El repunte del suelo augura viviendas más caras en las grandes ciudades

Las cifras apuntan que el encarecimiento medio de los solares y parcelas que se vendieron al cierre del pasado año fue del 13% respecto a los precios de un año antes (cuarto trimestre de 2015), hasta los 171,7 euros el metro cuadrado, según la Estadística de Precios de Suelo del Ministerio de Fomento, lo que anticipa nuevos repuntes de la vivienda a estrenar, sobre todo, en las grandes ciudades donde la demanda es mayor que la oferta disponible. Igual que con el precio de la vivienda, hay grandes variaciones en el valor de los terrenos según se analice un territorio u otro. Así frente a los 171 euros que cuesta el metro cuadrado de promedio en todo el país, en los municipios de más de 50.000 habitantes el precio del metro cuadrado se situó en los 300,8 euros por metro cuadrado, en los municipios de más de 50.000 habitantes, los precios medios más elevados se dieron en Madrid (470,1 euros/m2), Barcelona (393,6 euros/m2) y Baleares (338,9 euros/m2). en claro contraste con Ávila (100,7 euros/m2), Orense (112,7 euros/m2) y León (116,8 euros/m2).

De este modo, en la Comunidad de Madrid los precios de los terrenos crecen en tasas del 16% anual, mientras trimestralmente lo hacen casi al 24%. En Cataluña, por su parte, los precios de los terrenos se revalorizan por debajo de la media, un 5,7%; y en la provincia de Barcelona lo hacen al 2,6% anual. Pero, ¿qué está detrás del avance del precio del suelo? Los expertos inmobiliarios lo tienen claro: “la demanda de vivienda nueva en determinadas localizaciones, en especial en las grandes urbes, es tal que los promotores necesitan adquirir más suelo para comenzar cuanto antes la edificación de esas casas”, y aunque parece atrevido hablar de nuevas promociones cuando los datos del stock pendiente de ocupar aún se antojan abultados (el Gobierno lo cifra por fin en algo menos de 500.000 tras 9 años de crisis, otras estadísticas privadas, contabilizando vivienda nueva, lo reducen hasta las 340.000); lo cierto es que la distribución de esas viviendas que siguen sin vender ni alquilar es muy desigual. Tanto es así que muchos analistas estiman que hasta un 25% de ellas tendrá muy difícil encontrar dueño, otros (menos), apuestan por su demolición.

Lo que prueban los datos en este mercado, es que a mayor demanda, el precio tiende a crecer (aunque no de forma matemática en todas ellas) y así, en las regiones donde más compraventas de viviendas se están registrando, los precios crecen a mayor velocidad. De nuevo, Madrid y Cataluña siguen siendo dos buenos ejemplos de ello. En Madrid, los inmuebles se revalorizaron de media un 9% en el último año y las ventas lo hicieron 12,2%, que el suelo se esté encareciendo un 16% solo apunta a que esa situación de inmuebles más caros tiende a mantenerse. En Cataluña, segunda con los repuntes de precios de la vivienda más elevados, del 7,4%, las compraventas crecieron en 2016 un 20% superiores a las de 2015. Y en Baleares, con casas un 5,7% más caras, las compraventas se dispararon un 31%.

La demora de las licencias, también encarece el suelo

Después de que estallara la burbuja y se llegase a la conclusión de que los inmuebles nunca debieron alcanzar el precio que se llegó a pagar por ellos, se culpó a la especulación generada en torno al suelo de buena parte de esa sobrevaloración de los terrenos. Sobre quién fue responsable de esa especulación tampoco hubo discrepancias: el lento sistema mediante el cual un terreno no urbanizable llega a estar listo para edificar en España ha llegado a dilatarse más de ocho años. Eso cuando el mercado estaba en plena efervescencia provocó la acumulación en muy pocas manos de millones de metros cuadrados que, sobrevenida la crisis, perdieron casi todo su valor de repente.

Ahora, comienzan a alzar la voz algunos promotores y asociaciones como la patronal de Madrid, Asprima, que advierten que la actividad se está ralentizando en algunas grandes ciudades, como la capital, por una cuestión que es ajena a la actividad puramente inmobiliaria: la paralización que existe en la concesión de licencias municipales para iniciar la edificación. “Que en Madrid un suelo urbano, listo para construir, tarde hasta un año en lograr la licencia lo único que provoca es que vuelva a especularse con los solares y aumente su precio”, según los promotores.

La compraventa de suelo sube un 8,2%

Asimismo, el número de transacciones realizadas de terrenos para la construcción de viviendas en el cuarto trimestre de 2016 fue de 4.589, un 8,2% más que las realizadas en el segundo trimestre de 2015, cuando se transmitieron 4.242 solares, aunque bajo un 1,4% respecto a las realizadas en el tercer trimestre de 2016, cuando ascendieron a 4.656. En los municipios con una población superior a 50.000 habitantes, el número de solares vendidos en el cuarto trimestre de 2016 fue de 1.241, un 49% más que el cuarto trimestre del año 2016.

Según el tamaño, en los municipios menores de 1.000 habitantes se realizaron 342 transacciones, un 20,8% menos que en el mismo trimestre de 2015; en los municipios entre 1.000 y 5.000 habitantes, se vendieron 754 solares (+3,2% interanual); en los municipios entre 5.000 y 10.000 habitantes las transacciones fueron 761 (+0,5%), y en aquellos municipios cuya población está comprendida entre 10.000 y 50.000 habitantes, las transacciones ascendieron a 1.491 (+4,7%).

La vivienda terminada bajó un 11,1% en 2016 y encadena 9 años en negativo

Finalmente, anotar que en 2016 se terminó la construcción en España de 40.119 viviendas, lo que supone una caída del 11,1% en comparación con el año anterior, según datos del Ministerio de Fomento. De esta manera, el número de pisos y casas terminados en España sumó en 2016 nueve ejercicios consecutivos de caídas. Desde el máximo de 2007 (641.419 viviendas), la cifra ha bajado un 94% respecto al cierre de 2016.

Hasta abril de 2016 la cifra de pisos terminados registraba crecimientos en tasa interanual, pero en mayo cambió la tendencia y entró en terreno negativo. Del total de pisos terminados en 2016, el 98,8% (39.654 correspondieron a promotores privados y el 1,2% (465) a las administraciones públicas. Con respecto a un año antes, la construcción de viviendas de promotores privados bajó un 11,6%, mientras que en el caso de las administraciones públicas hubo un alza del 41,3%.

Fuentes: cincodias.com – Ministerio de Fomento (Suelo urbano 4º trimestre 2016)

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