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El precio medio de la vivienda nueva y usada se sitúa en 1.303 euros/m² y se mantiene prácticamente invariable durante el último año. Así ha quedado el precio medio de una vivienda en España al cierre del tercer trimestre del año, que experimenta un descenso interanual del 0,5%, aunque aumenta 1,4% si se compara con el trimestre anterior, según el informe trimestral "Tendencias del Sector Inmobiliario" elaborado por ST Sociedad de Tasación. Su serie histórica confirma que los precios de los pisos y casas en venta encadenan diez trimestres consecutivos de estabilidad, con "ligeras oscilaciones al alza y a la baja".

tejadoscieloymar barcelona - El precio de la vivienda se sitúa en 1.303 euros/m², casi invariable durante el último año

El precio medio de la vivienda nueva y usada acumula así un descenso del 45,7% respecto al valor máximo que alcanzó en 2007, cuando se situó en 2.401 euros por metro cuadrado.

Las mayores subidas de precios en el tercer trimestre se encuentran en Navarra (7,2%), Cantabria (4,6%), Baleares (4,2%), Canarias (1,8%), Andalucía y Galicia (0,7%), Aragón (0,5%), Asturias (0,4%).

Sin variación encontramos a la Comunidad Valenciana y Castilla-La Mancha; mientras que el precio medio de pisos y casas en venta baja en 7 comunidades autónomasCastilla y León (-8,9%), Murcia (-6,9%), La Rioja (-2,2%), Extremadura (-1,8%), Madrid (-1,5%), País Vasco (-0,5%), Cataluña (-0,3%).

Entre las grandes ciudades analizadas, durante el tercer trimestre destaca la subida de precios del 5,5% en Barcelona. Le siguen Málaga con 4,4% y Madrid con un crecimiento del 1,7%. Los descensos de precios se dieron en Valencia (-1,5%), Sevilla (-0,9%) y Zaragoza (-0,3%).

Entre los factores que impactan en la actividad del sector inmobiliario, Sociedad de Tasación indica que "continúa creciendo la actividad en el sector inmobiliario, tanto en volumen de transacciones como en la reanudación de obra nueva detenida durante los últimos años, si bien dicho crecimiento, no es uniforme en el territorio". Destacan también la mayor fluidez en la formalización de hipotecas.

7,4 años de sueldo para comprar una vivienda

El número de años de sueldo íntegro que un ciudadano medio necesita destinar para la compra de una vivienda de tipo medio se ha situado en el cuarto trimestre en 7,4 años, manteniéndose estable con respecto al trimestre anterior. Este indicador se calcula a partir del cociente entre el valor de mercado de la vivienda y los ingresos medios brutos anuales que publica el INE en su encuesta anual de estructura salarial.

Este dato no varía con respecto al trimestre anterior. Además, se ha reducido prácticamente a la mitad si se compara con los 13,7 años que eran necesarios en 2007, el año en el que los precios estaban más altos.

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Aumenta la confianza en el sector

En su análisis del índice de confianza del sector la tasadora estima su tendencia al alza, subiendo casi dos puntos en un trimestre, hasta los 51,1 puntos. Supera por primera vez la posición neutral de los 50 puntos y continúa el crecimiento progresivo del índice observado durante los últimos dos años, desde el mínimo que registró en el último trimestre de 2012, con 30,6 puntos. La mejora durante los últimos diez trimestres consecutivos parece confirmar la tendencia a la evolución favorable en todas las comunidades autónomas, especialmente en la Rioja (55,4), Baleares (55,3) y Asturias (53,5). Castilla y León, Aragón y Murcia, son las únicas en las que el índice se sitúa aún por debajo de los 50 puntos.

Fuente: Sociedad de Tasación - Tercer trimestre 2015

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El proceso de estabilización de precios de la vivienda en España está acentuando la diferente evolución del sector residencial por toda la geografía del país. Así, según Tinsa, el precio medio de la vivienda en España continúa su tendencia hacia el suelo, siendo la caída interanual en el tercer trimestre de tan solo un 0,8%, frente al descenso del 2,9% que registró en el segundo trimestre y el 4,5% que mostró en el último trimestre de 2014. Desde máximos (2007), el ajuste en el valor medio se mantiene en el 41,2%.

El índice IMIE Mercados Locales realizado por Tinsa, realizado a partir de las tasaciones de vivienda terminada (nueva y usada), muestra en el tercer trimestre estabilización y ritmos de ajuste diversos. Con una evolución heterogénea incluso en las zonas que primero anticiparon el cambio de tendencia, como son las ciudades de Madrid y Barcelona, donde empieza a percibirse diferencias en la evolución del valor de sus pisos y casas. De este modo, el precio medio en la capital catalana se ha encarecido un 7,4% respecto al tercer trimestre de 2014, mientras que la ciudad de Madrid se mantiene más estable, con aumento de dos décimas en tasa interanual.

precios tinsa 3trim2015 - Ajuste diverso, estabilización y Barcelona liderando la subida de precios de la vivienda

Si las previsiones de crecimiento económico y normalización del mercado laboral se consolidan sin sobresaltos, la estabilización del mercado residencial seguirá su curso, con un mantenimiento o crecimientos moderados en los mercados más activos y una progresiva suavización de los descensos en las ubicaciones más atrasadas en su ajuste.

