Vivienda: ¿Qué es más rentable, el alquiler turístico o el alquiler de larga temporada?

Los precios de los alquileres en las grandes ciudades crecen ya a tasas mucho más aceleradas de lo que se revalorizan las viviendas en venta. Por eso, parte del sector se pregunta si no estaremos en la antesala de otra burbuja, aunque solo sea referida al mercado del arrendamiento. De esta situación se viene culpando desde hace meses al alquiler turístico, una actividad que supuestamente reporta notables beneficios a cambio de un supuesto coste mínimo. Y como los propietarios de esas viviendas que se alquilan solo para vacaciones ganan mucho dinero, detraen sus viviendas de la oferta de alquiler residencial tradicional, lo que a su vez provoca ese repunte de las precios, según los más críticos con esta actividad. Pero, realmente, qué es más rentable, ¿alquilar a un inquilino tradicional en larga temporada o destinar esa vivienda al alquiler vacacional? Según algunos estudios, en lo que respecta a la rentabilidad del alquiler turístico, las cifras dicen justo lo contrario. Lo más habitual es obtener más beneficios con el alquiler de larga duración. Eso sí, los expertos aclaran una salvedad: no son negocios comparables porque ni siquiera la demanda coincide en el tipo de producto que busca si es para una finalidad u otra.

Así por ejemplo, en un estudio realizado por investigadores de la Universidad de las Islas Baleares (UIB), se afirma que ni subidas del precio de alquiler, ni competencia desleal ni fraude fiscal. Son algunas de las conclusiones de un estudio donde se desmitifican los lugares comunes que diversas asociaciones de hoteleros han diseminado sobre Airbnb y el alquiler de pisos turísticos. El informe (Mito y realidad del alquiler vacacional en las Islas Baleares. Análisis y recomendaciones de política turística) ha sido elaborado por los profesores José Luis Groizard y William Nilsson, del Departamento de Economía Aplicada de la Universidad de las Islas Baleares (UIB), y ha generado bastante polémica por las conclusiones a las que llega. El trabajo se refiere al impacto de Airbnb sobre el alquiler vacacional de las Islas Baleares y sobre el turismo en el archipiélago, pero muchas de sus conclusiones se pueden trasladar a destinos turísticos de sol y playa con el mismo producto.

Pero es que además de los costes de mantenimiento y gestión que conlleva poner en el mercado una vivienda para alquiler turístico, no hay que desdeñar el tratamiento fiscal que tienen unas rentas y otras. La Asociación de Viviendas de Uso Turístico Aparture advierte que los ingresos obtenidos por pisos en alquiler tradicional tienen un tratamiento fiscal más ventajoso. Esos ingresos tienen de una deducción del 20% y tributan, según su cuantía, entre el 21% al 25%. En cambio, en los pisos en alquiler turístico no existen deducciones y todos los recursos que obtiene el contribuyente por esa vía tienen la consideración de rendimiento del trabajo, por lo que deben pagar IRPF al tipo que corresponda, que suele situarse en la banda alta, del 35% al 40%.

Así, el estudio afirma que el alquiler turístico a través de la famosa plataforma Airbnb‎ en menos rentable que el alquiler de una vivienda residencial para larga estancia. O eso aseguran los profesores de Economía que han realizado el estudio. Así, a la luz de los datos recabados de AirDNA (una base de datos de la actividad del portal turístico), afirman con rotundidad los dos doctores en Economía es que los arrendadores de inmuebles de Mallorca obtienen en los cinco meses que van de mayo a octubre una mediana de 4.744 euros por piso, es decir, algo menos de mil euro por cada mes de temporada. Aunque cifra puede llevar a engaño, porque varía mucho localmente: si se observa el dato de Palma, la zona de Mallorca más afectada por el problema de vivienda residencial relacionado con el auge del alquiler turístico en Baleares, la rentabilidad ya asciende un 36%, hasta los 6.465 euros por cinco meses de temporada, que se disparan hasta los 10.212 euros por cinco meses en el conjunto de la isla de Ibiza. ¿Por qué dicen pues estos dos investigadores que es más rentable alquilar a residentes que a turistas, si el ingreso mensual por piso turístico oscila entre los 900 y los más de 2.000 euros? Pues porque proyectan los ingresos de ese piso que se ofrece cinco meses a turistas sobre los doce meses del año, suponiendo de partida que ese piso no se va a alquilar más en todo el año, con lo que la rentabilidad media a lo largo del año baja a 395 euros/mes en el caso de Mallorca, que son 538 euros/mes en el caso de Palma y 851 euros en el de Ibiza.

