Año: 2015

Todos los indicadores señalan que 2015 será un año de mayor actividad en la compraventa de viviendas. Con los precios estables tras 7 años de caídas, más oferta disponible, junto con mayor crédito asequible y barato en circulación, muchos darán el paso para comprar piso o casa. Más aún si cabe si tenemos en cuenta que buena parte de esta demanda se ha mantenido muchos años al margen del mercado. Por ello, según los expertos, es necesario diseñar una hoja ruta con 10 claves a seguir.

El camino a la compra puede andarse en solitario o de la mano de un profesional. La agenda, más allá de la tranquilidad y seguridad que da un profesional, sería prácticamente la misma.

Para Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, el proceso de compra se enmarca en un momento en el que el comprador se mueve entre la necesidad (para independizarse) y la oportunidad (cambiar su casa por otra mejor a buen precio). "Los precios han comenzado a recuperarse y la decisión de compra, en la medida de lo posible, no debe retrasarse", sostiene. Sin embargo, esta decisión no debe ser tomada a la ligera. Es fundamental diseñar un itinerario con 10 pasos fundamentales:

1. Situación personal. El primer paso del potencial comprador debe ser analizar su situación personal, económica y laboral, siendo realista y con previsiones a largo plazo. Este punto de partida puede dar al traste con la intención de comprar si no se cumplen ciertos criterios financieros y de empleo, pero se antoja prioritario, como indican los entendidos. Dependiendo de estas circunstancias, se constatará si la compra es factible o no. En caso negativo, el alquiler podría ser la alternativa.
2. Fijar un presupuesto. Antes de comenzar a buscar, el comprador tiene que definir el presupuesto con el que cuenta. De nuevo, la clave pasa por ser realista y marcar una cantidad acorde a su capacidad financiera. ¿Cómo se calcula este importe? Hay varias fórmulas, aunque quizá la más apropiado sea estudiar el esfuerzo económico. Los economistas defienden que la cuota hipotecaria a pagar no debe sobrepasar un tercio de los ingresos familiares o que el precio de la casa no suponga entre cuatro y cinco años de salario bruto anual. Una vez fijado el presupuesto, esta cuantía no debe variar al alza más de un 5%, porque el comprador estaría accediendo a una vivienda que está por encima de sus posibilidades. Además, "los compradores suelen fijarse sólo en los precios anunciados sin calcular impuestos como el ITP o el IVA y los gastos de notario y registro, que pueden incrementar el precio marcado entre un 13% y un 15%". Por ello, se aconseja mirar inmuebles que se ajusten 100% al presupuesto o que incluso estén por debajo.
3. Visita al banco. Aunque cada uno puede estimar cuál es su presupuesto aproximadamente con los métodos mencionados, lo más aconsejable es ir al banco para confirmar con qué dinero se puede contar. "Saber la capacidad de endeudamiento que se tiene y hasta dónde se puede llegar con los ahorros de los que dispone se alza como un punto más que relevante en el camino hacia la vivienda en propiedad".
4. Delimitar zona. La variable de la ubicación es de las más importantes. Primero hay que plantearse dónde se quiere vivir y después tantear los precios en esa zona. "Si los costes de la oferta o tipologías en el enclave elegido no encajan, hay que ir alejándose circularmente respecto al punto establecido".
5. Elegir tipología. Según sus necesidades, el comprador debe fijar qué tipo de vivienda requiere o requerirá a corto y medio plazo (los más conservadores deben mirar al largo plazo, a una casa para toda la vida). Debe perfilar, por este orden, la superficie, el número de dormitorios, el número de baños, si precisa garaje o trastero, que la vivienda tenga o no ascensor, si se quiere terraza o que esté ubicada en una urbanización con zonas comunitarias, etc. "Por sentido común, la tipología es fundamental al elegir una casa, pero la variable del precio resulta un condicionante insalvable", de modo que finalmente lo lógico es ir restando criterios a la vivienda deseada para no pasarse del presupuesto. Entre los extras a renunciar en primer lugar, según los expertos, estarían algunos metros cuadrados de superficie, la terraza y áreas comunitarias como la piscina o el gimnasio. "Siempre hay que priorizar cuestiones y prescindir de algún elemento, por lo que hay que tener claro cuáles son las prioridades y los aspectos en los que se puede ser más flexibles", sentencia Duque.
