Vivienda en la Costa: 3/4 partes de zonas de playa, recuperan precios

La recuperación del mercado residencial sigue extendiéndose lentamente por el litoral español. Así, según los datos del informe “Vivienda en Costa 2017” publicado por Tinsa, se puede concluir una clara mejoría y señales positivas en un mayor número de zonas de costa respecto al año pasado. La situación de la vivienda vacacional en la costa mejora en prácticamente 3/4 partes de las franjas que componen el litoral español (península e islas) en este informe. Eso sí, el contexto sigue siendo heterogéneo. En el camino de la recuperación inmobiliaria existen enclaves que empiezan a despuntar en precios y actividad conviviendo con zonas que aún se encuentran en fase de estabilización, en unos casos mostrando ya indicios de mejora y en otros finalizando el ajuste. Las zonas de costa donde el mercado de vivienda vacacional muestra claros signos de recuperación se localizan en Canarias, Baleares (Mallorca e Ibiza), Costa Dorada (Tarragona), el sur de Alicante, la costa oriental de Málaga y la costa de Cádiz entre Tarifa y Conil. También en Guipúzcoa, aunque en esta provincia el componente vacacional se funde con el mercado de primera residencia. En 84 municipios de 136 analizados, están subiendo precios.

Al igual que ocurre en general en el mercado residencial español, también en la costa la recuperación no es uniforme. Junto a enclaves puntuales que empiezan a despuntar en precios y actividad conviven (incluso dentro de una misma provincia) zonas que se encuentran aún en fase de estabilización, en unos casos mostrando ya indicios de mejora y en otros finalizando el ajuste. Entre las zonas donde todavía es prematuro hablar de recuperación porque la situación es aún de claro ajuste destacan la isla de La Palma (Santa Cruz de Tenerife); la costa gaditana de Algeciras y alrededores (Campo de Gibraltar), el litoral oriental de Asturias y la costa de La Coruña. El Mediterráneo, por lo general, está más avanzado en la recuperación que la costa atlántica y cantábrica. En todas las provincias del arco mediterráneo se detectan ubicaciones donde el mercado de vivienda vacacional evoluciona positivamente, con la excepción de la costa de Granada.

Este año, el informe incluye un sondeo sobre el valor medio en las mejores ubicaciones de cada zona. De acuerdo a la información de Tinsa, en un 43,1% de las zonas analizadas los pisos y apartamentos en la playa (vivienda plurifamiliar) se sitúa entre 2.000 y 4.000 euros/m2 (primera línea). En otro 31%, el valor estaría por debajo de los 2.000 €/m2. Entre las ubicaciones con los precios medios más elevados destacan la Concha de San Sebastián (9.000 euros/m2); el casco antiguo y Portixol en Palma de Mallorca (8.000 €/m2); el paseo marítimo de Ibiza (7.000 €/m2) o la costa este de Estepona y costa de Marbella (6.000 €/m2).

Mientras que en las casas y chalets en la playa (viviendas unifamiliares) se mueven en una banda parecida. Casi un tercio de la oferta de vivienda en primera línea en buenas ubicaciones muestra un valor medio de entre 2.000 y 4.000 €/m2, mientras que otro 27% estaría por debajo de 2.000 €/m2. Entre las localizaciones con los precios más elevados para esta tipología destacan Mallorca, donde un unifamiliar de 120 metros cuadrados en la zona de Portixol puede alcanzar los 2,2 millones de euros. También en la zona de Talamanca, en Santa Eulalia (Ibiza) se encuentran valores medios en el entorno de los 15.000 €/m2 en primera línea. Un escalón inferior de precio, entre 6.000 y 8.000 €/m2 alcanza la oferta unifamiliar en algunas zonas de Costa Brava (Girona), como en Cala Sant Francesc (Blanes) y en Canyelles-La Montgoda (Lloret de Mar). En esta línea de precios también destaca la costa de Barcelona, en Sant Vicenç de Montalt, en Caldes d’Estrac o en Sitges. Otras zonas con un precio similar encontramos casas en Cabo de las Huertas (Alicante); en Marbella o en la Playa de Maspalomas de San Bartolomé de Tirajana (Gran Canaria).