De esta manera, el presidente de Aparture, Asier Pereda, explica que ellos hacen los cálculos de la siguiente manera: Cuánto tengo que facturar para que mi ingreso turístico neto (después de impuestos) para que me resulte más rentable que un arrendamiento residencial tradicional de 1.000 euros al mes (que al año son 12.000 euros de alquiler tradicional), da como resultado que para igualar el beneficio de ese alquiler convencional en zonas como Madrid, Barcelona o San Sebastián, debería ingresar un total de 24.000 euros brutos, es decir, el doble. Y ello ocupándose el propietario de todos los gastos de mantenimiento y gestión de la casa. “Ese volumen de facturación se corresponde a tener la vivienda ocupada al menos 160 días a un precio de 150 euros la noche“, advierte Pereda. Desde esta asociación consideran que hoy por hoy esto es muy difícil y está al alcance de muy pocos propietarios y muy pocas viviendas. “Se han dicho muchas inexactitudes sin ninguna cifra que lo avale fruto de la euforia que vivimos por la buena situación turística”, añade.

Por ello, solo con niveles de ocupación muy altos se podría superar la rentabilidad media de un alquiler de larga duración, que en la actualidad está inmerso en una tendencia claramente alcista. La escasez de viviendas y la fortaleza de la demanda hacen que encontrar inquilino para un piso en muchos barrios de Madrid o Barcelona sea cuestión de semanas o incluso días. Así, Según distintos estudios, como los datos de mimo Ministerio de Fomento estima que alquilar de forma tradicional en Madrid reporta una rentabilidad media del 5,73% y un 5,64 en Barcelona, al igual que zonas turísticas muy demandadas de Alicante, Málaga o Valencia. Significativamente más que lo que ofrece la deuda pública (1,6% el bono a 10 años), a lo que habría que sumar la revalorización a 12 meses, cuya cifra ascendería de media al 8,8%. Eso sí, frente a la mayor rapidez para alquilar y los supuestos mayores ingresos del alquiler turístico, la vivienda debe de estar en una buena zona (una con demanda vacacional) y exigiría más dedicación (entradas, salidas, limpieza, reparaciones…). Si no es a pleno rendimiento los pisos en alquiler vacacional, no parecen ser la opción más rentable.

¿De dónde viene entonces esa creencia de que con el alquiler turístico se puede ganar mucho más dinero? Joseba Cortázar, portavoz de HomeAway y PR Senior Manager Iberia, explica que aunque a priori la rentabilidad puede ser ligeramente mayor en las casas en alquiler turístico, pero al realizar los cálculos no se tiene en cuenta la gestión que conlleva esta clase de alojamientos frente a las casas en alquiler residencial. “Hay que gestionar los check in y check out, mantener la limpieza, tramitar las reservas… Si es el propietario quien se encarga de estas tareas, le resultará más barato; pero si debe contratar a un gestor, sus ingresos mermarán entre un 15% y un 25%”.

Mitos sobre la vivienda en alquiler vacacional

El primero de los ocho mitos que derriba el informe de la Universidad de las Islas Baleares (UIB) realizado por José Luis Groizard y William Nilsson se refiere al incremento insostenible de las pernoctaciones turísticas en Baleares. “¡No es Airbnb, es la primavera árabe y el terrorismo islamista!”, explican los autores para aclarar que el incremento de la creciente llegada de turistas se debe a las convulsiones sociales y políticas en los países competidores del África mediterránea, así como a los actos terroristas que han tenido lugar en otros destinos como Turquía.