Por comunidades, las subidas del precio de la vivienda en el tercer trimestre destacan  Canarias (+2,3%) e Islas Baleares (+0,9%), que se suman al grupo de regiones con evolución interanual positiva, que en el segundo trimestre se limitó a Cataluña y la Comunidad de Madrid, y que este trimestre también presentan subidas del 1,4% y 0,7% respectivamente.

Los mayores descensos interanuales del tercer trimestre se dieron en Galicia (-6,4%), Extremadura (-6%), País Vasco (-5,6%) y Murcia (-5,1%), regiones que continúan el proceso de ajuste. Desde el precio máximo alcanzado en 2007, las comunidades donde más ha bajado el precio de la vivienda son Castilla-La Mancha (-52,7%), Cataluña (-49,6%) y Aragón (-49,3%).

Situación desigual: 10 provincias y 9 capitales suben los precios

Un total de 10 provincias registraron en el tercer trimestre incrementos de precios respecto a un año antes. Se trata de Tenerife (5,7%), Orense (4,7%), Barcelona (3,9%), Huesca (2,7%), Toledo (1,7%), Cuenca (1%), Baleares (0,9%), Málaga (0,8%), Madrid (0,7%) y Las Palmas (0,3%).

Sin embargo, otras 11 provincias se caracterizaron por caídas interanuales superiores al 5% en el tercer trimestre. Los mayores ajustes a la baja respecto a hace un año se registraron en Álava (-8,5%), Córdoba (-8,2), Almería (-8%). Las provincias de Girona, Alicante, Albacete y Ávila, aunque reflejan caídas en tasa interanual, han elevado sus precios medios en el transcurso de los nueve primeros meses del año (enero-septiembre).

Las provincias con un mayor descenso de precios acumulado desde máximos son Guadalajara (-55,4%), Toledo (-54,8%) y Tarragona (-53,4%). En el extremo contrario, el mejor ajuste se sitúa en Orense (-14,5%), Teruel (-27,2%), Cáceres (-27,9%) y Baleares (-28,8%).

A nivel local, en las capitales de provincia, los datos del tercer trimestre muestran una situación muy desigual. Nueve ciudades muestran subidas en tasa interanual, lideradas por Barcelona (7,4%), Huesca (3,7%), Jaén (3,1%), Segovia (2,3%) y Cuenca (2,1%). Les siguen Lleida (1,9%), Badajoz, (1,7%) Las Palmas (0,8%) y Madrid (0,2%). La evolución de este año 2015 muestra un incremento del 7,5% en el valor medio en la ciudad catalana, frente al 1,7% en Madrid. La ciudad de Valladolid se mantiene en los mismos niveles que hace un año.

Hasta 24 capitales registraron en el tercer trimestre caídas interanuales superiores a la media nacional. Tarragona es la única que supera el 10% de descenso (-11,7%). En otras siete, el ajuste supera el 8%, con las ciudades de Vitoria (-9,9%), Palencia (-8,8%) y Oviedo (-8,8%) a la cabeza. Los ajustes a la baja entre las capitales se concentran en el Cantábrico y alrededores, y a lo largo de la costa mediterránea, con la excepción de Barcelona, Alicante, Granada y Málaga, que tienen más consolidada la estabilización. Las capitales que más se han ajustado a la baja en 2015 son Cáceres (-13,6%), Tarragona (-11,5%), Palencia (-9,4%) y Murcia (-8%).

Las capitales que más han ajustado sus precios desde máximos son Guadalajara (-59,2%), Tarragona (-58,2%) y Zaragoza (-56,7%). En el extremo contrario, los menores descensos desde 2007 se sitúan en Zamora (-28,6%), Cáceres (-34,1%) y la ciudad de León (-35,7%).

Precios tipo, plazos de venta y tasas de esfuerzo

En el tercer trimestre del año, el índice muestra que la vivienda tipo que se compra en España (un 31% del total) se sitúa entre 50.000 y 100.000 euros. Esta es la franja de valor predominante en la práctica totalidad de las grandes provincias donde se ha realizado el análisis: Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Zaragoza, Málaga, Islas Baleares e Islas Canarias.

La excepción es la provincia de Barcelona, donde el valor de la vivienda tipo se desplaza hacia la franja de entre 100.000 y 150.000 euros (un 24% de las operaciones), mientras que en la banda precedente (entre 50.000 y 100.000 euros) se encuadra solo el 19% del total. En Islas Baleares, donde hay un mercado paralelo de vivienda de lujo muy enfocado al comprador extranjero, los casas de más de 400.000 euros representan el 19% de las transacciones, frente al 5% de la media nacional.

El plazo medio que se tarda en vender una vivienda en España se sitúa en 10,6 meses, con una gran dispersión en función de las provincias. Los mayores plazos de venta, por encima del año, se concentran en la zona del Cantábrico, Castilla y León, parte de Castilla-La Mancha y de la Comunidad Valenciana. Las provincias donde, de media, más cuesta vender una vivienda son Álava (20,4 meses), Cantabria (19,7 meses), Segovia (17,9 meses) y Ávila, Toledo y Vizcaya, las tres con un tiempo medio de 14,3 meses.

En el extremo contrario, hasta diez provincias de las que hay datos disponibles tardan menos de 8 meses de media en vender una vivienda. Las más líquidas son Ceuta (3,8 meses), Melilla (4,8 meses), Soria (6,3 meses), Santa Cruz de Tenerife y Badajoz, ambas con un plazo medio de 7 meses.

