La autopromoción, o lo que es lo mismo, construir tu propia casa, es una de las tendencias que lideraron los años de crisis y, hoy día, sigue siendo una de las opciones más factibles para una gran parte de la población española. Las estadísticas del Ministerio de Fomento demuestran cómo la mitad de las viviendas que se construyen en España no tienen detrás a ningún promotor privado sino que son los propios particulares, así como comunidades de propietarios y cooperativas, los que asumen ese rol promotor, ahorrando al propietario final de la vivienda importantes sumas de dinero. ...continúa leyendo "Todo lo que necesitas saber si vas a construir tu propia vivienda"
Empezar por una buena elección del solar o parcela es fundamental cuando se quiere realizar la construcción de una casa a medida. La construcción propia, aunque requiere mayor dedicación que adquirir vivienda en construcción ya proyectada de obra nueva, te permitirá ahorrar hasta un 20% o un 30%, que sería el margen del promotor. Es un camino seguro para acercarse al sueño de tener "la casa ideal" y totalmente personalizada, a la vez que permite afrontar el gasto en varias fases. Eso sí, junto con la elección de un terreno, otra clave importante es encontrar una constructora de confianza y tener en cuenta que, al precio del suelo y la construcción, hay que sumar los gastos de tramitación y el proyecto, con sus IVA correspondientes.
Javier Ochoa, director general de la consultora Re/Max Invest, da la fórmula para evaluar el precio a pagar por una parcela: "Se debe partir de los precios de la casas terminadas en la zona. En términos generales, para las urbanizaciones bien comunicadas y situadas en el entorno de Madrid o Barcelona, lo habitual es pagar por el terreno un 40% del precio medio de la vivienda acabada y en el resto de España, entre un 20% o 30%". Hay casos muy extremos, como el de un solar urbano en una zona de lujo en el que el precio del suelo puede llegar a suponer el 70% del presupuesto final, mientras que en áreas sin presión urbanística apenas rondará el 10%.
En el mercado hay solares con un precio muy bajo porque con la nueva Ley de Suelo, no se consideran los posibles desarrollos futuros y su valor será solo el del aprovechamiento rústico. Y, como la relativa recuperación no ha llegado a la periferia o áreas metropolitanas, hay desarrollos ya urbanizados en zonas como, por ejemplo, la del Pirineo aragonés dormitando todavía en manos de la banca o la Sareb. Foro Consultores cita dos municipios cercanos a Madrid donde existe una gran oferta de parcelas para vivienda habitual: el de Boadilla del Monte y el de Pozuelo de Alarcón, con suelo listo para edificar que van desde los 140.000 euros para 350 metros cuadrados a las de medio millón de euros para superficies medias de 500 metros cuadrados. El consejo es que solo compre el que tenga las bendiciones necesarias para ponerse a edificar.
Tras la pasada crisis, los propietarios de grandes suelos han tendido a parcelarlos y venderlos a particulares para unifamiliares, explica Luis Martel, director comercial de Básico. Es el caso de Metrovacesa en Estepona (Málaga) o en Jeréz de la Frontera (Cádiz). "Tanto en Madrid como en la costa, es más habitual la autopromoción para primera vivienda".
Una vez comprada la parcela hay que decidir entre la edificación tradicional o sistemas modulares prefabricados. Las de madera, prefabricadas o no, cubren un amplio abanico de demandantes: desde el lujo máximo a las de precio asequible. Requieren mayor mantenimiento pero, a cambio, son de montaje más rápido que las de ladrillo y, al ser la madera un aislante natural, la sensación de confort y la eficiencia energética es elevada. Las viviendas modulares prefabricadas con otros materiales (hormigón...) alcanzan calidades similares a la construcción tradicional y los precios se asemejan a los de una casa de ladrillo de calidad media.
Los plazos para estrenar la vivienda superan el año para el caso del ladrillo y acumulan varios meses en las prefabricadas. Y conseguir una hipoteca no tendría por qué suponer un esfuerzo adicional, tras la tasación e inscripción registral habituales. Javier Ochoa, director general de Re/Max Invest, sitúa el coste por metro cuadrado que tendría la edificación convencional en los 800 euros el metro cuadrado para calidades bajas; 1.200 euros para las medias y unos 1.700 euros para viviendas de lujo. En el caso del superlujo, se pueden alcanzar los 2.300 euros el metro. Estos precios ya incluyen los gastos añadidos (licencia, proyecto de arquitecto, etcétera), que representan entre un 18% y 20% de media.
La casa en la costa
Una buena opción tanto para vivienda habitual como para vacacional, es acudir a las urbanizaciones del eje Valencia-Ademuz, en municipios cercanos a la ciudad de Valencia, donde se venden parcelas de entre 500 y 1.500 metros cuadrados. Estos municipios, como el de L'Eliana, ofrecen todos los servicios y buenas comunicaciones, según Carlos Pintado, de la Inmobiliaria Campolivares. Algo más aisladas son las urbanizaciones de Los Monasterios y Alfinach, en el municipio de Puçol, aunque tienen vistas al mar y la montaña.
