Indicadores y claves que miden si hay o no burbuja inmobiliaria

Todas aquellos actores que participan de alguna manera en el mercado inmobiliario insisten en que no puede hablarse de que el sector se está aproximando a otra burbuja como la vivida a primeros del 2000, pese a que cada mes que pasa se consolida la mejora de esta actividad. Es más, los grandes operadores de este negocio hablan de estabilización antes que de mejora generalizada y recalcan que la bonanza de la recuperación inmobiliaria “va por barrios”. No obstante, no dejan de admitir que, los datos de Registradores, Notarios, INE o Ministerio de Fomento reflejan en algunas zonas, subidas de precios, ventas y producción de viviendas marcan registros que recuerdan los alcanzados antes de la crisis. Así, Sociedad de Tasación ha señalado los cinco indicadores claves que ayudan a detectar en cada región de España y en cada ciudad si su mercado inmobiliario está próximo o no a vivir otra burbuja. Por otro lado, el precio de las casas y pisos en alquiler en grandes ciudades como Madrid y Barcelona y zonas de gran demanda turística, se desboca… Qué se puede hacer para prevenir la escalada de precios, qué pasará en el futuro, y las claves para saber si estamos (o no), a puertas de otra burbuja inmobiliaria.

Cinco indicadores claves para saber si hay burbuja inmobiliaria

1.- Hipotecas – Ventas. Según Sociedad de Tasación, un mercado saludable es aquel donde se vendan más casas que hipotecas se firman, no como antes, cuando se contrataban 1,3 millones de préstamos hipotecarios para 900.000 casas vendidas. El año pasado cerró con apenas 280.000 hipotecas sobre viviendas para un volumen de compraventas que superó las 400.000. Así, cuando en alguna zona esta correlación sea la contraria, deben saltar las alarmas porque podría significar que la banca ha vuelto a relajar sus criterios para conceder crédito o, aún peor, que hogares y empresas de nuevo financian con estos préstamos bienes que poco tienen que ver con la vivienda.

2.- PIB – Afiliación a la Seguridad Social – Precio de las casas. Desde Sociedad de Tasación recuerdan que en pleno boom el PIB de la economía española crecía a tasas del 3%, el número de afiliados a la Seguridad Social lo hacía a ritmos del 6% y la vivienda se revalorizaba más del 10% cada año. Sin embargo, en la actualidad las tres variables se comportan de manera muy similar. El empleo avanza a tasas de en torno al 3% anual, en línea con lo que hace el producto interior bruto (PIB) y los precios de las casas en promedio. Si bien hay ciudades y barrios en concreto donde la escasez de oferta de vivienda adecuada a lo que demanda el mercado está propiciando repuntes puntuales de dos dígitos. En términos generales, lo deseable es, por tanto, que los pisos se revaloricen en torno a lo que aumenta la ocupación y el PIB.

3.- Precios Suelo – Vivienda. Los llamados suelos finalistas, aquellos listos para edificar y que, por tanto, no dependen ya de ninguna de las fases del proceso urbanístico, son los más preciados por los promotores. Por ello, toda compañía que se precie necesita contar con una cartera adecuada de solares para no dejar de construir vivienda allí donde la demanda de casas a estrenar es más fuerte. La mayoría de promotores consultados reconoce tener un nivel de reserva de terrenos adecuado a su actividad de cara a este año y el que viene, pero advierten que a medio plazo es preocupante la situación en las zonas con más actividad: Madrid, Cataluña, País Vasco, Baleares o la Costa del Sol, entre otras. Las empresas se quejan de que algunos ayuntamientos están paralizando de forma preocupante la concesión de licencias, lo que ralentiza la promoción y puede dar lugar a compras especulativas de terrenos por parte de algunas promotoras que quieran asegurarse una cartera de suelo suficiente para el futuro.

