La recuperación inmobiliaria es ya una realidad en Madrid. Sobre el papel, lo muestran las estadísticas (aumento de compraventas, visados, hipotecas y precios), pero también se confirma sobre el terreno. La ciudad de Madrid, tras su reactivación en los últimos años, es uno de los mejores reflejos del sostenido regreso de las grúas y la consiguiente puesta en marcha de nuevos proyectos para la construcción de más pisos. Así lo afirma CBRE en el II informe "Madrid desde el cielo", un innovador estudio en el que esta consultora vía satélite y con un posterior trabajo de campo, ha localizado 244 grúas activas en la ciudad a mediados de este año 2017, por las 231 que había en marcha en 2016. Este revivir inmobiliario en Madrid lo completamos con la "Guía para invertir en Madrid en el sector inmobiliario" un estudio de Invermax que da respuesta a una pregunta de interés para pequeños inversores: ¿Cuál es el mejor distrito para comprar una vivienda en Madridy rentabilizarla a través del alquiler? Según el informe, "la inversión óptima, está entre los 80.000 y 130.000 euros".
Tras dos ejercicios de cifras récord, el sector inmobiliario español encara la recta final del año con cifras más modestas. Según el informe elaborado por la consultora inmobiliaria CBRE, la inversión inmobiliaria no residencial caerá un 30% este año, dado que supondrá unos 9.000 millones de euros frente a los 13.000 millones contabilizados en 2015, por el descenso de la oferta de activos en venta tras dos ejercicios de récord. Según la consultora, el volumen de la inversión inmobiliaria en España alcanzó hasta el mes de septiembre los 6.360 millones de euros. La cifra supone un 16% menos que el año anterior y un 11% por debajo de la registrada en el mismo periodo de 2014.
Sin embargo, el importe logrado en los tres primeros trimestres del año se valora muy positivamente en el sector, que considera los dos últimos ejercicios como "excepcionales". "El momento sigue siendo muy bueno, los inversores siguen confiando en el sector inmobiliario español ante la falta de opciones en otro tipo de inversión alternativa y porque el resto de inmobiliario en Europa está muy caro", comenta Lola Martínez, directora de Research de CBRE.
Todos los sectores despiertan interés y los activos prime alcanzan precios máximos, si bien casi todos sectores han disminuido el volumen invertido respecto al mismo periodo del año pasado. El sector oficinas es el sector que más ha retrocedido (-77%). Mientras que a estas alturas del año pasado el de oficinas suponía el 42% de la inversión inmobiliaria en España, este año tan sólo representa el 17%. El sector de locales comerciales y retail, a pesar de que la inversión ha descendido un 26%, se sitúa como el primer sector en volumen de inversión con un 38% del total.
El sector logístico e industrial, que durante el primer semestre alcanzó un volumen de inversión superior al del año pasado en el mismo periodo, ha registrado muy pocas transacciones durante este último trimestre lo que le ha hecho perder esa ventaja encontrándose ahora un 11% por debajo del volumen registrado en el mismo periodo de 2015. No obstante, puede recuperar posiciones en el último trimestre del año que incluso permitirán cerrar 2016 en valores superiores a los del año pasado.
El sector residencial también está muy activo, si bien la oferta de inmuebles en alquiler aptos para el inversor es limitada. Continúa el interés en las transacciones de compra de viviendas en las principales ciudades para rehabilitar y/o cambiar de uso, ante la escasez de oferta de obra nueva, sobre todo en Madrid y Barcelona.
La incertidumbre política no afecta a la inversión extranjera
CBRE desvincula la disminución de la inversión inmobiliaria de la incertidumbre política dado que, de hecho, el 60% de la inversión ejecutada en el mercado inmobiliario español hasta septiembre provino del exterior. "Ello demuestra la confianza de los inversores en el mercado inmobiliario español", indica la firma. Estados Unidos constituye el primer país inversor en activos inmobiliarios españoles, por delante de Reino Unido.
