Alquiler: El casero no me devuelve la fianza ¿Cómo y cuándo puedo reclamar?

Con el mercado y los precios de la vivienda en alquiler en plena ebullición, los choques entre casero e inquilino van en aumento. Uno de los principales conflictos gira en torno a la devolución de la fianza. Y es que algunos arrendadores después que los inquilinos dejan la vivienda tal y como se la habían entregado, alegan motivos de todo tipo para quedársela (íntegra o una parte): desde un “el piso está muy sucio”, pasando por un he cambiado el suelo del piso, he tenido que pintarlo, alguna reparación de algún electrodoméstico, hasta cuestiones tan peregrinas como contratar a una persona para limpiarlo y sustituir las bombillas. ¿Tienen los propietarios derecho a retener parte o la totalidad de la fianza? ¿Para qué sirve ese dinero? ¿Qué dice la ley? Hay muchas dudas al respecto, según los expertos, “lo primero que le viene a la cabeza a un inquilino cuando va a dejar el piso es cómo recuperar su fianza”. Ante esta situación, los inquilinos que han cumplido sus obligaciones con su vivienda en alquiler se sienten indefensos. Os dejamos  algunos conceptos importantes sobre la fianza en los alquileres, así como las claves para saber cómo y cuándo se debe reclamar.

Vivir en una casa o piso en alquiler es una de las alternativas más solicitadas y, en los últimos años, va ganando popularidad. Así, el porcentaje de familias que optan por el régimen de arrendamiento para vivir va aumentando notablemente, pasando del 13,6% en 2006 al 23,5% en 2015. Pero antes de comenzar con los trámites que requiere esta opción de vivienda conviene conocer algunos conceptos y detalles para evitar que se comentan errores graves, como por ejemplo, los relativos a las fianzas de arrendamiento.

Para qué sirve la fianza

La fianza es una cantidad de dinero en metálico que el inquilino debe entregar al propietario, obligatoriamente, como garantía por si incumple con el contrato. Su importe, según establece la ley, es una mensualidad de la renta (dos si el uso del inmueble es diferente al de vivienda), pero no hay que extrañarse si el casero pide garantías adicionales, como depósitos o avales bancarios. La normativa contempla esta posibilidad y la deja a discreción de las partes. Lo que no es discrecional es el “destino” de la fianza: cuando el casero la reciba, no se la puede meter en el bolsillo y hacer con ella lo que se le antoje. Aunque ya no es obligatorio registrar el contrato de alquiler (desde 2013, con la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos -LAU-), la fianza debe ser depositada en el organismo de la Comunidad Autónoma habilitado para ello (por ejemplo, el IVIMA en Madrid). “Si no se hace, el primer incumplidor es el propietario”, señala David Caraballo, director comercial de Alquiler Seguro.

Respecto a la devolución, según el estado en el que se abandone el piso y lo establecido en el contrato, el propietario podrá devolver total o parcialmente la fianza del alquiler. Pero, ¿en qué casos el propietario puede quedarse con la fianza? La ley dispone que el propietario puede quedarse con la fianza cuando el inquilino incumpla con las obligaciones que derivan del contrato de alquiler. Según los expertos, se puede resumir en tres grandes bloques: si se causa daños en la vivienda, se se deja antes de tiempo sin los avisos o plazos estipulados en el contrato o no está al corriente con el pago de la renta o de los suministros, el casero puede usar la fianza (o parte de ella) para arreglar el piso y cubrir los gastos que el inquilino haya dejado pendientes. Pero siempre hay matices, sobre todo cuando se trata de cuestiones subjetivas. Por ejemplo, ¿qué criterio hay que emplear para decidir si un piso está limpio o no?

La regla general dice que el inquilino debe devolver el piso tal y como se le entregó, lo que a veces es difícil de demostrar. Sobre todo en el caso de desperfectos, tanto en los elementos fijos (baldosas, paredes, ventanas) como en el contenido (electrodomésticos, muebles), Alquiler Seguro recuerda que “es fundamental distinguir entre uso indebido y desgaste. Un ejemplo clásico es la pintura: es normal que, tras cuatro o cinco años, un piso no luzca igual”. En este caso, explica, es el propietario quien debe arreglarlo.

El inquilino, por su parte, es responsable por los desperfectos causados por negligencia o mal uso de la vivienda. “Puede ser, por ejemplo, el daño en una pared por intentar colocar una estantería”. Si no lo repara, el propietario puede a usar el dinero de la fianza para arreglarlo. “Pero siempre hay que exigir las facturas oficiales que justifiquen en qué y para qué se ha usado el dinero. Y a partir de ahí decidir si el casero tiene razón o no”, alertan los expertos.

