El precio de la vivienda en Barcelona y Alicante se dispara más del 10%, según Tinsa

Las capitales de provincia donde más encarece el precio medio de la vivienda terminada (nueva y usada) son las ciudades de Barcelona y Alicante, con un 12,1% y un 11,7%, respectivamente, según el informe Tinsa IMIE Mercados Locales del primer trimestre de 2017. En promedio, la vivienda en España se ha revalorizado un 1,8% interanual entre enero y marzo respecto al mismo periodo de 2016, hasta los 1.237 euros por metro cuadrado, lo que ha permitido que el ajuste acumulado desde 2007 haya descendido del 40% por primera vez en tres años, hasta el 39,6%.

Tinsa, pone de relieve que el mercado sigue caracterizado por una recuperación selectiva. Así, según Jorge Ripoll, director del Servicio de Estudios de la tasadora, “El marco general es de estabilización de precios. Aunque hay ubicaciones que muestran claros signos de recuperación, siguen existiendo también mercados donde los precios están todavía ajustándose. Se trata principalmente de enclaves donde la demanda es débil y el stock presiona los valores a la baja”.

De este modo, en algunas ciudades como Barcelona (12,1%) y Alicante (11,7%), se reflejan importantes crecimientos de dos dígitos en tasa interanual en el primer trimestre de 2017. El precio también ha registrado una importante subida en los últimos doce meses en las capitales de Vitoria (9,3%), Las Palmas de Gran Canaria (7,8%) y Madrid (7,7%). Frente a la notable revalorización de estos enclaves, otras ciudades continúan el ajuste de precios. Es el caso Castellón de la Plana, donde el valor medio es un 10,2% inferior al del primer trimestre de 2016, Logroño (-7,8%), Córdoba (-7,7%) y Granada (-7%).

Logroño destaca entre las ciudades con mayor ajuste de precios acumulado desde 2007: un 61,4%. Otras capitales donde la vivienda ha perdido más de la mitad de su valor son Castellón y Zaragoza, ambas con un descenso del 57,3%, y Pamplona (-56%). Por el contrario, las capitales gallegas muestran el menor nivel de variación en los últimos nueve años. La vivienda se ha depreciado de media un 26,2% en Ourense, un 29,8% en Pontevedra y un 31,8% en A Coruña.

El valor medio en la ciudad de San Sebastián se acerca en el primer trimestre del año a los 3.000 euros/m2, al situarse en 2.982 euros/m2. Barcelona se mantiene como la segunda ciudad más cara en término medio, con 2.859 euros/m2, seguida de Madrid (2.308) y Bilbao (2.165). Entre las ciudades con la vivienda más asequible destacan Castellón de la Plana (806), Ávila (896), Logroño (937) y Lleida (948), seguidas de Cuenca (971) y Huelva (982).

Cataluña, Madrid y Canarias tiran del mercado

Por comunidades, Cataluña (7,5%), Madrid (6,6%) y Canarias (5,3%) tiran con fuerza del mercado de la vivienda en España con gran diferencia respecto al resto de territorios. Por encima de la media nacional, también se sitúan Galicia (2,8%), Cantabria (2,7%) y Extremadura (1,9%), que crecen moderadamente respecto al mismo dato del primer trimestre de 2016.

País Vasco destaca como la comunidad más cara, con un precio medio de 1.986 euros por metro cuadrado, seguida por Baleares (1.870), Madrid (1.868) y Cataluña (1.668). Mientras que Baleares ha estabilizado sus valores en los últimos trimestres, Madrid y Cataluña siguen con su tendencia ascendente. Las regiones con el precio medio más asequible son (773), Castilla-La Mancha (786) y La Rioja (811).

En el lado opuesto, las bajadas de precios más significativas se dan en la Navarra (-5,6%), Murcia (-5,0%), La Rioja (-4%) y Baleares (-3,6%). También con precios inferiores a los de hace un año, aunque más moderados, están Castilla-La Mancha (-2,8%), Castilla y León (-2,5%) y, prácticamente sin cambios, Asturias (-0,3%).

En algunas regiones, el valor medio sigue estando más de un 50% por debajo del alcanzado en el momento álgido del ciclo anterior, en 2007. Se trata de La Rioja (-55%), Castilla-La Mancha (-52,6%) y Navarra (-51,1%). Por el contrario, Extremadura, Baleares y Galicia muestran la menor variación acumulada: un 30%, un 31,5% y un 32,8%, respectivamente.

Guipúzcoa, Vizcaya y Barcelona, las provincias más caras

Los precios medios más altos a nivel provincial se localizan en País Vasco, concretamente en las provincias de Guipúzcoa (2.158 euros pro metro cuadrado) y Vizcaya (1.992), seguidas de Barcelona, con 1.881, Baleares (1.870) y Madrid (1.868). Por contra, las provincias más económicas están en Extremadura y el oeste de Castilla-La Mancha, empezando por las provincias de Toledo (693 euros por metro cuadrado) y Ciudad Real (699), seguidos por Jaén y Cáceres, ambas con un valor medio de 756 euros/m2 en el primer trimestre de este año.