Los dos profesores también ponen un poco de sentido común tirando de datos: según sus cálculos, basados en cifras de la web que recoge estadísticas de Airbnb, el portal estadounidense lista en Baleares cerca de 60.000 plazas (unos 12.000 pisos turísticos) en temporada alta. Pero estas plazas no se ocupan en su totalidad. Groizard y Nilsson explican que el día de máxima afluencia de turistas en Baleares durante 2016, cuando se llegó a los 2 millones, las reservas de Airbnb habrían aportado 41.583 turistas, un 2,1% del total. Los profesores también concluyen que, de media, por cada plaza de Airbnb los hoteles de Baleares ofrecen 5,2 plazas, por lo que son quienes más turistas aportan a las islas. Según los datos de Frontur, se comprueba que en Baleares hay entre cinco y seis turistas que se alojan en hoteles por cada uno que lo hace en un piso turístico.

En lo que se refiere al encarecimiento del precio de la vivienda, los profesores de la UIB explican que se debe a varios factores macroeconómicos. Por un lado, estiman como causa principal la falta de construcción de nueva vivienda en zonas de gran demanda residencial, debido al stock de pisos construidos y sin ocupar que existía en España al inicio de la crisis económica. A esto se suma la leve recuperación económica, lo que ha vuelto a animar el mercado de venta de vivienda y a hacer que los precios vayan subiendo paulatinamente. Asimismo, el endurecimiento en los criterios para conceder hipotecas ha provocado que muchas personas con posibilidad de comprar vivienda se hayan tenido que pasar al mercado del alquiler. Este último punto ha generado un incremento de la demanda de pisos en alquiler y ha provocado que los propietarios vean la posibilidad de incrementar los precios de los mismos.

Por otro lado, la expulsión de los residentes de los centros urbanos (conocido como “gentrificación”) también se pone en cuestión. Los autores del informe sostienen que la despoblación de las grandes ciudades se viene produciendo desde antes de la llegada de Airbnb a las Islas Baleares. Por otro lado, el ruido excesivo no sólo es consecuencia de los turistas, sino también de vehículos, negocios, centros de ocio, etcétera. En este apartado, los autores del informe hacen propuestas de mejora, pero son menos concretos en las causas que están provocando esta expulsión de los centros urbanos.

Tampoco piensan los dos profesores que portales como Airbnb hayan provocado el incremento del precio de la vivienda de alquiler habitual en Baleares. Los autores explican que, si se distribuyen en doce meses los ingresos totales que se consiguen por alquilar una vivienda turística en Mallorca en periodo vacacional, el propietario ingresaría 450 euros al mes. Se trata de un precio muy inferior al que consigue un propietario que alquila su casa a un inquilino que pretende residir en ella por largo tiempo, y que no baja de los 600 euros en Mallorca. Según el estudio, sólo en viviendas muy concretas de Ibiza el importe anual que se ingresa por alquilarlas a turistas es mayor que el que se conseguiría si se alquilase a particulares interesados en vivir en ellas. Groizard aclara que “no estamos hablando de rentabilidad, porque habría que deducir todos los gastos que conllevan este tipo de alquileres, en torno al 20% o 30%, según la vivienda, más las obligaciones tributarias”.

Además, el estudio de la UIB añade otro dato: “el tratamiento fiscal que tiene el alquiler de vivienda a largo plazo está subsidiado, con un beneficio fiscal de un 60% de los rendimientos, mientras que los rendimientos del alquiler vacacional van directamente al tipo marginal del declarante”. Estos último hace que el propietario pague más por el alquiler vacacional que por el de larga temporada.

El sector hotelero es uno de los más críticos el alquiler turístico y con portales como Airbnb. Los dos profesores sostienen en su estudio que la distribución geográfica de las viviendas que se anuncian en Airbnb no coincide con la oferta hotelera de las islas. Además, refieren que este tipo de turismo se reparte más por las islas, lo que distribuye su riqueza por más regiones geográficas, frente al modelo hotelero, que concentra en puntos muy concretos de las islas este gasto turístico. Según Groizard “el hotelero debe aprender mucho sobre cómo comercializar sus camas a partir de las tecnologías P2P”, ya que “ofrecen al hotelero la posibilidad de vender sus camas a personas particulares al margen de los intermediarios tradicionales”.

Fuentes: Informe alquiler UIB – elpais.com y revista80dias.es

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