Se cierra un año en el que se certifica la consolidación de un nuevo ciclo para el mercado de la vivienda, cuyos signos de recuperación acercan el final de una crisis que comenzó en el tercer trimestre de 2007 y alcanzó su punto de inflexión en 2013. En este contexto de tendencia positiva, Aliseda Inmobiliaria, según los datos de ventas y el análisis del mercado económico e inmobiliario ha elaborado un decálogo de las tendencias inmobiliarias para 2016: la vivienda de segunda mano, los pisos o casas de tres dormitorios, los precios, la demanda inmobiliaria...
Las viviendas de segunda mano,las más vendidas. Dada la ausencia de nuevas promociones y el amplio stock de viviendas por digerir, la venta de viviendas de segunda mano en España se seguirá imponiendo a las de obra nueva.
Los pisos y casas de tres dormitorios,la vivienda estrella. Especialmente cuando hablamos de primera residencia, el comprador se decanta por este tipo de vivienda puesto que "la sensación de lujo comienza por el espacio".
Los extranjeros, principales compradores de segunda residencia. El interés del público extranjero por las viviendas vacacionales ha sido especialmente llamativo durante los años de crisis y sigue siéndolo en la actualidad. Un 65% de los inmuebles de segunda residencia vendidos en nuestro país tienen comprador extranjero. En cambio, si hablamos de primera residencia, el 95% es de compradores nacionales.
Mayor financiación y recuperación de la demanda nacional. "El mayor acceso al crédito ha permitido que para 2016 podamos estimar un repunte del número de viviendas vendidas, con incrementos entre un 15% y 20% respecto a 2015".
Estabilización de precios. La tendencia general es de estabilización tras años de caídas, aunque todavía hay provincias, aquellas con mayor cantidad de stock, en las que los precios continúan bajando. El precio del suelo, otro de los principales indicadores de la recuperación, crece en los principales núcleos urbanísticos como Madrid, Barcelona y Costa del Sol, y comienza a extenderse a otras zonas como Alicante, Córdoba y País Vasco entre otros.
España seguirá siendo un país de compradores. Muchos se decantarán por una vivienda en alquiler, pero la mayoría seguirá optando por la compra, aunque es posible que en un futuro la tendencia pueda cambiar ligeramente para alinearse con corrientes europeas.
La vivienda concebida como una inversión. La compra de viviendas sigue formando parte de la "filosofía de vida" del español al sentirse el propietario más protegido por la legislación actual.
La construcción vuelve a las ciudades. En 2015, el número de visados de construcción ha crecido en torno al 20%, y es previsible que en 2016 se mantenga esta tendencia positiva. En vivienda nueva, la demanda podría alcanzar las 80.000-85.000 casas y en reposición (familias que deciden mejorar su inmueble) la cifra podría situarse en torno a 70.000-75.000. Adicionalmente, la vivienda en costa seguirá sumando.
Promoción de obra nueva en ascenso. En comparación con los años previos a la crisis inmobiliaria, en los que los visados de obra nueva alcanzaban los 750.000 visados, las cifras actuales giran en torno a los 50.000 aunque está previsto que está cifra siga aumentando. “Podríamos llegar a hablar de un total de 200.000 viviendas en construcción al año en un periodo corto de tiempo”.
Los jóvenes ganan protagonismo. El público que más afectado ha visto su acceso a la vivienda en los últimos años debido a la crisis económica han sido los jóvenes. Son ellos los que en la actualidad muestran un mayor interés por adquirir un inmueble y van a representar un papel protagonista en el sector en el futuro.
El "personal shopper" inmobiliario, es un nuevo profesional personal enfocado exclusivamente en el demandante interesado en comprar o alquilar una vivienda, cuyo especial interés por su labor centrada al 100% en el comprador empieza a despertar en España. Se trata de una especialización que aterrizó hace unos cinco años y, posiblemente, el término resulte más familiar si lo aplicamos al mundo de la moda. Aunque todavía queda mucho camino por recorrer en esta nueva profesión, lo cierto es que cada vez, se demandan más sus servicios, que abarcan desde las visitas y filtrado de inmuebles, la elaboración de informes técnicos, la reforma y decoración de la vivienda, e incluso, la búsqueda de colegio para los niños.
