los españoles para comprar una vivienda se ha reducido un 27,72% entre los años 2007 y 2015 (ha caído en todas las comunidades autónomas), coincidiendo con la crisis económica y el estallido de la burbuja inmobiliaria. Son 41.977 euros menos.
De este modo, Madrid lidera la lista con un endeudamiento hipotecario medio de 173.632 euros. Por detrás se sitúan País Vasco (132.369 euros), Baleares (126.254 euros) y Cataluña (123.386 euros). Por su parte, el menor endeudamiento corresponde a Extremadura (68.957 euros), Castilla-La Mancha (78.027 euros), La Rioja (79.498 euros) y Comunidad Valenciana (81.265 euros).
El endeudamiento hipotecario para la compra de una vivienda creció durante el año pasado en 14 de las 17 comunidades autónomas, destacando la evolución de Canarias, que registró una subida del 20,9%. También es significativa la evolución de Murcia (17,79%) y en menor medida la de País Vasco (9,4%), Cantabria(8,9%) y Galicia (8,7%). Por el contrario, enLa Rioja, Madrid y Navarra hubo un descenso del 10,9%, 4,8% y 3,5%, respectivamente.
Los mayores importes de hipotecas se presentan en las autonomías con precios de la vivienda más elevados, lo que refleja las fuertes diferencias de los precios de venta entre las distintas autonomías y provincias. Así, si las viviendas son más baratas el importe medio de una hipoteca será sustancialmente inferior, aunque los créditos hipotecarios no pasen del 80% del precio de venta.
Fuentes y gráficos: registradores.org, bez.es y elpais.com
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El precio de la vivienda en el segundo trimestre de 2016 se mantuvo al alza, confirmando que la senda de recuperación inmobiliaria iniciada en 2014, es cada vez más consistente según la Estadística Registral Inmobiliaria realizada por los Registradores de la Propiedad. En concreto, los pisos y casas en España se revalorizan ya a un ritmo interanual del 7,5%, un porcentaje superior en seis décimas al del primer trimestre (6,9%). En tasa intertrimestral (respecto al primer trimestre del año) el incremento fue del 2,2%. Junto al incremento de los precios, en el segundo trimestre también subió el número de compraventas hasta las 107.838 operaciones, un 23,69% más que en el mismo periodo del año anterior, y aunque el contexto de las compraventas se generaliza (todas las comunidades crecen), se concentran en cuatro grandes mercados autonómicos: Madrid, Andalucía, Cataluña y Comunidad Valenciana, que suman dos de cada tres de las viviendas vendidas del total.
Así, el ritmo de crecimiento del precio de las casas y pisos en venta experimentado en los últimos trimestres sigue suavizando el descenso acumulado desde los niveles máximos registrados en 2007 y el ajuste desde entonces se sitúa en el 26%.
La vivienda nueva, tras un largo período en mínimos históricos, presenta su segunda subida intertrimestral seguida (0,8%) de operaciones, al registrarse 19.547 compraventas (el 18,1% del total), mientras que las transacciones sobre las viviendas de segunda mano se incrementaron un 10,3% sobre el trimestre anterior, alcanzando las 88.291 (el 81,9% del total).
Los registradores entienden que no existen factores que justifiquen un ritmo de crecimiento mucho más intenso que el que se viene alcanzando, que ya de por sí muestra una buena salud del mercado. Las perspectivas son positivas, no apreciándose de momento aspectos que permitan albergar un cambio de tendencia, por lo que durante los próximos trimestres previsiblemente se mantendrán las tasas de crecimiento interanuales por encima del 5%. No obstante, las incertidumbres macroeconómicas se mantienen parcialmente, a pesar del buen comportamiento de variables especialmente relevantes como el PIB o el empleo. Todavía queda por confirmar la consolidación de este buen comportamiento, especialmente en un escenario político indeterminado y con un panorama internacional plagado de acontecimientos con una notable dosis de incertidumbre.
Por el momento, a la espera de que se vayan concretando las posibles incertidumbres, la favorable evolución del precio de la vivienda es un hecho, y todas las variables con una influencia positiva sobre el mismo, parecen mostrar una continuidad en su buen comportamiento: aumento de la demanda nacional y extranjera, reactivación del mercado hipotecario, bajos tipos de interés de contratación, niveles mínimos en los indicadores de accesibilidad...