Álava, Barcelona y Palencia son las que destacan con la mejor evolución de precios en los últimos 12 meses, con incrementos del 9,5%, 7,7% y 7,1%, respectivamente. También han registrado crecimientos considerables las provincias de Las Palmas (6,9%), Madrid (6,6%), Málaga (6,0%) y Girona (5,6%). En el lado de las caídas, destaca Castellón, con un descenso interanual del 6,4%, junto con Segovia y Toledo con un ajuste del 6%. También registraron caídas superiores al 5%: Navarra (-5,6%), Huelva (-5,4%), así como, Lleida y Murcia (-5%).

La provincia con mayor ajuste acumulado desde máximos es Toledo, donde el precio medio es un 57,8% inferior al de 2007. Le siguen en intensidad de caída acumulada La Rioja (-55%), Guadalajara y Zaragoza (ambas con un -53,8%). Por el contrario, Ourense (-22%), Teruel (-26,5%), Cáceres (-27,3%) y Zamora (-29,7%) destacan como las zonas donde los precios medios han experimentado una menor variación desde máximos.

9,9 meses de plazo medio de venta

Los plazos medios de venta a nivel nacional, que consideran la oferta de vivienda y el ritmo de transacciones, se mantienen estables en el primer trimestre de 2017 en 9,9 meses. Destaca la reducción del plazo registrada en las ciudades de Madrid y Barcelona, donde se tarda menos de cuatro meses en vender una vivienda. El plazo ha bajado de los 4,3 meses del último trimestre de 2016 a 3,8 meses en el caso de Madrid y de 4,4 a 3,7 meses en Barcelona. Aunque ha reducido en más de un mes el tiempo medio de venta, la ciudad de Valencia sigue destacando como la ciudad donde más se tarda en vender de las cinco mayores capitales: 11,8 meses de media, muy por encima de los 6,6 meses de Zaragoza o los 8 meses de Sevilla.

A nivel provincial, los territorios con mayor grado de liquidez, entendida como los plazos medios de venta más breves son, Madrid (5,1 meses), Las Palmas (6,4 meses), Santa Cruz de Tenerife (6,8 meses) y Guipúzcoa (6,9 meses). La reducción de plazo medio más significativa se ha producido en Álava, que ha pasado de 14,4 a 12,5 meses, y también en Guadalajara, con una bajada de 14,3 a 13,2 meses. En general, se observa un acortamiento de los plazos en las provincias vascas, las islas, Barcelona, Madrid y sus alrededores (Segovia y Guadalajara).

En el otro extremo, Cantabria se mantiene como la provincia con mayores plazos de venta medios (18,4 meses), seguida por las provincias de Ávila (16,5 meses), Tarragona (15,8 meses), Segovia (15,5 meses) y Salamanca (15,3 meses). El tiempo que se tarda en vender una vivienda se ha incrementado de forma más acusada en el último trimestre en Ávila (de 15,4 a 16,5 meses), Ourense (de 12,5 a 13,3 meses) y Huelva (de 9,9 a 10,7 meses).

Esfuerzo financiero: 6,1 años de salario

Así, el esfuerzo financiero medio que un comprador necesitaba en el cuarto trimestre de 2016 (último dato disponible) para la compra de una vivienda en España era de 6,1 años de salario para afrontar , dos años menos que durante el ‘boom’ inmobiliario. El informe analiza este indicador en las provincias donde se ubican las cinco mayores capitales del país (Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla y Zaragoza) y las tres provincias más representativas desde el punto de vista turístico (Málaga, Canarias y Baleares). De entre todas ellas, Baleares requiere el mayor número de años de salario para comprar una vivienda (12,4 años), seguida de Málaga (8,3 años), datos que reflejan la existencia de un mercado de alta gama que impulsa al alza el valor de la vivienda media. Zaragoza y Valencia se mantienen como la provincias entre las ocho analizadas que requieren el esfuerzo financiero más bajo: 4,5 y 5 años, respectivamente.

Analizado el esfuerzo financiero como el porcentaje de ingresos brutos necesarios para afrontar el primer año de hipoteca, una familia española tenía que destinar un 21,7% de su salario, según datos correspondientes al cuarto trimestre de 2016 (último dato disponible), cinco décimas más que un año antes. Málaga y Baleares destacan entre las ocho provincias analizadas como las de mayor tasa de esfuerzo financiero, un 30,9% y 29,9%, respectivamente. La proporción desciende hasta el 16,9% en la provincia de Valencia y el 17,9% en la de Zaragoza.

Fuente: Tinsa (Mercados Locales: Primer Trimestre de 2017)

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