El precio de la vivienda creció un 7,7% en el primer trimestre y las ventas un 14,4%

El precio de la vivienda en España sigue al alza, un hecho que no está frenando la compra de viviendas. En el primer trimestre del año los pisos y casas se encarecieron un 7,7% en comparación con el mismo periodo del año pasado, según la Estadística Inmobiliaria del Colegio de Registradores de la Propiedad. Con respecto a los tres meses precedentes (de octubre a diciembre de 2016) los precios subieron un 4,1%, lo que ha moderado el descenso acumulado desde el máximo alcanzado en 2007 al 22,8%. Por otro lado, entre enero y marzo se inscribieron 113.738 compraventas de viviendas en los registros de la propiedad, lo que supone el resultado trimestral más elevado desde el primer tramo de 2011. En datos interanuales la tendencia positiva se mantiene: con relación al mismo trimestre de 2016 se ha producido un incremento del 14,4%. Con respecto al trimestre precedente, el aumento ha sido del 21,8%.

Los registradores destacan el aumento en las compraventas de vivienda nueva. “En esta ocasión, contrariamente a la tendencia de los últimos años, ha acompañado el crecimiento general”, con un 18% de las operaciones (20.490) y un alza intertrimestral 27,5%. Mientras, la vivienda usada se incrementó el 20,6% sobre el trimestre anterior, alcanzando las 93.248 operaciones (82% del total).

Por otro lado, el peso de compra de vivienda por parte de extranjeros se mantiene bastante estable durante el primer trimestre en términos relativos, al presentar una tasa del 13,1% sobre el total de compraventas inscritas. Esto ha dado lugar a cifras en torno a 15.000 compraventas trimestrales. En términos interanuales acumulados se alcanza un 13,3% de compra por extranjeros, en máximos históricos, dando lugar a unas cifras de más de 55.000 compras de vivienda anuales realizadas por foráneos.

Por nacionalidades, la demanda extranjera la continúa encabezando la clasificación los británicos con un 14,5% de las compras realizadas, aunque su caída continuada durante los últimos trimestres (en el trimestre anterior representaron el 16,4% de las operaciones extranjeras) los lleva a su mínima cuota histórica sobre el total de compraventas extranjeras. Los franceses ascienden a la segunda posición con un 9,6%, seguidos de alemanes con un 7,7%, belgas con un 6,9%, suecos con un 6,3%, e italianos con un 6,1%. Estas seis primeras nacionalidades concentran más de la mitad del total de compras de vivienda por extranjeros.

116.182 euros, el importe de la hipoteca media

El endeudamiento hipotecario por compra de vivienda ha presentado un incremento del 3,6% sobre el trimestre anterior, alcanzando los 116.182 euros, mientras que la contratación a tipo de interés fijo continuó la intensa subida de trimestres anteriores, hasta alcanzar el 38,7% del total de los nuevos contratos frente al 31% del trimestre anterior, nuevo máximo de la serie histórica. Esta situación deja los índices variables en su cifra más baja y, especialmente, al Euríbor, que fue la referencia en el 60,3% del total de los créditos.

La cuantía media de los tipos de interés iniciales de los nuevos créditos ha descendido ligeramente hasta situarse en el 2,3% desde el 2,4% del trimestre anterior. Los plazos de contratación de los nuevos créditos hipotecarios se mantienen básicamente estables, con un ligero incremento del 0,7% sobre el trimestre anterior, y una duración media de 23 años y cuatro meses.

La accesibilidad en la compra de vivienda mostró un ligero deterioro: la cuota hipotecaria mensual media en el primer trimestre se ha situado en 536 euros, con un incremento intertrimestral del 2,2%, mientras que el porcentaje de dicha cuota con respecto al coste salarial aumenta a hasta el 28,3% desde el 27,6%.

La vivienda cuesta ya como en 2004, aunque se cierra la mitad de ventas

Después de un prolongado período de ajuste, el valor de las viviendas recupera los niveles que tenía en 2004, pero con la mitad de compraventas que en aquel año. Esta es una de las conclusiones del Informe de Coyuntura Inmobiliaria 2017, que hoy han dado a conocer sus autores, la tasadora Euroval y su Instituto de Análisis Inmobiliario. El Informe analiza indicadores clave de la actividad inmobiliaria en España en base a datos definitivos de 2016, lo que permite identificar algunas de las principales tendencias del mercado residencial. La peculiaridad de este informe es que trabaja con precios mínimos y máximos más frecuentes a los que puede comprarse hoy una vivienda, lo que proporciona una información útil tanto para la demanda como para la promoción.