El "personal shopper" inmobiliario, es el agente que da la cara por el comprador de vivienda o de aquellas personas interesadas en encontrar un determinado piso o casa en venta (o en alquiler), es decir, son agentes exclusivos de la demanda inmobiliaria. En esencia, se puede decir que es una persona, o un conjunto de ellas (cada día son más las empresas que giran en torno a esta figura) que únicamente vela por los intereses del comprador en base a los parámetros que él le marque. Según Enric Jiménez Gragera, fundador y presidente de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI), "Las inmobiliarias tienen un producto limitado, lo que tienen en cartera en ese momento. Nosotros accedemos al 100% de producto del mercado y siempre negociamos a favor del comprador". En otras palabras, no defiende en ningún momento los intereses de una inmobiliaria (cuyo cliente tradicional es el vendedor) ya que no pertenece a ella. Ese es el rasgo principal que les caracteriza. Siempre defienden al comprador así como sus intereses independientemente de la presión que una inmobiliaria pueda ejercer.
Actualmente existen unas 200 empresas que dicen ofrecer este servicio y aunque su presencia en el mercado es aún pequeña, creen que en los próximos cinco años entre el 20% y el 30% de las compraventas se harán con el asesoramiento de un "personal shopper" inmobiliario. Los más optimistas hablan del 50%. Así, según Iñaki Unsain, de ACV Gestión Inmobiliaria y vicepresidente de AEPSI, "Solo es cuestión de tiempo, nuestro servicio es de puro sentido común". Cualquier ciudadano procedente de Estados Unidos, Reino Unido, Francia o Canadá está más que familiarizado con este profesional. "En los países anglosajones es conocido como Exclusive Buyer Agent (EBA) y un 40% de las operaciones se realizan con su asesoramiento".
En España, según Enric Jiménez, "al comprador se le ha tratado mal, como si comprara un paquete de tabaco, en lugar de una casa". Así, la tendencia en España de invertir los ahorros en ladrillo ha hecho que el negocio tradicionalmente se incline hacia el lado de la oferta, desatendiendo la demanda. Por poner un símil con el Derecho: "cuando uno va a un juicio lleva siempre un abogado que defiende sus intereses; nosotros defendemos los del comprador", afirma Ernesto Pérez Olivera, consejero delegado de Indivisa Personal Shopper Inmobiliario.
En las páginas web y oficinas de estas empresas nunca hay inmuebles en venta. Estos agentes no tienen una cartera propia, es decir, tienen libertad total y su ámbito de búsqueda es ilimitado: internet, agencias inmobiliarias, contactos personales y, sobre todo, conserjes. "Esto hace que no haya un conflicto de intereses porque no les condiciona la comisión que tradicionalmente se cobra del vendedor", afirma Pérez Serrano. Dicen que no tratan de competir con las agencias inmobiliarias y de, hecho, colaboran con ellas para localizar las viviendas.
La defensa a ultranza del comprador lleva a estos agentes a hacerle ganar tiempo y dinero. "Ahorramos al cliente hasta un 70% del tiempo invertido en la búsqueda", explican desde Selektia Living. Y al negociar en su nombre, se consigue una rebaja de entre el 5% y el 20% del precio de salida en la compra o alquiler, cuentan en AEPSI. Conocer el estado real de la vivienda les da cierta ventaja para presionar.
El perfil del cliente está cambiando. Si en 2013 el 70% eran extranjeros, ahora los nacionales son el 50% y en breve sumarán el 60%, cree Enric Jiménez. Son profesionales que no tienen mucho tiempo o que llevan meses o años buscando sin éxito, no residentes en la ciudad y con una edad de entre 35 y 50 años. "Son personas que valoran su tiempo", apuntan en Indivisa. En el caso de locales u oficinas, son empresarios con un negocio en expansión, pero sin tiempo.
Ahorro de tiempo y trámites sin tener que patearse la ciudad
El proceso es sencillo. El comprador especifica el piso o casa que busca, presupuesto, zona, calidades y características. A partir de ahí, las principales gestiones que realiza el "personal shopper" inmobiliario son:
Establecer los criterios de búsqueda del inmueble en función de los intereses del comprador. Elaboración de un presupuesto de compra.