También con respecto a la finalización anticipada del contrato hay que ir con pies de plomo. Con la reforma de la LAU, el inquilino puede marcharse después de seis meses sin ser penalizado, siempre que avise con al menos 30 días de antelación. Pero ojo con la letra pequeña: el propietario puede exigir una compensación si así lo dispone el contrato. El importe del resarcimiento está fijado por ley, y se corresponde a una mensualidad por cada año que reste. Esto significa que, si el periodo es inferior a los 12 meses, el casero solo puede quedarse con la parte proporcional de la fianza. Para hacer un ejemplo: si el contrato es de un año y la fianza es de 600 euros, al inquilino que se va a los ocho meses se le descontarían solo 200 euros.

Si has cumplido y no te devuelven el dinero, reclama

Si el propietario utiliza excusas ficticias para no devolver la fianza y se niega sentarse para hablar del tema, no hay que abandonar. En estos casos es aconsejable avisarle, a través de un medio fehaciente (como un burofax), de que si no restituye el dinero en un tiempo determinado (por ejemplo, una semana, 15 días…) se dará inicio a acciones legales. Aunque la ley no fije un plazo para que el casero devuelva el dinero, sí establece que, a partir de los 30 días de la finalización del contrato, empieza a devengar el interés legal, que se puede exigir en caso de una reclamación posterior. Los datos que deberán incluise en el escrito serán como mínimo los siguientes:

  • La cuantía: Deberemos indicar en el escrito el importe exacto que le estamos reclamando. Es importante que se exprese tanto en cifras como por escrito.
  • Forma de pago: Haremos constar también el modo en el que el propietario deberá restituirnos el importe reclamado, como por ejemplo a través de un ingreso en la cuenta bancaria X.
  • Plazo: Igualmente, se le señalará el plazo del que dispone para hacerlo efectivo.
  • Intento de comunicación: Puede ocurrir que hayamos intentado ponernos en contacto con el propietario y no haya sido posible. En ese caso, también le pondremos en el escrito todos los intentos de comunicación realizados y a través de qué medios (teléfono, mail, fax, etc.).
  • Medio de prueba: Finalmente el propietario debe saber que el envío que realizamos será utilizado para dejar constancia de nuestra reclamación por si fuera necesario en un futuro acudir a la vía judicial.

Si el propietario sigue sin querer llegar a un acuerdo, siempre queda la vía legal. No hay que tener miedo a los tribunales: si el importe es inferior a los 2.000 euros (la mayoría de las fianzas no supera esta cantidad), no hace falta abogado ni procurador. Simplemente hay que acudir a los juzgados de primera instancia con el contrato de arrendamiento y toda la documentación que pruebe que existe una deuda pendiente e interponer una demanda por reclamación de cantidad.

La mayoría de los expertos aconsejan decantarse por el “proceso monitorio”, un procedimiento simplificado que concede un título ejecutivo si no hay oposición. “Es como un burofax judicial”, resume Ruiz de Arrenta. “Es un requerimiento que el juzgado envía directamente al demandado para que abone la cantidad que se está reclamando o se oponga” en un plazo máximo de 10 días. Si no lo hace (ni devuelve el dinero), la ejecución se inicia de manera automática. “Lo único que hay que ver es si tiene el dinero suficiente para pagar”.

Precauciones y consejos a la hora de alquilar

Para evitar desenlaces indeseados, es imperativo revisar el piso antes de entrar a vivir, y avisar rápidamente si se nota algún desperfecto. Alquiler Seguro, aconseja hacer un inventario fotográfico con fecha digitalizada de todas las estancias del inmueble. Explica que se trata de una garantía adicional, sobre todo cuando surgen cuestiones controvertidas, como puede ser la limpieza. Al tener que devolver el piso tal y como se entregó, las imágenes pueden constituir una prueba objetiva de cuál era el estado del apartamento antes y después de la llegada del inquilino.

De la misma manera, es aconsejable fotografiar el apartamento antes de entregar las llaves. Mejor aún sería revisar el piso, junto con el propietario, y después redactar un documento de finalización de contrato donde aparezcan los eventuales pagos pendientes o las reparaciones a cargo del inquilino (cuyo importe, justificado con facturas, se descontará de la fianza). Pero si todo está en orden, “el casero debe devolver la fianza el mismo día de la entrega de las llaves, aunque a él tarden en devolvérsela”.

Finalmenet, abonar el último mes de alquiler con el importe de la fianza es una práctica común, pero no está contemplada por la ley. Así que, si el propietario se niega, está en su derecho, ya que se trata de un acuerdo discrecional entre las partes.

Fuente: elpais.com – Imagen: uniderecho.com

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