El futuro del mercado de la vivienda en España vendrá principalmente determinado por la economía, y no sólo por la del propio país, sino por la internacional. Dos factores influyen ya en la incipiente recuperación inmobiliaria: la inversión y el "Brexit". Así, los fondos de inversión, formado por grupos internacionales que inicialmente operaron sobre todo a través de la compra de edificios, hoteles, oficinas... en Barcelona y Madrid, han pasado también a influir y dinamizar de la mano de las Socimis y el resurgir de nuevas promociones de obra nueva el mercado residencial. Por otro lado, el inesperado "Brexit" que supone la salida de Reino Unido de la Unión Europea, cuyas consecuencias aún están rodeadas de incertidumbre, tendrá al menos, un efecto de doble filo: un lado positivo, porque ayudará a mantener los tipos de interés bajos durante más tiempo en la Eurozona (medida que impulsará el BCE para contrarrestar el posible decrecimiento económico producido por la salida del Reino Unido); y por otro, negativo, que comienza a pasar factura en el número de compradores británicos que pensaban adquirir una vivienda en España. Ambos factores: inversión y "Brexit", ya se dejan notar. Especialmente en Costa Blanca (Alicante) y Costa del Sol (Málaga), dos poderosas zonas turísticas y residenciales que lideran la venta de viviendas a extranjeros residentes, seguidas de Barcelona, Madrid y Baleares, según el Ministerio de Fomento.
Tanto en Alicante como Málaga, la inversión se deja notar en la recuperación de la actividad promotora, con la reactivación y puesta en marcha de nuevos proyectos residenciales, mientras que el "Brexit" parece que podría notarse más en Costa Blanca, líder destacado con 4.391 viviendas vendidas a extranjeros en 2016, pero también en Málaga, segunda en el ranking con unas 2.286 viviendas. Ambas zonas notarán, sobre todo, el descenso del comprador británico de clase media, que es el perfil de demanda que más peso tiene en el mercado. Este tipo de demandante perderá poder adquisitivo tanto por la subida de precios de la vivienda española como por la depreciación de la libra en su país de origen. Además, estos potenciales clientes deberán hacer frente a una mayor incertidumbre en torno a su salario y a su empleo. Así, cuanto más se aproxima la salida del Reino Unido de la Unión Europea (UE), más aumentan los temores en el resto de países del bloque. En Costa Blanca y la Costa del Sol, donde veranean y viven muchos británicos, hay pueblos enteros sumidos en la incertidumbre. "Lo que pasa a nivel nacional lo estamos percibiendo muy claramente en Málaga, las compras de británicos, que son tradicionalmente nuestros mejores clientes extranjeros, están disminuyendo", cuenta Violeta Aragón Correa, secretaria general de la Asociación provincial de Constructores y Promotores (SACP) de Málaga.
Temor e incertidumbre ante el "Brexit"
Málaga, con alrededor de 65.000 británicos de los 300.000 que viven en toda España, junto a la provincia de Alicante, son las zonas españolas (y seguramente de toda la UE) con más expatriados del Reino Unido. Las autoridades calculan que al menos tres veces más británicos pasan la mayor parte del año en estas zonas, aunque muchos no se registran por motivos fiscales o por comodidad. El "Brexit" hace que muchos se pregunten si la libra seguirá perdiendo valor y si los británicos podrán seguir viviendo en España.
En Costa Blanca, hay zonas como la Marina Alta, donde la pérdida de población británica ha abierto el debate, y dependiendo a quien se le pregunte, es el "Brexit" o simplemente un cambio de ciclo. La tendencia de la comunidad británica más asentada en la zona (empezaron a llegar en los 60) y con más presencia (suponen 1 de cada 4 extranjeros residentes) está cuestionada ante informaciones que apuntan un éxodo masivo en la región. Los británicos de mayor edad no se integran y de ancianos sufren el desarraigo y la soledad. Además, ahora temen tener problemas con el "Brexit". Pero sobre el terreno hay gente que duda de que exista un patrón masivo de regreso a Reino Unido: las viviendas se venden como antes y los empresarios lo achacan a un cambio en el sistema estadístico en el padrón. La información que da el Instituto Nacional de Estadística (INE) refleja la imagen de cientos de británicos vendiendo apresuradamente sus propiedades en Alicante y corriendo a los aeropuertos en tromba. En San Miguel de Salinas, donde los anglosajones superaban a los nativos, se han ido el 43% en ocho años, según el censo. En Benitatxell, 124 kilómetros al norte por la costa, ha salido casi la mitad de ellos. Lo mismo para las localidades intermedias: Benissa (-44%), Teulada (-49%), San Fulgencio (-55%)... mientras, la población española en la región crece en una media del 5%.
