Sube el alquiler de casas y apartamentos turísticos (38%) y continúa el caos legal

¿Puede un español alquilar días sueltos su casa a los turistas? La decisión está en manos de las comunidades. Puede haber hasta 17 normativas distintas. Y, a su vez, muchos municipios, especialmente los más populares entre los turistas, imponen regulaciones propias. La madeja se lía cada día un poco más y se suman ajustes en Andalucía y Comunidad Valenciana. A las normativas casi infinitas, se suma el cambio constante. Varias administraciones están retocando sus leyes, por decisión propia, por obligación tras sentencias judiciales o por la oposición de las autoridades de competencia, es el caso de las regulaciones de Barcelona, CanariasMadrid. Así, mientras algunos expertos abogan por la diferenciación de zonas y su tratamiento individual, otros, frente al caos normativo piden una regulación estatal, al menos de mínimos, para fijar unas bases. Salvo quizá el consumidor, nadie está satisfecho, ni los hoteleros ni los arrendadores ven con buenos ojos cómo se reparte el pastel ni cómo se regula el creciente negocio del alguiler turístico. Así, en los 4 primeros meses del año más dos millones de turistas se alojaron en una vivienda en alquiler de vacaciones, es un 38% más que en 2016. Crecimiento que va más allá del apartamento de vacaciones en la playa, ya que el turismo urbano crece de forma notable en las grandes ciudades, según los datos de Frontur publicados por el INE.

Que en España se alquilen los pisos a turistas no es nuevo. Con carteles, la ayuda del portero o el boca a boca, muchas familias han pasado sus días de playa en apartamentos de particulares. Sin embargo, los portales especializados en Internet han modificado por completo esta práctica. Cualquiera puede acceder a alojamientos de todo el mundo, leer las opiniones de otros viajeros y pagar con tarjeta. Y el arrendador, en el caso de los barrios o las playas de moda, puede ingresar lo mismo por diez noches de alquiler a turistas que por un mes a un residente local. Sea por precio, comodidad o por la experiencia de vivir en casa de otro, el número de viajeros que escoge esta fórmula crece con fuerza. En 2016, del récord de 75,6 millones de turistas extranjeros (10,3% más) que visitaron España, 47,7 millones se alojaron en hoteles y 8,2 millones lo hicieron en apartamentos turísticos (9% más), según el INE. Si se compara con 2012, la ocupación hotelera ha crecido un 28%, mientras que los alquileres de vacaciones se han disparado un 43,17%. “El desarrollo digital va tan rápido que deja obsoletas las leyes en solo unos años”, reconocen desde la Consejería de Turismo de Baleares.

Cataluña se ha colocado a la cabeza en el control de este fenómeno que para muchos residentes ya es un problema, junto con zonas de Valencia, Ibiza y Andalucía, donde también existen casos paradigmáticos de problemática social. “La disparidad de normativas nos hace menos competitivos y genera confusión y desprotección”, asegura David Córdova, socio director de la consultora Vinces y asesor de Airbnb. Esto provoca además desinformación, tanto para los que quieren alquilar como para los posibles usuarios. “Los grandes operadores digitales llegan a España y se encuentran con una fragmentación enorme. Es muy difícil saber cuáles son los requisitos y obligaciones. Lo mismo ocurre con los usuarios”, explica Alejandro Touriño, socio director del despacho de abogados Ecija.

El giro legislativo hacia la homogeneización solo se podría dar a través de un nuevo marco normativo estatal. Sin embargo, el Gobierno no lo contempla. “Las comunidades autónomas tienen las herramientas para decidir en este campo. No pensamos que este problema se tenga que resolver a través de una modificación de la Legislación de Arrendamientos Urbanos (LAU)”, aseguró la semana pasada el ministro de Fomento, Íñigo de la Serna. A este respecto, Daniel Sarmiento, abogado de Uría Menéndez y experto en derecho de la Unión Europea, asegura que el Gobierno central no tiene opción: “Solo puede hacer recomendaciones, como hace la Unión Europea”.

