Revisión y actualización del precio de la vivienda en alquiler: ¿Qué índice uso?

En paralelo al debate sobre si hay o no burbuja inmobiliaria en los precios de la vivienda en alquiler en algunas ciudades como Madrid, Barcelona o Valencia, hoy repasamos los índices de actualización de precios más utilizados en algunos alquileres, que están sujetos a una revisión y actualización de la cantidad a pagar mensualmente. Por ley, cuando se cumple un año de contrato, se producirá la primera revisión si así se ha acordado. Esta revisión se repetirá cada año, ya que estos índices suelen variar. La regla general aplicable a todos los contratos de alquiler es la primacía del pacto entre el propietario e inquilino, que tienen libertad para acordar el índice por el que van a revisar el precio anual del alquiler. En caso de no existir este acuerdo, ya sea por olvido o por no querer aplicar ninguno inicialmente, la ley prevé unos modelos diferentes de actualización de los precios (IPC o IGC) en la vivienda en alquiler, dependiendo de cuándo se celebró el contrato.

Desde hace dos años, fecha de la última modificación legal, la normativa en materia de actualización de alquileres obliga a que convivan tres sistemas diferentes para actualizar el precio de una vivienda en alquiler: el IPC (Índice de precios de consumo), el IGC (Índice de garantía de competitividad), o la cantidad fijada acordada entre propietario e inquilino. Habría incluso una cuarta opción: la falta de establecimiento de la variación, que puede resultar beneficiosa para los alquilados, permanecerá sin fijarse durante toda la vida del contrato sin poder modificarse, por más que perjudique al dueño del piso.

Así, la misma autonomía de la voluntad que opera para la duración del contrato lo hace para fijar la renta y la actualización de esta. Puede fijarse la variación el alquiler siguiendo el índice de referencia que decidan el casero y los inquilinos (IPC, IGC, Euríbor, PIB o cualquier otro) y, de no existir determinación de la manera de proceder, no se actualiza. No obstante, pueden reclamar la actualización tanto el casero como los inquilinos, que deberán notificarlo a la otra parte concretando cuál va a ser la variación. Después de la notificación, se empezará a cobrar el nuevo alquiler al mes siguiente.

IPC, el índice clásico para el precio del alquiler

Contratos anteriores al 6 de junio de 2013. Para los contratos celebrados a esta fecha, la normativa aplicable a estos contratos era bastante más rígida y, por tanto, su sistema de actualización del alquiler también lo es. Obligatoriamente, toda actualización de la cuantía del alquiler debe hacerse empleando el IPC durante los primeros cinco años de contrato. Tras este plazo, el arrendador y los inquilinos pueden acordar una forma distinta de actualización rigiendo el sistema del IPC o prefieren no llegar a un acuerdo.

Contratos celebrados después del 6 de junio de 2013. La anterior normativa en materia de actualización de alquileres se regía, en principio, por la voluntad de las partes que firmaban el contrato de alquiler, que podía acordarse a posteriori e introducirse en el contrato a través de un anexo. Este acuerdo es libre, aunque normalmente se trata de un porcentaje fijo cada año. Si lo desean, los inquilinos y el arrendador podrán modificar cada año el sistema de actualización, empleando los anexos al contrato.

De no existir pacto, se aplicaría el Índice de Precios al Consumo (IPC) para calcular la variación. Según este sistema, cada año se calculará la nueva renta aplicando y sumando a la renta del año anterior la variación del IPC general correspondiente a los 12 meses anteriores a la actualización. Como mes de referencia, al igual que en la nueva legislación, se tomará el IPC publicado del mes anterior a la revisión.

Índice de Garantía de la Competitividad (IGC) a partir del 1 de abril de 2015

Con los cambios emprendidos por el Gobierno, el mercado del alquiler vive una de sus mayores reformas de los últimos años. La Ley 2/2015, de 30 de marzo de desindexación de la economía española, suprime así para los alquileres de viviendas la actualización de la renta por imperativo legal y la aplicación del IPC como índice de referencia para dar paso al Índice de Garantía de la Competitividad (IGC). La Ley, modifica a su vez el artículo de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que afecta al mecanismo de actualización de las rentas de alquiler. Desde el mes de abril del año 2015, las nuevas rentas se revisarán cuando se cumpla el año de vigencia del contrato.

