Novación hipotecaria: ¿Cuánto cuesta modificar las condiciones de una hipoteca?

Una hipoteca es un contrato muy largo y durante el que pueden darse varios cambios que repercutan en nuestra situación financiera. Esta situación puede ser tanto de naturaleza individual como global, como la crisis económica vivida en España, cuando fueron muchos los que entonces contrataron su hipoteca para comprar vivienda y ahora a las puertas de la recuperación observan como las condiciones hipotecarias mejoran, lo que les hace plantearse una novación de hipoteca, es decir, un cambio en sus condiciones. Además, tras las sentencias judiciales sobre las cláusulas suelo o los gastos de formalización de la hipoteca, puede ser un buen momento para aprovechar y cambiar algunas cláusulas abusivas o mejorar las condiciones del préstamo, por ejemplo, para modificar un interés muy superior al que tendrías que abonar si hubieras dado el paso de contratarla ahora. Aunque hay que tener claro que negociar una novación hipotecaria con tu banco para un cambio en el interés o en el plazo de devolución de tu hipoteca, no sale gratis ni es obligatorio para la entidad financiera. El “plan B” sería la subrogación, es decir, cambiar de banco.

De este modo, existen dos opciones para mejorar las condiciones de tu hipoteca: optar por una novación, es decir, negociar con tu propia entidad un cambio en las condiciones de tu préstamo, o realizar una subrogación (cambiar tu hipoteca a otro banco donde te ofrezcan mejores condiciones). Normalmente, la novación suele ser algo más barata que la subrogación, pero todo depende del tipo de modificaciones que quieras hacer y de lo que diga el contrato que firmaste en su día.

¿Qué es una novación de la hipoteca?

La novación de hipoteca es la modificación de alguna de las condiciones del préstamo hipotecario a lo largo de la vida del mismo. Normalmente, los hipotecados que plantan al banco la modificación de alguna condición, tienen como objetivo mejorar aspectos de la hipoteca para ahorrar dinero o reducir gastos.

Es necesario tener claro que el banco no está obligado a aceptar la novación de hipoteca, es decir, aunque le planteemos las opciones de mejora, éste se puede negar a aceptarlas. Como elemento negociador y para presionar al banco a que acepte la novación, podemos usar la baza de conseguir una oferta vinculante con otra entidad. Si le presentamos al banco una oferta de otra entidad puede que contemple la posibilidad de no perderos como cliente y concedernos la novación.

¿Qué condiciones puedes cambiar con la novación de tu hipoteca?

La novación permite cambiar distintos aspectos de un contrato hipotecario y, dependiendo de la modificación que se realice, implica unos trámites y unos gastos distintos. Eso sí, el coste de realizar esta operación es menor al de formalizar una hipoteca, siempre que los cambios se refieran a:

  1. La ampliación o reducción del importe que queda por pagar. En caso de que necesites más dinero para hacer frente a algunos gastos, podrás solicitar que tu banco amplíe la cantidad concedida mediante una novación
  2. Cambios en el plazo de devolución. Si necesitas rebajar la cuota que pagas cada mes, puedes solicitar a tu entidad que amplíe el plazo de devolución de tu hipoteca realizando una novación. Eso sí, recuerda que alargar el período de devolución provocará que los intereses que tienes que devolver al banco se disparen, de media, entre un 40% y un 57%.
  3. Modificaciones en el interés. La novación hipotecaria te permitirá, por ejemplo, pedir a tu banco que rebaje el diferencial que estás pagando o que convierta una hipoteca de tipo variable en una de tipo fijo. Debes tener en cuenta que, si lo único que quieres es negociar una rebaja en el diferencial tendrás una ventaja extra con respecto a cualquier otro cambio: no tendrás que hacer una nueva escritura, lo que rebajará considerablemente el coste de la operación.
  4. Cambiar de índice de referencia: si por ejemplo, tenemos una hipoteca referenciada a IRPH podemos cambiarla a euríbor, que es un índice más estable y que ahora mismo cotiza mucho más bajo.
  5. Variaciones en el método de amortización y otras condiciones financieras. La novación de una hipoteca es la solución para quienes quieran, entre otras cosas, cambiar su sistema de amortización: por ejemplo, si quisieras pasar de un método francés (en el que las cuotas son constantes y se pagan los intereses al principio) a uno alemán (con cuotas variables y el que se va amortizando el capital concedido cada mes).
  6. La modificación de las garantías personales. Por ejemplo, si quisieras realizar un cambio en los avalistas de tu préstamo hipotecario, tendrías que recurrir a una novación.
  7. Añadir o quitar titulares a la hipoteca: en teoría, también existe la opción de quitar titulares del préstamo hipotecario, sin embargo los bancos son más reacios a aceptar esta posibilidad, ya que eliminar un titular significa perder una garantía de pago.
  8. Eliminar cláusulas abusivas: si en nuestro contrato hipotecario figuran cláusulas abusivas como el suelo hipotecario, podemos eliminarlo a través de una novación de hipoteca.

¿Qué requisitos debes cumplir para negociar la novación?

Al igual que sucede con la subrogación hipotecaria, tu banco no está obligado a dar luz verde a una novación. Por tanto, es importante que acudas a negociar cumpliendo con varias condiciones. Por ejemplo, te será de gran ayuda que estés al corriente de todos tus pagos, que hayas pagado varios años del préstamo (al menos, tres) y que hayas destinado el importe de tu hipoteca a la compra de tu vivienda habitual.

¿Qué gastos tiene?

El coste de la novación de una hipoteca puede variar dependiendo de muchos factores: de lo que diga el propio contrato firmado por el consumidor, de la cantidad que falte por devolver al banco e, incluso, de la comunidad autónoma donde se realice la operación. Normalmente los gastos de una novación hipotecaria se circunscriben a una comisión de la entidad bancaria y a los gastos asociados con impuestos, tramitación y actualización en el registro y la escritura de la vivienda.