Las ciudades más afectadas por la explosión de los pisos en alquiler turístico son Barcelona, Madrid e Ibiza. En estos puntos turísticos, junto con Canarias, tienen sus propias normas, pero también han tenido que dar marcha atrás a raíz de sentencias. “En Madrid se suspendieron limitaciones que se establecían, en Cataluña se anularon multas por carecer de base legal y en Canarias se quitaron puntos de la ley por atentar contra la libre competencia. A esto se suman las acusaciones del sector hotelero de competencia desleal y los problemas de vecindad, que son locales”, dice Carlos Chaguaceda, director general de Turismo de la Comunidad de Madrid.

Más normas… ¿Es necesaria una ley estatal para el alquiler turístico?

Los cambios legislativos continúan. Por ejemplo, en Baleares y Cataluña está en trámite parlamentario la modificación de sus leyes actuales. En el caso catalán, se tendrán que registrar todos los pisos y habitaciones que se quieran alquilar. En Baleares se pasará de prohibir el alquiler de vivienda para uso turístico en bloques de pisos a la exigencia de una licencia y del permiso del resto de vecinos. Conseguir esta autorización dependerá de una serie de requisitos de calidad y de que la zona en cuestión esté en un área autorizada por el Gobierno regional.

La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) ha advertido también sobre los problemas de la dispersión normativa: “Podría constituir una barrera de entrada a la actividad para los operadores del mercado”. En esta línea se ha manifestado la patronal hotelera y de alojamientos turísticos (Cehat), contraria a este fenómeno que denuncian porque lo considera competencia desleal. “Si se regula solo en algunas autonomías, se crea inseguridad jurídica y se produce una desventaja competitiva”, argumenta Esther Montalvá, socia directora de Legal Travel.

Para algunos expertos, el fenómeno, tramitado por plataformas en Internet, no es inocuo. Eleva el precio de los alquileres en la zona y el de los productos en los comercios. Genera un circuito de dinero negro y una competencia desleal para las licencias hoteleras, porque es fácil ocultar los ingresos. La presencia de inquilinos cambiantes altera la convivencia vecinal y contribuye a la turismofobia. Los Ayuntamientos más afectados por la masificación turística como Barcelona, agudizada por una oferta excesiva de plazas en pisos se enfrentan a un riesgo de colapso en los servicios. La presencia multitudinaria de turistas aumenta los costes de limpieza, seguridad y transporte que no se pueden pagar si no es con impuestos específicos. Aunque hay estudios niegan que estas causas sean debidas al alquiler turístico, así como su famosa rentabilidad.

Así, algunos municipios han optado por limitar mediante licencias el número de pisos turísticos; pero es difícil distinguir la ocupación residencial y la turística. En Barcelona, por ejemplo, hay 9.600 pisos turísticos legales y unos 6.500 ilegales. La aplicación de tasas específicas, como propone Valencia, tropieza con el mismo obstáculo; y la inspección es costosa. La solución más sensata sería elaborar una regulación homogénea (y viable) para todo el país y preparar formas eficaces de distinguir la residencia del turismo.

De momento y evolucionando desde el rompecabezas legislativo inicial de hace unos años, doce comunidades disponen de un decreto específico para esta actividad (Andalucía, Aragón, Asturias, Castilla y León, Cataluña, Madrid, Comunidad Valenciana, Galicia, Islas Baleares, Islas Canarias, Navarra y País Vasco), tres están en proceso de tenerlo (Cantabria, Castilla-La Mancha y La Rioja) y dos se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (Extremadura y Murcia). “Hay 17 realidades distintas según la comunidad donde se ubique el alojamiento. Y se necesita una normativa común que permita la realización de esta actividad, sin abusos ni barbaridades”, reclama Patricia Valenzuela, directora de Fevitur (Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos).