De este modo, una vez que se establezca la actualización de la renta en el acuerdo, pueden ocurrir dos cosas: que ambas partes decidan además el índice de referencia que se aplicará (IPC, IGC, o cualquier otro índice que las partes estimen conveniente), o que no quede estipulado sobre qué valor se actualizará la renta, en este tipo de situaciones la ley prevé que, de manera subsidiaria, se aplique el Índice de Garantía de Competitividad (IGC), la gran novedad de la última reforma. Como referencia, se tomará el Índice del último mes publicado antes de la revisión. Según este sistema, cada año se calculará la nueva renta aplicando y sumando a la renta del año anterior la variación del IGC correspondiente a los 12 meses anteriores a la actualización. Si el contrato se firmó en febrero de 2016, el mes de referencia será enero y llegará hasta enero del año siguiente.

Así, el IGC, de cuyo cálculo y publicación mensual será responsable el INE, establece una tasa de revisión de precios que será igual a la del Índice de Precios al Consumo Armonizado (IPCA) de la UEM (Unión Económica y Monetaria) menos una parte de la pérdida de competitividad acumulada por España desde 1999. Será de aplicación con la particularidad de que cuando la tasa de variación del IGC se sitúe:

  • Por debajo del 0%, se tomará este valor (0) como referencia (sin revisión).
  • O en el caso que supere el objetivo a medio plazo de inflación anual del Banco Central Europeo (2% en actualidad y revisable por éste), se tomará este valor máximo de referencia

El último Índice de Garantía de la Competitividad publicado el 20 de abril confirma que entre febrero de 2016 y febrero de 2017 la variación fue negativa, el -0,44. La revisión de un alquiler de vivienda basado en el IGC no sufriría esa variación, ya que se aplicaría la regla de no revisión y quedaría en el 0%.

Aparece el IGC pero el IPC es aún la principal referencia

Para algunos expertos inmobiliarios, la llegada del IGC al mercado del alquiler no ha afectado a las relaciones entre propietario e inquilino. Según Pelayo de Salvador, del despacho de abogados de Salvador Real Estate Lawyers. “Por puro continuismo se ha mantenido como referencia el IPC, a pesar de que en la actualidad exista plena libertad para optar por el mecanismo de actualización que se quiera”.

Además, elegir entre el IPC o el IGC prácticamente no tiene gran trascendencia para los actuales contratos de alquiler de vivienda habitual, ya que la duración mínima se ha reducido de cinco a tres años. “Con los cambios en la duración de los contratos, el mecanismo de actualización carece de sentido. El arrendador puede negociar un nuevo precio a partir de los tres años, o puede dar por terminado el contrato o prorrogarlo, bien tomando índices de referencia o adecuándose a los precios de mercado, al margen del IPC o del IGC.

Los expertos concluyen en que la diferencia entre uno u otro índice será más trascendente para los contratos de arrendamiento a largo plazo, más centrados en el alquiler de oficinas, locales y naves industriales que en viviendas. Aquí elegir entre el IPC o el IGC puede suponer una diferencia importante en las rentas a percibir.

IPC: El precio de la vivienda en alquiler repuntó un 0,2% en abril

El precio medio de las casas y pisos en alquiler en España subió un 0,2% en abril de 2017 en comparación con el mismo mes del año anterior, según el Índice de Precios de Consumo (IPC) publicado hoy por el Instituto Nacional de Estadística (INE). De esta manera, la evolución de los precios de los alquileres suma seis meses en positivo, después de encadenar tres de estabilidad. Además, el diferencial con la tasa de IPC general (2,6%) se sitúa en 2,4 puntos.

Por regiones, donde más subió el coste de los arrendamientos fue en Extremadura (+0,8%), Baleares (+0,6%), Asturias (+0,6%) y Canarias (+0,6%). A continuación se encuentran Cataluña (+0,4%), Comunidad Valenciana (+0,3%), Murcia (+0,3%), Ceuta (+0,3%), Navarra (+0,3%), Aragón (+0,3%), Galicia (+0,2%), La Rioja (+0,2%), Melilla (+0,1%) y Castilla y León (+0,1%).

Mientras, hubo estabilidad de precios en Andalucía y descensos en Cantabria (-0,2%), País Vasco (-0,2%), Madrid (-0,1%) y Castilla-La Mancha (-0,1%).

Fuentes: elpais.com – INE (IPC – IGC)

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