El precio medio de las casas y pisos en alquiler en España continúa en caída libre, y en octubre de 2015 anotó otro descenso de un 0,4% con respecto al mismo mes de 2014, según el Índice de Precios de Consumo (IPC), publicado por el Instituto Nacional de Estadística (INE). La vivienda en alquiler lleva 4 meses seguidos bajando un 0,4%, tras los descensos de julio, agosto y septiembre. En cuanto a su evolución mensual, el precio del arrendamiento de viviendas se moderó un 0,1%, situando el acumulado de los diez primeros meses del año en un descenso del 0,3%.
De esta manera, la evolución de los precios de los alquileres encadena ya 31 meses consecutivos en descenso, y se sitúa por debajo del IPC general (-0,7%). La tasa anual de la inflación subyacente aumenta una décima, hasta el 0,9%, mientras que la variación mensual del índice general es del 0,6%. El Índice de Precios de Consumo Armonizado (IPCA) sitúa su tasa anual en el -0,9%, aumentando dos décimas respecto al mes de septiembre.
Por comunidades autónomas, el precio de los alquileres bajó en todas las regiones salvo en Cataluña (0,2%), Baleares (0,2%), Navarra (0,2%) y Galicia (0,1%), además de en Melilla (0,8%). En Canarias las rentas permanecieron estables.
Con el mismo descenso que la media nacional (-0,4%) se encuentran Aragón, Cantabria y País Vasco. Con un descenso del 0,2% en la ciudad autónoma de Ceuta.
La Comisión Europea, en un documento remitido al Tribunal de Justicia de la Unión Europea, solicita que la banca reintegre la totalidad de lo cobrado por aquellas cláusulas suelo que sean declaradas nulas en una sentencia. De esta manera, Bruselas rebate la sentencia del del Tribunal Supremo por la que había condenado a BBVA, Cajamar y Novacaixagalicia (hoy Abanca) a devolver el importe de las cláusulas suelo solo desde mayo de 2013.
El texto, fechado en el pasado mes de julio y que sufrió una modificación en septiembre, no tiene carácter vinculante y es el resultado del trabajo de los fiscales de la Comisión en un caso individual de Cajasur, filial de Kutxabank. Aún así, no deja de ser significativo que la Comisión, garante de los tratados europeos, considere que la nulidad de las cláusulas se debe remontar hasta el momento mismo de su concesión y, al mismo tiempo, tumbe lo dictado por el Supremo.
Ahora, el Tribunal de Luxemburgo deberá valorar este documento junto a los que remitan las demás partes implicadas y, en su momento, dictar la sentencia oportuna. En juego, los 3 millones de afectados que están pagando 6.000 millones de más. Lo que aquí se decida, por ejemplo, podría ser tomado muy en cuenta en la macrodemanda de 15.000 afectados por este tipo de cláusulas hipotecarias y que están defendidos por Adicae.
El sector bancario español debe abordar en este tramo final cuestiones muy sensibles tanto para su reputación social, como para su propio negocio. Y en ambos, la dirección que los diferentes bancos han tomado o parecen estar dispuestos a seguir está muy alejada de los que muchos clientes, el Gobierno e incluso la Unión Europea desean. Por lo pronto, BBVA descarta devolver dinero de las cláusulas con efecto retroactivo, y Popular y Sabadell no las retirarán de sus hipotecas.
Los bancos sólo rectifican el 32% de las quejas por cláusulas suelo
Las entidades financieras solo resuelven a favor de sus clientes una de cada tres reclamaciones por cláusulas suelo en las que el Banco de España (BdE) ha dado la razón a los hipotecados. Es decir, los bancos "obvian" las recomendaciones del organismo supervisor en el 68% de los casos denunciados, a pesar de las numerosas sentencias judiciales, incluida una del Tribunal Supremo.
El Banco de España recibió entre enero y septiembre 7.893 reclamaciones de cláusulas suelos. De estas, finalizó 2.953 expedientes y dio la razón a los hipotecados en 1.695 casos. Sin embargo, las entidades financieras solo rectificaron en el 32% de las ocasiones. Aunque las resoluciones del BdE no son vinculantes, sí se insta su cumplimiento como una buena práctica bancaria.
Según las estadísticas del Banco de España, las cláusulas suelo siguen siendo el principal foco de queja contra la banca, sumando el 48,16% de las 16.387 reclamaciones que recibió el supervisor contra las entidades financieras.
La solución a esta problemática llega generalmente a través de la negociación. A cambio de desblindarlas los bancos imponen un diferencial algo superior o contratar otros productos para mitigar la pérdida de ingresos y exigen al cliente que renuncie a la vía judicial. También reducir la cláusula suelo o eliminarla temporalmente durante unos años o la obligación de contratar productos adicionales como seguros de vida o de protección de pagos.
