Los días de descanso de Semana Santa pasaron, pero no son pocos los que ya piensan en las vacaciones de verano. Muchos incluso, tras ver el fantástico ambiente de la costa este año, estarán meditando en comprar una segunda vivienda en la playa. Teniendo en cuenta estos potenciales compradores, para quienes los siguientes meses son clave, en esta ocasión repasamos el mercado en la costa, un escaparate residencial que, sin duda, fue uno de los grandes damnificados por el pinchazo de la burbuja. Los precios cayeron en muchas áreas por encima del 50%, e incluso del 60%, y el grueso stock de pisos y casas lastró este sector durante los años tras el boom. Hoy el mercado de la vivienda en la playa ha dado un giro de 180 grados, y la costa, junto con las grandes ciudades, es el gran estandarte de la recuperación. Especialmente, según Tinsa, en Baleares y Canarias, donde los precios suben a un ritmo del 9,4% y del 6,4% en toda la costa mediterránea.
Según los expertos, el resurgir del mercado en la costa se sustenta en la incipiente recuperación económica y el regreso del comprador nacional. Pero también especialmente, el demandante extranjero, que protagoniza un alto número de las compras. Esta pujante demanda suele rehuir del stock de la burbuja y busca un nuevo producto, aún escaso, lo que tensiona los precios. Las promociones de calidad no son tantas después de que las grúas hayan estado años aparcadas y el aumento de visados aún no se plasma sobre el terreno.
José Antonio Pérez, director de la Cátedra Inmobiliaria en el Instituto de Práctica Empresarial (IPE), avisa de que en la costa hay escasez, tanto de viviendas nuevas como usadas, adaptadas a las necesidades de la demanda. “Los restos de stock están mal ubicados y con falta de infraestructuras, servicios y puesta a punto”, esgrime. No obstante, la notable escalada de los precios no se traduce (todavía) en un mercado inasequible. Todo lo contrario. La actual situación responde al típico rebote después de un profundo ajuste y los precios todavía son bastante inferiores a los de hace una década. Las casas en la costa mediterránea cuestan un 45,5% menos que en 2007.
Tinsa, que elabora cada año un estudio de precios de la vivienda de playa, destaca los datos de los 20 principales destinos de la costa mediterránea, donde aún existen municipios en los que aún registran ajustes, como es el caso de Gandía (-7,8%). Los incrementos, no obstante, se generalizan con la recuperación, liderados por Manilva (15%), Marbella (11,3%) y Benidorm (10,9%). Teniendo presente estos datos, Jorge Ripoll, director del Servicio de Estudios de Tinsa, habla de “recuperación progresiva y selectiva” de la costa. “Conviven zonas donde se han reactivado las ventas y la construcción y el incremento de precios está consolidado con otras partes donde el stock sigue presionando a la baja y la demanda sigue débil”. De esta manera, no duda en afirmar que “cada costa es un mundo inmobiliario“.
Respecto a los vendedores, los grandes dinamizadores de la costa son los promotores, la banca y la Sareb, fundamentalmente, comercializan miles de casas y pisos en la playa, tanto nuevas como de segunda mano, y con muy variados precios. Del mismo modo, el escaparate de particulares representa un mostrador que los compradores no deben obviar. El mercado de costa vive el mejor momento que se recuerda en años: “La recuperación del segmento residencial-vacacional se está viendo favorecida por la mejora del turismo extranjero (que va de récord en récord) y el nacional, acompañada por la recuperación de la economía, la reactivación del crédito hipotecario y la mejora de la situación laboral”.