Visita y descarta los que no cumplen con todos los requisitos. Después, realiza una selección de las viviendas (entre dos y cinco) que encajan a medida con la petición del comprador.
Elabora informes legales y técnicos (revisiones de instalaciones eléctricas, medición de superficies con láser, cableado...) de cada inmueble. En este trabajo realiza una labor de "due diligence" o investigación previa de la vivienda y el edificio: inspección técnica para ver posibles derramas futuras e inspección jurídica de la vivienda, es decir, mirar si tiene cargas hipotecarias, cargas fiscales, etc.
Realiza el pago de los impuestos relacionados con la compraventa, como el itp para vivienda usada, el iva para vivienda nueva, el ibi o la tasa de basuras.
Al comprador extranjero ofrece servicios para la obtención del permiso de residencia, así como la traducción de la documentación al idioma del comprador.
Negocia el precio de compra con el vendedor. Este es un ejercicio esencial tener un control exhaustivo de los precios de mercado de la zona donde esté ubicada la vivienda a comprar.
El personal shopper se encarga de llevar la documentación al notario y el cliente sólo va a firmar las escrituras de compraventa. Otro servicio es llevar esta documentación al registro de la propiedad.
En caso de que fuera necesario, el personal shopper inmobiliario también se encarga de la reforma y decoración del inmueble.
Si el cliente quiere poner en alquiler la vivienda, el personal shopper también se encarga de ello.
Con esta criba, el comprador puede visitar todos en una mañana. También se encargan de las comprobaciones con el administrador de la finca, catastro, elaboración de contratos con suministros, y hasta algunos casos, de la búsqueda de colegio para los niños.
Prototipo del "personal shopper" inmobiliario
Según los datos que aportan las empresas fundadoras de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI) el perfil de un "personal shopper" inmobiliario (PSI) se corresponde con personas jóvenes, aunque mayores de 30 años, factor, que afirman pudiera deberse a que se trata de una actividad que requiere mucha profesionalidad. Así, debe contar con inquietud por formarse constantemente y haber tenido experiencia previa en asesoramiento inmobiliario para poder aconsejar correctamente al cliente antes, durante y después de la operación. También lo relacionan con la necesidad que el Personal Shopper Inmobiliario ideal debe dominar al menos el idioma inglés para poder relacionarse y negociar con sus clientes internacionales.
Además, es buen negociador y conversador. El profesional tipo está acostumbrado a tratar con gente con poder adquisitivo alto, por lo que cumple la mayoría de las veces con buenos modales y alta prestancia, es un buen orador que sabe comunicarse fácilmente y sabe negociar con clientes exigentes. Además, un buen "personal shopper" inmobiliario debe tener capacidad para empatizar y entender las necesidades y condicionantes que plantean sus clientes devolviendoles siempre la mejor opción, con dedicación, honestidad, confianza, entrega y profesionalidad. Y lo hace sabiendo superar cualquier dificultad porque es un gran conocedor del sector y de su oficio. De otro modo, afirman, no tendrá éxito.
El "personal phopper" Inmobiliario ideal, es un agente que se ha formado en Ciencias Empresariales, Economía Arquitectura Técnica o Superior con experiencia inmobiliaria o en Derecho. También ha trabajado anteriormente en el departamento comercial de una empresa promotora o bien en una agencia inmobiliaria, como responsable de proyectos o como comercial. Es decir, que reúne conocimientos de la economía real, de las diferentes etapas de la venta y cuenta con experiencia en el sector y posee habilidades para el trato con el cliente, está seguro de sí mismo y es analítico y rápido a la hora de tomar decisiones.