Un impacto de entre 750 y 2.500 millones
La banca española está a la espera de que la Justicia y las autoridades esclarezcan el futuro de las cláusulas suelo de millones de hipotecados. Aparte de la posible devolución de lo cobrado de más en los últimos años por ese concepto, las entidades calculan también cuánto dejarán de ingresar al año por ese límite a los tipos de interés. Según las cifras publicadas por las propios grupos financieros y estimaciones de analistas, ocho de los bancos que más recurrieron a esta práctica comercial dejarán de ingresar al año 1.093,4 millones de euros.
Algunos expertos y asociaciones de consumidores elevaron el impacto de devolver lo cobrado desde que se empezó a aplicar la cláusula hasta los 36.000 millones de euros, cifra que en el sector se considera desproporcionada, mientras algunos bancos de inversión estiman un impacto de entre "apenas" 750 y 2.500 millones.
Cláusula suelo ¿qué hará tu banco con ella?
Entidades que han eliminado la cláusula
Santander: fue uno de los pioneros al eliminar todas las cláusulas suelo de las hipotecas procedentes de Banesto. Además, la entidad no aplicaba cláusulas suelo en los préstamos hipotecarios concedidos a sus clientes.
Bankia anunció que eliminaba las cláusulas suelo de sus hipoteca. La entidad que preside José Ignacio Goirigolzarri ha eliminado este suelo en unas 30.000 hipotecas, lo que para la entidad no supone "un gran impacto", ya que solo representan entre un 3% y un 4% de su cartera de préstamos hipotecarios, lo que podría tener un impacto de 40 millones de euros.
CaixaBank, también eliminará las cláusulas suelo de sus hipotecas, lo que afecta a unos 200.000 préstamos, heredadas por el grupo con la compra de otras entidades durante la reestructuración bancaria. Esta medida tendrá un coste de 220 millones anuales para la entidad presidida por Isidro Fainé, que no se plantea sin embargo devolver a los clientes el dinero cobrado durante años por la existencia de dichas cláusulas.
BBVA: la entidad ha descartado que se pueda ver afectada por un eventual fallo del Tribunal de Justicia de la UE que obligue a devolver las cláusulas suelo con efectos retroactivos, al incidir en que el banco ya decidió eliminar este tope a la caída del Euríbor desde el 9 de mayo de 2013 tras una sentencia del Tribunal Supremo.
Los bancos que resisten a hacerlo
Liberbank: la entidad mantendrá las cláusulas suelo en sus contratos hipotecarios, ya que entiende que son legales, y ha avanzado que el impacto de su retirada sería de unos 20 millones de euros antes de impuestos anuales. En los últimos tiempos, el banco ha negociado esta condición de sus contratos con algunos de sus clientes hasta reducir el número de cláusulas suelo a la mitad.
Banco Popular: ha mostrado su respeto a los tribunales, y ha indicado que si el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dicta sentencia al respecto, la acatará, pero que mientras tanto, el banco no tiene "ninguna intención en retirar las cláusulas suelo a corto plazo". Y es que en el caso de tener que hacerlo, el impacto para el Popular sería de unos 7 u 8 millones de euros de beneficios al mes.
Banco Sabadell: Jaume Guardiola, ha afirmado este viernes que las cláusulas suelo de sus hipotecas, que figuran en el 21% de su cartera total, eran "transparentes", y que van a seguir como hasta ahora mientras no se haga pública una nueva sentencia en la que son parte demandada y que podría incluir su devolución con retroactividad. Ha señalado que el Tribunal Supremo dijo que eran válidas si eran transparentes, y así lo eran en Banco Sabadell, ya que aparecían en negrita en los contratos, eran leídas por los notarios antes de la firma y los clientes "sabían perfectamente la existencia de las cláusulas y sus consecuencias".
CECA: la Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA) ha considerado que la aplicación de las cláusulas suelo por parte de las entidades financieras es "plenamente legal", ya que están contempladas en el ordenamiento jurídico. En línea con la Asociación Española de Banca, la patronal de los grupos formados por las antiguas cajas ha destacado que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea lo que debe determinar es si hubo "falta de transparencia" en la comercialización de este tipo de condiciones en las hipotecas.
Mi banco me ofrece quitarme el suelo, ¿qué le digo?
