El Constitucional fuerza a revisar la Plusvalía: hasta 550.000 afectados según Tinsa

El Ministerio de Hacienda modificará el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como “plusvalía municipal, después de que el Tribunal Constitucional (TC) anulara el tributo en los casos de las ventas de inmuebles sin ganancia o a pérdidas. El impuesto amenaza con convertirse para la Administración en lo que las cláusulas suelo son para la banca: una fuente de inquietud al principio, el motivo de numerosas denuncias con la colaboración de despachos litigantes después y, finalmente, un desembolso millonario en indemnizaciones. Según un estudio de Tinsa, los afectados podrían superar el medio millón: “Las viviendas sobre las que se podría reclamar, por haberse transmitido por un valor inferior al de adquisición, estarían en torno a 550.000, según cálculos realizados a partir de estadísticas del precio de la vivienda, junto con los de datos de Fomento y del Colegio de Registradores“.

Por ahora, el primer paso ya se ha dado y el segundo está en marcha. Los despachos de abogados han activado su maquinaria para atraer a los contribuyentes apenas unos días después que el pasado mes de febrero el Tribunal Constitucional haya declarado inconstitucionales varios artículos de la norma foral de Guipúzcoa sobre la plusvalía municipal acerca de un contencioso en la localidad de Irún, al entender que va contra el principio de capacidad económica tributar por este impuesto cuando la venta del inmueble se ha realizado con pérdidas: “en ningún caso podrá el legislador establecer un tributo tomando en consideración actos que no sean exponentes de riqueza“. Esto es, que los Ayuntamientos sólo pueden exigir la plusvalía cuando se produce, efectivamente, una ganancia. Fuentes de Hacienda indicaron que, de momento, afecta únicamente a la Diputación Foral de Guipúzcoa, pero confirma que modificará la norma estatal al respecto, que es exactamente igual que la que rige en la Diputación Foral.

El tributo, aplicado por los ayuntamientos, se determina a través de una fórmula que toma como base el valor catastral del suelo y lo multiplica por un coeficiente en función del número de años que hayan transcurrido entre la compra y la venta, con lo que se paga siempre por el vendedor aunque el inmueble se haya vendido con pérdidas, situación que se ha repetido en numerosas ocasiones tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria y que ha motivado varios recursos al Constitucional.

La resolución del alto tribunal, adoptada por unanimidad, reitera que “en ningún caso podrá el legislador establecer un tributo tomando en consideración actos o hechos que no sean exponentes de una riqueza real o potencial”, como sucede cuando la venta del inmueble se produce sin obtener ninguna ganancia o incluso con pérdidas. De este modo, “no podrá crear impuestos que afecten a aquellos supuestos en los que la capacidad económica gravada por el tributo sea, no ya potencial, sino inexistente, virtual o ficticia“.

El Tribunal Constitucional señala también que la fórmula prevista en la norma para calcular el impuesto provoca que deba pagarse igualmente en aquellos supuestos en los que el valor de los terrenos no se ha incrementado o incluso ha disminuido, “una circunstancia esta última no poco frecuente” como consecuencia de la crisis económica. En consecuencia, indica que, a partir de la publicación de la sentencia, “corresponde al legislador llevar a cabo las modificaciones o adaptaciones del régimen legal del impuesto que permitan no someter a tributación las situaciones de inexistencia de incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana”. Por todo ello, el Ministerio de Hacienda indicó que el impuesto se modificará de acuerdo con la sentencia del Tribunal Constitucional y que lógicamente afectará a la financiación local, dado que se trata de un impuesto municipal, en un momento en el que el Gobierno prepara una reforma de dicha financiación y ha creado para ello un grupo de expertos.