En 84 municipios de 136, suben precios

La vuelta progresiva de la demanda y la apertura de la financiación están impulsando los precios en una mayor proporción de municipios de costa. En 84 de los 136 municipios costeros con dato disponible, la estadística de Tinsa muestra crecimientos de precio en tasa interanual, frente a los 71 enclaves que el año pasado estaban en crecimiento. Es decir, en un 62% de los municipios. En opinión de los tasadores, en casi un 57% de las 58 franjas del litoral analizadas los técnicos apuntan que los precios han evolucionado este año mejor de lo que lo hicieron el anterior. En otro 41% de los casos, se apunta a una estabilización de precios en los últimos meses como tendencia principal. A la hora de analizar los precios en los municipios de costa es preciso tener en cuenta las peculiaridades que caracterizan este mercado. En algunos casos, se trata de municipios extensos donde el mercado más pegado a la costa tiene un comportamiento diferente al de las zonas ubicadas más hacia el interior. Y, con frecuencia, conviven, por un lado, la venta en stock de vivienda nueva, en ocasiones a precio de liquidación, y, por otro, la venta de viviendas nuevas de mejores calidades y ubicaciones.

En un momento de cambio de tendencia como el actual, la estadística de precios del municipio en su conjunto puede no reflejar fielmente la evolución del mercado puramente vacacional. Sería el caso de Torrevieja y Orihuela Costa (Alicante), donde las caídas del 4,4% y del 11,8%, respectivamente, contrastan con la percepción de los técnicos locales de que los precios están estabilizados e incluso registrando incrementos en las mejores ubicaciones. También parecen excesivas desde una perspectiva local las caídas que refleja la estadística en municipios como Blanes (Girona), Calviá (Mallorca) o Chipiona (Cádiz).

En la costa de Alicante, Barcelona, Málaga, Cádiz, Canarias y Baleares, las subidas de precios están más asentadas y se dan en un mayor número de localidades que en otras provincias. Los municipios costeros de las provincias de Castellón, Huelva y Murcia siguen por lo general abaratándose, aunque hay municipios que están experimentando un mejor comportamiento, como la onubense Isla Cristina (+7,5%) y Águilas, en Murcia (+5%).

Según los datos de Tinsa, entre los municipios que han mostrado los incrementos de precios más acusados en el primer trimestre de 2017 destacan Antigua, en Fuerteventura (+26,1%), Gavá (+17,8%), Mojácar (+17,3%) y las localidades de Castell-Platja d’Aro (+16,6%), Manilva (+15%) y San Fernando, en Cádiz (+12,4%). También destacan con una buena evolución Premià de Mar (+11,6%), Marbella (+11,3%) y Benidorm (+10,9%).

Algunos de los municipios con ajustes significativos a la baja en el primer trimestre son Mazarrón (-12,8%), Orihuela (-11,8%), Vejer de la Frontera (-11,3%) o Lepe (-10,6%). Las perspectivas de cara a los próximos meses son por lo general optimistas. En un 52% de las zonas analizadas, el estudio señala que los precios evolucionarán mejor en 2017 que en 2016, frente al 38,6% que pensaba así en el informe del año anterior. Otro 46,6% apuesta por una estabilización.

Castellón y Valencia, se suman a la recuperación

En la Comunidad Valenciana, la provincia de Alicante viene acaparando titulares desde 2015 por el dinamismo que el sector inmobiliario mantiene en su zona costera. Su litoral fue el primero en recuperar el pulso y hoy es una de las provincias que abandera la recuperación del ladrillo en toda España. Valencia y especialmente Castellón han estado varios peldaños por debajo, pero, por primera vez tras la crisis, la tendencia se ha invertido en ambas demarcaciones. Según el informe de Tinsa, las perspectivas han mejorado de forma sustancial en toda la comunidad. De hecho, afirma que el stock de pisos vacíos en el litoral de la Comunidad Valenciana “es bajo y asumible a corto plazo” salvo al norte de Castellón, donde se concentra una importante bolsa de apartamentos. El sur de Valencia también está cerca de su suelo. Pese a la mejoría generalizada, todavía se registran descensos importantes en los precios. Como Orihuela, que pese a liderar los nuevos proyectos vacacionales en 2016, registró un descenso del 11,8% en el último año. En primera línea de playa los valores se disparan. En Cullera o Gandía se alcanzan los 2.500 euros por metro cuadrado e incluso más de 3.000 en Benidorm.