Depende de lo que le pidan a cambio. Si no le solicitan nada, diga que sí, por supuesto. Pero lo normal es que le pidan al menos una cosa: que renuncie a cualquier acción judicial para reclamar la retroactividad, esto es, para pedir las cantidades pagadas de más en el pasado. Si usted firma esto, no podrá pedir nada aunque el Tribunal de la UE diga que debe haber retroactividad total. Así que piénselo mucho antes de aceptar un acuerdo de este tipo. Parece mejor esperar a esta resolución comunitaria, pero eso comporta seguir pagando de más hasta que esta llegue, como mínimo. Y su entidad probablemente le presione con que o firma ahora, o se verán en los tribunales. En ese caso, usted debe tomar la decisión.
Según los expertos, aunque estas cesiones por parte de la banca no son nuevas, en los últimos meses, y sobre todo tras la sentencia del 25 de marzo de 2015 del Tribunal Supremo, donde se confirma la retroactividad limitada, ya que el trastorno de la banca es lo que cuenta, los acuerdos se han multiplicado y han mejorado sus condiciones. Al menos, en apariencia. A la hora de la verdad siguen siendo tan engañosos como antes.
Según las asociaciones de consumo, se recomienda distinguir entre los dos tipos de acuerdo que existen en estas negociaciones entre hipotecados con cláusula suelo y entidades financieras. En el primero, el banco ofrece rebajar o quitar la cláusula suelo a cambio de firmar un acuerdo entre las dos partes. "En este supuesto, el afectado pierde la oportunidad de reclamar en el futuro el dinero que ha pagado de más por culpa de la cláusula suelo. Es decir, la retroactividad", aclara.
Por otro lado, en el segundo supuesto, la oferta que más está proliferando, el banco deja de aplicar la cláusula suelo unilateralmente, bajo la falsa expresión, de que "te la quitan". Según la plataforma Denuncias Colectivas, "En realidad, lo que están haciendo es dejar de pasar la parte correspondiente a la cláusula suelo en el recibo hipotecario". Esta reducción, avisan, "no supone el reconocimiento expreso de la nulidad de la cláusula suelo y podrían volver a activarla en cualquier momento". Incluso van más allá: "Es más, las entidades podrían incluso reclamar el dinero que no te han cobrado durante el tiempo que te han suspendido la cláusula suelo". "Por este motivo, el banco nunca da por escrito al cliente que admite la nulidad de dicha cláusula, ni modifica las escrituras de la hipoteca".
¿Y si el banco se niega a anular la cláusula?
Si el banco se niega a anular la cláusula suelo, entonces habrá que poner el caso en manos de un abogado. Con las dos sentencias del Supremo, las posibilidades de ganar en los tribunales se incrementan notablemente.
El recurso de la cláusula suelo por vía judicial no es barato, pero los clientes tendrán que hacer números para tener claro los costes y los beneficios. Entre los gastos ineludibles están las tasas judiciales (entre 400 y 500 euros), el pago del procurador (con tarifa variable que suele rondan los 400 euros) y la minuta del abogado. Esta última puede ser fija, o llevar una parte fija y otra variable.
Se reabre la puerta a devolver todo lo cobrado por las 'cláusulas suelo'
Los dos intentos del Tribunal Supremo por cerrar la litigiosidad en torno a las cláusulas suelo de las hipotecas y el derecho de los clientes de los bancos a ser indemnizados por todos los intereses pagados de más no acaban de plasmarse en las sentencias que dictan las audiencias provinciales, a pesar que a primeros de año el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) confirmó nuevamente la posibilidad de que los jueces españoles puedan dejar sin aplicación las cláusulas hipotecarias que estimen abusivas.
No obstante, una sentencia del juzgado de primera instancia número 5 de La Laguna (Tenerife) dictó el pasado 8 de octubre una sentencia en la que obliga al banco a devolver al cliente demandante los intereses legales desde el pago de cada cuota de su hipoteca. El juez, que decidía sobre el recurso de apelación interpuesto por BBVA sobre una sentencia de enero, lo estimó en parte, reduciendo a 3.938 euros el importe a pagar. La resolución dictada en juicio verbal por un tribunal constituido por el propio magistrado ha sido declarada firme y sin opción a ser recurrida. El juez de Tenerife considera que existe "doctrina contradictoria" en torno al efecto retroactivo absoluto de la declaración de nulidad de las cláusulas de un contrato incluidas en el Código Civil y lo que sostiene el Supremo como la doctrina de aplicación general para los casos abusivos en las hipotecas.
Esta es la primera sentencia que va en contra de lo que dicta la doctrina del Supremo, obligando a reintegrar todo el dinero cobrado por las "cláusulas suelo". Sigue lo apuntado por Europa en lo referido a fijar la cantidad a devolver a partir de la firma del contrato hipotecario.
Actualmente quedan activas alrededor de dos millones de hipotecas que incluyen "cláusulas suelo". El Banco de España no ha estimado a cuánto ascendería el importe de todas las devoluciones, aunque distintos cálculos lo cifran entre 20.000 y 30.000 millones de euros.