El traje a medida para el comprador de vivienda
Así, como haría un "personal shopper" de la moda, profesionales que encuentran el traje que mejor luce, y si no lo encuentran, lo diseñan. Hacen encaje de bolillos para agradar a su cliente. Un ejemplo lo muestra la empresa Abalea, con una de sus últimas operaciones. "Una clienta buscaba una casa con garaje, vistas, conserjería, de 80 o 100 metros y en una zona muy delimitada de Chamberí (Madrid). Llevaba buscando de forma intermitente dos años y no había encontrado nada. Después de entender su tipo de vida y lo que más valoraba en su futura casa, le propusimos una en mejor zona, pero solo cruzando una calle principal, con unas vistas increíbles y de 75 metros. La negociación final permitió una rebaja de unos 24.000 euros y la clienta pagó por nuestros servicios 3.500 euros. Reconoció que era la casa de sus sueños y que por sí misma nunca hubiera conseguido ese ahorro".
Otro ejemplo nos lo ofrece Enric Jiménez Gragera, fundador de Somrie Servicios de Personal Shopper Inmobiliario, cuenta el caso de una pareja, que trabajan en una multinacional del deporte. "Quieren comprar su vivienda en Barcelona cerca de la playa, concretamente en La Barceloneta. Pero esa zona no dispone de viviendas para hacer dos dormitorios, por lo que cambiamos de estrategia. Buscamos dos locales en planta baja, los cambiamos de uso y los reformamos íntegramente. Cuentan con un presupuesto de unos 350.000 euros y ahorrados casi la mitad (150.000 euros). Finalmente, compramos los locales por 240.000 y la reforma nos salió por unos 40.000 euros (65 metros), unos 600 euros el metro. Por tanto, han comprado por 280.000 euros más impuestos (310.000) y nuestros honorarios han sido de 7.800 euros. Conseguimos que ahorren 30.000 euros y la financiación extra que necesitan.
La falta de tiempo, la recuperación del sector inmobiliario y la demanda de servicios personalizados, hacen, sin ninguna duda, del "personal shopper" inmobiliario, una profesión que da respuesta a un nuevo estilo de vida.
¿Cómo es el demandante de vivienda actualmente? Esta sin duda debe ser una pregunta recurrente entre promotores, consultores y profesionales del sector inmobiliario, aunque, en épocas pasadas, buena parte dejaran al margen esta inquietud a la hora de fijar precios o escoger ubicación. En cierto modo, esta actitud explica parte del inmenso stock de viviendas nuevas, unas 535.734 según el Ministerio de Fomento, que por otro lado, algunos estudios estiman de difícil digestión, por no decir que gran parte de estas viviendas, no se venderán jamás. No obstante, tras 7 años de crisis, la demanda en la sombra para comprar vivienda sale a escena, con un perfil más joven de profesionales solventes y con mucha más confianza.
En este sentido, dos recientes estudios intentan dar con el perfil del comprador actual de vivienda en España. En Tendencias del Mercado Inmobiliario, informe elaborado por Solvia, se publica una radiografía basada en quienes adquirieron una vivienda entre enero y diciembre de 2014 a la gestora inmobiliaria del Banco Sabadell, más de 16.000 clientes. La compañía suma 26.700 millones de euros en activos adjudicados y es la cuarta, por volumen, de las ligadas a la banca. Según Solvia el perfil de este comprador es, en el 66%, de los casos un hombre, profesional con una media de edad de 44,2 años, que paga al contado un 50% de las transacciones, fundamentalmente las de menor valor. Es una demanda con ingresos estables, como muestra que el 10% son funcionarios y el 8% son jubilados; menor es el porcentaje de directivos, un 7%, y de autónomos, 4,5%. El 27% de los compradores son extranjeros que compran a través del canal internacional.
Desde otra óptica, se acaba de presentar una segunda aproximación al perfil del demandante de vivienda, no extrapolable, pero orientativo. No se trata de los que compran, sino de los que están dispuestos a hacerlo. Es la elaborada por PlannerExhibitions, organizadora del Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA), junto con Sociedad de Tasación (ST), a partir de encuestas y registros de los asistentes al encuentro entre 2008 y 2015. Una muestra de unos 3.600 visitantes en siete años. Según concluyen, en la sombra o no, lo que sí queda claro es que el demandante actual, es "más solvente y más sana". Los demandantes que no necesitan ninguna financiación pasan del 7% en 2011, al 16% actual. Los que necesitan financiación para más del 80% del precio de la vivienda han bajado del 55% en 2008 a solo un 16% este año.