Venta de viviendas generalizada y un comprador extranjero leal
La compraventa de viviendas en el segundo trimestre del año ha superado las 100.000 operaciones trimestrales, después de más de tres años con cifras por debajo de dicha cuantía. Concretamente se han registrado 107.838 operaciones, un 23,69% más que en el mismo periodo del año anterior, siendo este el mayor número de compraventas trimestrales desde el primer trimestre de 2011. Con respecto al trimestre precedente se ha incrementado el número de compraventas trimestral un 8,46%, lo que ha supuesto un aumento de 8.411 compraventas registradas.
Esta favorable evolución presenta una característica diferencial: su concentración en vivienda usada. Según la estadística trimestral del Colegio de Registradores, ocho de cada diez viviendas vendidas son de segunda mano. Así, entre abril y junio, el mayor número de compraventas en España se registró en Andalucía (20.846), seguida de Cataluña (17.300), Comunidad Valenciana (15.734) y Madrid (15.540).
Las tasas de variación interanuales, obtenidas a través de la comparación de resultados medios anuales, muestran un incremento del 14,60%, dando lugar al sexto trimestre consecutivo en el que esta tasa presenta signo positivo. Todas las comunidades autónomas han presentado incrementos, dando lugar a las mayores cuantías en Baleares (31,47%), País Vasco (24,07%), Murcia (22,26%) y Cataluña (19,10%).
A nivel provincial también se ha producido un claro predominio de los incrementos de compraventas de vivienda, dando lugar a treinta y seis provincias con tasas intertrimestrales positivas, siendo de dos dígitos en diecisiete de ellas. Las provincias con un mayor número de transacciones han sido Madrid (15.540), Barcelona (12.191), Alicante (7.901), Málaga (7.283) y Valencia (6.149); y los mayores incrementos se han alcanzado en las provincias de Valladolid (50,06%),La Rioja (33,39%), Baleares (24,94%) y Murcia (24,52%).
Tomando el número de compraventas por cada mil habitantes, los mayores resultados han correspondido a las provincias de Málaga (4,50), Alicante (4,26), Baleares (3,44), Girona (2,98) y Almería (2,92).
El peso de compra de vivienda por parte de extranjeros aumenta en términos relativos, al presentar una tasa del 13,4% sobre el total de compraventas inscritas, cercano a máximos históricos. Esto ha dado lugar a cifras en torno a 14.000 compras trimestrales. Por nacionalidades, continúan encabezando la clasificación los británicos con un 19,7% de las compras realizadas, ascendiendo a la segunda posición los alemanes con un 7,4%, seguidos de franceses con un 7,1%, suecos con un 6,9%, italianos con un 6%, y belgas con un 5,6%. Estas seis primeras nacionalidades alcanzan más de la mitad del total de compras de vivienda por extranjeros.
Las hipotecas a tipo fijo marcan un nuevo máximo histórico
Por otra parte, el endeudamiento medio hipotecario por vivienda entre abril y junio presentó un incremento del 1,6%sobre el trimestre anterior, alcanzando los 110.981 euros, y la cuantía media de los tipos de interés iniciales de los nuevos créditos se mantiene, prácticamente sin cambios, en el 2,4%, rompiendo la tendencia descendente de los últimos años.
En este sentido, la contratación de hipotecas a tipo de interés fijo subió notablemente hasta el 20,6% del total de los nuevos contratos, nuevo máximo histórico. Ello deja los índices variables en su cifra histórica más baja y, especialmente, al Euríbor, que fue la referencia en el 78% del total de los créditos. Los plazos de contratación de los nuevos créditos hipotecarios se han mantenido estables durante el segundo trimestre, dando lugar a un duración media de 23 años.
Por otra parte, según la estadística de los registradores, la accesibilidad en la compra de vivienda mostró un ligero deterioro: la cuota hipotecaria mensual media en el primer trimestre se ha situado en 523,1 euros, con un incremento intertrimestral del 2%, mientras que el porcentaje de dicha cuota con respecto al coste salarial se incrementa hasta el 27,5% (27% en el trimestre anterior).
El precio de la vivienda en el primer trimestre de 2016 aumentó un 6,9% en relación a los tres primeros meses de 2015, manteniendo "la fortaleza mostrada en trimestres anteriores, consolidando la senda de cambio de tendencia iniciada en 2014", según la estadística elaborada por los Registradores de la Propiedad. Respecto al cierre del pasado año 2015 los precios suben un 2,2%, con un ajuste acumulado desde 2007 del -27,2%. Esta subida de precios se produce en un contexto de incremento de las compraventas del 9,8% respecto al primer trimestre del pasado año y del 18,3% en relación al trimestre anterior, extendiéndose las ventas a casi todas las provincias. En cifras absolutas, se han registrado 99.427 transacciones entre enero y marzo, el nivel trimestral más elevado de los últimos tres años.
