Las hipotecas para comprar vivienda caen un 2,7%: fin a 6 meses de ascensos

La firma de hipotecas para comprar vivienda frenó en seco el pasado mes de febrero y rompió con seis meses consecutivos de crecimientos. Así, las entidades financieras durante el segundo mes de 2017 concedieron 24.342 hipotecas, lo que supone un descenso del 2,7% con respecto al mismo mes del año anterior, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). El volumen de nuevos créditos hipotecarios contratados fue un 10,6% menor que el firmado el pasado mes de enero, aunque si se tiene en cuenta el acumulado de los dos primeros meses los préstamos hipotecarios aumentan un 6,8%. El dato sorprende porque el pasado mes de enero el alza en la contratación de hipotecas para comprar pisos y casas, llegó a rozar el 17% (27.240 nuevos créditos contratados).

En tasa intermensual (febrero sobre enero), la firma de hipotecas sobre pisos y casas también disminuyó un 10,6%, en tanto que el capital prestado bajó un 8,2%. Se trata en ambos casos de las mayores caídas mensuales en un mes de febrero desde, al menos, el año 2013. No obstante, los expertos restan importancia al dato y creen que la banca seguirá concediendo hipotecas, aunque serán más caras. Para entender la bajada hay que tener en cuenta que “al reflejar las hipotecas inscritas en el registro, tienen un decalaje de entre uno y dos meses respecto a la fecha de formalización.

Pese a firmarse menos hipotecas sobre viviendas, el importe medio de éstas creció hasta un 7,1% respecto a febrero de 2016, hasta los 115.883 euros, mientras que el capital prestado se incrementó un 4,2% en tasa interanual, hasta superar los 2.820 millones de euros.

El tipo de interés medio inicial para los préstamos sobre viviendas alcanzó el pasado mes de febrero el 3,17%, frente al 3,29% del mismo mes de 2016, con un plazo medio de 24 años. El 61,7% de las hipotecas sobre viviendas se constituyó a un interés de tipo variable, en contraste con el 38,3% que se firmó a tipo fijo. El tipo de interés medio para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable fue del 3,15% en febrero, mientras que para las de tipo fijo era del 3,21%, en ambos casos por debajo de las cifras de febrero de 2016.

De acuerdo con los datos del INE, durante el mes de febrero se constituyeron en total 35.108 hipotecas sobre fincas rústicas y urbanas (dentro de éstas últimas se incluyen las viviendas), cifra que supone un descenso del 2,8% respecto a febrero de 2016. El capital de los créditos concedidos repuntó un 6,2% respecto al mismo mes de 2016, hasta los 5.309 millones de euros, en tanto que el importe medio de las hipotecas constituidas sobre el total de fincas ascendió a 151.224 euros, un 9,3% más que en febrero de 2016.

El número de hipotecas que sufrieron cambios en sus condiciones disminuyó un 40,7%, mientras que el número de operaciones que cambiaron de entidad (subrogaciones al acreedor) bajó un 37,4%, y las hipotecas en las que cambió el titular del bien hipotecado (subrogaciones al deudor) un 24,8%.

Andalucía y Madrid, a la cabeza en la concesión de hipotecas

En cuanto a las diferencias entre distintas comunidades autónomas, las que mostraron mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas en febrero fueron Andalucía (4.417), Madrid (4.381) y Cataluña (3.891), en tanto que las que presentaron las mayores tasas de variación anual fueron Cantabria (41,2%), Asturias (17,3%) y Galicia (14,3%).

El INE destaca también que las únicas comunidades con tasas de variación mensuales positivas en el número de hipotecas sobre viviendas fueron Cantabria (12,1%), Galicia (3,3%) y Murcia (2,6%); en el otro extremo de la tabla, las que presentaron las tasas más bajas fueron Extremadura, que cayó un -33,4%, Navarra, donde lo hizo un -22,7%, y Canarias, con un descenso del -20,8%.

Las comunidades en las que se presta más capital para la constitución de hipotecas sobre viviendas fueron Madrid, con 715,3 millones de euros, Cataluña con 528,1 millones; y Andalucía con 443,5 millones.

La cláusula cero, el antídoto contra el Euríbor en negativo

La banca ha puesto en circulación una nueva cláusula en las hipotecas variables: la cláusula cero. Esto es, algunas entidades especifican en la escritura que el interés mínimo a pagar, el suelo, no será inferior al 0,00%. Hasta ahora, o no se especificaba nada o se habían comercializado suelos superiores al 2% que la justicia ha tumbado en muchos casos por falta de transparencia. Esta cláusula llega en un momento excepcional en el mercado hipotecario. El derrumbe del Euribor, que cerró marzo en el -0,11%, ha hecho saltar las alarmas en el sector financiero y ha puesto sobre la mesa el debate de si ha llegado el momento (que el diferencial que acompaña al Euribor fuera inferior a la cotización del índice) la entidad tendría que pagar al hipotecado. Para curarse en salud, algunos bancos han impulsado esta cláusula cero.