Fuentes: elmundo.es, finanzas.com y elconfidencial.com
El euríbor sigue sorprendiendo, y gratamente para los que tengan una hipoteca. La caída del índice más utilizado para calcular las hipotecas en España parece no tener límite, y eso que el margen ya es bastante escaso, situándose muy cerca del 0,00%. Pero después de marcar un nuevo mínimo en tasa mensual en octubre, al cerrar con una media del 0,128%, el nuevo hito del euríbor ha sido cotizar en tasa diaria por debajo del nivel del 0,10%.
En concreto, el indicador marcó el 0,098% el pasado jueves 5 de noviembre y bajó al 0,096% al día siguiente. Tras un leve repunte el pasado lunes (0,101%), y ayer miércoles volvió a registrar un mínimo en el 0,091. De momento, con siete valores cotizados en lo que va de mes, la media de noviembre se sitúa en el 0,100%.
El Banco Central Europeo (BCE) y su presidente Mario Draghi están detrás de estos descensos: "Estamos en una semana post BCE rica en comentarios con un denominador común: apoyo para nuevas medidas monetarias y mente abierta para las mismas".
José Luis Martínez Campuzano, estratega de Citi en España, señala que "hay un debate en el mercado sobre cuál puede ser el recorte del tipo de depósito en diciembre". El consenso apunta a una rebaja de 0,1 puntos hasta dejarlos en el 0,3%. "Al final, supondría más presión para que los 179.900 millones de euros ahora en depósitos se movilicen al mercado". Desde Citi prevén que el euríbor a doce meses se mantendrá en niveles promedio de 0,05-0,1% a corto plazo.
La estabilidad de precios en torno al 2% es el objetivo primordial (y la asignatura pendiente) del BCE. Actualmente, la inflación en la zona euro se sitúa en el 0%. Cuando Draghi llegó a la presidencia del BCE en noviembre de 2011, el IPC era del 3%. En este sentido, si continúa la tendencia actual de guerra de divisas y de bajada de los precios del petróleo, será necesaria en 2016 otra ronda de flexibilización monetaria por parte de los bancos centrales, lo que acercaría más el euríbor al 0%, una cota que, a juicio de los expertos, será más complicado ver.
El euríbor a 12 meses continúa del lado del bolsillo de los hipotecados y sigue restando euros a las cuotas de los préstamos. De mantenerse la tasa mensual de noviembre en el 0,100% (0,235 puntos por debajo del euríbor medio de noviembre de 2014), para una hipoteca media de 100.000 euros a 25 años la rebaja sería de cuatro euros al mes o de 48 euros al año. Según los expertos, a medida que se refuerce la posibilidad de más estímulos monetarios en diciembre por parte del BCE, el euríbor seguirá presionado a la baja, aunque es difícil que llegue a tocar el 0,00%.
El euríbor de octubre, con rebajas de hasta 150 euros
Madrides la región que en mayor medida se va a beneficiar del anterior mínimo histórico marcado en octubre del euríbor a doce meses (0,128%), ya que experimentarán en sus préstamos hipotecarios descuentos de hasta 150 euros anuales. Esto es así porque hace un año, en octubre de 2014, el indicador se situaba en el 0,338%, con lo que una hipoteca media de 100.000 euros contratada entonces con un plazo de amortización de 25 años que se revise ahora en noviembre se beneficiará de un descuento de unos nueve euros mensuales o 105 al año.
Destacan también las rebajas en la hipoteca en las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla, con descuentos de 151,32 y 121,2 euros anuales, respectivamente. También en Baleares, País Vasco y Navarra el descuento será notable, superior a los 120 euros. Por debajo de esta cantidad figuran Cataluña (117,84 euros), Cantabria (99,6 euros), Aragón (98,88 euros), Asturias (93,48 euros), La Rioja (92,64 euros), Valencia (91,8 euros), Galicia (91,32 euros), Andalucía (90,36 euros), Castilla y León (88,44 euros), Canarias (86,76 euros), Castilla La Mancha (84,36 euros), Extremadura (79,2 euros), y Murcia (77,64 euros).
El otoño sigue avanzando en una tregua casi primaveral, y si hace unas semanas vimos una selección de casas en venta con rincones llenos de encanto, esta semana recopilamos porches, calidez y bonitas terrazas de 10 bonitas casas y pisos en alquiler con un genial toque otoñal. Así, este pequeño recorrido en espacios de otoño que nos llevará por Torrelodones (Madrid), Jávea (Alicante), Oleiros (La Coruña), un bonito piso en alquiler en Córdoba, Las Palmas de Gran Canaria (Las Palmas), Alcaidesa (Cádiz), y Puerto Banús, Frigiliana, Torrox en la Costa del Sol (Málaga). Viviendas en alquiler con ambientes ideales para disfrutar y relajarse al cálido sol de otoño.