Según este segundo estudio, el perfil del demandante de pisos y casas en España ha ido cambiando, siendo el comprador mayor de 36 años que busca mejorar su vivienda actual o adquirir una segunda vivienda el que muestra mayor crecimiento, recortando distancias al comprador de 25 a 35 años que quiere formar hogar. Este último grupo ha frenado este año el paulatino descenso que venía experimentando desde 2008.
En 2015 mejora el panorama: baja el porcentaje de los que argumentan, como motivo para no comprar, el precio o la financiación que como principal obstáculo se reduce a la mitad respecto a 2013 (del 18% al 9%). El precio como freno pasa de suponer el 50% en 2013 al 65% este año, igualándose con lo que sucedía en 2008. El informe alude a la conciencia de que los precios de la vivienda ya no van a seguir bajando. Algo que tampoco augura el informe de mercado inmobiliario de Solvia, salvo en el caso de contadas comunidades como Castilla-La Mancha, donde sigue el descenso.
Ganan peso también los que tienen dinero o acceso a él. En 2015 el porcentaje de los que buscan segunda vivienda se ha equiparado con el de antes de la crisis. El buscador de chollos en la playa ya no es el predominante como lo era entre 2011 y 2012. Y entre 2012 y el actual ha aumentado el volumen de inversores que entre 2009 y 2011 carecían de incentivos para apostar por la vivienda.
Y no falta optimismo: más del 80% confían en conseguir crédito y un 87% está dispuesto a "comprar antes de un año" o "en cuanto encuentren" la vivienda que buscan, lo que indica "mayor confianza y predisposición a la compra", según Eloy Bohúa, director general de PlannerExhibition, cuyo informe habla de la salida de la demanda embalsada. Así el porcentaje de los que quieren formar un hogar ha pasado del 36% al 44% en ocho años. Además los que buscan una casa de más de 300.000 euros han pasado de representar el 13% a subir al 23%. El grueso de los encuestados puede comprometer entre 150.000 y 300.000 euros para la compra de vivienda También sube 10 puntos el porcentaje de los que buscan pisos de tres o más dormitorios, del 61% hace ocho años a superar el 70% este. Y, por otra parte, los unifamiliares han pasado de interesar al 45% de los asistentes a la feria en 2008, al 13,5% a la edición pasada edición de mayo.
Finalmente, en lo que a la financiación se refiere, el estudio de Solvia destaca que, tras siete años de caídas, el número de hipotecas constituidas crece en numero e importe, partiendo de una base de clientes con un perfil más selecto y solvente, que debe ir ampliándose a partir de una consolidación en la mejora de la economía y del mercado laboral, que llevará al mercado a normalizarse a partir de 2015, apunta la inmobiliaria. El número de nuevas hipotecas en julio creció un 21,8%, con Madrid, Cataluña y Andalucía liderando este crecimiento.
Zonas de mayor demanda
El informe de Sovia, presentado por su director general, Javier García del Río, es el primero en el que la compañía analiza el proceso de reestructuración y cambio en el que está inmerso el sector inmobiliario. Según este estudio, la falta de oferta en determinadas zonas, principalmente las más pujantes (Barcelona y Madrid para primera vivienda, y Costa del Sol, Costa Blanca y otras zonas costeras del Mediterráneo para segunda residencia), la existencia de una importante demanda embalsada, la mejora del mercado laboral y la existencia a corto plazo de una de las generaciones jóvenes más numerosas de la historia de España (población entre 25-44 años), configuranun escenario favorable para la vuelta al desarrollo de vivienda. Así, el estudio estima una construcción anual de entre 150.000 y 200.000 viviendas hasta 2020.
Descendiendo a los mercados locales, en el caso de la costa levantina, donde destaca por su actividad en la zona sur de Alicante, se trata de un extranjero no residente que paga a tocateja más del 40%. En el de la Costa del Sol, donde los precios han subido especialmente en Marbella, el 70% son extranjeros y, de estos, el 90% paga al contado. En Baleares, que encabeza la recuperación nacional, resalta Ibiza donde el perfil es mitad y mitad inversores locales e internacionales. Por último, en Canarias, recupera la iniciativa compradora el británico y se añaden italianos y procedentes de los países del Este.