Descendiendo al análisis de las cinco mayores capitales, Madrid se desmarca como la ciudad más líquida, con un plazo medio de venta de 6,1 meses. Le siguen Barcelona (6,5 meses), Zaragoza (6,6 meses), Sevilla (9,6 meses) y Valencia (14,3 meses).

El esfuerzo financiero se puede medir desde dos puntos de vista: como el número de años de salario necesarios para comprar una vivienda media o como el porcentaje de ingresos brutos familiares que se ha de destinar para pagar el primer año de cuota hipotecaria.

Desde el primer punto de vista, en España se necesitan 5,8 años de sueldo familiar para afrontar la comprar de una vivienda, frente a los 8,1 años que se alcanzó en el punto álgido del "boom inmobiliario", gracias al ajuste de precios realizado durante la crisis y el abaratamiento de las condiciones financieras. El porcentaje del precio de la vivienda que está siendo financiado (LTV) se sitúa de media en el 64,2%. Si consideramos el porcentaje de ingresos brutos familiares necesarios para pagar el primer año de hipoteca, la media nacional se sitúa en un 22%, que supone un descenso del 33% respecto a los años de "boom", cuando se alcanzó una cuota del 33%.

Fuente: Tinsa IMIE Mercados Locales - Tercer Trimestre de 2015

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comprar vivienda1 300x200 - ¿Puedes permitirte comprar casa? Seis sencillos cálculos para que lo averigüesA pesar de haber pasado por la peor crisis económica de la historia reciente, en estos últimos meses de recuperación inmobiliaria, parece que la opción preferida por los españoles sigue siendo comprar piso o casa a vivir de alquiler. Sin embargo, ahora que el sector se está estabilizando, con precios aun muy ajustados por los años de crisis y un mayor acceso a la financiación hipotecaria, conviene más que nunca echar mano de la calculadora para no caer en los errores del pasado y evitar que la compra de una vivienda se convierta en la mayor de nuestras pesadillas.

A pesar de que el grifo de la financiación comienza a abrirse, lo cierto es que la banca sigue mirando con lupa a los futuros hipotecados, por lo que, antes de pisar por una sucursal bancaria o de plantearnos siquiera la compra de una vivienda, no está de más realizar varios cálculos sencillos para comprobar si realmente comprar casa está al alcance de nuestras manos.

1.- Eficaz y sencillo: una multiplicación

Multiplica por cuatro los ingresos brutos anuales que entran en tu hogar. Ése es el dinero que deberías destinar a comprar casa, ni más ni menos. Así, por ejemplo, una familia con unos ingresos brutos anuales de 40.000 euros debería desechar viviendas de más de 160.000. Según los expertos, ningún particular ni ninguna familia debería destinar los ingresos de más de cuatro años a pagar una casa.

Cuatro años es el estándar que durante muchos años se ha tomado como referencia en Estados Unidos, cuando en España nos encontrábamos en ocho o nueve veces. Hay quienes son mucho más conservadores, que aconsejan destinar más de tres años del salario. ¿Qué reflejan los datos del Banco de España? Hoy en día, una familia necesita aproximadamente seis años de su salario bruto para pagar la casa. Este ratio llegó a superar ligeramente los 9 años a mediados de 2007, en plena locura inmobiliaria.

2.- Los ingresos mensuales destinados a pagar la hipoteca

Los españoles dedican hoy en día, de media, la mitad de sus ingresos a pagar la casa, según datos recientes de ReMax, aunque los datos del Banco de España hablan de algo menos, el 35%. Lo recomendable, en cualquier caso, es que este porcentaje no supere el 30%. En pleno boom, se llegó a alcanzar el 60%, sin contar las ayudas fiscales y el 46%, con ellas.

3.- Cuántos euros de hipoteca nos da el banco por cada metro cuadrado

La banca está prestando algo menos de 1.100 euros por cada metro cuadrado adquirido, según datos del Colegio de Registradores del segundo trimestre de 2015. Es decir, para una vivienda de 80 metros, el banco nos concederá de media, unos 88.000 euros, de tal manera que la diferencia respecto al importe total tendremos que abonarla de nuestro bolsillo. Se trata de un porcentaje muy inferior a lo que se concedía en el pico más alto de la burbuja, en 2008. Entonces, la cifra llegó a rozar los 2.000 euros de hipoteca por cada metro cuadrado de vivienda.

En este sentido, hay diferencias entre comunidades. Así, por ejemplo, País Vasco y Madrid poseen los mayores niveles de endeudamiento más elevados con 1.556 y 1.497 euros por metro cuadrado, respectivamente. Por el contrario, esta cifra cae hasta 622 y 651 euros en Extremadura y Castilla La Mancha, donde la vivienda, por otra parte, también es mucho más asequible.

4.- Hipoteca media en España

La hipoteca media en España se sitúa en 107.494 euros. Siendo Madrid la comunidad donde se alcanza el importe más elevado con 173.630 euros y Extremadura, donde se registra el menor nivel de endeudamiento siendo el importe medio de la hipoteca de 67.483 euros. ¿Significa esto que el banco no nos va a conceder más dinero que el que ofrecen las estadísticas? Evidentemente no. Al tratarse de una media, hay valores por encima y por debajo de estas cifras, pero nos puede servir de orientación.