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En esta ocasión, "La Casa de la Semana" nos lleva hasta una bonita villa sobre los canales de Santa Margarita en Roses (Costa Brava, Girona), una de las marinas residenciales más grandes de Europa, singular y llena de encanto. Se ubica entre Aiguamolls de l'Empordà y la Bahía de Roses, y cuenta con más de 15 km de canales navegables que combinan la tranquilidad residencial con una amplia oferta comercial y lúdica. Cerca, la Playa de Santa Margarida, amplia y de arena fina, con el Mediterráneo invitándonos a navegar hasta las transparentes aguas del cercano Parque Natural de Cap de Creus para disfrutar de los bellos contrastes de esta espectacular zona de Costa Brava.
Se trata de una preciosa villa con 173 m2 de 3 dormitorios y 2 baños que da directamente a uno de los canales de Santa Margarita, sobre un gran terreno de 735 m2. Cuenta además con un acogedor y luminoso salón/comedor con una bonita cocina americana. La casa, además, cuenta también con calefacción central a gasoil y aire acondicionado, una bonita terraza de invierno y garaje con capacidad para dos coches. Fuera hay un bonito jardín con una gran vid que cubre parte de la terraza así como un aseo. El balcón de la parte trasera les ofrece vistas al jardín y al canal.
La localidad de Rosas (oficialmente Roses) se encuentra en la comarca del Alto Ampurdán de la provincia de Girona, situada en la costa norte del golfo de Rosas, al sur del cabo de Creus. Es un gran centro turístico, con urbanizaciones, hoteles y playas y dos puertos (pesquero y deportivo), y un lugar atractivo y de gran relieve turístico al norte de la Costa Brava. Roses cuenta con estupendas playas de arena como Santa Margarida, Salatar o la de Rastrell y hacia el este un gran número de preciosas calas como Canyelles Petites, L’Almadrava, Cap Norfeu, Punta Falconera y Montjoi.
Santa Margarita (Santa Margarida en catalán) es una urbanización del histórico pueblo de Roses que cuenta con una bonita playa de fina arena que les lleva hasta el puerto de Roses ofreciéndoles multitud de servicios que irán encontrando en el paseo marítimo. Además, el entorno les ofrece una gran selección de actividades de ocio a realizar como el paracaidismo, deportes acuáticos y golf, así como numerosos lugares de gran interés cultural para visitar como el museo Dali en Figueres, el monasterio de Sant Pere de Rodes en El Port de la Selva, o las ruinas greco-romanas de Empúries. Otras interesantes localidades para conocer son Empuriabrava, Cadaqués, Llançà o, a sólo 61 km, la capital, Girona.
El golfo de Roses conforma una de las zonas más turísticas y con mayor atractivo del norte Costa Brava. Las poblaciones de Roses, Castelló d’Empuries y L’Escala se encuentran casi alineadas en una misma bahía del litoral ampurdanés, en la provincia de Girona. Todas juntas forman un curioso trazado en forma de arco sobre el que se pueden divisar ricos recursos naturales tanto en el interior como en la costa, donde pequeños veleros nos permitirán descubrir los mágicos rincones de esta zona de Girona, unida irremediablemente al azul infinito del mediterráneo.
La rentabilidad total de la vivienda en España se ha disparado en las grandes ciudades como Madrid, Barcelona y Valencia al crecer entre un 9% y 12,5%, según un estudio realizado por Housers sobre mercados locales de vivienda en el tercer trimestre, elaborado en colaboración con microanálisis inmobiliario y que relaciona la actividad residencial, la rentabilidad de los alquileres y la rentabilidad por plusvalías. Una rentabilidad superior a la estimada por el Banco de España y otros analistas.
Así, Madrid "muestra con claridad" la recuperación del mercado residencial. En concreto, en el tercer trimestre y teniendo en cuenta el crecimiento sostenido de los precios medios durante los tres últimos trimestres, ha pasado de 2.771 euros por metro cuadrado entre enero y marzo a 2.824 euros por metro entre julio, agosto y septiembre. Según el estudio, esto también tiene un reflejo en el crecimiento de las rentabilidades brutas totales (rentabilidad del alquiler más la rentabilidad de la plusvalía), que han pasado del 0,3% conseguido en el tercer trimestre de 2014 al 9,6% logrado en el tercero de este año. Para el cuarto trimestre, Housers espera que se mantenga en el 9,1%.