Tras un largo período en mínimos históricos, la vivienda nuevapresentó el primer incrementode los últimos cuatro trimestres al registrarse 19.385 compraventas, 3.566 más que en el cuarto trimestre de 2015. Concretamente la vivienda nueva ha supuesto el 19,50% de las compraventas, frente al 18,83% del cuarto trimestre de 2015 (mínimo histórico).
Por otra parte, la vivienda usada protagonizó 80.042 compraventas, 11.830 más que en el trimestre precedente, siendo el mayor dato registrado en los últimos ocho años. Por tanto la vivienda usada se ha situado en el 80,50% de las compraventas (81,17% trimestre precedente) que marca un nuevo máximo histórico.
La compraventa de vivienda, casi generalizada
El incremento del número de compraventas es prácticamente generalizado, con dieciséis comunidades autónomas con incrementos intertrimestrales. El mayor número de ventas de viviendas registrado ha correspondido a Andalucía (19.191), Cataluña (15.879), Comunidad Valenciana (13.940) y Madrid (14.985). Entre estas cuatro comunidades autónomas alcanzan el 64,36% del total de compraventas registradas. El único descenso ha correspondido a Murcia (-4,34%). Los mayores incrementos se han alcanzado en Madrid (32,94%), País Vasco (26,59%) y Canarias (26,54%).
A nivel provincial, el mayor número de compraventas durante el primer trimestre del año se dió en Madrid (14.985), Barcelona (10.921), Alicante (7.175), Málaga (6.225) y Valencia (5.325). En términos relativos, las compra de vivienda por cada mil habitantes registra los mayores resultados en Alicante (3,87), Málaga (3,84), Almería (3,14), Girona (3,10) y Las Palmas (2,84).
Las tasas de variación interanuales muestran incrementos en 43 provincias. Los mayores incrementos interanuales se han alcanzado en Vizcaya (31,12%), Segovia (22,75%), Baleares (20,81%), Teruel (19,64%), Córdoba (19,33%) y Cádiz (17,84%). El número de operaciones registradas durante los últimos doce meses ha estado encabezado por las provincias de Madrid (51.903), Barcelona (38.908), Alicante (27.595), Málaga (24.661), Valencia (19.599), Sevilla (11.799), Murcia (11.545), Baleares (11.162) y Las Palmas (10.664).
Las compras realizadas por extranjeros representaron el 12,9% del total, frente al máximo histórico del cuarto trimestre de 2015 (14,4%). Sin embargo, en números absolutos, aumentan estas compraventas, dando lugar a cifras próximas a las 12.800 compras trimestrales. En el último año se obtiene un nuevo tope histórico, el 13,4%, lo que supone compras anuales de vivienda por extranjeros próximas a las 48.000 unidades. Por nacionalidades, encabezan la clasificación los británicos con un 21,9% de las compras realizadas por extranjeros, seguidos de franceses con el 7,9%, alemanes con un 6,9%, suecos con un 6,3% y belgas con un 6,1%. Estas cinco primeras nacionalidades representan prácticamente el 50% de las compras de vivienda por extranjeros.
Hipoteca media de 109.215 euros
Después de un prolongado período ascendente, el endeudamiento hipotecario por vivienda baja un 1,6% con respecto al trimestre anterior, hasta los 109.215 euros. La cuantía media de los tipos de interés iniciales de los nuevos créditos ha sido del 2,4% en el tercer trimestre, descendiendo 0,1 puntos porcentuales con respecto al trimestre precedente, continuando un trimestre más su sostenida tendencia descendente.
La contratación de hipotecas a tipo de interés variable con índice de referencia Euribor sigue en niveles habituales, con el 88,7% de los nuevos créditos hipotecarios. La contratación a tipo de interés fijo subió hasta el 9,8%, nuevo máximo de la serie histórica de la Estadística Registral Inmobiliaria. Los plazos de contratación han crecido durante el primer trimestre el 2,2% con relación al trimestre anterior, alcanzando los 23 años y un mes, frente a los 22 años y siete meses del trimestre precedente. La cuota hipotecaria mensual media en el primer trimestre se ha situado en 512,83 euros, con un descenso intertrimestral del 4,3%, mientras que el porcentaje de dicha cuota con respecto al coste salarial desciende hasta el 27% (28,3% en el trimestre anterior). En ambos casos representan los niveles más bajos de la serie histórica.