5.- Nivel de ahorros

En la actualidad sólo financian hasta el 80% del precio de tasación o de compraventa (el que sea más bajo). De ahí la necesidad de contar con suficiente dinero. Hablamos de un 20% del importe de la tasación, además de un 10% adicional para los gastos derivados de la compraventa: escrituras, registro, notario… En total, un 30%. De tal manera que para un piso de 200.000 euros habría que tener ahorrados unos 60.000 euros.

Las hipotecas al 100% han desaparecido prácticamente del mapa financiero, aunque la banca ha seguido comercializando este tipo de productos para vender pisos de su propiedad. Pasados los peores años de la crisis, la banca comienza a dar más financiación, y aunque en los últimos meses se ha constatado un importante aumento en la concesión de hipotecas, lo cierto es que siguen siendo muy estrictos con el perfil de solvencia que piden a sus clientes.

6.- Calcula la cuota que pagarás y ponte en el peor escenario posible

Se debe calcular con calma la cuota mensual que tendremos que pagar al banco en función del capital prestado y el tipo de interés que nos vaya a aplicar la entidad. Es posible que hoy en día no tengas problema en pagar la hipoteca pero ten en cuenta que el plazo medio de amortización (el tiempo que se tarda en pagar una hipoteca) se sitúa en 21 años, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

El euribor, ha cerrado el mes de septiembre al 0,154%, lo que supone un nuevo mínimo histórico de un índice que sigue en caída libre. ¿Podremos pagar la hipoteca si sube el indicador? Anota estos dos porcentajes para que te sirvan de referencia a la hora de realizar tus cálculos. La media histórica del euribor se encuentra en el 2,522% mientras que el máximo histórico lo alcanzó en febrero de 2008 cuando llegó a tocar el máximo diario del 5,526%. ¿Cuánto pagarías en ambos escenarios?, ¿podrías asumirlo holgadamente?

Un ejemplo. Para una hipoteca media de 120.000 euros a 21 años y un interés de euribor + 2,5% (un interés total del 2,66% puesto que el indicador se encuentra en el 0,16%) tendríamos que pagar una cuota de 622 euros al mes. Si el euribor vuelve a su media histórica la cuota se situaría en torno a 770 euros al mes, mientras que si llega a su máximo, nos iríamos a casi 1.000 euros mensuales.

Fuente: elconfidencial.com

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vivienda jovenes 300x184 - Esfuerzo para comprar casa: Baleares 12,2 años de sueldo y Zaragoza 4,4 años para pagarEl importante ajuste que ha sufrido el precio de la vivienda en los últimos años (superior al 40%) se ha traducido, entre otros aspectos, en que las familias necesiten cosechar menos años de sus ingresos económicos para poder comprar vivienda. Así, el porcentaje de sueldo anual necesario para pagar el primer año de hipoteca ha pasado del 33% de 2007 al actual 23%, según el estudio IMIE Mercados Locales, elaborado por Tinsa.

La reducción de este esfuerzo económico para comprar vivienda tiene su eco, por otro lado, en el número total de años de salario que se debe destinar a al pago de una vivienda en propiedad. En el conjunto nacional, se necesitan 5,8 años de salario para completar la compra de una casa, lejos de los 8,1 años que se requerían en pleno boom inmobiliario.

Según Tinsa, el comprador que necesita una mayor tasa de esfuerzo para comprar vivienda es el afincando en Islas Baleares, con una media de 12,2 años frente a los 15,9 que marcó en máximos; mientras que quienes menos esfuerzo deben hacer son los residentes en Zaragoza, con 4,4 años de esfuerzo económico para comprar casa. Le sigue Valencia (4,7 años), Madrid (4,9 años), Canarias (6), Barcelona (6,1), Sevilla (6,3) y Málaga (7,5) completan la lista publicada por Tinsa.

En las grandes capitales, la mayor tasa se da en Madrid (23,4%), por delante de Barcelona (21,3%), Valencia (19,5%), Sevilla (17,7%) y Zaragoza (13,9%). La capital de España y la Ciudad Condal son, por otro lado, únicas ciudades donde las casas se han revalorizado en los últimos 12 meses. En Barcelona un 4,9% y en Madrid, un 2,5%. Subidas que contrastan con las rebajas registradas en Valencia (-4,4%), Zaragoza (-3,8%) y Sevilla (-1,7%). Estas evoluciones positivas y negativas han hecho que el metro cuadrado más caro se encuentre en Barcelona, donde cotiza a 2.389 euros. Por detrás se sitúan la capital (2.041), Sevilla (1.450), Zaragoza (1.226) y Valencia (1.099).

Estos porcentajes de esfuerzo económico cobran mayor distancia entre distritos. En la ciudad de Madrid, por ejemplo, el distrito que requiere mayor tasa de esfuerzo para comprar una vivienda es el de Moncloa-Aravaca (33,4% de los ingresos anuales), frente a Puente de Vallecas (10,9%). En Barcelona, el mayor esfuerzo habrá que hacerlo en el barrio de Sarrià-Sant Gervasi (42,4% de los ingresos anuales), frente al 15% que requiere Nou Barris.

esfuerzo compra tinsa - Esfuerzo para comprar casa: Baleares 12,2 años de sueldo y Zaragoza 4,4 años para pagar

Si eres menor de 30 años: 12,3 años de su sueldo para poder comprar

Por otro lado, y para contrastar, según un estudio del Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud de España (CJE), un joven asalariado menor de 30 años debería dedicar 12,3 años de su sueldo íntegro para poder comprar un piso o una casa. Además, el 57,8% de su salario iría destinado al pago de la hipoteca y sería necesario que ganase alrededor de 1.900 euros mensuales (un 92,54% más de lo que cobra), para aspirar a una superficie máxima de 51,9 metros cuadrados construidos.

