Plan de Vivienda: ¿Qué piso puedo comprar con la ayuda de 10.800 euros?

El Gobierno dará hasta 10.800 euros a los menores de 35 años que compren su primera vivienda a partir del año que viene. Ha sido una de las medidas del borrador (aún pendiente de consulta y tramitación) del Plan de Vivienda 2018-2021 anunciada a primeros de mes por el ministro Íñigo de la Serna con el objetivo de ayudar a estos jóvenes, muchos mileuristas, a hacer frente a la entrada del piso. Podría beneficiar “a un colectivo de más de nueve millones de españoles con hasta 35 años que quiere emanciparse”, señala Daniel Cuervo, secretario general de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE). La pregunta que se hacen los jóvenes de menos de 35 años, es evidente: ¿qué piso puedo comprar cumpliendo los requisitos que marca el borrador?, es decir, teniendo unos ingresos en el hogar inferiores a tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (Iprem). Esto es, 19.170 euros anuales brutos si se cobran 12 pagas. Las opciones de comprar están muy ajustadas y habría que buscar entre viviendas baratas. que pasarían por un apartamento o estudio de 54.000 euros sin ahorros, a un piso de 146.465 euros, siempre que se cuente con ahorro previo.

En el mejor de los ejemplos, se necesitaría unos ahorros de, al menos, el 20% de la vivienda y un endeudamiento tope del 33%, para comprar una vivienda por un importe máximo de 146.465 euros y solicitar una hipoteca de 117.147 euros“. Este cálculo tiene en cuenta una hipoteca variable con un plazo de 30 años y un tipo del 2%. Así, la cuota quedaría en 433 euros al mes sobre un sueldo de 1.597 euros brutos (unos 1.312 euros netos mensuales, aunque dependerá de las retenciones). Eso sí, los menores de 35 años deberán contar con ahorros previos: el 20% que no cubre el banco, más el 9% o 10% de los gastos asociados a la compra (impuestos, notaría, registro y gestoría). En concreto, tendrán que aportar por su cuenta 42.475 euros que, con la ayuda del Gobierno, bajarán a 31.675 euros. En el supuesto de que solo cuente con los 10.800 euros estatales, tendría que rebajar el precio del piso, hasta los 54.000 euros, lo que dificulta y mucho la búsqueda.

Al final, la vivienda al alcance de estos jóvenes va a depender de los ahorros previos y también del tipo de hipoteca y de la entidad. En las variables hay que tener en cuenta que algunos bancos hacen simulaciones con intereses medios (aunque el euribor sea negativo), por ejemplo al 3,5%. Y como “el cliente no podrá destinar más del 33% al pago de la cuota en ningún momento de la vida del préstamo, la vivienda debería tener un importe máximo de 120.000 euros“, calcula Julián García, experto en hipotecas de HelpMyCash.com. En cambio, si se firma un préstamo fijo al 3% y a 20 años (más conveniente teniendo en cuenta la precariedad laboral de este tipo de cliente) el resultado es que “se puede pedir una hipoteca de 79.000 euros, con cuotas mensuales de 438 euros, para un piso de 98.750 euros“, según Maica López, de CrediMarket.

Pero, ¿los bancos están dispuestos a conceder hipotecas a este perfil de cliente? Desde hace ya unos años, la banca busca captar al cliente más solvente. Según Julián García “siempre y cuando los consumidores cumplan los requisitos de trabajo estable, antigüedad, ingresos mínimos y no tener deudas, van a conceder la financiación”. El problema es que este joven, suele coincidir con un perfil, “con ingresos bajos y trabajo inestable, que no interesa a los bancos”. Una persona con ese salario debe plantearse comprar una casa.

Así, casi una década después del pinchazo de la burbuja inmobiliaria, entre los jóvenes y la vivienda siguen existiendo muchos problemas. Es una cruda realidad, quizá, la principal y más preocupante que ha dejado el boom y la crisis en el mercado residencial. Además, el remedio para restablecer esta relación es complicado a pesar de que tanto las administraciones como los promotores de pisos son conscientes del problema y lo tienen marcado en rojo entre sus asignaturas pendientes. La precariedad del mercado laboral y la reducción de los salarios han alejado a los jóvenes de la vivienda en propiedad. De poco parece haber servido el profundo ajuste de los precios y la reapertura del grifo crediticio si el poco empleo que se genera va ligado a sueldos que no permiten el acceso a la financiación o sólo da para contratar préstamos insuficientes para la adquisición de la mayoría de casas que hay en el mercado.