¿Qué está pasando con los británicos de Alicante? "No está pasando nada. No hay éxodo británico en la Costa Blanca, solo unos censos inflados por motivos políticos", afirma Sonja Dietz, presidenta del Círculo de Empresarios de Marina Alta. "Nuestros negocios no se han visto afectados, ni siquiera el inmobiliario. De hecho los precios están subiendo. Lo único que sí hemos notado es que se acabó la vivienda barata en la zona y eso ha frenado un poco la llegada de nuevos residentes", opina Dietz. El baile de cifras según la fuente que se maneje es tal que ni siquiera se sabe con exactitud cuántos británicos residen en la región durante más de seis meses al año. La cifra fluctúa entre los 130.000 y los 70.000.
Mientras que en la Costa del Sol, localidades como Mijas, Benalmádena y Marbella, con mucha población británica, es donde uno más siente la incertidumbre de los británicos respecto a los efectos del "Brexit". Según datos del Colegio de Registradores de la Propiedad de España, la proporción de inmuebles adquiridos por británicos en toda España cayó del 24% en el cuarto trimestre de 2015 al 16,4% un año después. "Es claramente un efecto del Brexit", según los registradores. Mijas, con 11.500 británicos empadronados, es la localidad con la comunidad británica más grande. Su alcalde, Juan Carlos Maldonado, habló de un amenazador "terremoto" tras el referéndum del "Brexit". Y los primeros temblores han llegado antes de lo esperado. Los británicos no solo compran menos, sino que empiezan a deshacerse de inmuebles. En concreto las ventas de sus propiedades han aumentado un 16,5% desde el referéndum, según el Colegio de Administradores de Fincas de Málaga y Melilla."La incertidumbre del futuro económico del Reino Unido está empujando a muchos británicos a plantear una situación impensable hasta hace meses: vender su vivienda en Málaga", apunta Fernando Pastor, presidente del Colegio.
El clima de opinión entre promotores y agentes de la propiedad inmobiliaria de ambas zonas dibujan un escenario realista: el mercado británico se ha ralentizado y permanece en una parada técnica a la espera de conocer todos los detalles y consecuencias del "Brexit". Pero ventas sigue habiendo. Los británicos no están por la labor de irse, pero valoran seriamente esta posibilidad. Según una encuesta realizada por la Universidad de Valencia sobre el "Brexit", el 44% creen que regresar al Reino Unido sería "una mala opción que podría ser absolutamente necesaria". Otro 40% sostiene que no quiere irse, con o sin "Brexit", y tan solo un 14% considera el retorno. Ambas regiones, con sus políticos y alcaldes al frente, deberán de poner en marcha un planes para "sustituir a los británicos" a través de la presencia y promoción en ferias turísticas e inmobiliarias de todo el mundo, apostando sobre todo, los países del norte de Europa.
Los fondos de inversión apuestan por la recuperación con nuevas promociones
El resurgir del ladrillo no ha vuelto a toda España. El aumento de las operaciones de compraventa de vivienda (totalmente dominado por la segunda mano) se percibe en determinados sitios como Madrid, Barcelona y zonas del mediterráneo, mientras que en otros apenas se nota en los precios la la vivienda en venta o alquiler. Algunos de esos privilegiados sitios están en la Costa Blanca y la Costa del Sol, zonas donde los grupos de inversión están inyectando dinero para construir bloques de apartamentos, hoteles o edificios singulares, con la llamativa excepción de Marbella, que con la anulación judicial de su plan urbanístico ha dejado 16.000 viviendas al albur, pendientes de darles salida. Así, mientras el número de viviendas visadas en la provincia de Málaga durante 2016 aumentó un 23,9 por ciento con respecto al ejercicio 2015, en Marbella bajó: en 2015 se visaron 492 y, en 2016, solo 173. Con todo, el fondo Apolodoro prevé levantar 1.100 viviendas, condicionadas a la aprobación del nuevo plan parcial. “La demanda en Marbella es muy superior a la oferta”, afirma José Antonio Pérez Ramírez, del IPE, la sentencia está haciendo que la inversión se extienda a zonas cercanas que se están beneficiando: “De ahí el crecimiento de las zonas limítrofes, generando un triángulo de oro hacia Ojén, Benahavís y Estepona, y otro de plata por la zona de Mijas”.