Los inversores foráneos han reemplazado así a las socimis españolas, que el pasado año, e incluso durante el primer trimestre, acapararon el protagonismo del sector, al generar el 41% de la inversión total, frente al 10% que han supuesto en lo que va de 2016. Asimismo, CBRE considera que sigue existiendo una amplia demanda de inversión en España, pero que la oferta de activos se ha reducido "como consecuencia de la gran actividad registrada en los últimos años".
Las previsiones para fin de año de la firma consultora tienen ya en cuenta las "macrooperaciones" anunciadas y que está previsto que se cierren antes de fin de año, como son la compra de Torre Cepsa, uno de los cuatro rascacielos del Norte de Madrid, por parte de Amancio Ortega, y la del Edificio España por el grupo Baraka, además de la compraventa de activos logísticos de El Corte Inglés.
Así, el mercado inmobiliario se mantiene optimista, reflejándose en las previsiones del cierre del ejercicio, que esperan se sitúe entre los 8.500 y los 9.000 millones de euros. "Sin contar el valor de los activos de Metrovacesa en la fusión con Merlín, el año cerrará en línea con las previsiones realizadas, gracias a operaciones de gran envergadura que se cerrarán presumiblemente en el último trimestre".
Fuente: elmundo.es
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La recuperación del mercado inmobiliario residencial continuará en 2016, en el que se registrará un incremento interanual en la compraventa de pisos y casas próximo al 20%, con un alza de precios en venta de obra nueva superior al 5%. Estas son las previsiones de la consultora inmobiliaria internacional CBRE, que señala que el panorama es "alentador" y el sector residencial se encuentra en un "nuevo ciclo expansivo".
De este modo, CBRE estiman que el repunte de la compraventa de viviendas se situó en el entorno del 25% y 27% entre 2014 y 2015, y que se situará sobre el 20% en 2016. Mientras, los precios de venta de la vivienda nuevasubieron un 2,75% el año pasado, y el alza de este año podría ser superior al 5%, acentuándose aún más en Madrid y Barcelona.
En cuanto a los datos de producción de obra nueva, con 45.000 unidades aproximadamente en 2015, estiman que se construirán en 2016 entre 60.000 y 65.000 viviendas. La cifra continúa creciendo aunque todavía se encuentra lejos de la demanda normalizada del país, estimada entre 150.000 y 175.000 viviendas anuales. A cierre de 2015 el "stock" de vivienda de obra nueva rondaba las 400.000 unidades, mientras que 2016 podría acabar entre 300.000 y 325.000.
Valencia, Málaga y Bilbao ganan protagonismo
Durante 2015, Madrid, Barcelona y la Costa del Sol fueron los protagonistas de la promoción residencial. Ahora, la tendencia en 2016-2017 se dirige hacia otros grandes núcleos urbanos como Valencia, Málaga o Bilbao, e incluso hacia la creación de nuevos suelos y rehabilitaciones en lugares donde ya se percibe que la demanda quedará rápidamente insatisfecha.
El director de Corporate Finance España, en la división de Capital Markets de CBRE, Heriberto Teruel, explica que factores como la estabilización de la población, la disminución de la tendencia a la propiedad inmobiliaria, la cautela a la hora de invertir y el fin de la financiación "sin límite", indican que no se repetirán, al menos en el medio plazo, los errores del pasado, y que este nuevo ciclo será "racional y sostenible". Así, el 2016 será un año interesante a nivel de inversión inmobiliaria residencial en España, ya que los precios de las viviendas han tocado fondo, y se experimentan evoluciones positivas en los principales mercados.
Tanto las transacciones como los precios del suelo están en alza y se observará en determinadas zonas notables incrementos, debido a la escasez de suelo calificado y a las dificultades urbanísticas y financieras para poner en valor los diferentes ámbitos. A esto se suma que lavivienda es más asequible, y el precio de la misma respecto a la renta de los hogares se encuentra "en ratios razonables desde un punto de vista histórico". Además, la financiación hipotecaria se acelera, el desempleo se ha reducido y ha bajado también el "stock" sobrante.
