Los precios suben un 1,8% en febrero, aupados por Baleares, Canarias y grandes ciudades

El precio medio de la vivienda terminada (nueva y usada) sigue la tónica positiva con un crecimiento del 1,8% interanual en febrero, según el índice Tinsa IMIE General y Grandes Mercados. Los pisos y casas de Baleares y Canarias, con encarecimiento del 4,4%, y las capitales y grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Sevilla, Valencia, Málaga o Palma de Mallorca con un 3,4%, se mantienen como los motores del mercado residencial. Si en enero el precio medio era un 1,5% superior al del cierre de 2016, la apreciación alcanza ya el 3,5% en el acumulado de los dos primeros meses de 2017. Mientras, la vivienda se mantiene en unos altos índices de rentabilidad, con una media anual del 8,4% en el tercer trimestre del 2016, según el Banco de España.

Junto a las islas y grandes ciudades, también se encareció la vivienda en las áreas metropolitanas y en las localidades más pequeñas, agrupadas en el resto de municipios, con subidas en ambos casos del 0,2% sobre febrero de 2016. El único descenso lo experimentó la costa mediterránea, donde la cotización de la vivienda se contrajo un 0,3% en tasa interanual.

Respecto a la variación acumulada en los dos primeros meses del año, en todas las agrupaciones analizadas en el índice muestran un nivel de precios superior al del cierre el ejercicio 2016. Baleares y Canarias” han visto incrementados sus valores medios un 4,4% en el acumulado de los dos primeros meses de 2017, seguidas de las “Capitales y grandes ciudades”, con un 3,5%. En la “Costa mediterránea” y “Resto de municipios” el incremento se acerca al 1% en lo que va de año (0,9% y 0,8%, respectivamente). La subida experimentada en las “Áreas metropolitanas” es del 0,3% desde el cierre de 2016.

Desde los precios máximos registrados en 2007, el precio medio de la vivienda en España acumula un retroceso del -40%. La costa mediterránea sigue a la cabeza de las caídas (-48,3%), seguida por las áreas metropolitanas (-44,6%) y las capitales y grandes ciudades (-42,1%). Las zonas donde menos se han ajustado los precios de la vivienda desde 2007 son Baleares y Canarias (-27,6%) y el grupo resto de municipios (-36,4%).

La vivienda ofrece una rentabilidad media anual del 8,4%

La vivienda vuelve a ser la inversión refugio de los ahorradores y los inversores minoristas que buscan elevadas rentabilidades y poco riesgo. En un momento en el que la deuda y los depósitos ofrecen rendimientos muy bajos, el ladrillo brilla como apuesta segura. Comprar un piso para ponerlo en alquiler ofrece una rentabilidad bruta media del 4,4% anual. Si a ello se le suma la revalorización a 12 meses, la cifra asciende al 8,4%. En ciudades como Madrid o Barcelona, las tasas son superiores, sobre todo en las zonas céntricas, que se acercan al 20%, ya que se encarecen con fuerza.

Ese 8,4% es el último dato publicado por el Banco de España, que corresponde al cierre del tercer trimestre de 2016. La rentabilidad bruta del alquiler fue del 4,4% en ese periodo y el Índice de Precios de Vivienda del INE marcó una revalorización del 4%. Aún no existen estadísticas oficiales del cuarto trimestre. No se publicarán hasta el 8 de marzo. Pero si se tuvieran en cuenta los datos del Colegio de Registradores, la rentabilidad total ascendería ya al 10,1%, ya que en el cuarto trimestre la rentabilidad del alquiler fue, de nuevo, del 4,4%, y el incremento del precio, del 5,7%.

El sector residencial enfila 2017 como su año de consolidación. Para empezar, los casas se encarecen, y parece que lo seguirán haciendo. Los analistas pronostican que los incrementos rondarán, de nuevo, el 5%. Además, las ventas crecen con fuerza. Ya lo hicieron un 13,6% el año pasado, y la previsión es que suban más de un 10% en éste año, al tiempo, el mercado hipotecario sigue fluyendo.

Por provincias, las zonas con mayor rentabilidad son Las Palmas y Lleida con un 7,1%. Les siguen Huelva (6,7%), Málaga (6,3%), Alicante (6,2%), Castellón y zonas de Baleares como Palma de Mallorca (6,1%, ambas). Las provincias en las que los inversores obtienen menos retorno bruto anual son Ourense (3,7%), A Coruña (3,9%), en Guipúzcoa, la zona de San Sebastián (4,1%) y Lugo (4,3%). Como se ve, Galicia es la autonomía menos pujante.

Así que la pregunta del millón es, de nuevo: ¿Es un buen momento para comprar una casa y ponerla en el mercado del arrendamiento para obtener ganancias? La respuesta generalizada de los expertos inmobiliarios consultados por este diario es un “sí” rotundo, cada vez con menos dudas. Eso sí, la elección de la inversión es fundamental. Por ejemplo, Jorge Ripoll, director de Estudios de Tinsa, apunta que lo mejor es comprar “pisos pequeños en zonas consolidadas de las grandes urbes, que tienen un mercado de alquiler más líquido“. José Antonio Pérez, director general del IPE, recomienda a los inversores, además de las grandes urbes, “situarse en zonas turísticas bien asentadas con perfil prime, como es la Costa del Sol, evitando zonas con mucho stock, como Castellón”.

Otros expertos no lo ven igual. Desde CBRE recomiendan circunscribir la inversión en alquiler “al casco urbano de las grandes ciudades y en vivienda de unodos dormitorios”. Para Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores, “los pisos pequeños del centro son los más rentables, por el alto precio de los alquileres, pero en esas zonas hay escasez de oferta”. Sin embargo, en barrios de expansión “con zonas verdes y de ocio, más pensadas para familias, hay también rentabilidades altas, y siempre va a haber demanda de ese perfil”.

Fuentes: Tinsa (IMIE febrero 2017) y expansion.com

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