Según ha recordado el CJE en un comunicado en el que se hacía eco del observatorio, la tasa de paro supera el 38,5% y la tasa de empleo se sitúa en el 35,5%. Todo ello contribuye, según Héctor Saz, presidente del Consejo, a que la situación sea insostenible para los jóvenes, por lo que reclama "un cambio de sistema productivo que apueste por la investigación, la formación y reindustrialización de nuestro país y una reforma laboral que garantice derechos y condiciones dignas de empleo". "Las cifras podrían ser aún más desoladoras si en el futuro no hacemos un gran esfuerzo para mejorar la situación. De mantenerse en el tiempo semejantes porcentajes, estamos abocados al desastre, no ya como juventud, que también, sino como sociedad".

El Consejo de la Juventud de España (CJE) alerta de que la juventud está más endeudada que el resto de la sociedad y que, a nivel laboral, los jóvenes sufren especialmente la precariedad, la temporalidad, la subocupación y la sobrecualificación. Asimismo, las principales conclusiones del observatorio exponen que cerca del 80% de los jóvenes españoles de entre 16 y 30 años sigue viviendo aún con sus padres y tan sólo el 21,5% ha conseguido emanciparse, debido fundamentalmente a su frágil situación en el mercado laboral y a las duras condiciones del mercado de la vivienda.

Según Eurostat, en España la edad media para salir de casa de los padres es de 28,9 años. Este dato supera la media europea que es de 26,1 años y está más lejos aún de países como Suecia, con 19,6 años, Dinamarca, con 21, y Finlandia, con 21,9. "A los jóvenes españoles les cuesta cada vez más dejar el nido", asegura el sociólogo Joffre López. A pesar de que la emancipación tardía es un fenómeno que arrastran desde la década de los ochenta, este se ha visto agudizado por la crisis y ahora los jóvenes tienen la tasa de emancipación más baja de los últimos 15 años: 21,5 %. De acuerdo con el último informe del Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud de España, ocho de cada 10 jóvenes menores de 30 años aún viven con sus padres y uno de cada cuatro entre 30 y 34, también.

El panorama es desalentador: una tasa de paro juvenil del 51,4%, más de la mitad de los asalariados menores de 30 años con contratos temporales, el escaso mercado de pisos en alquiler, ausencia de políticas de juventud y poca oferta de viviendas sociales son las principales causas de esta situación para la juventud en España.

El alquiler y el piso compartido son precisamente las formas de emancipación más frecuentes tras el estallido de la crisis según el sociólogo Alessandro Gentile. En 2013 el 15,4% de las viviendas principales estaban en régimen de arrendamiento, un 5,8% más que en 2001, según datos del Banco de España. El mercado, sin embargo, sigue siendo escaso si se compara con el resto de Europa, cuya media del parque residencial en alquiler es del 38% en el resto de países de la eurozona.

Imagen: elconfidencial.com - Fuente: elmundo.es - Tinsa IMIE Segundo Trimestre de 2015

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imie tinsa 2trim2015 300x232 - Cataluña y Madrid, las únicas comunidades donde sube el precio de la viviendaCataluña y Madrid son las únicas comunidades donde suben los precios de la viviendas en España, registrando en el segundo trimestre del año una subida interanual del 1,3% y del 0,6% respectivamente, según la estadística IMIE Mercados Locales de la tasadora Tinsa. El mercado residencial, inmerso en un proceso de estabilización desde el segundo semestre de 2013, ha mostrado indicios de recuperación entre abril y junio, impulsado por las locomotoras tradicionales de sus principales ciudades: Madrid y Barcelona.

El precio medio de la vivienda en España todavía registra una caída del 2,9% en comparación con el segundo trimestre de 2014. El mercado sigue caracterizándose por su heterogeneidad y una evolución a distintas velocidades. La mayoría de las comunidades autónomas se mantiene en niveles de precios inferiores a los de hace un año y el ajuste supera, incluso, el 5% interanual en cinco regiones.

Los datos muestran señales positivas en el primer semestre del año. Los precios de hasta cinco comunidades autónomas y trece provincias evolucionaron al alza entre enero y junio y se situaron en el segundo trimestre por encima de los niveles de diciembre. No obstante, Tinsa cree que hasta que estos indicios positivos se consoliden en los próximos trimestres, conviene hablar de estabilización más que de recuperación.

De este modo, la estadística de Tinsa muestra aumentos en el precio de la vivienda en seis provincias: Barcelona, Cuenca, Tarragona, Madrid, León y Huesca; y en siete capitales: Huesca, Barcelona, Málaga, Madrid, Guadalajara, Palma de Mallorca y León. En el lado contrario, 15 provincias y 15 capitales todavía registraron caídas interanuales de precios superiores al 5%.

