Rentabilidad de la vivienda: ¿Por qué comprar para alquilar es tendencia?

La compra de vivienda para alquiler en las grandes ciudades gana cada vez más peso como una de las nuevas tendencias que están reformulando el mercado inmobiliario español y cuyas consecuencias ya se están notando. La creciente demanda de alquiler y la escasez de alternativas de inversión atractivas lleva a muchos particulares e inversores a adquirir una vivienda para alquilar, con rentabilidades que oscilan entre el 4% hasta el 9%. Así, desde finales de 2015, comprar un piso para ponerlo en alquiler ofrece una rentabilidad bruta media del 4,4% anual, que sumándole la revalorización a 12 meses, la cifra asciende al 8,8%, según los datos del Banco de España. Los alquileres en Madrid y Barcelona, rinden un 5,73% y un 5,64%, respectivamente, y la suma del alquiler y la revalorización a un año supera el 10%, así como otras zonas de costa de Málaga, Alicante, Baleares o Valencia. De este modo, para los profesionales del sector existen varias razones que pueden ayudar a explicar por qué comprar para alquilar es tendencia. Además, analizamos las mejores zonas para este tipo de inversión, así como claves y consejos para aumentar la rentabilidad del alquiler, según los expertos.

Respecto al mercado del alquiler las previsiones son más que halagüeñas. Según Samuel Población, director nacional de Residencial y Suelo de CBRE, de media, en España se prevé un incremento de los precios de entre el 4% y el 5%, porcentajes que serían más acusados en Madrid y Barcelona, donde se estiman aumentos que rondan el 10%. En el caso de las rentabilidades, el panorama es parecido. El rendimiento neto de una vivienda para su posterior alquiler (tasa que incluye la subida del precio del piso en 12 meses y la rentabilidad del alquiler en ese mismo plazo) que, de media, los alquileres en España oscilan en unas rentas entre el 4,5% y el 6%, según recuerda Ignacio de la Torre, Socio y co-responsable del área de mercado de capitales de Arcano Group.

En este sentido, el inversor de vivienda tiene dos perfiles. Por un lado, la vivienda usada a rehabilitar. "El inmueble estrella para un inversor es el apartamento. A partir de 150.000 euros, pueden encontrar producto de segunda mano en buenas ubicaciones que, con una pequeña inversión, rehabilitas, para después alquilarlo", señala Jesús Gil Marín, consejero delegado de Gilmar. Y por otro, comienzan a aparecer oportunidades, aunque con una inversión normalmente mayor, en vivienda nueva. "Actualmente, entre un 10% y un 15% de nuestras ventas son inversión. Frente a otros ciclos, ha desaparecido el inversor que adquiría una vivienda en construcción para venderlo con plusvalías a la entrega de llaves, sino que la gente compra y escritura, en espera de darle un rendimiento", comenta Javier Prieto, director general de Quabit. "Lo que más busca es producto contenido en precio, donde pueden lograr hasta un 8% de rentabilidad bruta en la inversión".

Este nuevo perfil de comprador comienza a cobrar protagonismo en el mercado residencial. Se trata del cliente inversor, que busca aprovechar el crecimiento de la demanda del alquiler y la recuperación de precios, adquiriendo una vivienda para alquilar. "Ahora hay un mercado muy importante de clientes que saben que el mercado del alquiler está creciendo y quieren aprovecharlo pero también compran esperando la subida paulatina de precios de la vivienda", explica José Peral, director de Comercialización de Solvia.

Según Sociedad de Tasación, esta tendencia responde en primer lugar a cambios en la mentalidad de los potenciales compradores, como consecuencia, entre otros, de los cambios producidos en el mercado laboral, caracterizado por una mayor movilidad geográfica y menor estabilidad. Esto proyecta la opción del alquiler como una solución adecuada para cubrir las necesidades de vivienda sin asumir riesgos a medio o largo plazo. Además, en el caso de las viviendas en alquiler de vacaciones, la demanda de vivienda en alquiler ha recibido un fuerte empuje desde las nuevas plataformas digitales.