Más de medio millón de afectados

La sentencia, ha llevado al propio Ministerio de Hacienda a “estudiar la situación”, y ayuntamientos como el de Madrid, ya está cuantificando el impacto. Solo en Madrid capital se vendieron 100.900 viviendas de segunda mano, por las que en conjunto las arcas municipales ingresaron alrededor de 2.400 millones de euros en concepto de plusvalía. Paralelamente, el precio del metro cuadrado de los pisos se desplomó progresivamente hasta los 2.395 euros registrados en 2014 tras haber alcanzado su máximo histórico en 2007, al llegar a 3.861 euros. Agentes del mercado inmobiliario como Tinsa consideran que “es cuestión de tiempo que se resuelvan en este mismo sentido las numerosas cuestiones planteadas por otros juzgados relativas a la legislación de ámbito estatal“. Si la norma se aplicara finalmente al ámbito estatal, el número de viviendas sobre las que se podría reclamar la devolución del pago de la plusvalía, por haberse transmitido por un valor inferior al de adquisición, estaría en torno a 550.000 inmuebles, según cálculos realizados por Tinsa a partir de sus estadísticas de evolución del precio de la vivienda (índice IMIE) y de datos del Ministerio de Fomento y del Colegio de Registradores de la Propiedad. En esta bolsa de viviendas se incluyen tanto operaciones de compraventa, como donaciones, permutas y herencias, que también están gravadas con el pago de este impuesto.

La estimación tiene en cuenta el número de transmisiones de viviendas realizadas en España entre 2013 y 2016 (ya que pueden recurrirse las operaciones de los últimos cuatro años), así como el periodo medio que los inmuebles han estado en manos de sus propietarios. Del cruce de esta información con la evolución del valor medio en cada una de las provincias españolas, Tinsa obtiene el número aproximado de viviendas que se han transmitido desde 2013 con un valor de mercado inferior al del momento de la compra. Marta García, directora de Consultoría Técnica de Tinsa, pone el ejemplo de una vivienda situada en el distrito de Carabanchel (Madrid capital) con un valor de mercado a fecha actual de 180.000 euros y cuyo valor catastral del suelo es de aproximadamente 52.000 euros. “Según los cálculos de la Administración, si se vendiera hoy esa vivienda tras el periodo medio de tenencia en España (12 años), la plusvalía municipal a liquidar serían 5.000 euros. La realidad es que esos 180.000 euros suponen una significativa pérdida respecto a los 245.000 euros de valor de mercado que tenía en la fecha de su adquisición, en el año 2005″, explica García.

El importe de la plusvalía aumenta a medida que se incrementa el valor de mercado del inmueble transmitido, como se ve en el caso de una vivienda situada en el distrito de Tetuán, que se adquirió en 2005 por 420.000 euros y que actualmente tiene un valor de mercado de 350.000. Si se vendiera ahora este inmueble, el impuesto se elevaría a prácticamente 9.890 euros, pese a que el propietario ha sufrido un deterioro patrimonial de 70.000 euros.

¿Qué se necesita y cuándo se puede reclamar?

Han de darse al menos estas dos condiciones conjuntamente para interponer un recurso ante el Ayuntamiento. Dado que el Constitucional aún no se ha pronunciado sobre la norma estatal es posible que posteriormente sea necesario acudir a la vía judicial:

  • Se ha pagado el impuesto de plusvalía en la transmisión de un inmueble y no se ha producido incremento alguno del valor del terreno en el periodo de tenencia gravado, es decir entre la fecha en la que se adquirió y su última transmisión. Circunstancia que se cumple en la gran mayoría de transmisiones en las que los inmuebles se han vendido a pérdidas
  • La venta se ha producido con posterioridad a febrero de 2013.

Dado que la plusvalía grava el valor del terreno, cualquier reclamación requerirá presentar informes específicos que acrediten el valor del componente “suelo” en ese inmueble en concreto. “Las escrituras de la última y penúltima compraventa del inmueble, que especifican el precio de transmisión, no serían referencias suficientes. Tampoco lo sería una estadística de variación media del valor de la zona donde se ubica el inmueble, ya que es necesario referenciar la evolución al inmueble en concreto”. Será necesaria una prueba técnica realizada por un experto independiente, que acredite la pérdida de valor producida entre el momento de la compra y el de la venta. Es importante destacar que el impuesto de plusvalías grava solo el valor del suelo, no el precio de compraventa de un inmueble.