Así, la Sareb ha sido el primer actor en relanzar una iniciativa comercial con viviendas en la costa. Ha reactivado una nueva edición de la campaña Tu casa a toda costa con 2.700 viviendas nuevas y usadas desde 27.500 euros (un piso de un dormitorio en Bergantiños, La Coruña) y hasta 2,8 millones de euros (una casa palacio en Cádiz) repartidas por Valencia, Andalucía, Murcia, Cataluña, Galicia, Cantabria, Baleares, Asturias y Canarias. La campaña estará activa hasta el 30 de junio y puede accederse a los inmuebles a través de los "servicers": Altamira, Haya Real Estate, Servihabitat y Solvia. "El 45% del stock residencial de la Sareb está en municipios de costa, que coparon en 2016 casi el 54% del total de las ventas", indica Francisco Guitart, director de Márketing y Canales RED de la Sareb.
El renacer de la obra nueva y la relación calidad precio
Mirando a la obra nueva, la promoción inmobiliaria se está reactivando con cierta intensidad en algunas zonas, y algunas promotoras como TM Grupo Inmobiliario, vuelven a estar en plena actividad, comercializando hasta 12 conjuntos residenciales en la costa mediterránea mediterránea a los que se sumará otros dos proyectos en breve. "La tipología y los precios son muy variados. Hay viviendas en altura, bungalows, dúplex o villas", explica Ángeles Serna, presidenta de TM. "Los precios", añade, "van de 85.000 euros en Almería (Residencial Mar de Pulpí) a 766.000 euros en Benidorm (Sunset Drive)". Serna pone números a la creciente demanda doméstica: "La compra de vivienda vuelve a contemplarse como una inversión que va unida a la idea tradicional de los españoles de tener una casa en la costa". A pesar del repunte del comprador nacional, TM vende el 80% de su producto a extranjeros. Serna afirma que España se ha convertido en uno de los países más atractivos para la inversión inmobiliaria por la excelente relación calidad precio.
Desde TM se confirma que el stock de producto antiguo se está agotando, lo que unido al incremento de la demanda está provocando que se inicien proyectos que poco tienen que ver con los del boom. "El nuevo producto es de mejor calidad, más eficiente y sostenible por regla general y, consiguientemente, cuesta más. Lo natural es que los precios suban poco a poco, pero sin llegar a los excesos de hace años", afirma Serna, quien recuerda que el comprador es más exigente.
El servicer Solvia es otro de los vendedores más activos en la costa. Además de comercializar el producto de la Sareb, presta servicio a todo tipo de clientes. Ofrece promociones en la Playa de San Juan (Alicante) desde 149.000 euros, en Platja d'Aro (Girona) desde 145.000, en Llançà (Girona) desde 219.000, en Altafulla (Tarragona) desde 140.000, en Ayamonte (Huelva) desde 90.800, en Almuñécar (Granada) desde 172.000, en Mijas (Málaga) desde 112.300, etc.
"El mercado de la vivienda atraviesa un momento de normalización y recuperación también más allá de Madrid, Barcelona y las grandes capitales", remarca José Peral, director de Comercialización y Márketing de Solvia, en clara referencia a la costa, donde dice que pueden encontrarse desde apartamentos en ubicaciones no prime de Alicante por 100.000 euros y unifamiliares por 200.000 hasta un producto de lujo en Baleares con precios que llegan a los 10.000 euros por metro.
En el sector del lujo, destaca también la Costa del Sol con Marbella como estandarte. "Este mercado goza de una excelente salud, los compradores nacionales e internacionales han dinamizado el sector en Marbella y en los municipios limítrofes, aumentan las operaciones mes a mes y los precios han subido entre un 12% y un 15%", afirma José Luis Pérez Cremades, director general de Gilmar, una de las inmobiliarias consolidadas en la zona. Sobre la oferta de obra nueva en la Costa del Sol, Pérez Cremades recalca que los promotores están dando a la demanda lo que quiere: "Vistas abiertas al mar y a la montaña, amplias zonas comunes, plazas de aparcamiento, máxima cercanía a la playa y calidades de buen nivel". "En cuanto a la segunda mano en la Costa del Sol, el abanico es mucho más amplio".