Desde el punto de vista de la oferta, hay que comenzar con el impacto positivo en el mercado inmobiliario que producen los bajos tipos de interés, política marcada desde el Banco Central Europeo. Los tipos de interés oficiales del BCE se encuentran en niveles históricamente bajos, favoreciendo así el acceso a la financiación y, consecuentemente, la inversión. especialmente en activos inmobiliarios como alternativa a la baja rentabilidad que ofrecen los depósitos y fondos. Mientras que la rentabilidad media de estos se sitúa en torno o por debajo del 1%, los activos inmobiliarios de diversas tipologías ofrecen rentabilidades medias en torno al 5,5%. Además, los inversores han encontrado en los activos inmobiliarios un valor refugio debido a la volatilidad de los mercados financieros.

En paralelo, otro de los motivos de la tendencia de comprar para alquiler, se debe al auge de las socimis (sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria) promueve la profesionalización y desarrollo del sector inmobiliario en general y del alquiler en particular, fomentando la inversión inmobiliaria. Actualmente existen 17 socimis cotizadas en el MAB (Mercado Alternativo Bursátil), lo que nos hace pensar que su papel será muy relevante en la rehabilitación de edificios para su posterior alquiler en las grandes ciudades, activando un mercado que hasta ahora dependía en gran medida del inversor particular.

Por otro lado, este fenómeno se ve afectado por la falta de stock de vivienda de calidad en el centro de las grandes ciudades, puesto que el ritmo de absorción del mismo en ciudades como Madrid o Barcelona pone en duda la disponibilidad de viviendas de obra nueva en los próximos años. Ante la escasa política de regeneración urbana que se percibe en España en estos momentos, esta situación ofrece la oportunidad de invertir en la rehabilitación de edificios completos para dedicarlos al alquiler, proyectos soportados por una demanda y rentabilidad en alza.

Finalmente, el envejecimiento de la población modifica también la perspectiva en cuanto a la propiedad de vivienda y la herencia de la misma. Con una media de menos de dos hijos por familia, se prevé que, en pocos años, cada español herede una vivienda como promedio, frente a la media actual que se sitúa en 0,5 viviendas por persona. Al disponer de un mayor número de viviendas propias, se reducirá la demanda de compra y se fomentará el alquiler para establecerse en lugares y espacios que respondan a las necesidades y preferencias de la población en cada momento.

La vivienda en alquiler es una alternativa más de inversión inmobiliaria. Sin embargo, como apunta Eduardo Fernández-Cuesta, socio de Arcano, se trata de un producto “que en general presenta una interesante estabilidad en los ingresos”. Este carácter anti-cíclico no impide, a juicio de Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores, que el actual sea “un buen momento” para este producto. Ello es debido, indica este experto, “a la bajada de precios de la vivienda durante los últimos años y a que las rentas, por el contrario, se han mantenido bastante estables. De la misma opinión se muestra Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, para quien la vivienda en la actualidad “puede ser uno de los productos más rentables del mercado. La vivienda ofrece una doble rentabilidad: aquella que aporta la revalorización de la propiedad y la proveniente de las rentas por alquiler”, lo que en su opinión es “algo imposible de encontrar en otros productos financieros”.

Dónde comprar para lograr una rentabilidad superior al 6%

En la actualidad, el 50% de la demanda de casas y pisos en alquiler se concentra en Madrid y Barcelona, pero también otras localizaciones como Baleares, Costa del Sol, Alicante o Valencia, ya que presentan mercados dinámicos y con altas rentabilidades. "Se busca Madrid y Barcelona, pero también en grandes capitales como Valencia, Málaga o zonas de gran relevancia turística y residencial como Ibiza o Marbella", comenta José Peral, director de Comercialización de Solvia. En el caso de estas últimas localidades costeras, el mercado se centra en un perfil de mayor poder adquisitivo, con un producto con menor rentabilidad pero con menos riesgo, explican desde Gilmar: "es una figura creciente también en el mundo del lujo. En Valladolid, Zaragoza y La Coruña empiezan a dar síntomas de mejora, según señala José Luis Ruiz Bartolomé, socio director de Chamberí AM.

En la Comunidad de Madrid, la renta bruta media se sitúa en el 5,8%, frente al 6,1% de Cataluña; el 6,6% en Valencia y Murcia, el 6,1% de Andalucía o el 6,9% de Baleares, con puntos en algunas zonas como Palma o Calvià, ofrecen una rentabilidad bruta alcanza hasta el 8%.