Tipos y valor de las viviendas

Casi un tercio de las viviendas adquiridas mediante hipoteca tiene un valor entre 50.000 y 100.000 euros, lo que convierte este rango de precios en el más habitual para los compradores en España, según las tasaciones realizadas por Tinsa. En Barcelona, la vivienda tipo sube un escalón y se sitúa entre 100.000 y 150.000 euros, franja en la que se sitúa casi un 25% de las operaciones. En Baleares, las viviendas más caras (400.000 euros o más) adquieren un protagonismo relevante, reflejo de la existencia de un mercado paralelo de grandes villas, enfocado a clientes de alto poder adquisitivo y muy frecuentemente extranjero. Las viviendas de más de 400.000 euros representan más de un 18% de las operaciones en el mercado balear, muy cerca de las registradas en la banda de los 100.000 y 150.000 euros (20%), y la de 50.000 y 100.000 euros (21%).

Las viviendas más baratas, las de menos de 50.000 euros, suponen en las provincias de Valencia y Zaragoza en torno al 10% de las operaciones, una cuota más relevante que en el resto de provincias analizadas.

Los precios de las viviendas unifamiliares aisladas sufrieron más en el último año que los edificios de pisos plurifamiliares y las unifamiliares adosadas, según datos procedentes de las tasaciones realizadas por Tinsa. En Baleares, la tipología unifamiliar aislada mantuvo sus precios, frente a la caída interanual del 3,2% de la media nacional.

El valor de los pisos (tipología plurifamiliar) se incrementó en las provincias de Barcelona, Madrid y Málaga en el segundo trimestre, frente a la caída interanual del 2,7% que experimentó la media española. Desde máximos de 2007, los pisos se han abaratado un 44,6% de media en España, la unifamiliar adosada un 37,8% y la aislada un 36%. En Baleares, el ajuste en unifamiliar aislada ha sido inferior a la media: un 23,2%.

Los apartamentos (0-1 dormitorios) son, dentro de la categoría plurifamiliar, los que mejor se han comportado en el último año, con un descenso de precios de solo un 0,1%, frente a las caídas interanuales del 2,9% de las de dos dormitorios, el 3,5% de las de tres y el 2,9% de las de cuatro o más dormitorios. Analizando los últimos ocho años, las viviendas más grandes, las de cuatro dormitorios o más, son las que menos han reducido sus precios entre todas las tipologías: un 37%, frente al ajuste cercano al 45% experimentado por las demás.

Respecto a los plazos medios de venta, en España, se tarda una media de 10,6 meses en vender una vivienda desde que se pone a la venta. Cantabria, Álava y Segovia destacan entre las provincias menos líquidas, con unos plazos medios de venta de entre 18 y 24 meses.

Tasa de esfuerzo

El esfuerzo financiero medio en España para afrontar el pago de la hipoteca alcanzó su máximo a mediados de 2007, cuando el comprador destinaba un 33% de los ingresos anuales brutos por hogar para el pago del primer año del crédito hipotecario con los tipos y los plazos vigentes en ese momento. En 2014, la tasa media de esfuerzo se había reducido al 23%, casi diez puntos porcentuales.

Más acusado ha sido el ajuste en la provincia de Málaga, donde en 2007 se destinaba el 44% de los ingresos al pago de la hipoteca y en 2014 se había reducido al entorno del 30%. El comprador balear ha pasado de destinar el 41% de su salario en la época del boom a solo un 27% en 2014.

Si en lugar de la hipoteca se toma como referencia el valor de mercado de la vivienda, destacan los 12,2 años de salario necesarios en Baleares para comprar una residencia, frente a los 5,8 años de la media española. Esta ratio llegó a alcanzar en la región insular un máximo de 15,9 años en 2007, frente a los 8,1 años de la media española. En el extremo opuesto en términos de esfuerzo, comprar una vivienda en Zaragoza exige el equivalente a 4,4 años de salario.

El nivel de endeudamiento medio en España, que indica el porcentaje del valor medio de la vivienda que está financiado, se situó en el 61% en 2014. Entre las ocho grandes provincias analizadas en el informe, Baleares, Canarias y Sevilla son las que mostraron un menor nivel de endeudamiento en 2014.

Análisis de grandes capitales

Barcelona exhibe el precio medio más alto (2.389 euros/m2) entre las capitales analizadas y es la que mejor evolución interanual de precios ha experimentado en el segundo trimestre, con un crecimiento del 4,5%. Todos los distritos de la capital catalana muestran precios medios superiores a los de hace un año.

Madrid destaca como la capital más líquida entre las cinco analizadas, con un plazo de venta de 6,4 meses, muy cerca de los 6,6 de Barcelona. La capital de España lidera también el ranking de esfuerzo financiero: se necesita el 23,4% de los ingresos anuales del hogar para afrontar el pago del primer año de la hipoteca media.

La ciudad de Valencia destaca por tener el precio más barato (1.099 euros/m2) de las capitales analizadas. También muestra la peor evolución interanual de precio (-4,4%). Sus plazos medios de venta (15,1 meses) son más prolongados que en las otras cuatro ciudades.

Los indicadores de actividad publicados por el Ministerio de Fomento referentes a 2014 revelan una tendencia al alza en el número de compraventas de vivienda usada desde 2011 en las cinco capitales analizadas por Tinsa. Los visados de obra nueva muestran indicios de recuperación en Barcelona (34,7%) y Sevilla (40%), estabilización en Madrid, y todavía caídas en Valencia (-49%) y Zaragoza (-23%).