En el caso de transmisiones de terrenos o parcelas es coincidente, pero para el resto de inmuebles en los que existen construcciones, el valor del suelo es solo uno de los componentes que conforman su valor de mercado. El cálculo para saber si se ha producido una pérdida en el valor del inmueble no puede limitarse a comparar el precio de compra con el precio al que se ha vendido. Se requiere un informe técnico específico al inmueble transmitido (como una prueba pericial contradictoria, tal y como menciona la sentencia del Constitucional), que acredite cuál ha sido la variación del valor de mercado del suelo entre el momento de adquisición del inmueble y el de la transmisión. Según los expertos, los contribuyentes deberán reclamar por la vía administrativa para, si no tienen respuesta, pasar a los juzgados de lo contencioso con lo que, probablemente, hasta 2019 no habría condenas. La reclamación media es por 5.000 euros más intereses.

¿Cuál ha sido la revalorización real de tu vivienda?

Cada municipio tiene un cierto margen para aplicar el impuesto, pero el mecanismo es siempre el mismo: el impuesto fija una revalorización teórica del piso, partiendo del valor catastral y en función de los años transcurridos entre la compra y la venta. Sobre esa revalorización aplica un tipo impositivo y, en algunos casos, practica después una reducción. La discusión en torno a la plusvalía municipal nos ha llevado a preguntarnos ¿cuál ha sido la revalorización real de las viviendas, en caso de haberla? y por ende, ¿cuáles han sido las principales ciudades mejor y peor paradas con este impuesto? Para responder a estas preguntas se puede poner como ejemplo una vivienda vendida en 2016 y hemos comparado el precio real, según los datos del Ministerio de Fomento, de los últimos 5, 10, 15 y 20 años y la revalorización fijada por el impuesto de plusvalía municipal para dichos años. Como apunte, Santander es la ciudad que menor revalorización fija por año en todas las franjas del impuesto de plusvalía municipal.

Para ser claros, en cinco años las Islas Baleares han sido las únicas en aumentar el precio de la vivienda, un 0,7%. Aún así, el porcentaje de revalorización fijado por el impuesto de plusvalía ascendió al 18%, siendo la segunda ciudad que menos diferencia presenta entre el crecimiento real de la vivienda y el fijado por el impuesto. La ciudad que menos diferencia presenta es Melilla, es decir, es la que mejor parada salió. Entonces, ¿cuál fue la ciudad peor parada en los últimos cinco años? Guadalajara fue la peor parada, ya que presenta la mayor diferencia entre la variación real del precio de la vivienda y la revalorización fijada por el impuesto de plusvalía. El precio real del suelo en esta ciudad bajó de 2011 y a 2016 un 35,5% y el impuesto fija el crecimiento en un 18%. Las siguientes ciudades de este ránking de peor paradas son Burgos (el precio real de la vivienda bajó un 28,8% y el impuesto marca una riqueza del 18,1% para cinco años), Toledo (un 29,5% real, frente al 17,4% fijado) y Huelva, Segovia y Zaragoza con una bajada en cinco años del 27,6%, 27,3% y el 27,1% se enfrentaron a una plusvalía fijada del 18,5%.

Como se puede apreciar la venta de pisos y casas en 2016 que fueron compradas en los últimos 10 años no llegan en ninguno de los casos a las revalorizaciones fijadas por el impuesto de plusvalía municipal. Caso a parte son los ejemplos para las ventas de viviendas compradas hace 15 y 20 años, que sí presentan una revalorización real en sus precios de mercado. En la mayoría de los casos, casi un 60% de las ciudades, la revalorización real en 15 años supera la fijada por el impuesto, aunque existen excepciones como la de Burgos, en la que el precio de una vivienda entre 2001 y 2016 solo aumentó un 1,81% frente a la revalorización del 46,8% fijada por el impuesto.

Fuentes: cincodias.com y elmundo.es

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