En Barcelona, según el informe, se está consolidando el mercado "trimestre a trimestre" con una recuperación que viene de lejos, sumando ocho trimestres consecutivos de crecimiento en el precio de la vivienda: desde 3.019 euros por metro cuadrado del cuarto trimestre de 2013 a 3.347 euros por metro cuadrado del tercer trimestre de este año. Además, la rentabilidad bruta total del mercado residencial es ya de dos cifras, tras haber alcanzado entre julio y septiembre un 12,7%, la más alta de todas las capitales analizadas. La previsión es que se mantenga durante estos últimos meses.
En el mercado residencial de Valencia, por su parte, los precios dejaron de caer en 2014 y han ya consolidado una tendencia creciente, hasta alcanzar este trimestre 1.444 euros por metro cuadrado. En el último trimestre, según Housers, llegarán a 1.530 euros por metro cuadrado, el mayor aumento logrado desde que crecen. Las rentabilidades totales muestran también una tendencia positiva al pasar del 0,4% del cuatro trimestre de 2014 al 8,5% de este trimestre, tendencia que se prevé continúe a corto plazo con la previsión de alcanzar el 12% en los últimos meses de este año.
En Sevilla, en cambio, los precios de vivienda volvieron a caer durante los dos últimos trimestres y alcanzaron en el tercero los 1.753 euros por metro cuadrado. Según Housers, se trata de variaciones mínimas debido a que el mercado está sufriendo los "últimos ajustes tras haberse estabilizado". De hecho, cree que cambiarán a positivo y acabará el último trimestre en 1.819 euros por metro. Por su parte, la rentabilidad bruta total fue negativa hasta el primer trimestre de 2015, en el que se alcanzó el 2%. Pero en los dos últimos trimestres se vieron rentabilidades totales positivas del 4,3% y que llegarán al 6% en la parte final del ejercicio.
Por último, el estudio refleja que a Bilbao le está costando más recuperarse, con unos precios que no han dejado de caer en los últimos años y que ya deberían haber tocado fondo. Actualmente, rondan los 2.741 euros por metro cuadrado. La rentabilidad bruta total pasó a ser positiva durante el tercer trimestre de 2014, al alcanzar el 1,1% tras un período de rentabilidades negativas por plusvalías. A pesar de la caída de los precios de vivienda, la rentabilidad por rentas se mantiene en niveles inferiores al 5%. Se prevé para este último trimestre una leve mejoraría de la rentabilidad total, alcanzado el 1,7%.
Para el primer trimestre del 2016, la plataforma online Housers avisa de que la rentabilidad anualizada de las grandes ciudades seguirá siendo "muy dispar" y se agrupará en dos bloques: Barcelona (13,6%), Madrid (11,3%), y Valencia (16,4%) por un lado, y Bilbao (3,1%) y Sevilla (7.5%), por otro.
¿Comprar para alquilar? Mejor el local comercial que la vivienda
Para añadir un punto de contraste a la inversión en vivienda, así como de los locales y oficinas, recogemos también los últimos datos del equipo de estudios de Idealista, que estima la rentabilidad de comprar una vivienda en España para alquilarla ofrece unos beneficios brutos del 3,6% hasta el mes septiembre, frente al 5,3% de hace doce meses (según el Banco de España el pasado año 2014 se cerró con una rentabilidad del 4,7%). Este descenso se debe principalmente a la caída del precio del alquiler en el tercer trimestre del año (0,4% en julio, agosto y septiembre, encadenando 30 meses consecutivos en descenso) haciendo caer la rentabilidad de la vivienda. Aún así, la inversión inmobiliaria en España, sigue ofreciendo unas tasas de rentabilidad que duplican, en el peor de los casos, las de los Bonos del Estado a 10 años (1,8).
Según el estudio, en las ciudades grandes lo tienen mejor, la rentabilidad de los pisos en alquiler se mantiene. Entre las capitales españolas Lleida es la que resulta más rentable, con un 7,8%. Le siguen Las Palmas de Gran Canaria (6,4%), Palma de Mallorca (6,3%), Alicante (5,8%) y Huelva (5,6%). La rentabilidad en Barcelonaes del 5,2%, algo superior a la de Madrid (5,1%). Sin embargo, las más bajas de España son las que obtienen los propietarios de viviendas en alquiler en Ourense (3,4%), San Sebastián (3,6%), La Coruña (3,6%) y Lugo (3,8%).
Según este estudio, que relaciona los precios de venta y alquiler de distintos productos inmobiliarios para calcular su rentabilidad bruta, el local comercial es la inversión inmobiliaria más rentable. Comprar un local en España para alquilarlo ofrece una rentabilidad bruta del 7,5%, frente al 7% de hace un año. El mayor retorno de los locales en alquiler se obtiene en Córdoba (9,6%) y Las Palmas de Gran Canaria (8,4%). Les siguen Granada (8,2%), Tarragona (8%) y Santa Cruz de Tenerife (8%). Madrid tiene un 7,8%, y Barcelona un 7,5%. Castellón tiene los locales con menor atractivo para el inversor (solo 4,6% de rentabilidad), seguido por Segovia (5,2%) y Salamanca (5,4%).