Capital internacional y gestión local
Asimismo, CBRE prevé un especial protagonismo de las empresas consultoras y comercializadoras profesionales que permitirán ajustar la oferta a las necesidades de una demanda cada vez "mejor da y más exigente". Según Heriberto Teruel, "Las nuevas promociones tienen que tener muy claro cuáles son las necesidades reales de la demanda, tanto para la vivienda habitual como para la vacacional. Habrá que acertar en las dimensiones, el número de dormitorios, las calidades y, siendo aún muy importante la sensibilidad al precio".
No obstante, la confianza de los inversores institucionales y del mercado, aunque basada en fundamentos sólidos, "sigue con una mirada permanente a la grave recesión sufrida, y será muy cauta y recelosa ante cualquier signo de inestabilidad política y económica". Estos cada vez apuestan más intensamente por el desarrollo y la recuperación del sector inmobiliario en España y exigen el conocimiento de expertos locales, en muchos casos antiguos promotores que, tras la crisis, se reconvierten en socios minoritarios o gestores de estos complejos procesos inmobiliarios.
Una parte importante del sector inmobiliario da por terminado el ajuste del precio de la vivienda y cree que 2016 será el año del "despegue" del sector residencial, con precios al alza y un repunte de la promoción de nuevas casas y pisos y la rehabilitación de muchos de los antiguos. Así lo pone de manifiesto el informe "Tendencias 2016" de la consultora inmobiliaria CBRE, en el que han participado cerca de 100 de los principales directivos del sector en España. El 83% de ellos cree que los precios de la vivienda ya no bajarán más, frente al 46% del pasado año 2015, y, por primera vez desde 2007, el 40% afirma que para el presente año 2016 el segmento de vivienda nueva impulsará al sector con la construcción entre 100.000 y 175.000 viviendasnuevas, cifra que supone duplicar los algo menos de 50.000 con los que se cerrarán previsiblemente las viviendas terminadas en 2015.
La rehabilitación será el otro gran punto de actividad inmobiliaria en 2016 gracias, principalmente, a las tareas de mejora y modernización de las oficinas en las que se ha concentrado la inversión en 2015. Pero además, el 49% de los directivos cree que la rehabilitación residencial es el segmento con más oportunidades actualmente. Ramírez-Escudero, presidente de CBRE España, ha precisado que "se podría hacer más en rehabilitación con un entorno más flexible", recogiendo así la crítica generalizada en el sector, que opina que existen demasiadas trabas legales y financieras para poder extender aún más esta actividad.
Con esta perspectiva de recuperación, Ramírez-Escudero estima que tanto los precios como el desarrollo de nuevas promociones de viviendas se están recuperando a "dos velocidades". Mientras que ya suben en Madrid, Barcelona, Costa del Sol o en capitales de provincia importantes (donde hay más población y más demanda), "hay mercados secundarios donde no hay reactivación".
Tras un 2015 de récord en inversión, las oficinas seguirán siendo el principal objeto de deseo de los inversores en 2016 (42%), la vivienda toma posiciones entre sus preferencias en el 22% de los profesionales consultados, que estiman que este año se reactive la actividad y aumenten las viviendas en construcción. Según CBRE aumentará la presencia de la banca y de las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (Socimi) en el sector, no así de la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), que tendrá menor influencia en el mercado este año 2016. En el caso particular de las Socimi, se espera que a medida que se vaya ampliando la cultura del alquiler de viviendas en España, este segmento irá entrando también en sus carteras. "No me extrañaría un cambio significativo en este ámbito este año", ha añadido Ramírez-Escudero.