El tirón de los fondos de inversión se hacen relevantes en Málaga, donde el aterrizaje de los fondos buitre en el litoral está en pleno auge. El fondo londinense Kronos, que abrió hace poco oficina en Madrid, ha cerrado recientemente la construcción en Estepona, concretamente en Costa Natura, de 70 apartamentos de lujo y dos villas en la zona de Arroyo Vaquero. Kronos gestiona también otro proyecto en Mijas, en la zona de El Higuerón. El fondo español Drago está inmerso en operaciones de reventa de suelos urbanizables en Estepona. Suelo “comprado a bajo precio hace unos años, vendido hoy con importantes plusvalías”, dice un agente inmobiliario de la Costa del Sol. En esta misma localidad, el fondo estadounidense H. I. G. Capital acaba de hacerse con un complejo de 430 apartamentos en la urbanización Valle Romano de Estepona. El hispanobrasileño Urbania opera entre Estepona y Torremolinos con desarrollos de suelo y proyectos integrales. Y el fondo holandés Momentum en la actualidad ejecuta una macrooperación de suelo urbano en Teatinos (Málaga capital) para construir más de 400 viviendas nuevas tras haber comprado el suelo a Unicaja.
Son sólo un puñado de ejemplos. “Los fondos, a diferencia de la banca, son dueños de sus ahorros en inversiones partícipes. Ellos gestionan todo lo suyo de manera distinta y están sujetos a otras legislaciones, incluso internacionales, pero no las del Banco de España, Central Europeo o Reserva Federal”, subraya José Antonio Pérez Ramírez, director de Cátedra Inmobiliaria del Instituto de Práctica Empresarial. “Unos son inversores puros, otros gestores, otros canales para cotizar en Bolsa o dar entrada a otros partícipes; otros pretenden ocupar el papel de prestamistas dando créditos puente hasta obtener financiación en la banca nuevamente”, explica este académico malagueño. “Como antaño, pero con un proyecto inmobiliario detrás a modo de soporte”.
Alicante es otro de los enclaves que forma parte de las carteras de los nuevos dominadores del sector tanto para la compra de suelos finalistas como para el inicio de promociones de viviendas. Terrenos de calidad para albergar proyectos enfocados tanto para la primera vivienda como para la vacacional. Se puede decir que Costa Blanca no se ha quedado fuera del nuevo ciclo del ladrillo que se ha abierto tras pasar lo peor de la crisis. Prueba de ello es que las compañías que están llamadas a manejar las grúas en los próximos años se van acercando. Es el caso de Aedas Home, que echó a andar este mismo año. Es la promotora del fondo norteamericano Castlelake, y dispone de una cartera de suelo para 12.000 viviendas. Su plan pasa por comenzar ya sus primeros 14 proyectos. Entre éstos figuran dos en la Comunidad Valenciana: Valencia y Dénia. Las adquisiciones de terrenos se ejecutaron en plena crisis inmobiliaria (año 2013), pero con la seguridad de que eran zonas que iban a estar en una buena posición cuando se recuperara el sector. Ahora esa previsión se convertirá en realidad.
Neinor Homes, la inmobiliaria del fondo Lone Star, también estará en Alicante. Surgió en mayo de 2015; Neinor era la inmobiliaria de Kutxabank. La firma tiene en construcción 1.700 viviendas. Su plan de negocio prevé la inversión de 1.000 millones de euros en compras de suelos finalistas. De hecho, el grupo ha adquirido materia prima a bancos, la Sareb, otras promotoras y a particulares. En Alicante empezarán a trabajar en la Playa de San Juan, en el PAU-5, donde han proyectado un edificio de nueve alturas y que incluye 154 apartamentos. Dospuntos, otra de las nuevas promotoras del panorama nacional apoyada por grandes fondos (es la antigua inmobiliaria del grupo San José, controlada ahora por el fondo Värde Partners), y Quabit, (antigua Astroc) también estarían sondeando la compra de terrenos en la zona, según apuntan fuentes del mercado. Al fondo alemán ActivumSG, uno de los mayores transatlánticos del sector en estos momentos, también le gusta la Playa de San Juan. Por eso ha comprado una parcela próxima al PAU-5 para construir 206 viviendas, destinadas al mercado turístico madrileño. También en Playa de San Juan, en la avenida de las Naciones, el Grupo Lar (apoyado por el fondo de inversión Pimco), otro de los grandes animadores del ladrillo español y que en 2014 sacó a Bolsa una socimi (sociedad cotizada anónima de inversión en el mercado inmobiliario), ultima la construcción de 185 viviendas.