La actividad promotora también eleva el ritmo, aunque aquí las grúas van por barrios. Y esto es casi literal. La mayoría se sitúa en la provincia de Alicante, aunque el auge de la vivienda en construcción se concentra por municipios, incluso varía de forma notable en función de la zona: Orihuela (con 1.038 licencias es, tras Barcelona, el municipio costeros con más visados), Torrevieja (620) y Pilar de la Horadada, en la Vega Baja; Jávea y Benidorm (328), en las Marinas; y Elche (372) son los puntos más calientes.

Pero Tinsa también constata “cierta reactivación” en las costas de Valencia y Castellón, que en 2016 prácticamente cuadruplicaron el número de visados. En realidad, no se trata de un incremento exagerado puesto que los proyectos de obra nueva se encontraban hasta ahora en mínimos históricos. Almassora y Vinaròs, en la costa de Castellón; la ciudad de Valencia y Gandía, en el litoral valenciano, son los municipios que más han contribuido a este repunte. Con un matiz. Buena parte de las promociones de obra nueva no tienen carácter vacacional. Según la red de técnicos de Tinsa, este tipo de vivienda sólo se ha reactivado en Alicante. Sucede algo similar con el mercado del suelo, que se mueve sólo en algunas ubicaciones. Sí comienzan a reactivarse los tanteos y estudios de viabilidad para operaciones a futuro.

En la Costa del Sol, la zona oriental también remonta

El informe señala que, La Axarquía (la Costa del Sol oriental), una de las zonas de la costa de Málaga aún algo rezagada, está ya “en clara recuperación” con un incremento en la demanda de segunda residencia, más intenso en Nerja, Rincón de la Victoria y Torrox. La tendencia cambió de signo el pasado año y se ha visto reforzada. Los precios están en claro ascenso porque la oferta inmobiliaria (principalmente el stock bancario) se reduce y la demanda aumenta. La mejora económica y el auge del turismo se rentabiliza con alquileres vacacionales. La zona tiene un bajo nivel de stock de obra nueva, asumible a corto plazo e incluso se han iniciado o hay previstas promociones. La sensación es que la reactivación del sector inmobiliario en Málaga, que empezó en la Costa del Sol occidental, empieza poco a poco a extenderse como “una mancha de aceite”.

En cuanto a los precios, la gran mayoría de los municipios costeros malagueños presentan valores al alza (la media fue del 6% en la provincia). Destaca el 15% de subida interanual de Manilva, cuyo precio medio alcanza los 1.302 euros por metro cuadrado al primer trimestre de 2017, y Marbella, donde el incremento es del 11,3% (2.074 euros). En el resto de la provincia de Málaga, las subidas fueron del 8,9% en Benalmádena (1.554 euros), del 8,6% en Torrox (1.377), del 8,1% en Nerja (1.782) y del 7,7% en Fuengirola (1.507) y del 6,6% en Rincón de la Victoria (1.433) como magnitudes más importantes. Sólo se registraron descensos en el caso de Vélez Málaga (-1,9%) y Casares (-3,7%).

Fuente: Tinsa “Vivienda en Costa 2017

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Una respuesta a “Vivienda en la Costa: 3/4 partes de zonas de playa, recuperan precios”

  1. observador dice:

    ¿Esto es el publi-reportaje del verano?
    Por la experiencia que tengo, propia y en mi entorno, eso NO es cierto. Tampoco son ciertos los niveles de super-ocupación hotelera que anuncian cada vez que se acercan las vacaciones.
    Invito a cualquiera a intentar reservar una estancia para cualquier fecha del verano. ¿apuestan a que, como máximo al segundo intento encuentran plaza? (y digo al segundo porque el hotel elegido en una primera opción es posible que haya cerrado, aunque siga figurando en las páginas amarillas).
    Los números “de verdad” no son los que los hoteleros cantan ahora (aunque sea con la loable intención de animar a la gente); los números de verdad son los que publican al final de año, en sus cuentas de resultados (y eso a pesar de que, de un tiempo a esta parte, han subido los precios y cada vez gastan menos en personal y servicios, que ese es otro tema)

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