Fuente: Tinsa IMIE Mercados Locales - Segundo Trimestre de 2015

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Pagar una casa no cuesta el mismo esfuerzo en unas comunidades autónomas que en otras. Y las diferencias son importantes a vista de los datos del Informe "Tendencias del sector inmobiliario" para 2015 elaborado por ST Sociedad de Tasación. Aunque en los últimos años, tras el pinchazo de la burbuja, el recorte de los precios ha sido significativo al caer un 44,8% desde 2007 según este mismo estudio, el esfuerzo para adquirir una vivienda para los españoles sigue siendo elevado a juicio de los expertos, que recuerdan la caída durante estos años de la renta disponible de los españoles frente a los niveles previos a la crisis.

esfuerzo comra st - Se necesitan 7,8 años de sueldo para comprar una vivienda en España

Según el Índice de Esfuerzo Inmobiliario perteneciente al cuarto trimestre de 2014 elaborado por la Sociedad de Tasación, cada ciudadano necesita de media un sueldo íntegro de 7,8 años para comprar una casa. Este indicador, subrayan desde la organización, es levemente mayor que los 7,5 años registrados en 2013 y casi un 50% menos de lo que suponía en los años del "boom inmobiliario" (13,6 años a principios de 2007). Según el director general de Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno "Es verdad que el esfuerzo en cuanto a salario medio ha bajado a 7 años, pero las condiciones financieras se han endurecido. Esta ratio debería ajustarse más".

En cualquier caso, el coste depende de cada comunidad autónoma. Eso si, los ciudadanos de las Islas Baleares se llevan la palma en este ranking. Deben destinar de media, nada más y nada menos, que 15,8 años de salario íntegro a la compra de una vivienda. Más del doble que el esfuerzo económico medio a nivel nacional. Tras Baleares, encontramos a Cantabria y Madrid (9,8) y País Vasco (8,9). En los últimos lugares se sitúan Castilla-La Mancha (5,8), Extremadura (5,8) y, cerrando la tabla, Murcia (5,6).

La Región de Murciaes también una de las que ha experimentado un mayor retroceso en la ratio entre ingresos familiares y coste de la vivienda en la serie histórica. El índice de esfuerzo alcanzó en la Región máximos de 12,1 años, cifra superior a la de buena parte de las autonomías. Por su parte, Cataluña y Madrid han tenido una evolución similar: en el caso de la comunidad catalana ha pasado desde máximos de 15,7 años a los 8,2 años actuales, mientras que la madrileña ha descendido desde 14,9 a los 9,8 actuales.

Este esfuerzo económico que se registra en todas las comunidades está en cualquier caso por encima del que aconsejan expertos como José García Montalvo, economista y profesor de la Universidad Pompeu Fabra, que habla de una horquilla idónea de entre cuatro y cinco años, como máximo.

Fuente: ST Sociedad de Tasación (.pdf)

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esfuerzo vivienda 300x269 - Nerja (Costa del Sol, Málaga): 10,5 años de renta para comprar una viviendaUna vivienda tipo medio en España cuesta 6,2 salarios anuales íntegros de una familia. Este ratio de renta y precio es uno de los indicadores más utilizados para conocer el esfuerzo que una renta familiar actualmente debería hacer para comprar vivienda. Hasta que ese cociente no se sitúe en el entorno de 5 el ajuste de precios de las casas y pisos en venta aún tienen margen para caer otro 20% y llegar a niveles sostenibles de esfuerzo en relación a la renta personal de los municipios, según un estudio realizado por Idealista basándose en los datos publicados por la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea).

Asi, según Fadea, que a su vez se basan en los datos del Banco de España, la vivienda de tipo medio tiene 93,75 metros cuadrados con un coste medio de 150.000 euros. Para que, en lugar de 6,2 veces la renta bruta disponible de un hogar, su precio se redujera a 5 anualidades salariales, la vivienda debería bajar aún su precio unos unos 29.000 euros de media, hasta los 121.000 euros.

Por eso, pese a que los pisos se han abaratado más de un 40% desde el estallido de la burbuja inmobiliario, "el esfuerzo financiero para comprar sigue siendo titánico", según concluye el informe. De hecho, hay sitios donde un ciudadano con la renta media de su localidad debería destinar más de 10 salarios anuales íntegros para comprar una vivienda de precio medio.

Distribución geográfica

Este particular ranking de esfuerzo para adquirir casa lo encabeza la localidad de Nerja (Costa del Sol, Málaga), siendo este el lugar donde los residentes tienen que hacer un mayor esfuerzo a la hora de adquirir una vivienda, ya que deben destinar a la compra la renta equivalente a 10,5 años.

Por encima de los diez años de renta están también los municipios de Ibiza y Santa Eulalia del río (10,2 años en ambos casos). Sant Just Desvern, en Barcelona, es el cuarto municipio en el que la renta de los residentes es más baja en función a los precios de la vivienda (9,7 años) y es el único entre los 15 primeros que no es un municipio costero de interés turístico.

Con más de 9 años de renta están Mogán (Las Palmas) con 9,5 años, Sant Josep de Sa Talaia (Ibiza, Baleares) con 9,2 años y Sanxenxo (Pontevedra), con 9 años. La lista de los 10 primeros se completa con Sant Antoni de Portmany (Baleares), con 8,9 años; Baiona, en la comarca de Vigo (Pontevedra), con 8,9 años y San Bartolomé de Tirajana (Las Palmas), con 8,6 años.