Según el último Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud de España (CJE), los menores de 30 años tienen que destinar de media más del 70% de su salario (cerca de 15 años de ingresos) para costear la adquisición de una casa libre cuya “superficie máxima tolerable” no llega ni a 50 metros cuadrados. En la Comunidad de Madrid, estas cifras son aún más alarmantes: el 75% del sueldo (unos 18 años de trabajo) para pisos de poco más de 40 metros.

¿Dónde comprar vivienda por menos de 150.000 euros?

El número de viviendas por menos de 150.000 euros anunciadas en www.spainhouses.net, son una tercera parte del total de las publicadas. Ahora bien, no están en las grandes capitales. Por ejemplo, en Madrid y Barcelona viviendas con estos precios no abundan, pero hay opciones. Más si se busca en la periferia y en las áreas metropolitanas. También, es posible encontrar aún con estos precios en ciudades como Valencia, Sevilla, Alicante, Málaga, Córdoba, Ciudad Real, Albacete, Valladolid o Salamanca entre muchas otras, así como interesantes oportunidades en zonas de interior e incluso en la costa y las Islas Canarias.

En Madrid, las zonas donde un joven tiene más posibilidades de encontrar una vivienda adecuada a su poder adquisitivo. se encuentran en los distritos de Puente de Vallecas, Carabanchel o VillaverdeMientras que las zonas prohibitivas para los jóvenes en el distrito de Salamanca, ChamartínChamberí. “En Madrid con un presupuesto medio de 150.000 euros se pueden encontrar pisos de entre dos y tres habitaciones, 70 metros cuadrados, principalmente de segunda mano (una de cada dos tiene más de 50 años)”, según algunos expertos. En Barcelona, las opciones de encontrar estos precios se centran en Nou Barris, Horta Guinardó o en Sant Andreu. Las posibilidades desaparecen en zonas como Les Corts, Sarrià Sant Gervasi o Eixample.

Otra opción, sería buscar chollos inmobiliarios (si es que aún existen) en pisos rebajados de precio o con descuentos en pisos de bancos o las campañas de Sareb.

Sareb: 3.700 viviendas nuevas desde 17.700 euros

Sareb (el banco malo) o la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, acaba de lanzar una nueva edición de su campaña “Casas de Estreno” (además de las que ya tiene en marcha en capitales y en la playa), y pone a la venta 3.716 viviendas nuevas, entre las que se incluyen algunas que ha terminado en los últimos meses la propia compañía a partir de obras sin finalizar que recibió en el momento de su constitución. La campaña (que tiene una vigencia de tres meses) incluye viviendas de diferente tipología, desde pisos hasta viviendas unifamiliares, repartidos por 16 Comunidades Autónomas desde 17.700 euros:

Por número de viviendas, la Comunidad Valenciana es la región con mayor oferta, con 816 unidades en venta. Alicante es la primera región por número de activos en la Comunidad (359) y también acoge el más barato en esta comunidad: una promoción de cuatro apartamentos turísticos en Mutxamel, disponibles cada uno de ellos por 26.300 euros. Castilla-La Mancha es la segunda región por la cantidad de activos en venta de esta campaña. De las 666 unidades ofertadas, la mitad se ubican en Toledo. El precio más económico de esta región se encuentra en Burujón (Toledo) y corresponde a un piso de 63 metros cuadrados.

Andalucía aporta 537 viviendas a la iniciativa comercial de Sareb. Almería es la provincia que dispone de una mayor oferta (201). También es donde se encuentra el activo más económico de la región. Una promoción de El Ejido cuenta con un piso de 62 metros cuadrados y una habitación, que sale al mercado por 30.000 euros. Murcia dispone de una oferta de 244 viviendas, con precios que oscilan entre los 33.000 euros de un piso en Torre Pacheco a los 269.000 euros de una vivienda en Murcia capital.

De las 66 viviendas que salen al mercado en Madrid, la más económica es un piso en Villalbilla que alcanza un precio de 58.000 euros. La más cara es un adosado de cuatro plantas en Colmenar Viejo, que se comercializa por 339.006. En Cataluña, las provincias de Gerona, Barcelona y Tarragona se reparten casi a partes iguales la práctica totalidad de los 168 activos situados en Cataluña que entran en la campaña de Sareb.