Unos mínimos iguales en todo el país daría mayor seguridad y garantías para el arrendatario y para el turista, como explica David Tornos, presidente de la Asociación de Gestores de Apartamentos turísticos de Madrid (Asotur). “Se necesitan unas bases homogéneas para todas las comunidades que regulen la calidad turística que deben tener estos establecimientos, los impuestos a los que están sujetos, los servicios que pueden prestar, los permisos necesarios…”. Mientras que desde la Consejería de Turismo de Cataluña defienden asimismo que no tiene sentido una legislación estatal. “Cada comunidad entiende mejor los problemas de su territorio y cómo solucionarlos”. ¿Es necesaria una ley estatal? El debate está abierto.

Más de 2 millones de visitas “de alquiler” en cuatro meses

Entre enero y abril, hasta 2.237.804 turistas se alojaron en una casa en alquiler vacacional en España, es un 38% más que en 2016, un avance seis meses mayor que el alojamiento hotelero, según la Encuesta de Movimientos Turísticos en Frontera (Frontur). Solo en abril, España recibió 7,1 millones de turistas internacionales, un 16% más que en el mismo mes de 2016. Otro récord para la mochila de un sector al alza y beneficiado, entre otros motivos, por el repliegue de visitantes que buscan sol y playa desde países más inseguros del arco mediterráneo. Podría pensarse que los datos están sobrevalorados porque este año la Semana Santa cayó íntegramente en abril, mientras que en 2016 se repartió entre marzo y abril. Pero comparando el avance bimensual conjunto, las llegadas turísticas también muestran un empuje del 11,7%.

La opción preferencial por los turistas que llegan a España sigue siendo el alojamiento hotelero (un 60% de los 19.990.109 de visitantes acumulados hasta abril eligieron un hotel para pernoctar) pero el avance en los cuatro primeros meses del año del alquiler de viviendas es seis veces más importante que en los alojamientos hoteleros (6,9%). “Pero esto no solo sucede en España, este tipo de alojamientos ha crecido un 21% a nivel mundial”, según Patricia Valenzuela, director de la Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos (Fevitur).

El motivo de este auge es doble. Por un lado, que está aflorando nueva normativa en las comunidades autónomas que facilitan base legal al alquiler de viviendas de uso turístico. Y por otro, por una cuestión de comodidad. “El 83% de los usuarios de apartamentos turísticos son familias”, puntualiza la directora de Fevitur. “Si tuviesen tres hijos y fueran a un hotel tendrían que reservar más habitaciones porque no hay de cinco plazas. En una vivienda turística sí pueden convivir los cinco en el mismo lugar, se puede calentar un biberón, tener una cerveza fría en la nevera y tomarla cuando quieras… mientras que en los hoteles es más rígido todo, incluído el horario”.

De los más de dos millones de viajeros que optaron por pisos y casas en alquiler turístico, el 66% fueron extranjeros y el resto eran residentes en España. En regiones como Canarias, AndalucíaBaleares o Comunidad Valenciana, los viajeros que usan más alojamientos arrendados son predominantemente extranjeros, mientras que en Madrid y Cataluña se reparten de forma más equilibrada y son los nacionales los que, de hecho, más se albergan en pisos turísticos. Así, además de zonas turísticas estables de sol y playa como Costa del Sol o Costa Blanca, destaca la evolución de las grandes ciudades españolas, donde se observa un notable crecimiento en los viajeros hospedados durante el primer cuatrimestre en este tipo de alojamientos, sobre todo en tres de ellas: un 44,6% más en Sevilla, un 23% en Madrid y un 21,7% en Valencia, excepto en Barcelona que bajó en este periodo un 9,6%.

Madrid, es cada vez más una ciudad turística. Entre los casi 20 millones de visitantes extranjeros que llegaron a España hasta abril, algo más de dos millones eligieron Madrid como destino. La región madrileña muestra uno de los mayores dinamismos en el crecimiento del turismo de todas las comunidades (+23%), aunque el liderazgo en cifra absoluta es de Canarias (4,9 millones de visitas), seguida por Cataluña (4,7) y Andalucía (2,9). Curiosamente no son británicos, ni franceses ni alemanes los que más eligen Madrid, como pasa en zonas de sol y playa, sino americanos (sin contar a EE UU) y de otros países del mundo.

Fuentes: INE (Frontur – Movimientos Turísticos Abril 2017) y elpais.com

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