Entre las capitales de provincia, la primera en este ranking es Barcelona, con 8,1 años de renta necesarios para adquirir una vivienda. Le siguen Cádiz (7,4 años), A Coruña (7,2 años) y Madrid (7 años). Más abajo están Salamanca (6,5 años), Santander (6,5 años), Málaga (6,2 años) y Sevilla (5,8 años).

Según el estudio, Lleida es la capital española en la que se necesita un menor esfuerzo con 3,3 años de renta. A continuación se sitúan Castellón (3,8 años), Guadalajara (4,3 años), Huesca (4,4 años) y Alicante (4,5 años).

De entre los mercados residenciales y áreas metropolitanas, los mayores esfuerzos se realizan en los municipios del cinturón de Barcelona: L'hospitalet de Llobregat (7,8 años), el Prat de Llobregat (7,6 años), Cornellà (7,6 años), Badalona (7,4 años), Montcada i Reixac (7,3 años) y Sant Adrià del Besòs (7,2 años). De los municipios de área metropolitana de Madrid sólo se sitúa en este nivel San Fernando de Henares (7,7 años).

En el lado opuesto, la Comunidad Valenciana copa los primeros puestos en cuanto a municipios con menor esfuerzo, con Onda (Castellón), donde sólo es necesaria la renta de 2,5 años para comprar una casa; mientras que en Villarreal, también en Castellón, sube hasta los 2,6 años. En la localidad valenciana de Ontinyent el esfuerzo es también de 2,6 años, seguida de Mollerusa (Lleida) y Tortosa (Tarragona), con 2,7 años en ambos casos.

Imagen y fuente: expansion.com

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La suave recuperación iniciada en el mercado inmobiliario español en determinados sitios donde se venden más viviendas que en años anteriores, tiene su explicación principal en la importante caída de precios en los últimos años. Así, por ejemplo en la costa mediterránea, hoy se pueden encontrar viviendas que cuestan la mitad que antes de la crisis y los bolsillos más desahogados no dejan pasar la oportunidad.

Esta parece ser la clave: estas oportunidades están siendo aprovechadas solo por unos pocos, porque según  el último dato publicado del cuarto trimestre de 2013 por el Banco de España, para la mayoría de las familias de clase media comprar una vivienda en España continúa suponiendo un esfuerzo importante, que todavía absorbe 5,8 años completos de renta para poder comprar una casa o piso de tipo medio.

esfuerzo compra e1398160653699 - El esfuerzo para comprar vivienda es todavía de 5,8 años completos de renta

Según un análisis de la serie histórica publicada por el Banco de España sobre  la accesibilidad a la vivienda, que se remonta a 1995, revela que el esfuerzo máximo fue de 7,6 y 7,7 años, casi 24 meses más de promedio; y se alcanzó en junio de 2007, en plena vorágine del ladrillo. Es decir, que el esfuerzo que deben realizar las familias españolas se está reduciendo, aunque no al ritmo que los expertos creen que sería deseable para que vuelva cuanto antes al nivel considerado como óptimo, aquel que se registraba antes del último boom inmobiliario. Y es que a finales de la década de los noventa la media de esa ratio no llegaba a los cuatro años de renta (3,7).

Esto quiere decir que bajar casi dos años esa ratio ha costado un total de seis ejercicios (de 2007 a 2013) y que ha sido casi en exclusiva gracias a la disminución del precio de las casas y pisos en venta. De hecho, los expertos aseguran que su reducción se está frenando en los dos últimos años porque en ese tiempo también se ha moderado de forma importante la renta bruta disponible, principalmente los salarios. Así, mientras de 2011 a 2012 la ratio disminuyó de 6,5 años a 6,0; en el último año apenas lo ha hecho hasta los mencionados 5,8 de finales de 2013, coincidiendo justo con la aceleración protagonizada por la caída de los sueldos.

¿Será capaz de disminuir hasta esos cuatro años de nivel idóneo que piden los expertos? Nadie se atreve a vaticinar un sí o un no y mucho menos el tiempo que se tardará. Lo más probable es que el precio de la vivienda continúe bajando aunque sea de forma más moderada que hasta ahora, para pasar a estabilizarse después y apenas sufrir variaciones, y los sueldos se mantengan planos al menos los dos próximos años. Ir más allá en los pronósticos es ciencia ficción.

Financiación más cara

Así, según la cifra publicada de finales del año pasado por el Banco de España establece que los hogares destinan un promedio del 33,2% de su renta mensual al pago de su casa, ya sea con o sin deducciones por la mencionada eliminación de esa desgravación. En este caso, se trata de una cifra todavía importante, ya que equivale al porcentaje que los bancos creen que no debería sobrepasarse nunca para garantizar que la familia podrá pagar su vivienda con cierta comodidad. Pero lo cierto es que llegó a alcanzar el 52% de los ingresos sin deducciones y el 42% con ellas, todo un suicidio colectivo, en opinión de los expertos, para una economía como la española tan dependiente del consumo. Y ya se sabe, a más hipoteca..., menos gasto de cualquier otro tipo.

Si es el nivel máximo recomendable por la banca, lo más positivo sería que disminuyera. Los mínimos fueron del 20% con deducción fiscal allá por 1999, con tipos de interés históricamente reducidos y los precios de las viviendas aún bajo control. Ahora, el endurecimiento de las condiciones de acceso a una hipoteca y los mayores diferenciales que aplican las entidades dan como resultado una financiación más cara y hacen poco probable volver a esos niveles de esfuerzo, aunque sería lo deseable.

Fuente: cincodias.com

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