Por lo que se refiere al mercado de primera vivienda, en Barcelona se muestra muy activa la demanda de alto nivel para no residentes y los pisos de dos a cuatro dormitorios. En cuanto a Madrid, se inclina también por el alquiler, donde el perfil se amplia de los estudiantes y niveles medio bajos a los de ejecutivos y personas con alto poder adquisitivo. En el regreso a la producción de obra nuevael foco estará en adaptar las casas a las nuevas necesidades de los compradores (sostenible, domótica, personalizada, más servicios, adaptada al ciclo vital...), y en contener los costes para ofrecer precios de venta ajustados a este nuevo mercado. Debido a la escasez de producto nuevo de calidad en ciertas zonas, el precio de la vivienda nueva ya crece a un ritmo del 4% según el INE, hito que no sucedía desde 2008.
La actividad promotora se reactiva y en el caso de mercados con demanda consolidada, escasez de producto, economía diversificada y demanda de no residente elevada (Madrid, Barcelona, Costa del Sol, Baleares...), se esperan leves e, incluso, moderadas subidas en los precios de las casas y pisos a estrenar, recoge el informe.
El alquiler alcanzará cuotas del 30%
Según el estudio de Solvia, la restricción para obtener financiación, junto a cambios sociodemográcos (atomización hogares, aumento movilidad, cambio cultural, profesionalización del sector...) harán converger las cuotas de vivienda en alquiler hacia estándares europeos (30%). Se prevé la recuperación de la rentabilidad de las casas y pisos en alquiler a valores en torno al 5% por la caída de precios.
Barcelona, Madrid, Baleares y Canarias son los principales mercados de alquiler, en una tendencia que debería consolidarse hacia otros mercados en los próximos años, con la entrada de nuevos jugadores que profesionalicen y aporten dinamismo a este mercado. Solvia espera que las Socimi, vehículos de inversión para la adquisición de activos destinados a alquiler, entrarán en el segmento de la vivienda residencial, aprovechando la progresiva maduración en el mercado del alquiler.
Situación de estabilidad, no de recuperación
En la presentación del informe elaborado por los organizadores de SIMA y Sociedad de Tasación (ST), Juan Fernández Aceytuno, director de la tasadora, reiteró que "hay situación de estabilidad, no de recuperación. Falta todavía un plus de confianza en el mercado para que la demanda embalsada de el paso. Hablamos más de años que de meses". A su juicio la importante bajada de precios se ha visto contrarrestada en parte por el descenso en los ingresos familiares. En el mercado sigue habiendo contraofertas de un 15% de descuento en los precios.
Resaltó la mejora del alquiler en parte por la más importante novedad en materia inmobiliaria: las Socimi y respecto a la financiación indico que "hay 240.000 créditos anuales, frente a los 1,3 millones de 2006 y estos créditos hipotecarios son solo inmobiliarios, ya no se financia consumo como antes". Espera mayor financiación favorecida porque "el mercado de la titulización hipotecaria cerrado el 8 de agosto de 2007, se ha reabierto el 9 de junio con una emisión de UCI (Banco Santander) y BNP Paribas".
Este sitio web utiliza cookies para mejorar su experiencia. Asumiremos que está de acuerdo con esto, pero puede desactivarlas si lo desea. Configuración de cookiesACEPTAR
Política de privacidad y cookies
Resumen de privacidad
Este sitio web utiliza cookies para mejorar su experiencia mientras navega por el sitio web. Fuera de estas cookies, las cookies que se clasifican como necesarias se almacenan en su navegador, ya que son esenciales para el funcionamiento de las funciones básicas del sitio web. También utilizamos cookies de terceros que nos ayudan a analizar y comprender cómo utiliza este sitio web. Estas cookies se almacenarán en su navegador solo con su consentimiento. También tiene la opción de optar por no recibir estas cookies. Sin embargo, la exclusión de algunas de estas cookies puede afectar su experiencia de navegación.
Las cookies necesarias son absolutamente esenciales para que el sitio web funcione correctamente. Esta categoría solo incluye cookies que garantizan funcionalidades básicas y características de seguridad del sitio web. Estas cookies no almacenan ninguna información personal.