Como regla general, "en la costa de Levante (exceptuando dos o tres emplazamientos en Alicante, como la urbanización el Tosalet, en Calpe) si la vivienda terminada media está en unos 2.000 euros el metro cuadrado, para superficies de 200 a 500 metros, lo aconsejable es que el suelo no suponga más del 20% (400 euros el metro cuadrado). Y, para casas de 90 a 200 metros cuadrados, a unos 1.500 euros el metro construido, el coste del suelo no debería superar el 15% o 20%; es decir entre 225 y 300 euros el metro cuadrado", aconseja el director general de la consultora Re/Max Invest.
Para quien tiene mayor poder adquisitivo y delega la construcción en su arquitecto de confianza, los precios más altos están en Baleares, algunos puntos de Costa Brava (Girona) y en algunas urbanizaciones de lujo de la Costa del Sol como Finca Cortesin (Casares) y La Zagaleta (Benahavís), así como en la gaditana Sotogrande (San Roque). En estos emplazamientos el precio de las parcelas puede llegar a suponer el 50% del coste de la casa acabada, un porcentaje muy elevado para la costa. En el Residencial de Sotogrande, Patricia Vida, directora comercial de Estepona Gilmar, pone como ejemplo de producto medio una parcela de 3.000 metros cuadrados por unos 200 euros el metro.
El perfil del comprador, según José Luis Pérez Moste, director de la oficina de Gilmar en Marbella, ronda la cincuentena en este y en otros municipios como Benalmádena, Mijas o Fuengirola. Venden su casa para costearse una parcela en la que construir su vivienda definitiva, en previsión de que empiecen a subir los precios. También hay grupos o fondos que compran terrenos y desarrollan un proyecto a partir de unas ocho o nueve villas para revenderlo a un tercero pero encargándose de la construcción y promoción posterior.
La escasez de suelo listo para edificar ha disparado algunos precios. Pero también influye en el valor de la parcela la superficie que el cliente podrá edificar. El comprador deberá tenerla en cuenta, porque se la van a cobrar y por la repercusión en el precio de la vivienda si tuviera que venderla en el futuro.
Fuente: elpais.com
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Resurgen con fuerza modalidades para dar respuesta a las necesidades de vivienda. En este sentido, las cooperativas de viviendas están siendo las más dinámicas y flexibles a la hora de dar alternativas durante estos años de crisis económica a la demanda de casas y pisos en España. Así, desde hace unos años han surgido opciones poco habituales en nuestro país, como el "derecho o cesión de uso de una vivienda", también conocido como "cohousing", que ofrece la posibilidad de disponer de una vivienda indefinidamente sin comprarla ni alquilarla. Se trata de un modelo habitacional asentado desde hace muchos años en países como Alemania, Dinamarca (modelo Wohnprojekte) o los países nórdicos (modelo Ándel), no especulativo sin fin de lucro donde la propiedad de la vivienda recae en la cooperativa.
Así, bajo fórmulas como el "cohousing", una cooperativa que gestiona todos los trámites administrativos necesarios para la construcción o remodelación de un edificio y que se convierte en la propietaria y gestora de las viviendas, ofrece a unos usuarios el derecho de uso de las viviendas construidas o remodeladas, un contrato de derecho o cesión de uso que está regulado por el Código Civil y por los estatutos de la comunidad de vecinos y el pago de una entrada inicial, reembolsable al finalizar el contrato y de una cuota mensual por uso de la vivienda. Estos son los elementos necesarios para disponer de una vivienda de forma indefinida, que no se compra ni se alquila.
Las principales ventajas: mayor movilidad geográfica, menor dependencia en la concesión y pago posterior de una hipoteca, uso indefinido de la vivienda, viviendas más asequibles en relación a la compra y al alquiler, mayor grado de autogestión con posibilidad de voz y voto en las decisiones de la cooperativa como definiciones de espacios, normas de la comunidad, cuotas a pagar... incluso se puede heredar pero no vender o realquilar. Aunque todavía existen interrogantes a aclarar para equiparar definitivamente este tipo de acceso a la vivienda con respecto a la compra o al alquiler.
Según Sostre Civic, cooperativa ubicada en Barcelona, la clave es llegar a acuerdos de colaboración con instituciones públicas que disponen de suelo o edificios sin usar y en los que no pueden llevar a cabo ninguna acción porque no pueden endeudarse más y sobre el que se adquiere un derecho de superficie durante un tiempo indefinido o una cesión de uso de ese suelo, a cambio del pago de un canon anual. También estas cooperativas cuentan con viviendas en edificios públicos que estaban infrautilizados y que la cooperativa ha rehabilitado con fondos privados o acuerdos con propietarios privados de edificios o de suelo a cambio de un canon anual.