En cuanto a la posibilidad de que la inestabilidad política frene la recuperación del sector residencial allí donde se está produciendo, el presidente de CBRE España, Adolfo Ramírez-Escudero, cree que "hay un buen escenario de crecimiento económico que no va a cambiar de la noche a la mañana", aunque ha reconocido que "un toque de certidumbre" en el plano político ayudaría.
Fuente: elmundo.es
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La inversión inmobiliaria volverá a crecer este año de forma notable en 2015, hasta el punto que rebasará incluso los máximos históricos que se alcanzaron en 2007, cuando en pleno apogeo del sector se superaban los 10.000 millones de euros anuales. Sólo en los primeros seis meses de 2015, la inversión inmobiliaria en España se situó en 8.434 millones, impulsada por la compraventa de Testa (filial de patrimonio de Sacyr), una cifra que duplica holgadamente la registrada en el mismo periodo de 2014 y supera la contabilizada en los últimos ocho años, según los cálculos de la consultora inmobiliaria CBRE.
La firma confía en que este año se cerrará entre los 12.000-14.000 millones de euros de inversión en el mercado inmobiliario español, un ejercicio en el que, además de superarse el volumen de inversión previo a la crisis, también se rebasará la cifra histórica en el número de operaciones, según el director de Capital Markets de CBRE España, Mikel Marco-Gardoqui.
En 2007, coincidiendo con el pico, el mercado movió 10.000 millones de inversión, igual que en 2014. Sin embargo, como los precios son más baratos hay un número mayor de operaciones y la actividad está siendo más fuerte que entonces. Después de atravesar en 2012 el momento más duro, el mercado empezó a vislumbrar una recuperación de la actividad en 2013, cuando se duplicó la actividad de un año antes, al igual que ocurrió en 2014 con respecto a 2013.
La compra de Testa, valorada en 3.500 millones, por parte de la socimi Merlin será una de las que más impacten en las cifras de este año. "Sigue habiendo mucho interés, dinero y confianza en el sector inmobiliario. Va a haber más socimis que van a salir al mercado, aunque no con el volumen y la fuerza de las que hemos visto saltar ya".
Respecto al alquiler de negocios, CBRE espera que el incremento de las rentas sea una realidad durante el segundo semestre del este año y el primer semestre de 2016. De hecho, el alquiler de locales y oficinas del Paseo de la Castellana en Madrid, el centro de Barcelona o de la calle Larios de Málaga, las rentas están creciendo, aunque de forma tímida, pero con una expectativa muy fuerte por la recuperación del consumo y la mejora de la economía. "Los inversores internacionales están siendo increíblemente optimistas y consideran que el crecimiento, si no está ya, va a venir", añade.
En este momento del mercado, los "fondos buitre", que entraron con fuerza entre 2011 y 2012 en un mercado con incertidumbres, han dado paso a inversores institucionales y tradicionales. No obstante, los fondos oportunistas siguen muy activos en el mercado español, aunque con otro perfil, más centrado en suelo, el mercado residencial y zonas secundarias.
Tras cerca de siete años sin casi actividad, CBRE afirma que sigue existiendo demanda y que es útil promocionar nuevo producto, por ejemplo, en Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga, Sevilla o Bilbao, donde hay una demanda insatisfecha tanto en la compra de casas y pisos, como de oficinas o locales comerciales. Sin embargo, coincide con muchos expertos en que, posiblemente, parte de los inmuebles en stock, no se van a vender nunca y algunos proyectos se tendrán que demoler.
Respecto a los precios, aunque aún hay zonas que tienen que ajustar más el valor de los inmuebles, en general, añade, han tocado suelo y se están recuperando, aunque no a un ritmo "loco".
Tras constatar un aumento de las compra de viviendas, actualmente se están observando muchas alianzas estratégicas entre inversores extranjeros y socios locales para levantar nuevos proyectos residenciales. Los primeros aportan el dinero y los segundos su experiencia.