Respecto a los impagos hipotecarios, las certificaciones de vivienda por inicio de ejecución de hipoteca del primer trimestre ascendieron a 11.066, un 37,4% menos que en 2015. El 69,5% de estas certificaciones han correspondido a personas físicas, frente al 30,5% de personas jurídicas. En cuanto a la nacionalidad, el 92,2% de las certificaciones han afectado a nacionales, frente al 7,8% de extranjeros. Las daciones en pago inscritas sobre viviendas sumaron 2.661 operaciones, con un aumento del 19,5% sobre el trimestre anterior y un descenso del 34,1% con respecto al primer trimestre de 2015. El 79,3% de las daciones en pago ha correspondido a personas físicas, frente al 20,7% de personas jurídicas. Con relación a la nacionalidad, el 86,9% de las daciones en pago han sido de nacionales, frente al 13,1% de extranjeros.
La compra de viviendas realizadas por las familias representaron el 87,3% de todas las operaciones realizadas en 2015, aumentando su porcentaje un 2,6% respecto al año 2014 (84,7%), y un 9,2% respecto a 2013 (78,1%). En el otro lado, las empresas continúan perdiendo peso en el mercado inmobiliario, ya que protagonizaron el 12,7% de todas las operaciones de 2015 frente al 15,3% de 2014 y el 21,9% de 2013, aunque superan todavía ampliamente el volumen de 2007 (5,1%).
Estos datos forman parte del Anuario 2015 de la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores que viene a completar, con un análisis más detallado, la información ya suministrada en los balances trimestrales y en el avance del ejercicio presentado en febrero.
La distribución de compraventas entre personas físicas y jurídicas no es homogénea en todo el país. Canarias, Murcia y Cataluña son las comunidades en las que las empresas tienen un mayor peso en las operaciones de vivienda, mientras que País Vasco, Extremadura, La Rioja y Asturias, son los territorios donde el protagonismo de los particulares es más elevado.
En lo relativo a las características de superficie de las viviendas adquiridas, los compradores se siguen decantando por viviendas de tamaño medio o medio-grande. En el siguiente mapa se puede observar como las viviendas de menos de 40 m2 representan el 3,7% de las operaciones, seguidas de las de 40-60 m2, con el 17,1%. Ello deja casi el 80% restante para las de 60-80 m2 (29,1%) y las de más de 80 m2, que protagonizaron por sí mismas el 50,1% de las adquisiciones. Por comunidades, destacan Navarra y Extremadura, donde dos tercios de las viviendas adquiridas tienen más de 80 m2. En el lado opuesto se situaron Cataluña y Canarias, donde dos tercios estarían por debajo de dicha superficie.
El Anuario de la Estadística Registral Inmobiliaria analiza asimismo la utilización de la vivienda como bien de inversión o de uso, a través del tiempo medio de posesión de sus propietarios cuando la vendieron, produciéndose un claro y constante incremento de ese periodo medio de posesión en los últimos años. Las compraventas con período de posesión superior a 5 años han pasado del 43,7% en 2007 al 80,7% del total en 2015. Por el contrario, las operaciones con período de posesión inferior a cinco años pasaron del 56,3% en 2007 al 19,3% en 2015.
El ciclo bajista de las transacciones, con las consiguientes dificultades para vender las viviendas asimismo se observa en el siguiente gráfico, que muestra la evolución del período medio de posesión de las viviendas. Con pequeños altibajos, el tiempo medio de posesión ha aumentado de 7 años y 10 meses en 2008 a 12 años y 7 meses de 2015, es decir, un 62% más.
El comprador extranjero clave, con un 13,2% de las operaciones
La importancia de los compradores extranjeros en el mercado de la vivienda se pone de manifiesto en diversos análisis de la Estadística Registral Inmobiliaria, según los registradores. Sus adquisiciones representaron de media anual el 13,2% de todas las operaciones registradas en 2015, sumando el séptimo año consecutivo de crecimiento desde el 4,2% de 2009, que marcó el punto más bajo.