Los importes que deben desembolsar los usuarios de estas viviendas, consiste en una aportación inicial que depende de la ubicación del edificio y que se encuentra entre los 15.000 y 20.000 euros y una cuota mensual de derecho de uso que varía de los 150 a los 700 euros según la superficie de la vivienda, en función de la repercusión del suelo. Los gastos de consumo derivados del uso de la vivienda corren a cargo del usufructuario y los gastos generales de la vivienda e impuestos como IBI, tasas de residuos urbanos los debe pagar el propietario de la vivienda, la cooperativa, a excepción de los casos en los que se haya llegado a un acuerdo entre propietario y usufructuario dentro del contrato de derecho de uso. En el caso de que el usuario desee abandonar la vivienda, la cooperativa devuelve la entrada inicial junto con el IPC acumulado y las mejoras realizadas en el inmueble.
Esta modalidad de vivienda se viene realizando en España desde hace unos años en Madrid y Cataluña, País Vasco, Castilla y León, Andalucía y en la Comunidad Valenciana, esta iniciativa está tomando fuerza como alternativa a modelos tradicionales de comercialización de viviendas, una fórmula intermedia entre la compra y el alquiler, donde podemos encontrar personas con visiones de vida muy alternativas, hasta colectivos de gente mayor que buscan el "cohousing" como solución para su vejez.
A nivel legislativo, se trata de una definición propia, ya que no existe una definición legal exacta en España para algo de lo que apenas hay referentes contrastados, si bien el 89.3 de la Ley de Cooperativas, o el 106.3 de la normativa catalana dan acomodo a esta formula.
Autopromoción: Las cooperativas de viviendas resurgen con fuerza
Las cooperativas de viviendas afianzan su protagonismo en el mercado inmobiliario y lo hacen beneficiadas por la aversión al riesgo de los bancos y los propietarios de los terrenos, dada la tranquilidad que supone para ellos el hecho de tener asegurados los compradores finales de los pisos. Así, Según Ernesto Tarazona, director de Residencial y Suelo de la consultora Knight Frank, esto sucede, principalmente, debido a que a la hora de conceder financiación para la promoción residencial las entidades financieras ya no quieren correr riesgos pero también por el hecho de que los propietarios de terrenos están convencidos de que si quieres vender el suelo al mejor precio hay que venderlo a una gestora de cooperativas, ya que "son los más van a pagar".
Un buen ejemplo del buen momento que atraviesa las cooperativas y de lo fuerte que apuestan a la hora de hacerse con un terreno, sería la ciudad de Madrid, donde las ventas de solares y parcelas que han hecho las Administraciones Públicas acabaron en manos de cooperativas. Así, el Ministerio de Defensa adjudicó a la gestora de cooperativas Domo Gestión (para la cooperativa de Residencial Maravillas) el codiciado solar ubicado en la madrileña calle de Raimundo Fernández-Villaverde en el que construirá 355 viviendas libres, imponiéndose en la puja a empresas tan importantes como Ferrovial o Pryconsa; y también que la gestora de cooperativas Ibosa compró las cocheras de Metro de Madrid para construir 443 viviendas, en uno de los proyectos residenciales más ambiciosos de la capital.
Según Roberto Moratalla, director de gestión de Cooperativas de TAU Gestión S.A, explica que para entender este "boom" de la autopromoción también hay que destacar que la fórmula de la cooperativa ha dejado de promover casi exclusivamente viviendas con protección pública para edificar también vivienda libre e incluso de lujo “con la misma normalidad”.
Este resurgimiento del sistema cooperativo ha ido en paralelo a una mayor profesionalización, ya que en la actualidad lo habitual es que sean las gestoras las que hacen todo el trabajo contratadas por las cooperativas: se encargan de captar a los socios y de gestionar totalmente el proyecto: buscar el terreno, adquisición del suelo, financiación, contratación de los técnicos obtención de permisos y licencias, elaboración del proyecto, control de la construcción, gestión de cobros y pagos, etc.
Entre las ventajas de lapromoción de viviendas mediante el sistema cooperativo, además del ahorro en el precio de la vivienda (al eliminar el beneficio del promotor) otro aspecto fundamental es el hecho de que el piso que se promueve se ajusta a los deseos de los cooperativistas que, además, tienen un control tanto de la calidad del proyecto residencial, como de los costes , ya que todo se decide "de manera asamblearia y democrática".
Pero si el control de la calidad y los costes se colocan en el lado de los "pros" para los cooperativistas, en el lado de los "contras" habría que situar el hecho de que un proyecto gestionado en régimen de autopromoción los tiempos de entrega de los pisos están más abiertos, lo que no ocurre cuando se trata de una promotora privada. Otro dato a tener en cuenta a la hora de decantarse por una cooperativa para adquirir un piso es que, aunque los planes de pagos suelen ser accesibles y adaptarse a la capacidad económica de los socios cooperativistas, en la actualidad se están exigiendo desembolsos iniciales importantes de entre el 10% y el 30% del coste final del piso, cantidades que se suelen estar más cerca del 30% que del 10%, según Moratalla, y que se utilizan habitualmente para pagar el suelo.
Imagen: Corbis Fuentes: cincodias.com e invertia.com
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