4.- Tipos hipotecarios – Precio oficial del dinero. El cuarto indicador que da idea de si el mercado está o no a punto de registrar una nueva burbuja es la relación entre el precio oficial del dinero y los tipos hipotecarios que cobra la banca. En el anterior boom, el precio de las hipotecas se mantuvo demasiado tiempo alarmantemente bajo, lo que propició los excesos de crédito que tan perniciosas consecuencias generaron. Ahora, aunque también bajos, los tipos hipotecarios en mínimos no se mantendrán mucho más tiempo. El consenso del sector apuesta por su inminente encarecimiento debido a las cláusulas suelo y a la reforma hipotecaria en ciernes.

5.- La vivienda en alquiler. La crisis ha motivado un auge del alquiler que ha cogido al mercado español, muy arraigado a la propiedad, sin la oferta suficiente para absorber a todos los potenciales inquilinos. Eso explica que las rentas en algunas zonas de las grandes urbes suban significativamente y comprar para alquilar se haya convertido en una de las inversiones más rentables en estos momentos. Por eso, mantener alquileres muy caros es otro factor de riesgo porque su carestía se trasladará al precio de los solares y de éstos a las viviendas, contraviniendo la deseable contención de precios.

En las grandes ciudades, el precio del alquiler se desboca

Así, en España, un país de propietarios (el 78,2% de los españoles tiene una vivienda en propiedad, según Eurostat), los precios del alquiler están en algunas ciudades desorbitados, y también están haciendo saltar las alarmas sobre su particular burbuja y sus efectos sociales. Según algunos estudios, en 2016 las rentas subieron un 16% de media, y en el centro de la capital madrileña los alquileres se cierran en menos de 48 horas, motivo por el que algunos expertos han aconsejado vigilar de cerca el arrendamiento. Aun así, la mayoría de expertos, también descartan una burbuja en las casas y pisos en alquiler, aunque se piensa que el precio seguirá al alza este año en grandes ciudades como Madrid y Barcelona, acercándose a los niveles de precios de otras grandes capitales europeas.

¿La culpa es de los pisos turísticos? La escasez de oferta está presionando las rentas al alza. Pero “no tiene nada que ver con la irrupción del alquiler vacacional, sino con el déficit de vivienda nueva“. Está por verse si el alquiler en España seguirá creciendo en tamaño (ahora tiene un peso del 22%) y si la demanda es fruto de la necesidad o motivada por un cambio real de mentalidad. “Parte es estructural y se quedará, pero en los próximos años continuará creciendo la tasa de alquiler”, cree Ismael Clemente, consejero delegado de Merlin. “Para mis hijos ya no tiene ningún simbolismo comprar una casa. Muchos jóvenes y nuevas familias han elegido el alquiler en los últimos años en vez de la propiedad, debido a los precios desorbitados y a la dificultad de obtener créditos. Pero hoy no hablamos de una opción elegida por necesidad, sino por voluntad del inquilino”, opina la directora del departamento de alquileres de Gilmar, Beatriz Alberte. En cambio, hay quien piensa que el grueso de estos alquileres “es forzado” y, además, lo será durante bastante tiempo porque “no se esperan cambios importantes en las tasas de desempleo”, dice Joan Carles Amaro, de ESADE.

España experimenta actualmente un aumento anual del 3,7% en el número de viviendas en alquiler. Parece que una cifra más o menos aceptada para los próximos cinco años es que el alquiler significará en España entre el 25-30% de los activos residenciales. Lejos aún del 33,2% de viviendas de alquiler como media en la EU15, por no hablar de Francia y Alemania donde esta media se encuentra por encima del 50%. Por supuesto, el comportamiento del alquiler en las grandes ciudades está muy alejado de la media. En Madrid y Barcelona esta cifra alcanza a día de hoy el 24% y se prevé un aumento significativo en el próximo lustro.

¿Qué se espera para el futuro?