Por comunidades, la participación de ciudadanos extranjeros se observa especialmente en las áreas geográficas turísticas por excelencia: Baleares (35,6% del total de compraventas realizadas en la comunidad son protagonizadas por extranjeros), seguida de las Islas Canarias (28,1%), Comunidad Valenciana (26,4%), Murcia (16,1%) y Andalucía (15,4%). El resto de comunidades se queda a una notable distancia, encabezadas por Aragón (5,22%), Madrid (4,94%), Navarra (3,34%) y La Rioja (3,24%), mientras que las demás registran porcentajes inferiores al 3%. Con menor presencia de extranjeros en las operaciones de compraventa se situaron Galicia (0,6%), Extremadura (0,8%) y Castilla y León (1,4%).
Por la nacionalidad, los británicos son los primeros con diferencia (21,34% del total de adquisiciones por extranjeros) gracias entre otros factores a la fortaleza de la libra, por delante de los franceses (8,72%), alemanes (7,33%), belgas (6,26%), suecos (5,89%), italianos (4,68%), chinos (3,97%, que sin embargo son los primeros en Madrid y País Vasco) y rusos (3,81%,), que han bajado por el debilitamiento del rublo. En Cataluña, sobresalen los franceses (25,25%), por delante de chinos (7,03%), rusos (5,62%) y británicos (5,13%).
Así, tras las recientes reformas legislativas que posibilitan la concesión del visado de residencia a extranjeros que realicen una o varias adquisiciones inmobiliarias por importe conjunto igual o superior a 500.000 euros, el Anuario incluye una segmentación en este sentido. Estas operaciones de compra de viviendas con un elevado valor han supuesto el 5,2% del total de compraventas realizadas por extranjeros, similar a 2014 y superior al 4,7% de 2013. De ellas, el 62% han sido de ciudadanos comunitarios y el 38% restante de no comunitarios, con un descenso sobre 2014, año en el que estos últimos alcanzaron el 44,9%. Por comunidades, destaca de nuevo Baleares, con el 16% de operaciones por encima de 500.000 euros.
El mercado de la vivienda en España continúa recuperando poco a poco el esplendor perdido con una revalorización de los precios cada vez mayor y un aumento de las compraventas al cierre del año pasado. Así, durante 2015, el precio medio de las viviendas se incrementó hasta un 6,6% (misma apreciación que en el tercer trimestre del año), según la Estadística Registral Inmobiliaria. Además, la compra de pisos y casasen comparación con el total de 2014 repuntóun 11,2%, hasta las 354.538 operaciones.
Los precios, en tasa intertrimestral (el cuarto trimestre de 2015 respecto al tercer trimestre) repuntó un 0,9%. De este modo, según los Registradores de la Propiedad el valor de la vivienda se sigue "suavizando", con un descenso acumulado de los precios desde los niveles máximos de 2007, hasta el 28,4%. Según el Colegio de Registradores, tras un año y medio de crecimientos de precios, éstos se sitúan en niveles de mediados de 2004. Aunque los registradores no hacen previsiones, la marcha de los datos "sugieren una posible estabilización" de los incrementos de los precios en 2016 "en el entorno del 5%".
En lo que respecta a la venta de viviendas, para el conjunto del año 2015 se han registrado 354.538 compraventas, que supone un incremento del 11,17%, 6.150 más que el resultado interanual del tercer trimestre, constatando la inercia favorable del ritmo de compraventas. Esta cifra es la más elevada de los últimos dieciséis trimestres. La vivienda nueva ha marcado nuevamente un mínimo histórico con 74.988 compraventas anuales (descenso del ‐36,91%), mientras que en vivienda de segunda mano se ha registrado 279.550 compraventas (crecimiento del 39,73%), la cifra más alta de los últimos veintinueve trimestres, debiendo retroceder hasta el tercer trimestre de 2008 para encontrar un número interanual de compraventas usadas más elevado.
Estas tasas interanuales la compraventa de viviendas acumula cuatro trimestres consecutivos de crecimiento, frente a los descensos en los cinco trimestres precedentes. Así, en el cuarto trimestre de 2015 se alcanzó las 84.031 operaciones, lo que supone un incremento del 7,9% sobre el mismo trimestre de 2014. Con respecto a los tres meses anteriores, las transacciones descienden un 9,4%, mostrando la estacionalidad tradicional de las inscripciones registradas en el último trimestre del año, añade el informe.