Por otra parte, las viviendas más baratas de la playa están en Castellón, Murcia, Almería y el sur de Tarragona, según Tinsa. "Son zonas vinculadas a la demanda nacional, que es la que más ha sufrido la crisis", razona Ripoll. "Además", prosigue, "se trata de localizaciones que arrastran importantes bolsas de stock". Según este analista, "es posible encontrar precios de derribo en muchos enclaves, según las estrategias comerciales de los bancos".
Pensando en quienes estén decididos a comprar un apartamento en la costa, Toribio aconseja estudiar muy bien la zona que les interesa. "No hay que olvidar que el mercado se mueve a varias velocidades", comenta. "En segundo lugar", recomienda, "deben tener en cuenta que, aunque los pisos de playa se encarecen, es muy difícil que se vuelva a los precios del boom. Si se compra con fines especulativos, la jugada no saldrá bien", avisa. En este punto, Pérez lanza un mensaje claro a los potenciales compradores de vivienda en la costa: "Que compren hoy, puesto que mañana estará más cara y quedará menos". Hacia la misma dirección apunta Serna: "La oferta y la demanda han vuelto a encontrarse en la costa. Estamos en un momento dulce para ambas".
El tirón en la compra de viviendas por extranjeros
Son muchos los extranjeros cuyo sueño es tener una vivienda en la costa española y cada vez son más los que lo cumplen, según indican las estadísticas. El sol y el buen clima no dejan de ser un buen reclamo para acudir a nuestro país desde otros lugares del mundo en los que el mal tiempo pasa a ser el protagonista. A pesar de las incertidumbres del Brexit, los que encabezan la lista de compradores extranjeros en España siguen siendo los británicos, que tienen desde hace ya mucho tiempo el punto de mira puesto en el turismo residencial. La compra de viviendas de los británicos suele efectuarse principalmente en zonas como son Málaga y Alicante, donde la recuperación convive con la caída en el número de ventas por el Brexit, mientras que los franceses se decantan por Cataluña y los alemanes por las Islas Baleares. El perfil del comprador extranjero suele ser el de una persona que tiene ya más de 46,7 años y que, mayoritariamente, es pensionista, funcionario o se encuentra jubilado en su país de origen. Muchas veces la vivienda que adquiere se convierte en su vivienda habitual y otras veces es considerada como una segunda vivienda.
Las operaciones de compra de casas por parte de ciudadanos extranjeros en España supusieron en el cuarto trimestre de 2016 unas 20.806 viviendas, es decir, el 16,4% del total, según datos del Ministerio de Fomento. Pese al efecto Brexit, que está afectando a los habitantes que tienen su lugar de residencia en el Reino Unido, se trata del mejor de los datos de los nueve años últimos, encadenando 22 trimestres consecutivos de subidas interanuales. Sobresalen las operaciones de compra que se llevan a cabo sobre pisos en relación a las que se efectúan sobre casas. La proporción va variando de manera ligera según la zona en que se realice la operación de compra de la costa. No obstante, apartamentos y pisos suelen ajustarse más al bolsillo de las personas que compran que las viviendas unifamiliares que, por lo general, suelen ser más caras.
Un hecho que viene a sumarse a la buena racha de compra de viviendas por parte de ciudadanos extranjeros es que la compra de viviendas que superan los 500.000 euros, por parte de los extranjeros que son extracomunitarios no deja de crecer, siendo este es uno de los requisitos fundamentales para tener el visado de residencia. Este aumento ha sido mayor desde que en el año 2015 los requisitos se flexibilizaron. Un dato que apoya este hecho es el que la cantidad de operaciones por parte de compradores que son chinos casi se ha visto duplicada desde enero hasta octubre del pasado año. De hecho, los chinos se disputan el liderazgo en la compra de viviendas de este tipo junto a los rusos. En definitiva, la costa española no deja de ser una zona que resulta muy atractiva para las personas extranjeras que buscan, sobre todo, un lugar en que establecerse para gozar de un inmejorable clima, buenas infraestructuras y de unas de las mejores condiciones de vida que se puedan encontrar.
Fuente: elmundo.es
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