También crece el beneficio de las oficinas, que ofrecen un rendimiento del 6,8% (hace un año era del 6,4%). Las de Vitoria presentan el retorno más alto, con un 7% de rentabilidad bruta. Después, Sevilla (6,8%), Las Palmas de Gran Canaria (6,4%), Santa Cruz de Tenerife (6,3%) y Alicante (6,3%). En Barcelona asciende al 5,9%, mientras que en Madrid baja hasta el 5,7%. En el lado opuesto están las oficinas de La Coruña (4,3%), Oviedo (4,7%) y Santander (4,9%). El mercado de oficinas no es tan uniforme como el de otros productos, por lo que resulta imposible obtener datos estadísticos de más de la mitad de capitales españolas. El beneficio de los garajes se ha quedado estabilizado en el 4,6%.
El riesgo en la inversión inmobiliaria en España ha relajado bastante en los últimos meses. Las principales referencias del mercado residencial animan claramente a este tipo de inversiones: los precios y las ventas, desde su punto más bajo comienzan a estabilizarse y repuntar, la concesión de hipotecas crece y la demanda de pisos en alquiler se ha disparado en los últimos años. Así, el porcentaje de personas que prefiere alquilar a comprar ha subido con fuerza, desde el 11,4% de la época del boom inmobiliario hasta una tasa actual del 19%. Sólo en los tres últimos años el mercado del alquiler ha sumado un millón de pisos y el número de viviendas en alquiler ha crecido un 42,5%.
La compraventa de casas y pisos subió por decimotercer mes consecutivo en septiembre gracias, un mes más, a la vivienda de segunda mano, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Asi, en septiembre se realizaron 30.711 transacciones, un 13,8% más que en el mismo periodo de 2014, según los datos publicados por el INE. No obstante, el avance interanual de septiembre es más de 10 puntos inferior al de agosto, cuando la compraventa de viviendas creció un 24,2%. Atendiendo solo a los datos mensuales (de septiembre a agosto) subió un 4,6%, en contraste con el aumento del 14,1% de septiembre de 2014.
La evolución positiva empieza a ser habitual en el mercado residencial. Y, de nuevo, el INE vuelve a situar a la vivienda de segunda mano como responsable de la recuperación. De este modo, 24.600 viviendas usadas (el 80,1%) cambiaron de manos en septiembre, lo que supone un incremento del 36%.
Por el contrario, las viviendas nuevas apenas alcanzaron el 19,9% de las viviendas transmitidas, con una caída del 31,3% respecto a septiembre de 2014, con 6.111 operaciones. Los precios más bajos de los pisos de segunda mano y que exista una oferta más abundante explican este desfase. Pero también, el hecho de que el INE tiene en cuenta que las viviendas nuevas sin vender con dos años de antigüedad pasan a ser consideradas de segunda mano. Además, la obra nueva que venden los bancos también se computa como usada.
En el cómputo de los nueve primeros meses de 2015, la compra de viviendas acumula un repunte del 12,2%, con un descenso del 35,3% en las operaciones sobre pisos nuevos y un aumento del 42,9% en las compraventas realizadas con casas de segunda mano.
Distribución geográfica
En valores absolutos, Andalucía continuó a la cabeza en el número de compraventas, con 6.042 operaciones, seguida de Comunidad Valenciana (4.829), Cataluña (4.785) y Madrid (4.252).
En valores relativos, las regiones donde más se incrementó en tasa interanual la compraventa de viviendas fueron Extremadura (49,2%) y La Rioja (36,1%). Sólo tres comunidades experimentaron descensos: Castilla-La Mancha (-10,3%), Navarra (-7,6%) y Asturias (-3,5%).
En septiembre, el mayor número de compraventas de viviendas por cada 100.000 habitantes se dio en Comunidad Valenciana (123), Murcia (104) y Baleares (102).
El total de las fincas vendidas sube un 6.6%
Sumando el total de las fincas rústicas y las urbanas (viviendas y otros inmuebles de naturaleza urbana), las fincas transmitidas en septiembre pasado alcanzaron las 131.818, cifra un 6,6% superior a la del mismo mes de 2014. Por compraventa se transmitieron un 10,1% más de fincas que un año antes, mientras que las transmisiones por donación aumentaron un 4,4%. Las operaciones por permuta bajaron un 21,1% en tasa interanual, mientras que las transmitidas por herencia repuntaron un 10,4%.