Así, se pueden localizar hipotecas con una cláusula cero bajo el epígrafe “Límites a la variación del tipo de interés“. “El tipo de interés aplicable en el devengo de los intereses ordinarios”, se puede leer, “no podrá ser, en ningún caso, superior al 15.00% ni inferior al 0,00% nominal anual”. ¿Es legal esta cláusula? Sí, si se han respetado unos determinados requerimientos. “Siempre que esté en el contrato, al tratarse de un suelo, la cláusula cero es válida si se ha cumplido con los controles de incorporación y transparencia que marcó el Tribunal Supremo en su sentencia de 9 de mayo de 2013”, explica Roberto Rodríguez, abogado de El Defensor de tu Vivienda. “Lo importante”, añade, “no es sólo la inclusión de la cláusula (que debe de ser pactada), sino que la entidad haya informado, previo a su contratación, de las consecuencias jurídicas“. En este punto, las entidades van incluso más allá de la explicación formal de la cláusula: “El banco hace redactar de puño y letra un par de párrafos en los que se declara ser conocedor de que si el resultado de sumar Euribor y diferencial diese un valor negativo la entidad nunca me devolvería intereses”.

Desde el sector bancario, José Luis Campuzano, portavoz de la Asociación España de Banca (AEB), entiende que este tipo de medidas de las entidades financieras “tratan de dar respuesta a una situación insólita, como es que el (principal) índice de interés de referencia de las hipotecas, el Euribor, esté en un nivel negativo desde hace meses. En los contratos hipotecarios sólo se contemplan obligaciones para el prestatario, la de devolver la cantidad recibida en el plazo pactado y el pago de los correspondientes intereses. El interés no es sino la retribución que el prestatario paga al prestamista por el capital. Definido así en la doctrina y en la jurisprudencia, está claro que el flujo de pagos de interés a la inversa no tiene ningún sentido, ni lógico, ni jurídico, puesto que contravendría la causa del contrato, en tanto es elemento esencial de validez del mismo”.

Roberto Rodríguez incide en que la cláusula cero forma parte del precio del contrato y, por lo tanto, es un punto clave. “Por ello”, comenta, “si los clientes la encuentran en su contrato, y ha sido debidamente informados, podrán negociar, dentro de su margen de maniobra, en la misma medida que con otros componentes del préstamo como, por ejemplo, el diferencial que acompaña al Euribor o el tipo fijo que se aplican en el primer periodo del préstamo”. Desde El Defensor de tu Vivienda ven muy complicado que esta cláusula tenga realmente el efecto para el que ha sido inventada: evitar que el banco tenga que pagar al hipotecado. “No obstante”, concluye Rodríguez, “si llegara esta situación, si el banco no ha incluido la cláusula cero, o la misma fuera declarada nula por no haber sido debidamente informada, creemos que deberá aplicarse lo pactado en el contrato y, por lo tanto, si el tipo que corresponde aplicar es negativo, deberá aplicarse el mismo, reduciéndose el capital pendiente del préstamo”.

Esta afirmación no es compartida en la AEB. “Un nivel negativo de tipos no puede suponer la modificación de la propia naturaleza del contrato, al generar una obligación nueva para el prestamista que no existía previamente. Cabe destacar lo contradictorio y paradójico que resulta pagar intereses a quien presta dinero y cobrar a quien lo deposita“, asegura Campuzano. Ileana Izverniceanu, directora de Comunicación de la Organización de Consumidores y Usuario (OCU), tampoco comparte la posición de la AEB: “Desde el punto de vista jurídico, entendemos que la aplicación de un tipo de interés negativo durante un corto periodo de tiempo no altera la naturaleza del contrato del préstamo. Estos contratos deben analizarse en su conjunto, de manera que la existencia de un breve periodo de tiempo en el que puntualmente se aplica un interés negativo no implica que el prestatario cobre intereses, ya que si se calcula la TAE desde el inicio del préstamo, ésta será positiva en todos los casos. Es decir, el cliente ha abonado intereses por la deuda contraída”.”Cuestión diferente sería que en el conjunto de la operación la TAE fuera negativa. Esto sí que podría ir en contra de la naturaleza del contrato. Sin embargo, esta posibilidad es imposible que se dé”.

Ciertamente, todo hace pensar que el Euribor no caerá por debajo del -0,2% en tasa mensual, pero nunca se sabe y de ser así queda patente que se abriría un nuevo frente jurídico de compleja resolución y con las posiciones, entre entidades financieras y clientes, bastante alejadas.

Fuente: INE (Estadística Hipotecas: Febrero 2017) – elmundo.es

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