6. Buscar en... Los portales inmobiliarios de internet representan los grandes escaparates de viviendas. Las nuevas tecnologías han traído consigo herramientas que permiten hacer una búsqueda de la casa a medida en pocos minutos con acceso a multitud de datos y fotos. Además, aglutinan prácticamente toda la oferta: desde las casas de particulares, y la oferta de vivienda de promotores y de agencias inmobiliarias. No obstante, según los expertos "Los agentes inmobiliarios conocen mejor que nadie la oferta real en su radio de acción y los precios reales (no de publicación) y facilitan la negociación para ambas partes".
7. Selección de inmuebles. Para aligerar el proceso, el demandante tiene que hacer una exhaustiva selección de viviendas a visitar, intentando que éstas respondan en el mayor alto grado posible a lo que busca y "evitar el agotamiento en este proceso". Si se hace un buen estudio previo, basta con ver un máximo de 10 viviendas. Respecto al momento de la visita, Enric Jiménez, presidente de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario, aconseja al comprador dejarse llevar por las sensaciones. "Cuando uno entra en su futura casa lo nota". Igualmente, "es recomendable conocer los gastos de mantenimiento, de comunidad, si hay derramas pendientes, si el dueño está al día de todos los pagos, etc.". Una vez realizada una clasificación pormenorizada de los inmuebles visitados y tras haber acotado la búsqueda a tres como máximo, lo idóneo sería asegurarse de que registralmente esas viviendas no esconden sorpresas (deudas hipotecarias, un uso diferente, el nombre del propietario, etc.). Estas verificaciones pueden hacerse a través del Registro de la Propiedad y en la Dirección General del Catastro.
8. Precio. Cuando ya se han visitado todas las viviendas preseleccionadas, lo ideal es hacer un ránking de preferencias. Todas tendrán pros y contras. Resulta clave hacer un minucioso estudio de precio de la zona para comprobar que las pretensiones económicas del vendedor son adecuadas y en caso de no serlo poder refutarle a la hora de negociar. Para asegurarse de que se pagará el precio justo, más que mirar los precios de oferta en la zona, lo mejor es consultar estudios oficiales. Por ejemplo, los notarios publican mensualmente el valor medio de las casas vendidas en cada ciudad e incluso llegan a detallar los precios por distritos. Otro de los indicadores que pueden poner en la pista del precio real de una casa es el ajuste acumulado. Como apuntan los analistas, una buena compra es la que se hace con una rebaja del 30%-40% desde máximos (este porcfentaje varía a la baja o al alza según las zonas). Según los expertos, en este paso "La ayuda de un profesional es fundamental para saber si una casa en concreto ha comenzado a encarecerse o si aún seguirá perdiendo valor".
9. Negociar. Hay cada vez menos margen, pero aún puede negociarse en muchas zonas los precios a la baja. Un regateo al que, según los expertos, no le quedaría mucho recorrido toda vez que la estabilización de los precios parece (según las estadísticas) que incluso que apuntan al alza. "Actualmente, un buen descuento está entre el 10% y el 15%", según Alfa Inmobiliaria. Actualmente, la competencia entre la demanda se ha incrementado y esto provoca que los compradores más decididos se adelanten a resto, limitando las negociaciones. Se aconseja no pasar una oferta, sino sentarse a negociar con el vendedor todos los detalles, son pocas las operaciones que no cuajan alrededor de una mesa".
10. La compra. Tras alcanzar el acuerdo con el vendedor, llega la situación más burocrática: el papeleo. Gestiones en las que se hace obligatoria la ayuda de profesionales. Sobre todo, si se contrata una hipoteca. Antes de firmar, el comprador debe estudiar muy bien todos los documentos. Entre estos, la escritura hipotecaria, cuya oferta vinculante debe tener por ley desde días antes. "Cabe puntualizar que es el comprador quien elige al notario ya que es quien lo paga". Según los expertos, un fallo en este último paso del proceso puede ser fatídico.

Hasta llegar a la firma de la compra pueden haber pasado varios meses. Entre tres y seis, siendo la fase de visitas y negociación la más larga. Según los expertos, cada comprador tiene sus tiempos, aunque se maneja una horquilla de uno a ocho meses como periodo mínimo y máximo, respectivamente. No obstante, "lo aconsejable es encontrar la casa soñada en dos o tres meses".

Fuente: elmundo.es

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