Finalmente, con respecto a la famosa "Operación Chamartín" en Madrid, Marco-Gardoqui cree que el mejor de los escenarios se verá de aquí a 10 años y considera que se deben incentivar proyectos tipo Canalejas o Torre España, así como la rehabilitación de las oficinas que hay en el mercado, que algunos estudios la sitúan en máximos de 20 años y con una mayor rentabilidad.
España podría acabar el año con una inversión inmobiliaria situada entre los 4.500 y los 5.000 millones de euros, una estimación basada en los datos de este mercado durante el primer trimestre, que se situó entorno a los 1.000 millones de euros según la consultora inmobiliaria CB Richard Ellis (CBRE). Solo durante el mes de abril ya se han registrado casi 700 millones de euros en operaciones inmobiliarios, lo que es "una cifra muy alta, teniendo en cuenta que en el pico de la burbuja inmobiliaria la inversión anual alcanzó los 10.000 millones de euros".
En 2014, la inversión en negocios e inmuebles comerciales en España (oficinas, locales, edificios, naves industriales, hoteles, centros comerciales) durante el primer trimestre se ha disparado un 132% según CBRE, alcanzando los 988 millones de euros, frente a los 426 millones del año anterior.
La consultora ha señalado que lo que pase en los próximos "seis o nueve meses" será muy importante para saber como evolucionará el mercado inmobiliario español, ya que si los indicadores macroeconómicos mejoran los inversores mantendrán sus posiciones para posteriormente obtener rentabilidad, mientras que si no se recuperan es posible que piensen "que se han equivocado" y se retiren.
En lo que respecta al mercado de edificios y oficinas, durante el 2013 ya se registró una mejora sustancial de la inversión, y 2014 ha confirmado que esta mejora es una realidad. Así, en Madrid durante el primer trimestre se registraron 100.000 metros cuadrados de absorción bruta, por lo que la percepción generalizada es que "las rentas han tocado suelo", al situarse el precio de la renta en 24,50 euros por metro cuadrado en la zona "prime" de Madrid. Mientras, en Barcelona durante los últimos años se registraron absorciones similares a las de Madrid pero durante este año serán "un 40% inferiores" según CBRE.
Así, en términos reales, las rentas de las oficinas se sitúan en niveles del año 1995 y el coste laboral unitario se ha situado en niveles similares a los de Grecia, y mejores que los de Portugal, Italia o Irlanda, por lo que España se ha convertido en un mercado atractivo "para que las grandes empresas y startups de tecnología tipo Groupon o Google puedan situar en Madrid sus sedes".
En relación con los inmuebles asociados al mercado hotelero, se observa una mayor actividad en Barcelona que en Madrid, ya que, según la consultora, los grupos hoteleros que más están sufriendo la crisis son los urbanos porque las empresas están intentando reducir gastos. Asimismo, las restricciones para el establecimiento de hoteles en Cataluña han perjudicado al mercado aunque actualmente se están cambiando algunas normas, como la que permitirá establecer hoteles "boutique" en el barrio gótico de Barcelona. También resaltan el interés en invertir en Baleares, donde han desembarcado algunos inversores asiáticos, aunque ha señalado que no se puede considerar "una tendencia". En este sentido, ha indicado que hay muchos inversores asiáticos, y en especial chinos, que buscan dar el salto a Europa y establecer su propia cadena hotelera en España.
Respecto a la inversión en locales y superficies comerciales en las principales calles, la CBRE ha señalado que siempre ha sido el "producto más defensivo", pero ha destacado los movimientos que se han registrado en ciudades como Gijón, Valencia, Sevilla, Córdoba o Vitoria que se pueden considerar como un signo "positivo de recuperación". Por otro lado, se han vendido centros comerciales por valor de 500 millones de euros durante el primer trimestre, un "síntoma de recuperación" porque son las superficies donde la gente de a pie va a realizar sus compras.
