En las últimas semanas han coincidido varias noticias positivas para un sector que durante estos años de crisis se había convertido en un verdadero quebradero de cabeza para economía española. Un mayor dinamismo en la adquisición de pisos y casas (la compraventa ha aumentado un 8,8%), más acceso al crédito (las hipotecas han crecido un 19%) e, incluso, aumento de precios por primera vez en 6 meses (un 0,97% de media en el segundo trimestre según los registradores), son signos que indican cambios en el mercado inmobiliario español.
Es cierto que se trata de cifras que hay que tomar con cautela ya que 2013 fue un año especialmente malo para esta actividad y las estadísticas que se conocen ahora se comparan con ese ejercicio. Pero los analistas coinciden en señalar que sí hay novedades. El mercado residencial en España se encuentra en un cambio de escenario que refleja un perfil más o menos definido del tipo de comprador de vivienda que actualmente está dinamizando el sector, pero ¿quién compra vivienda ahora?
Uno de los aspectos que más llama la atención en este sentido es el nuevo perfil del comprador de vivienda, es que nada tiene que ver con el de los años de la burbuja. Entonces, parejas jóvenes, inmigrantes recién llegados y, cómo no, inversiones cortoplacistas se disputaban los carteles de "se vende". Actualmente, algunos de estos perfiles apenas tienen acceso a la financiación y son otros las que han tomado el relevo comprador.
El perfil ahorrador
Están aprovechado la importante reducción del más del 40% en los precios de la vivienda en estos años de crisis. Son compradores de un perfil más maduro que han logrado ahorrar y buscas vivienda económica en buenas ubicaciones. Adquirir una vivienda puede llegar a ser una inversión más rentable que un depósito. Además, algunos productos bancarios han levantado mucha desconfianza.
Muchas de estas personas quieren dedicar entre 50.000-100.000 euros y compran directamente al contado (de hecho, en 2013 cuatro de cada diez adquisiciones fueron sin hipoteca), explica José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra e investigador del IVIE.
Profesionales que han esperado el mejor momento
Según Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios, el impacto que ha tenido la dificultad de financiación y también el efecto que está produciendo un cambio de perspectiva sobre la situación económica han sido clave. Así, destaca otro tipo de perfil, el de profesionales entre 30 y 50 años, que han estado esperando a que pasara el temporal para lanzarse al mercado.
Por tanto, en segundo lugar, podemos hablar de consumidores de edad media, que ya eran solventes, pero que con la crisis habían parado su intención de encontrar una vivienda para uso propio. Y ahora andan buscando una buena oportunidad y se están metiendo en vivienda a estrenar o pisos y casas de segunda mano en buenas condiciones y precio de mercado. "Había una gran demanda retenida. Algunas de estas adquisiciones, especialmente las de obra nueva, no saldrán en las estadísticas hasta dentro de unos años", asegura Smerdou.
El perfil inversor
Finalmente, también hay que hablar de los inversores, tanto personas particulares, pequeñas empresas, como socimis y fondos de inversión. Según la mayoría de expertos, el perfil de los inversores ha cambiado bastante. Antes el inversor inmobiliario buscaba rentabilidades a corto plazo (compraban y vendían rápido), ahora son más pacientes y optan por retornos a un periodo más largo y mediante el alquiler.
Un retrato diferente en función de la zona
La zona, es una clave importante. Hay que tener en cuenta, que el perfil de comprador, así como situación actual del mercado inmobiliario, es muy diferente en función de una zona u otra de España.
Según un informe sobre la costa española de la firma de tasación Tinsa, por ejemplo, en la Costa Dorada (Tarragona), los compradores son mayoritariamente nacionales, principalmente de zonas cercanas de Cataluña, País Vasco, Navarra y Zaragoza: "Hay una importante demanda de producto a bajo coste: pequeños inmuebles muy económicos que se buscan para alquilar, aunque necesiten reformas".
En cambio, en Costa Blanca, Alicante (especialmente entre Denia y Villajoyosa), el porcentaje de compradores extranjeros es superior al 60%, predominando rusos para viviendas en el rango alto de precios y nórdicos, ingleses y centroeuropeos en adosados y apartamentos. También la demanda extranjera es muy fuerte en la Costa del Sol (Málaga), donde localidades como Marbella, el mercado internacional supone el 70% de las operaciones.
Respecto a Almería, Tinsa destaca que los compradores en la zona son nacionales en un 60%-70% de los casos. "Entre los extranjeros, abundan los británicos y últimamente también de la zona del Este de Europa".
Según Tinsa, en La Manga del Mar Menor, en Costa Cálida (Murcia), donde la demanda es tradicionalmente es nacional procedente de la propia comunidad autónoma, "Los compradores extranjeros son mayoritariamente ingleses, observándose un crecimiento importante de población magrebí y de chinos".
Y es que la brecha entre unas regiones y otras, y, sobre todo, entre ciudades, mundo rural y costa, es enorme en este mercado. Algunos analistas, aseguran que el sector ha tocado fondo (en precio y stock) o está cerca de tocarlo en algunas grandes ciudades o barrios de las principales capitales, mientras que en otras zonas de España aún tiene recorrido a la baja. Influirá también el papel del crédito que, podría empezar a flexibilizarse para el ladrillo, como lo ha comenzado a hacer en otros ámbitos.
Imagen: rpsaudiovisuales.com - Fuente: expansion.com
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