Kronos Investment Group (un fondo de inversión que también es promotor), con sede en Londres y Luxemburgo, impulsa dos proyectos residenciales en Alicante capital: Residencial Nature (unas 100 viviendas), en el PAU-5, y en General Marvá (33 inmuebles). Optimiza Asset Management es otra de las que está en la citada playa alicantina que está atrayendo al nuevo ladrillo. La firma, una plataforma de gestión de activos inmobiliarios (créditos y adjudicados) promociona 126 viviendas; es el conjunto residencial Hacienda del Mar. Asimismo, Metrovacesa, la compañía integrada en el primer operador inmobiliario de España, Merlin, construye unas 300 casas en la zona de San Agustín y el PAU 2, mientras que en Torrevieja, el grupo ha recuperado un proyecto de cuatro torres de pisos y de 26 alturas.
Este apetito inversor por la Costa del Sol y Costa Blanca “está creando un mercado financiero propio”, advierte Pérez Ramírez. “Los riesgos de estas compras tan agresivas recaen en los partícipes finales de los fondos, que pueden estar en cualquier parte del mundo. Mientras tanto, creo que dinamizan nuestro mercado inmobiliario y nuestra economía, pero es verdad que el mundo real inmobiliario está en otros lares.
Stock, vivienda nueva y recuperación a distintas velocidades
2016 se cerró con un total de 3.041 viviendas visadas ante el Colegio de Arquitectos de Málaga, un aumento del 23,9% en relación a las presentadas el año anterior (2.454). Eso sí, el crecimiento fue bastante más atenuado que en 2015, cuando el número de visados se triplicó en relación a 2014, lo que invita a pensar que, aunque se está en el buen camino, la recuperación no será rápida. Así, los datos de 2016 del Colegio sitúan un año más a Málaga capital a la cabeza de los visados de obra nueva (878), con un incremento del 23,3% sobre el año anterior, seguida por Estepona (que experimenta una gran subida, de 24 a 487), Mijas (de 105 a 282) y Benahavís (de 61 a 227). Marbella, que el año pasado se situaba en segundo lugar, baja un 75% la cifra de visados (de 492 a 173) y cae al quinto lugar. La lista de municipios con mayor actividad la completan Fuengirola (141), Benalmádena (119), Rincón de la Victoria (111), Torremolinos (102) y Vélez-Málaga (91). El último trimestre de 2016 fue de especial intensidad, ya que se visaron 985 viviendas, con una subida de casi el 50% sobre el mismo periodo del año anterior.
Mientras que el censo de vivienda nueva a la venta en la Costa del Sol en 2016 elaborado por Sociedad de Tasación detecta 178 promociones con un total de 6.948 viviendas promovidas, aunque son esas 2.482 unidades citadas anteriormente las quedan pendientes de vender. El porcentaje de inmuebles por vender alcanzaría así el 35%. La superficie media de estos inmuebles a la venta es de 145 metros cuadrados, con un precio medio de 353.000 euros. Según el informe, el 65% de la oferta de vivienda se sitúa entre los 100.000 y los 300.000 euros, el 26% está por encima de los 300.000 euros y tan sólo el 9% tiene un precio inferior a los 100.000 euros. Por zonas, la Costa del Sol occidental concentra la inmensa mayoría de las viviendas, en concreto el 91% del total (la franja entre Mijas y Manilva copa prácticamente el 75%), mientras que la oferta es mucho menor en la Costa del Sol oriental.
De las 178 promociones analizadas, Marbella lidera el ranking con 54 y un total de 354 viviendas pendientes de venta. Le siguen Benahavís (29 promociones y 298 viviendas), Estepona (19 y 469 respectivamente), Mijas (16 y 475), Benalmádena (12 y 158) y Fuengirola (10 y 63). Por detrás están Casares (9 y 63), Vélez Málaga (8 y 105), Rincón de la Victoria (7 y 68), Torremolinos (7 y 189) y Manilva (4 y 316). Con una promoción por municipio figuran Torrox, Nerja y Algarrobo. Según el informe, Benalmádena, Fuengirola y Nerja serían los municipios con menor base de viviendas pendiente de venta, por debajo del 30%, mientras Marbella, Benahavís, Estepona, Vélez-Málaga, Manilva y Casares presentarían una base de oferta entre el 30% y el 70%. En cuanto a los precios, la media de 353.000 euros se debe a los altos valores que presentan municipios como Benahavís (1,1 millones de media por vivienda debido a que hay mucho producto para el mercado de segunda residencia de lujo) o Marbella (872.00 euros por la misma circunstancia. En Estepona y Casares las medias se mueven entre los 320.000 y los 370.000 euros, mientras que en el resto de municipios de la Costa del Sol ya bajan a horquillas de entre 124.000 y 241.000 euros.