Por su parte, la demanda extranjera se situó en el cuarto trimestre de 2015 en el 14,4% de las compraventas totales, con un resultado interanual del 13,2%, situándose por encima de las 12.000 compraventas trimestrales y superando las 46.000 durante 2015. Según los registradores, "la compraventa de extranjeros sigue siendo uno de los factores que están aportando dinamismo al mercado inmobiliario español", mercado que en estos años "se ha fidelizado y ha aumentado" en el conjunto de la demanda. Por nacionalidades, durante el cuarto trimestre británicos (23,9%), franceses (8,2%), alemanes (7,8%), suecos (6%) y belgas (5,7%) encabezaron el ranking de compraventas, una relación similar a la del conjunto del año.
La venta de viviendas se va generalizando
En 14 comunidades autónomas (nueve de ellas con crecimientos de dos dígitos) ha crecido el número de compraventas. Los mayores aumentos del último año se han producido en País Vasco (20,8%), Cataluña (15,6%), Madrid (15,4%) y Aragón (15,1%). Por el contrario, los únicos descensos, todos ellos moderados, se han producido en Navarra (-2,5%), Extremadura (-1,3%) y Castilla-La Mancha (-0,6%).
Las provincias también han acusado el componente estacional del último trimestre del año, dando lugar a descensos intertrimestrales en cuarenta de ellas, frente a los ascensos en diez. Las provincias con un mayor número de compraventas registradas han sido Madrid (11.272), Barcelona (9.124), Alicante (6.415), Málaga (5.935) y Valencia (4.492). En términos relativos, las compraventas de vivienda por cada mil habitantes han estado encabezadas por Málaga (3,66), Alicante (3,46), Baleares (2,56) y Girona (2,53).
Las tasas de variación trimestrales desestacionalizadas (calculadas con resultados medios anuales), suavizan el grado de ajuste reflejado por las tasas intertrimestrales, dando lugar a treinta y cinco provincias con crecimientos trimestrales, frente a los descensos en quince provincias. Lo mismo ocurre con las tasas de variación interanuales, con cuarenta y tres provincias con incrementos interanuales, frente a las siete con descensos. Los mayores incrementos interanuales se han alcanzado en Vizcaya (32,50%), Jaén (20,83%), Barcelona (20,49%), Córdoba (20,17%), Palencia (19,55%) y Zaragoza (19,38%).
Las hipotecas a tipo fijo, en su máximo histórico: el 8,8%
En cuanto al crédito hipotecario, la estadística registral refleja que el endeudamiento hipotecario por vivienda ha presentado un resultado de 110.985 euros, con una subida intertrimestral del 1,1%. En el último año, el aumento ha sido del 5,5%, acumulando siete trimestres consecutivos de crecimiento.
Por su parte, la contratación de hipotecas a tipo de interés fijo siguió incrementándose y alcanzó en el cuarto trimestre el 8,8%, un nuevo máximo histórico, mientras que la contratación a tipo variable bajó al 91,2%. La cuantía media de los tipos de interés iniciales de los nuevos créditos ha fue del 2,5% en el cuarto trimestre, con un descenso de 0,09 puntos porcentuales con respecto al trimestre precedente, lo que marca un nuevo mínimo histórico. Asimismo, los plazos de contratación han descendido levemente durante el cuarto trimestre, el 0,7% con relación al trimestre anterior, hasta los 22 años y 7 meses.
En cuanto a los indicadores de accesibilidad a la vivienda, los registradores señalan que todos ellos tienden a estabilizarse. Así, la cuota hipotecaria mensual media se situó en 535,8 euros en el cuarto trimestre de 2015, con un incremento intertrimestral del 0,7%, mientras que el porcentaje de dicha cuota con respecto al coste salarial aumentó en 0,17 puntos porcentuales , hasta el 28,3%.
Por otro lado, las certificaciones por inicio de ejecución hipotecaria sobre viviendas del cuarto trimestre han sido 14.179, con un descenso del 22,1% sobre el mismo periodo de 2014. El 63,1% de estas certificaciones correspondieron a personas físicas, mientras que el 36,8%, a personas jurídicas. En cuanto a la nacionalidad, el 92,2% de las certificaciones correspondió a nacionales, frente al 7,7% de extranjeros.
Los notarios confirman la tendencia al alza de precios y ventas
Estos datos sobre la recuperación inmobiliaria en el mercado residencial durante 2015, también los confirma la estadística del Consejo General del Notariado. Por un lado, el precio medio del metro cuadrado de las viviendas vendidas se encareció un 1,9% interanual, hasta los 1.277 euros; y por otra parte, el número de compraventas escaló un 8,6% con respecto a 2014, hasta las 401.236 operaciones. Además, se firmó un 23,2% más de hipotecas para la adquisición de una casa (170.266 préstamos).