1. Comisión por modificación/novación

Al igual que pasa con otras operaciones o servicios bancarios, las entidades tienen libertad para fijar las comisiones que cobran por la novación de una hipoteca. Por tanto, en el mercado podrás encontrar ofertas como la Hipoteca Naranja de ING Direct, que no aplica ningún coste por este trámite, y otras como la de BBVA, que cobra un 2%, con un mínimo de 901,52 euros, según consta en su folleto de tarifas. Ahora bien, la normativa actual impone un límite cuando la novación se refiere a la ampliación del plazo de la hipoteca: en ese caso, los bancos no podrán cobrar más del 0,1% de la deuda que el consumidor tenga pendiente.

2. Nueva escritura, gastos de registro, impuestos y tramitación

a) Escritura. Si lo que quieres es modificar el plazo de amortización (por ejemplo, para ampliarlo) o el capital que te ha concedido el banco (porque necesitas más dinero), será necesario realizar una nueva escritura, una tarea de la que se encargará una notaría. En las novaciones, el gasto de esta escritura cuenta con distintas bonificaciones que marca la ley, por lo que tendrás que pagar menos que cuando compraste tu vivienda. Para una hipoteca con una deuda pendiente de 100.000 euros, el coste de realizar la escritura de novación rondaría los 90 euros.

b) Notaría: Normalmente oscila entre el 0,2% y 0,5% del capital pendiente. En el caso de una deuda similar al ejemplo anterior, en torno a 500 euros.

c) Registro. Dado que la novación implica cambios en tu hipoteca, será necesario que el préstamo se vuelva a inscribir en el Registro. En este caso, también existen bonificaciones fijadas por la legislación actual, por lo que el gasto será menor que el que tuviste que asumir al hipotecarte por primera vez. Para el ejemplo que venimos usando (hipoteca con una deuda pendiente de 100.000 euros) el coste rondaría los 80 euros.

d) Impuestos. Cuando realizas una novación hipotecaria, Hacienda te exige el pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) si lo que deseas es aumentar el dinero concedido por tu banco. En ese caso, tendrás que pagar un porcentaje del capital que se va a incrementar, que varía en función de la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda. Normalmente, oscila entre el 0,5% y el 1,5%. Por tanto, si quisieras aumentar la cantidad concedida por tu banco en 10.000 euros, tendrías que pagar entre 50 y 150 euros.

e) Gestoría. Recurrir a una gestoría para realizar todos los trámites que implica una novación no es obligatorio, pero sí suele ser la solución más habitual por la complejidad que implican el papeleo que hay que realizar. Al contrario de lo que sucede con los gastos de notaría o de registro, el coste de la gestoría no está regulado por ley y tampoco depende del dinero que te quede por pagar o del que desees pedir demás. Ahora bien, lo habitual es que la tarifa que te apliquen rondarán entre los 100-250 euros.

f) Tasación: En una novación de hipoteca no es necesario hacer una tasación de la vivienda, a excepción de que se plantee una ampliación de capital. En este caso la operación costará unos 300 euros. Cuando la última tasación se ha realizado en los últimos 6 meses, el banco podrá tomar esta tasación y no exigir una nueva.

Subrogación, el plan B si el banco no acepta la novación de la hipoteca

La subrogación consiste en cambiar la hipoteca de banco, sin tener que cancelar y abrir un nuevo préstamo hipotecario. Debemos saber que para subrogar la hipoteca no hace falta pedirle permiso al banco. El único requisito que nos exigirán las entidades a las que pretendamos mudar la hipoteca, es haber pagado los 3 primeros años de la hipoteca en nuestro banco. Algunas entidades exigen haber abonado 5 años.

Con la subrogación de hipoteca podremos modificar el interés del préstamo hipotecario, cambiar el tipo de interés, cambiar o eliminar comisiones y productos vinculados. Y también deshacernos de cláusulas abusivas como el suelo hipotecario.

Los gastos de novación suelen ser más reducidos que los costes generados por la subrogación, aunque en realidad no hay una diferencia desorbitada entre ambas opciones. Por ley, la comisión de subrogación no puede superior al 0,50% durante los primeros 5 años del préstamo y al 0,25% a partir del sexto año. Actualmente esta comisión no la cobran todos los bancos, por tanto podemos encontrar hipotecas sin comisión por subrogación, pero si la incluyeran, se puede negociar para intentar evitarla. Para hacer una subrogación de hipoteca también hay que pagar unos gastos que también suelen ser más bajos que para la compra de una vivienda, que normalmente son los siguientes:

  • Notaría: en general, no suele superar los 600 euros
  • Tasación: entre 200 euros y 400 euros
  • Gestoría: no están regulados por ley y se pueden negociar, no suelen superan los 300 euros
  • Registro de la Propiedad: no suele ser superior a 100 euros

Cuando buscamos una subrogación de hipoteca lo hacemos con el objetivo de reducir gastos, y podemos cometer el error de solo comparar los dos diferenciales y quedarnos con el que es más pequeño. A ser posible, también sería de interés reducir los años de vida del préstamo hipotecario para pagar menos intereses. Los tipos de interés son muy importantes, pero también forman parte del precio de la hipoteca las comisiones y seguros obligatorios. Así que, si decidimos subrogarnos y firmar una nueva hipoteca con un diferencial más bajo, hay que tener en cuenta no contratar muchos productos y seguros obligatorios para acabar pagando de más. En el nuevo panorama hipotecario, con más oferta y abaratamiento de los costes de financiación, se pueden encontrar ofertas.

Fuente: kelisto.es

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