Con estos datos, CBRE prevé que los fondos oportunistas puedan obtener durante cuatro años una rentabilidad anual del 12%. Asimismo, ha señalado que Barcelona es una ciudad menos propicia que Madrid para que se establezcan este tipo de empresas.
Por otro lado, el director de research de CB Richard Ellis ha resaltado la importancia de las Socimis (Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) que son figuras "poco especulativas, por lo que ayudan a sanear el mercado". Sin embargo, ha alertado del riesgo que supone la cantidad de capital invertido en las Socimis, que situó en torno a los 2.000 millones de euros y que con un apalancamiento del 50% puede alcanzar los 4.000 millones, porque "si no hay suficientes activos de calidad para ejecutar las compras puede estrangularse el mercado y que los inversores quieran salir de las sociedades".
En el caso del mercado residencial, hay mucho interés por carteras de viviendas en las áreas metropolitanas, además CBRE señala que "es necesario que desde las Administraciones se fomente un mercado más flexible para que haya un mayor mercado de alquiler". En esta misma línea, ha señalado que los inversores están interesados en activos con rentas equilibradas con los ingresos de los inquilinos, ya que no interesan los productos en los que la renta es independiente de los ingresos y muchos alquilados pueden verse en dificultades para afrontar los pagos. En cuanto a este tipo de activos los inversores latinoamericanos se han mostrado bastante interesados. Según ha afirmado, muchos de ellos no son inversores al uso, si no que buscan una buena ubicación, que de prestigio, que permita obtener divisas extranjeras al alquilarlo y no están tan preocupados por la rentabilidad.
La consultora CBRE considera que el mercado inmobiliario español "ha tocado fondo", aunque otros consultores y expertos matizan que aún quedan dos años de ajustes con muchos factores por estabilizar que influyen directamente en el sector: acceso al crédito, recuperación del consumo interno, creación de empleo... Queda claro que hay una mejoría en la recuperación a nivel de inversión y de estabilidad económica, pero a nivel interno queda mucho por hacer para que el ajuste de forma generalizada sea una realidad.
De este modo, según ha informado el consejero y director general de CBRE España, Alfonso Galobart: "La llegada de grandes inversores como Goldman Sachs y Blackstone dispuestos a comprar grandes carteras demuestra que el mercado inmobiliario en España ha tocado fondo y que es el momento de invertir. España, como país, ya no tiene los riesgos que tenía hace cinco años y eso lo hace mucho más atractivo".
Según CBRE el año se cerrará con una inversión en torno a 4.000 millones de euros, recuperando el volumen del año 2004, en tiempos "precrisis". El sector del "retail" ha sido el más activo durante el año 2013, aunque también han destacado otros como el industrial, "donde los inversores no tenían apetito, pero que se ha convertido en un segmento muy atractivo" y del que se esperan "bastantes operaciones para 2014". Así, el "fuerte impulso y crecimiento del turismo en España durante el 2013" ha favorecido la reactivación de segmento inmobiliario ligado al turismo, que "volverá a ser referencia para 2014", especialmente en las zonas de costa y en las islas.
Respecto al mercado de oficinas, CBRE estiman que han terminado su ajuste en Barcelona, mientras que en Madrid el reajuste continuará hasta el segundo semestre del año 2014. "Después de este ajuste se espera que se mantenga estable un tiempo, y que para 2016 inicie su recuperación con precios al alza", ha estimado Galobart.
Las zonas "prime" ya han terminado su ajuste
En cuanto al mercado residencial, el director general de CBRE ha indicado que sigue existiendo una "sobreoferta", aunque las zonas "prime ya han terminado su ajuste. En ciudades como Madrid, San Sebastián o La Rioja esperamos ligeros aumentos en el precio de la vivienda, aunque esto está supeditado a la mejora de la economía", ha puntualizado.
Preguntado por la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), Galobart ha dicho que "es una caja en el ojo del huracán que será criticada siempre", pero que el trabajo que se está realizando es "bueno, hay que darles margen de tiempo".
Fuente: Europapress.es
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