En Castilla y León se localizan 474 viviendas. La mitad de la oferta se concentra en Valladolid, debido a una promoción de gran envergadura en Arroyo de la Encomienda. Por su parte, en Sayago, provincia de Zamora, se sitúa el piso más barato de toda la campaña (17.700 euros). De las 100 viviendas que salen a la venta en Extremadura, la provincia de Badajoz concentra la mayor parte, debido a la finalización de grandes promociones en la ciudad de Badajoz y Mérida.

Del total de 227 viviendas que salen a la venta en Galicia, el 80% se encuentran repartidas entre A Coruña y Pontevedra. También en el norte, dispone de 141 viviendas Cantabria, cuyos precios se sitúan entre los 50.500 euros de un piso de una habitación en el municipio de Solares, y los cerca de 316.897 euros de una residencia unifamiliar de tres plantas en el municipio de Ribamontán al Mar. De las 65 que se ubican en Asturias, un piso de 43 metros cuadrados en Oviedo (cuyo precio se sitúa en 65.800 euros) se sitúa como la vivienda más económica. Del otro lado, existen casas unifamiliares en el municipio de Noriega con un precio de 242.000 euros.

En Aragón se sitúan 90 viviendas en venta, de las que dos tercios se concentran en Zaragoza, en una sola promoción residencial de Calatayud, que ofrece también el precio más económico de los activos comercializados en la región: 67.300 euros por un piso de dos habitaciones. En La Rioja, la vivienda más barata de las 81 que salen a la venta, es un piso de 44 metros cuadrados en Villamediana de Iregua, que tiene un precio de 32.068 euros. El más caro es un piso de tres dormitorios de Calahorra, por 171.300.

Casi todas las viviendas que salen al mercado en las Islas Canarias (28) se encuentran en una promoción de San Nicolás de Tolentino (Las Palmas), cuyos precios van desde los 33.000 a los 80.000 euros. En Santa Cruz de Tenerife se pueden encontrar 11 pisos, entre los que está el activo más caro de los que salen a la venta en las Islas: 100.000 euros por un piso de dos habitaciones en la zona de Las Rosas – Las Galletas.

Luces y sombras

Los promotores dan su visto bueno, aunque creen que se queda corto. “Es un buen plan que da respuesta a las necesidades que tiene la población más joven de este país, aunque ayudaría a más personas elevando el índice de rentas“, señala Daniel Cuervo, de la APCE, que recuerda que no es lo mismo comprar en Madrid que en Badajoz. Uno de los pesos pesados del sector promotor, Juan Velayos, consejero delegado de Neinor Homes, cree que será un impulso para que muchos jóvenes den el paso de comprar. Sin embargo, “establecer una renta mínima puede reducir su efectividad y el número de beneficiarios, ya que la ayuda no garantiza facilidades en la obtención de la hipoteca, algo vital para estimular la compra”. Para otros ha sido un total desacierto. “Recurre a viejas fórmulas generando la falsa expectativa de que todo el mundo debe ser propietario. Para impulsar la compra en situaciones de falta de ahorro previo parece más razonable buscar fórmulas de financiación complementarias, por ejemplo, a través de una compañía de seguros”, propone Pedro Soria, director de Productos y Diversificación de Tinsa.

A Gonzalo Bernardos, profesor de Economía de la Universidad de Barcelona, le parece “un error ofrecer ayudas en un momento en que el mercado vuelve a estar en expansión“. El profesor (para quien sería más efectivo un acuerdo entre Fomento y las entidades para que éstas den 75.000 hipotecas anuales a rentas por debajo de los 2.500 euros), cree que la medida beneficiará a las entidades financieras y a la Sareb, “quienes podrán deshacerse de una parte del stock más difícil de vender”. Y Jorge Ripoll, director de Estudios de Tinsa, no descarta que las ayudas “sean absorbidas por el mercado en forma de subida de precios, como ocurrió con las antiguas deducciones fiscales”.

Desde Fomento remiten a las palabras pronunciadas por el ministro en un acto público días después de presentar el plan. De la Serna descartaba subidas de precios y negaba que favoreciera a las entidades. En esta línea se muestra Julio Gil, presidente de la Fundación de Estudios Inmobiliarios (FEI). “Por el nivel de renta del comprador al que se le otorgan las ayudas (que suponen entre el 6% y el 7% del coste de un inmueble) y por el precio de la vivienda a la que puede acceder, la medida no parece que vaya a calentar el precio en las zonas donde hay demanda, sino que puede favorecer, muy modestamente, a que se reactiven zonas y ciudades donde la recuperación no ha llegado“.

Fuente: El País

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