Los distritos más atractivos para el inversor están en la ciudad de Barcelona, por su fuerte alza de precios. Ciutat Vella lidera la clasificación con un 27,7% al año, seguido de Eixample (22%) y Horta-Guinardó (20,5%). En Madrid destacan Hortaleza (20,5%) y el Centro (19,8%). Aunque también, por ejemplo, en el barrio de Salamanca o en el barrio de Las Letras se está comprando mucha vivienda para rehabilitar y ofrecer como alquiler de lujo, incluso en La Finca (Pozuelo de Alarcón) o La Moraleja (Alcobendas)"

En Valencia destacan el Ciutat Vella o Camins Al Grau (17,7% de rentabilidad anual) y Patraix (15,9%). En la ciudad de Sevilla junto con las viviendas del Casco Antiguo para su uso turístico, sólo hay un distrito que supera el 10%: Este-Alcosa-Torreblanca (10,3%). No es una zona principal de la ciudad, sino casi la periferia, pero se está revalorizando con fuerza, como ocurre en Zaragoza, en los Barrios Rurales del Oeste (14,4%). Otros lugares de interés serían por ejemplo zonas consolidadas de San Sebastián o Bilbao, y en determinadas zonas de Las Palmas y Santa Cruz de Tenerife, en las Islas Canarias", apunta Jorge Ripoll, director del Servicio de Estudios de Tinsa. Son zonas "donde la parte de la plusvalía del activo irá al alza y pueden tener demanda solvente de alquiler destinada a primera vivienda del demandante que no puede acceder a la compra por falta de capacidad de ahorro previo".

El perfil del comprador en las ciudades, es el de un inversor que suele comprar inmuebles de 2-3 habitaciones. Jesús Martí, analista patrimonial de Invermax, añade que el comprador, y sobre todo el rentista, se fija cada vez más frecuentemente en la cercanía de la futura vivienda al centro de trabajo a la hora de buscar una residencia. El perfil del comprador en la costa es un inversor extranjero. Ignacio de la Torre, de Arcano, indica que el 15% del mercado total de compra venta de vivienda en España está protagonizado por ciudadanos de fuera de España, tasa que en el caso de Málaga o Alicante alcanza el 30%.

A la hora de elegir un inmueble para invertir, los expertos aconsejan no dejarse llevar por aparentes chollos inmobiliarios. Puede que el precio de venta de un inmueble sea aparentemente barato, pero probablemente haya dificultades para obtener una renta estable. Hay que tener en cuenta que un solo mes de retraso en el abono de la mensualidad por parte del inquilino puede echar al traste los objetivos de rentabilidad de un inmueble, pero también para la morosidad existen soluciones.

Claves y consejos para aumentar la rentabilidad del alquiler

¿Cómo estar seguro de hacer la inversión correcta en vivienda? Las principales claves tienen que ver con el análisis de precios, la elección del mejor préstamo hipotecario, la previsión de gastos recurrentes y fiscales o las oportunidades de revalorización en la compra de una vivienda. Para ayudar en la toma de decisiones, recopilamos a modo de una guía algunos consejos a tener en cuenta a la hora de comprar con éxito un inmueble residencial para ponerlo en alquiler.

Uno de los principales consejos que dan los expertos inmobiliarios a los compradores de vivienda es "hacer bien las cuentas". Aunque parezca una perogrullada, se trata de la clave de bóveda de toda la operación. Para empezar, hay que comprar un piso o casa cuya hipoteca no consuma más del 40% del salario neto. Además, en base a esa cantidad que se puede gastar, hay que tener ahorrado un mínimo del 20% del precio de la vivienda que se quiere comprar, a lo que es recomendable añadirle un "colchón" para gastos extraordinarios que pueden surgir, así como los gastos legales de la formalización de la compra. Pero en general, si se piensa en comprar para alquilar, es interesante además tener en cuenta los siguientes aspectos:

• Análisis minucioso. Es muy importante hacer un buen análisis de precios y de revalorización de la vivienda que se quiera adquirir. No en vano, la expectativa de ganancia de valor no sólo es una de las principales motivaciones de los inversores minoristas, sino, también, de los compradores de primera vivienda, a los que el encarecimiento les da seguridad patrimonial. Así, Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria recomienda que: "si la vivienda está destinada a la inversión, deben analizarse las perspectivas de crecimiento existente en las zonas más modernas y dinámicas de la ciudad". A su vez, es muy importante controlar la contabilidad y los presupuestos de los activos, desde los pagos hasta la gestión de cobros, para localizar las viviendas que no están siendo rentables.
• La solidez de ciertas ubicaciones. La rentabilidad de un inmueble viene determinada desde el momento de su adquisición, en contra de las voces que condicionan este indicador al momento del ciclo económico en que se encuentre. Sin embargo, tal y como exponen desde Arcano, “es esencial que el inmueble con cuente con una buena ubicación, buen diseño y calidades adecuadas. Del mismo modo, parece esencial el transporte público, y por lo tanto, que estén en una zona consolidada dentro de la ciudad, con las dotaciones esenciales cubiertas para facilitar la vida de las familias”, recalca Eduardo Fernández-Cuesta. Estas premisas son compartidas por el vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, para quien además se han de tener presentes los gastos de mantenimiento, así como unas condiciones habitacionales “que permitan obtener una rentabilidad a través de las rentas lo más elevadas posibles”. En referencia a las tendencias inmobiliarias de moda que resultan más rentables, los expertos destacan a las viviendas turísticas, “un producto de vivienda céntrico, bien amueblada, con calidad y servicios”.
• Calcular los gastos de comunidad y su influencia en la rentabilidad. Además del precio final de la propia vivienda, los expertos en el mercado residencial recomiendan revisar minuciosamente los gastos de comunidad y las cargas o deudas que pueda acarrear la compra del piso. "Si estos son muy elevados, o se reparten entre muy pocos vecinos, deberá incurrir en unos pagos mensuales que encarecerán notablemente su inversión o harán menos rentable su inversión". Asimismo, el comprador de vivienda debe prever otros gastos que, cada año, estará obligado a pagar una cuota, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), que grava la propia tenencia de la casa, en función de su valor catastral y de la localidad en que se encuentre.
• Tener en cuenta las ventajas de comprar una vivienda a reformar. La rehabilitación de viviendas se ha consolidado como un elemento muy importante a la hora de potenciar la rentabilidad de los inmuebles. Sobre todo, indican desde Arcano, “los destinados al alquiler”. En este sentido, como apuntan desde, desde hace meses “es visible la cantidad de proyectos de rehabilitación puestos en marcha en las principales ciudades españolas”. Unas iniciativas que no se tratan únicamente de grandes proyectos urbanísticos, sino también de rehabilitaciones completas de edificios. Este hecho, apunta Duque, “confirma que el interés por la vivienda en el centro de la ciudad cuenta con una gran demanda, especialmente cuando es una oferta de calidad”. En su opinión, “se trata de operaciones de gran rentabilidad, que nos acostumbraremos a ver en los próximos años”.
• Inquilino: Es esencial conocer a los inquilinos, sus características socio-demográficas y económicas, la tasa de morosidad y el histórico de sus cobros. Para llegar a este propósito el arrendador debe propiciar que la comunicación con el inquilino sea efectiva, fluida, continua y directa. Para ofrecer un valor añadido a los inquilinos es importante ser ágil y flexible en la gestión de los trámites y la solución de las averías.

¿Cómo se calcula la rentabilidad del alquiler?

Para calcular la rentabilidad de una vivienda que se quiere poner en alquiler lo primero que hay que tener cuenta es la inversión que se ha realizado en la compra del mismo. Así, por poner un ejemplo si se compra un piso por 100.000 euros y se alquila por 600 euros al mes al año se consiguen unos ingresos de 7.200 euros. En este caso, la rentabilidad bruta sería de un 7,2%. A lo que habría que quitar los gastos de comunidad, los impuestos, etc... En otro caso, si el propietario ha comprado un inmueble por 150.000 y lo alquila por 700 euros ingresará 8.400 euros al año. En este ejemplo, la rentabilidad bruta sería del 5,6%. A lo que habría que quitar igual que en el caso anterior los gastos que tiene que pagar el propietario cuando ha alquilado el piso.

En ambos casos se ha tenido en cuenta que el piso está alquilado todo el año, si se quedara vacío uno o varios meses habrá que tenerlo también en cuenta para ver la rentabilidad que ofrece la vivienda en alquiler.

Fuentes: elpais.com y expansion.com

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