Así, según los notarios el número de compraventas de viviendas registró en el conjunto del 2015 un ascenso del 8,6% interanual hasta las 401.236 operaciones. La expansión del número de compraventas se reparte entre la expansión de las ventas de pisos (7,8%), el incremento de la venta de casas unifamiliares (11,9%) y la venta de otros inmuebles (4,6% interanual). En el caso de los pisos, las compraventas de aquellos de precio libre experimentaron un incremento del 8,4%. Además, dentro de este segmento, las ventas de pisos de segunda mano mostraron una expansión del 12,1%, frente a la contracción experimentada por la compraventa de pisos nuevos con un 13%.
En términos de precio promedio por metro cuadrado de las viviendas compradas en 2015 fue de 1.277 euros, reflejando así un encarecimiento del 1,9% interanual. Este incremento se debe tanto al aumento del precio del metro cuadrado de las viviendas de tipo piso (2,6% interanual) como al encarecimiento de las viviendas unifamiliares (1% interanual). Dentro de los pisos, los de segunda mano se situó en los 1.381 (2,4% interanual) y el de los pisos nuevos de 1.741 (7,1% interanual).
Por último, en 2015 la compraventa de otros inmuebles se situó en 99.714 operaciones (4,6%), de las que un 37,9% correspondió a fincas, parcelas y solares. El precio medio por metro cuadrado de estas transacciones alcanzó los 198 euros (0,8% interanual). Según los notarios, para los primeros meses de 2016 se espera que las cifras del mercado continúen con la senda de crecimiento observada en 2015, aunque quizá con valores más moderados".
La compraventa de vivienda inscritas en los registros de la propiedad se intensifican en el tercer trimestre del año con un crecimiento del 16,6% interanual según los recientes datos publicados por el Colegio de Registradores de España. Este aumento en la compra de pisos y casas, es el resultado más elevado de los últimos diez trimestres, sustentadas por la vivienda de segunda mano y compra de extranjeros que suponen el 13,52% del total, en su segundo mejor dato de la serie historia, solo superado por el cuarto trimestre de 2014 (13,8%). Además, los precios de la vivienda suben un 6,6% interanual y un 2,2% en tasa trimestral.
Según los registradores, la recuperación de los precios de la vivienda camina hacia la "consolidación del cambio de tendencia" en el mercado residencial. Así, este nuevo incremento del precio de los pisos y casas sigue "suavizando" el descenso acumulado de los máximos registrados en 2007 hasta el 28,4%. Se observa cómo hay comunidades autónomas con una intensificación notable de la demanda, como Baleares, Canarias, Comunidad de Madrid y algunas de las comunidades autónomas mediterráneas (Comunidad Valenciana, Andalucía y Cataluña, fundamentalmente). Por el contrario hay otras zonas en las que la recuperación del mercado inmobiliario está siendo mucho más moderado, no pudiendo hablar de una recuperación generalizada. Este hecho se viene repitiendo durante los últimos trimestres, siendo de esperar una progresiva homogeneización de los precios.
A pesar de esta favorable evolución, especialmente durante el último año, los registradores estiman que los precios van a mantenerse durante un largo periodo de tiempo en cuantías próximas a las alcanzadas actualmente, ya que no existen factores que permitan estimar una recuperación mucho más intensa, tal y como podrá comprobarse a lo largo de los próximos apartados, con la descripción de resultados de distintas variables del mercado inmobiliario y del mercado hipotecario.
El mercado se recupera al ritmo de la segunda mano y la compra de extranjeros
Con el incremento de las compraventas del 16,6% en el tercer trimestre, los registradores constatan también la evolución en relación con el segundo trimestre, con un aumento del 6,4%. En datos absolutos, se contabilizaron 92.786 operaciones entre julio y septiembre. En los últimos doce meses se han inscrito 348.388 operaciones, 13.225 más que en el año anterior.
Los pisos y casas de segunda mano han sido el motor de esta mejora, con 74.769 compraventas registradas, 6.064 más que en el segundo trimestre (incremento del 8,83%). Este número de compraventas de vivienda usada es el más elevado de los últimos treinta trimestres, teniendo que retroceder hasta el primer trimestre de 2008 para encontrar un número superior en compraventas de vivienda usada. La vivienda nueva, por el contrario, ha obtenido un nuevo mínimo en la serie histórica, con 18.017 compraventas, dando lugar a un descenso intertrimestral del -2,52%.