El mercado de la vivienda en España ha vuelto a crecer en 2016 a un ritmo que no se veía desde hace una década. Acostumbrado a los números rojos que lo han acompañado durante los últimos años, el sector se sacude el polvo de la inactividad, dice adiós al ajuste de precios y enfila una nueva fase de alegrías: las propiedades se revalorizan, se vuelven a construir nuevas promociones y se venden más pisos (y cada vez más sobre plano). ¿Significa esto que se están sentando las bases para una nueva burbuja inmobiliaria? La respuesta de los que día a día analizan y trabajan en este sector es unánime al afirmar que el país está en una etapa de normalización y no en el camino del desenfreno. La precariedad laboral, los bajos salarios y las políticas de contención del crédito, tanto a particulares como a promotoras, están haciendo de muro de contención. De momento, estas son las únicas salvaguardas pero, de desaparecer, el mercado podría volver a calentarse demasiado, ya que la Administración española no ha tomado medidas para evitar otra burbuja. El Banco Central Europeo (BCE) reconoce que muchos países han comenzado a fortalecer sus políticas de prudencia macroeconómica en este sector, pero considera que es necesario hacer más.

Los analistas consideran que los crecimientos en España no son suficientes para poner sobre la mesa la posibilidad de una nueva burbuja. La demanda no está preparada para asumir subidas de los precios. “La situación del mercado laboral, con altas tasas de temporalidad y bajos salarios, hace que sea difícil en este momento hablar de una burbuja generalizada en el precio de la vivienda y menos que sea sostenida en el tiempo porque la demanda de base, la de los jóvenes que compran su primera vivienda, es la que se está viendo más afectada, y eso también impide que se ponga en marcha la rotación en la propiedad de las casas de mayor precio”, razona Beatriz Corredor, exministra de Vivienda y actual directora de Relaciones Institucionales del Colegio de Registradores. Aunque el empleo crece (la economía cerró 2016 con 413.000 trabajadores más), la recuperación económica aún no ha llegado a todos los ciudadanos y “el esfuerzo anual que los hogares destinan a la compra de la vivienda sigue siendo del 33,5%, cuando en otros países europeos está por debajo del 30%”, señala Joan Carles Amaro, colaborador del Departamento de Economía y Finanzas de ESADE.

Si no llegamos a una situación de burbuja de crédito, lo previsible es que el sector inmobiliario vaya sufriendo ajustes conforme a los ciclos económicos“, argumenta Jorge Ripoll, director del Servicio de Estudios de Tinsa, que recuerda “en la etapa final del anterior ciclo se concedieron nuevas hipotecas como mero instrumento de refinanciación o para financiar productos de consumo”. Y muchas con plazos de amortización de hasta 40 años, cuando la media actual se sitúa en 23. Ahora, “las hipotecas con LTV (financiación máxima) superior al 80% apenas suponen el 8% del total. Los bancos financian a las familias en unas condiciones muy favorables en cuanto a tipos y plazos, pero también de forma responsable“, señala José Luis Martínez Campuzano, portavoz de la AEB. Y además, los créditos hipotecarios a tipo fijo van ganando más peso: en 2016 han supuesto el 31% del total, según BBVA Research. Por su parte, el crédito nuevo, sobre todo el concedido a las familias, registró en enero un incremento del 22% en términos anuales. Buena parte de esa subida se debió a un alza interanual extraordinaria del 28,4% de los préstamos destinados a la adquisición de vivienda, según el Ministerio de Fomento.

Por otro lado, las promotoras ya no tienen barra libre de créditos para la compra de suelos, un lugar que han ocupado los fondos internacionales que se han convertido en los auténticos financiadores de nuevos terrenos para levantar casas. Hace pocos días, el ministro de Economía, Luis de Guindos, pedía racionalidad para evitar nuevos pelotazos, a pesar de que el sector insiste en que hoy hay un mayor control de los riesgos: “Básicamente se financian los costes de construcción y no el suelo, y adicionalmente el grado de preventas exigido es lo suficientemente amplio como para garantizar la viabilidad del proyecto”, explica el director general de Aedas Homes. La banca exige que entre el 60% y el 70% de la promoción tenga comprador. Y por si fuera poco, “existe la figura del project monitoring, una persona que está en la obra y que vigila que se construya en plazo y no se vaya en números, ya que antes se empleaba el dinero en comprar otros suelos y no en construir las casas”.