De acuerdo con los datos del informe, la comparación entre los años 2015 y 2016 sigue sin mostrar ningún patrón en el comportamiento de los precios por metro cuadrado, pues estos suben y bajan territorialmente respondiendo a características concretas de los mercados locales. Como estas subidas o bajadas no son significativas, se puede hablar en general de una estabilidad en el precio de la vivienda. Así, durante 2016 los precios mínimos por metro cuadrado subieron en 29 capitales de provincias y los máximos lo hicieron en otras 27 (con Barcelona, Madrid y Bilbao como ciudades más destacadas), mientras que en 18 capitales coincidieron subidas tanto de precios máximos como mínimos. En valores absolutos y a nivel nacional, los precios mínimos y máximos del metro cuadrado se situaron en 2016 en 599 y 2.886 euros, con pequeño ascenso, respecto a 2015, de 1,8% y 1,1%, respectivamente. El informe de Euroval apunta que “esta evolución pueda deberse a la situación del mercado, que sigue en niveles relativamente bajos en cuanto a transacciones”.

De esta manera, el informe da por prácticamente concluido el período de descenso en el valor de la vivienda en relación a los precios medios del bienio 2006-2008, que se corresponden con los más altos de la serie. No obstante, el informe también señala que este ajuste seguirá produciéndose, aunque de manera más moderada y específica, espacialmente, por tipo de vivienda, y con diferencias puntuales según se trate de precios mínimos o máximos. En 2016 ha sido el caso, por ejemplo, de San Sebastián, Huelva, Teruel, Guadalajara, Huesca, Oviedo y Cuenca, con descensos en los precios de más del 5%, cuando en 2015 la evolución fue justo la inversa. Por el contrario, Madrid, Barcelona, Valladolid, Pamplona, Ourense, Cáceres, Vitoria o Valencia experimentaron subidas de más del 5% en 2016. Únicamente en 9 capitales de provincia los precios permanecieron invariables con respecto al pasado año en Zaragoza, Almería, Toledo, Lleida, Salamanca, Soria, Alicante, Logroño y Zamora.

El informe analiza además en qué precios mínimos y máximos se encuentra el mayor porcentaje de viviendas a la venta en nuestro país en base a 10 intervalos de precios iguales por cada capital de provincia. La principal conclusión de este análisis es que este porcentaje se concentra en los cuatro primeros tramos de la escala, a pesar de que, como se señala, el primer intervalo, donde están las casas más baratas, haya perdido relevancia. Idéntica situación se registra para las viviendas ofertadas en provincias. Por otra parte, los últimos tramos de la escala, donde están las viviendas más caras, nunca han representado un porcentaje significativo. Por ejemplo, en el caso de Madrid y Barcelona los dos últimos intervalos de la escala de precios definida para cada una de estas ciudades solo suponen el 2% de las viviendas puestas a la venta. Estos porcentajes, con ligeras variaciones, se mantienen en el resto de las capitales de provincia españolas, excepto en San Sebastián y Jaén donde son del 7% y 31%, respectivamente, aunque con diferencias muy fuertes en precios absolutos.

El informe de Euroval también confirma la tendencia al alza en el volumen de compraventas de vivienda en España “puede considerarse sostenida”, si bien relativiza la intensidad del incipiente despegue inmobiliario, que se debe principalmente a la vivienda usada. Esta situación explicaría, en opinión de los autores del informe, la lenta reducción del stock de vivienda nueva, por una parte, y la falta de promociones inmobiliarias, por otra. De hecho, tal y como destaca el informe, “por cada vivienda nueva vendida en España existen ocho transacciones de vivienda de segunda mano”. Aunque de manera menos acusada, esta realidad también es extrapolable al segmento de vivienda protegida.

En conjunto, el número de viviendas vendidas en España en 2016 creció un 13,9%, hasta alcanzar las 457.000 unidades. Cataluña y Baleares son las dos comunidades autónomas donde más crecieron las ventas en relación a 2015, un 20%, mientras que en Aragón y La Rioja fue donde menos, con incrementos por debajo del 5%. El mayor número de operaciones sigue dándose en Andalucía, que representa el 18,3% del total, seguida de Cataluña (16%) y la Comunidad Valenciana y Madrid (en torno al 14,5% ambas). En estas cuatro regiones se concentra el 64% de todas las transacciones de viviendas que se formalizan en España.

Fuentes: Estadística Registral (Primer Trimestre 2017) – Euroval (Coyuntura Inmobiliaria 2017)

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