Según los datos del INE, la venta de fincas rústicas subió un 11,4% en septiembre en tasa interanual, mientras que el de fincas urbanas (en el que se incluyen las viviendas) creció un 9,8%.
En septiembre, el número total de fincas transmitidas inscritas en los registros de la propiedad por cada 100.000 habitantes fue mayor en La Rioja (620) y Castilla y León (715). La región donde más se incrementaron estas operaciones fue Canarias (+27,4%), mientras que en tres comunidades se registraron retrocesos: Murcia (-8,1%), Aragón (-4,7%) y Navarra (-2,7%).
Esta semana, aprovechando el fantástico "veranillo de otoño" de agradables temperaturas y buen tiempo que se ha colado en pleno noviembre, la comenzamos desde el "techo verde" de una espectacular casa ubicada sobre un acantilado frente al Mar Cantábrico en el pueblo de Loredo (Ribamontán al Mar, Cantabria), en plena costa de Trasmiera, desarrollada por el estudio de arquitectura Nolaster. La idea de intervenir lo menos posible en campo visual del paisaje ha llevado a "pegar" la casa al terreno y establecer modalidades de cubierta y fachada que se relacionen de forma directa con el entorno. Sin duda, los dueños de esta genial casa iban buscando el rumor de las olas, el viento, la naturaleza y el mar.
Esta vivienda unifamiliar frente al mar Cantábrico, del grupo de arquitectos Nolaster, se puede resumir como resultado de la investigación en varios frentes. Por un lado, el condicionante del lugar y la relación con el entorno, que se refleja en las decisiones de situación, volumen y materiales. El resultado fue el diseño de una planta por adición de distintos espacios, definidos por la ocupación y el consumo energético. La vivienda queda definida como un prisma de base cuadrada con una altura de tres metros y medio, aunque lo primero fue la excavación para crear un jardín protegido de las corrientes. La prolongación de los verdes prados cántabros a través de la cubierta ajardinada y la decisión de semienterrar la casa para reducir su impacto visual y mantener la horizontalidad del paisaje, dan como resultado una respuesta respetuosa con el medio, que integra la arquitectura con el lugar.
El interior, pensado para llegar a albergar hasta veintiséis personas, fue dividido en franjas paralelas al mar: la banda más cercana al acantilado integra las zonas comunes y la más alejada, las habitaciones para invitados. En total, treinta espacios, multifuncionales (como por ejemplo el salón elevado sur, que puede ser sala de estar en invierno, dormitorio, o espacio de juegos), interconectados a través de cuatro patios interiores. Éstos, que sustituyen a los pasillos tradicionales, sirven también de focos de luz natural que iluminan las estancias situadas en las franjas centrales de la vivienda. Todo un acierto de fusión entre la luz natural y las impresionantes vistas de la costa cántabra.
La dificultad de la tarea: supeditar el aspecto de la vivienda a su posición en el paisaje y, a la vez, hacerlo acorde con las últimas tendencias estéticas, materiales y tecnológicas, ajustando el proyecto a una planta y sótano sin rebasar la línea del horizonte, de forma que permite una continuidad visual con el mar. La cubierta, donde apenas sobresalen chimeneas o barandillas, se cubrió con césped para fundirla con el terreno que la rodea.
Loredo es una pequeña localidad perteneciente al municipio de Ribamontán al Mar en Cantabria, situada en la costa preciosa comarca de Trasmiera. En su playa, que es la tercera con el arenal más extenso de toda Cantabria, se celebra el tradicional "Derby de Loredo", carrera de caballos sobre la arena húmeda y con la marea baja. Se encuentra situada a 20 metros de altitud sobre el nivel del mar, y a solo 30 km de la ciudad de Santander, una de las ciudades más elegantes y bellas de la costa norte de España.
La comarca de Trasmiera (o Tresmiera), es una de las comarcas históricas de Cantabria, situada al este del río Miera hasta el río Asón. Se extiende entre las bahías de Santander y Santoña, ocupando gran parte del litoral oriental de Cantabria. La costa de este tramo se caracteriza por sus acantilados y sus bellas playas como las de Langre, Loredo, Isla, las de Noja y la de Berria en Santoña. Hacia el interior la comarca ofrece extensos prados así como un gran desarrollo hotelero y campista.
Cantabria es la intensa naturaleza de verdes valles y las altas montañas de los Picos de Europa que regalan espectaculares paisajes, pero también es mar, y cuenta una fantástica costa jalonada de impresionantes acantilados con vistas maravillosas al Cantábrico, y más de 60 fantásticas playas de arena fina y blanca rodeadas de verde naturaleza que se asoma al mar.
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