Así, con pulsaciones pero sin taquicardias, el sector residencial encara este año una fase de crecimiento que viene a consolidar la recuperación que tímidamente inició en 2014. El número de compraventas se estabilizará a corto plazo en 600.000 viviendas anuales, de las que unas 150.000 serán nuevas (la proporción será 25% de nueva planta y 75% usadas), según las estimaciones del IESE. “Y esperamos unos crecimientos de precios suaves en el medio plazo, puesto que la capacidad de compra del ciudadano medio no se está recuperando a un ritmo que permita mayores aumentos”, dice el profesor José Luis Suárez.

Decálogo para evitar otra burbuja inmobiliaria

El sector inmobiliario parece estar superando una crisis que ha durado ocho años (desde que se desatara en 2008) y de nuevo ve la luz una vez la caída de precios ha tocado fondo y la venta de viviendas se ha reactivado. Para no caer de nuevo en los errores que llevaron al “estallido del ladrillo” y que derivaron en la restricción del crédito y en miles de desahucios, el Consejo General de Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, sugieren tener en cuenta medidas como las siguientes, para hacer más transparente el mercado de la vivienda “ante el cambio de ciclo que está experimentando” el sector y evitar otra burbuja inmobiliaria.

  1. Más información para el consumidor. Es necesario que la legislación garantice una mayor transparencia al sector inmobiliario, regulando con precisión la información básica que hay que trasladar a los compradores y arrendatarios de viviendas.
  2. Transparencia financiera. La regulación del mercado financiero vinculado al mercado hipotecario debe ser mucho más transparente. La competencia entre entidades no puede llevar a la relajación de las condiciones de concesión de préstamos, volviendo a las situaciones de riesgo que llevaron a la anterior burbuja inmobiliaria.
  3. Tasaciones hipotecarias. Los API piden que las empresas tasadoras no estén ligadas a ninguna entidad financiera, de forma que se garantice que las valoraciones sean independientes y ajustadas a la realidad del mercado.
  4. Registros de operadores inmobiliarios. Estos registros deberían ser obligatorios y deberían implicar que el operador inmobiliario cuente con una sede declarada y reconocible, que posea seguro de responsabilidad civil y de caución y que cuente con una formación suficiente para el ejercicio de la profesión.
  5. Función social de la vivienda. El Consejo General pide que cada partido político deje claro en su programa electoral su definición precisa de la función social de la vivienda y que se posicionen de forma clara sobre temas como el derecho subjetivo a la vivienda, la política de alquiler o de vivienda pública.
  6. Definición como sector económico sensible. Es necesaria la definición del mercado de la vivienda habitual como un sector económico sensible que, unido a la función social de la vivienda, deberían llevar a que sea declarado como un mercado de interés general, sujeto a una especial protección y vigilancia.
  7. Asimetría informativa. En la actualidad existe una evidente asimetría informativa que debe ser corregida por procedimientos de regulación de todos los operadores (constructores, mediadores, administradores…).
  8. Fiscalidad. La política de vivienda debe ir acompañada de una política fiscal coherente con la función social de la vivienda, buscando la progresividad impositiva.
  9. Asociaciones y colegios profesionales. Los API piden que la ley regule las asociaciones y colegios profesionales con el fin de situar la defensa de los derechos del consumidor como su principal objetivo. La normativa debería obligarlos a contar con un código deontológico expreso y con un régimen sancionador.
  10. Certificación administrativa. API pide que sea necesaria una certificación administrativa que garantice que todos los profesionales están capacitados para el ejercicio de la profesión y que además su actuación está cubierta por unas garantías mínimas obligatorias.

Fuentes: elmundo.es y elpais.com – Imagen vía torneiro.es

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