En lo que respecta a Costa Blanca, el stock de vivienda nueva ha caído (un 35% en la Comunidad Valenciana desde el desplome de la construcción en 2009, según Cepco), pero la cifra de ventas es muy desigual y la recuperación del sector inmobiliario en la provincia va por zonas. Una cosa es el litoral, donde la actividad ha renacido, no con las magnitudes de la época del boom, pero se ha reactivado de forma casi definitiva; y otra cosa muy distinta es el interior, en el que el encefalograma plano parece irreversible. Apenas hay negocio en los municipios alejados de la costa. Así, hay un ladrillo de dos velocidades en Alicante: el de la costa, con nuevos proyectos y perspectivas de mejora, y el de interior, que casi ha desaparecido. La Vega Baja del Segura, con Orihuela y Torrevieja, Alicante ciudad y algunos puntos de la Marina Alta y la Marina Baja, son la cara de este mercado dual; el Vinalopó y las comarcas de interior, como, Elda, Alcoy, Ibi, Villena, etc, son la cruz. Ver aquí una grúa trabajando en una promoción de viviendas es casi un milagro. La inversión en esta parte de la provincia es meramente testimonial. La costa concentra el grueso del dinero que quiere invertir en promociones.
Según los últimos datos del Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Alicante. La provincia cerró 2016 con visados para 4.829 viviendas de obra nueva, lo que supone un 19% más que en 2015. Se trata del mejor registro de los últimos ocho años. Hay que remontarse a 2008 para encontrar un dato más alto de viviendas nuevas visadas en Costa Blanca. Ese año se registraron 8.103; fue el inicio de la crisis económica en general, y la del sector inmobiliario en particular. No en vano, un año antes, en 2007, en Alicante se concedieron visados para la construcción de 31.655 casas. La media de inmuebles de nueva edificación visados en el periodo 2000-2007 fue de 44.740 anuales, un nivel impensable en estos momentos e irrepetible dadas las condiciones actuales del mercado. En este contexto, la Vega Baja capitaliza un año más el resurgimiento de la promoción inmobiliaria provincial. Orihuela es el centro neurálgico de la construcción de casas nuevas, con 909 en 2016; le sigue Torrevieja, con otras 585; también en la comarca sureña destacan Pilar de la Horadada (388), Rojales (184), Guardamar del Segura (168), y Algorfa-Benejúzar (163). La mitad de todas las viviendas nuevas que se iniciaron el año pasado en Alicante se localizan en la Vega Baja. La comarca se ha llevado unos 140 millones de euros de los 358 invertidos en la provincia según los distintos presupuestos de ejecución material registrados por el Colegio de Aparejadores en 2016.
La respuesta de la demanda de vivienda vacacional, sobre todo extranjera, explica que la Vega Baja, especializada en este segmento de mercado en los últimos años, se haya convertido en la locomotora del sector. Y a esta clientela, según fuentes empresariales, no le interesa por lo general el interior de la provincia. Alicante (con una alta demanda también de segunda residencia y primera vivienda) y las Marinas (otro mercado tradicional del público foráneo) son las otras grandes plazas de la construcción de viviendas. Así, Alicante capital por fin ha remontado el vuelo, y se apunta unos 500 pisos nuevos, mientras que poblaciones como Benidorm suman 323, Calpe (128), y Jávea (259); Finestrat, Villajoyosa y Dénia también arañan poco a poco posiciones aunque lejos de las marcas de la Vega Baja. Por su parte, en Elche se dieron permisos para 178 viviendas nuevas. Y en el interior, poco o casi nada. Alcoy, con cuatro viviendas, es el principal ejemplo de la depresión inmobiliaria en el interior de la provincia. En esta tendencia también figuran Elda(6), Petrel (6), Villena (3), San Vicente (15), Ibi (2), Novelda (9), o Crevillente.
Fuentes: elmundo.es y elconfidencial.com
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