La mejora en el número de compraventas de vivienda se han generalizado a nivel territorial, con trece comunidades autónomas con tasas intertrimestrales positivas. Las comunidades autónomas con mayor número de compraventas han sido Andalucía (18.676), Cataluña (14.508), Comunidad Valenciana (14.050) y Comunidad de Madrid (13.132).
A nivel provincial, al igual que las comunidades autónomas, han presentado un importante crecimiento en el número de compraventas, manteniendo el ritmo favorable de trimestres precedentes. Concretamente, treinta y tres provincias han presentado tasas intertrimestrales positivas, siendo de dos dígitos en dieciséis de ellas. Las provincias con mayor número de compraventas registradas durante el tercer trimestre han sido Madrid (13.132), Barcelona (9.820), Alicante (7.459), Málaga (6.434) y Valencia (4.948). En cuanto al número de compraventas por cada mil habitantes, los mayores resultados han correspondido a las provincias de Alicante (4,02), Málaga (3,97), Castellón (2,83), Girona (2,63), Almería (2,62), junto con Tarragona y Baleares (ambas 2,48).
El número de compras de vivienda por extranjeros aumenta, tanto en términos absolutos como relativos. Concretamente, en el tercer trimestre del año el 13,52% de las compras de vivienda han sido realizadas por extranjeros, superando el 12,82% del segundo trimestre. Estos datos suponen también un importante incremento en términos absolutos ya que se produce un incremento porcentual en un escenario de aumento del número total de compraventas, lo que refleja la fortaleza de la demanda extranjera, superando las 12.000 compraventas trimestrales.
Por nacionalidades, los británicos, que superan el 23% de todas las compraventas realizadas por extranjeros encabezan este ranking, seguidos de franceses (8,7%), alemanes (6,4%), suecos (6,4%) y belgas (5,5%). Los rusos se han quedado en el 3,4%, ocupando la novena posición y confirmando una vez más la senda descendente de trimestres anteriores.
La hipoteca media sube a 109.744 euros
En relación a las nuevas hipotecas, la estadística registral refleja que en el tercer trimestre el importe medio por vivienda se situó en 109.744 euros, alcanzando un crecimiento intertrimestral del 2,09%. En el último año el incremento ha sido del 4,6%, acumulando seis trimestres consecutivos en positivo. La cuantía media de los tipos de interés iniciales de los nuevos créditos ha sido del 2,58% en el tercer trimestre, descendiendo 0,28 puntos porcentuales con respecto al trimestre precedente. Por lo que respecta al endeudamiento hipotecario por metro cuadrado, el resultado alcanzado en el tercer trimestre ha sido de 1.113 €/m². El aumento del precio de la vivienda, junto a la mayor flexibilidad por parte de las entidades financieras, posibilita esta favorable evolución.
Las comunidades autónomas con mayores precios de la vivienda son las que mantienen los mayores niveles de endeudamiento por metro cuadrado, encabezados durante el último trimestre por Madrid (1.611 €/m²), País Vasco (1.596 €/m²), Baleares (1.344 €/m²) y Cataluña (1.305 €/m²). En once comunidades autónomas el endeudamiento por metro cuadrado está por debajo de los 1.000 €/m², alcanzando los menores resultados en Castilla-La Mancha (667 €/m²), Extremadura (667 €/m²), La Rioja (752 €/m²) y Murcia (770 €/m²). En catorce comunidades se han producido crecimientos intertrimestrales, siendo las únicas comunidades con descensos La Rioja (-7,27%), Canarias (-6,86%) y Cantabria (-4,56%).
La contratación a tipo de interés variable con índice de referencia Euribor se sitúa en el 90,3% de los nuevos créditos hipotecarios. La contratación a interés fijo llegó al 7,7%, alcanzando un máximo histórico. Por otra parte, los plazos de contratación descienden levemente durante el tercer trimestre, el 1,1% con relación al trimestre anterior, alcanzando los 22 años y nueve meses, frente a los 23 años del segundo trimestre.
Los registradores apuntan, igualmente, que se estabiliza la accesibilidad en la compra de vivienda: la cuota hipotecaria mensual media en el tercer trimestre se ha situado en 531,86 euros, con un descenso intertrimestral del 0,02%, mientras que el porcentaje de dicha cuota con respecto al coste salarial desciende en 0,05 puntos, hasta el 28,12%.
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